идеальная доля в праве собственности на квартиру
Доли идеальные и реальные. Как перевести одно в другое
Вопреки семантическому значению слова «идеал» понятие идеальных долей в собственности, на самом деле, далеко от идеальности. Дело в том, что идеальная доля в собственности — это некая абстрактная величина, которую практически невозможно продать или произвести отчуждение иным образом.
Соответственно, для того, чтобы иметь возможность распорядиться своими идеальными долями, их потребуется перевести в доли реальные. О том, как это сделать, мы поговорим в данной статье.
Долевая собственность
Любой материальный объект, а также любой нематериальный, но имеющий стоимость объект, в юриспруденции можно разделить на доли по количеству лиц, имеющих право собственности на объект в целом.
Как правило, долевая собственность тесно связана с недвижимостью. Если говорить простым языком, то это связано с тем, что недвижимости мало, а людей много. А потому недвижимость дробится на доли либо в результате наследования, либо в результате раздела общей совместной собственности.
При этом разделить единую недвижимость достаточно сложно, поскольку раздел должен производиться с соблюдением определенных правил, в соответствии с которыми отдельная часть недвижимости должна иметь хотя бы отдельный вход и вообще подлежать разделу. Возможность раздела определяется экспертом, а это — операция дорогостоящая.
Поэтому наследодатели и нотариусы идут простым путем — определяют идеальные доли.
По сути, идеальная доля – это абстрактная цифра, получаемая в результате деления целого на количество собственников с учетом возможных преимуществ любого из них.
Например, наследодатель в завещании может подарить половину своего дома любимому внуку, а вторую половину разделить по долям на менее любимых двух правнуков. Расчет производится следующим образом — единица делится на четыре равные части, из которых 2/4 будут принадлежать внуку, а две доли по ¼ — правнукам.
Таким образом и рождаются идеальные доли. Они не имеют своих границ и рамок – это не часть дома, не коридор и не веранда. Это просто абстрактная часть целого, которой практически невозможно распоряжаться, то есть обменивать или продавать.
Разумеется, сособственники могут при этом жить каждый в отдельной комнате этого дома, пользоваться кухней и беседкой, однако ни за одним из них не будет закреплена какая либо конкретная жилая площадь.
Соответственно, если один из сособственников решит продать свою долю стороннему лицу, то сделать это будет затруднительно, поскольку желающих купить абстрактную долю практически не существует.
Для того чтобы иметь возможность полноценного распоряжения собственностью, потребуется идеальную долю перевести в реальную долю, или, иначе, в долю в натуре.
Реальные доли
Сразу скажем, что не каждая идеальная доля может стать реальной. Так, идеальная доля будет подлежать выделу в натуре, когда существует возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома.
Самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.
Как это сделать без суда
Любое правоотношение, связанное с переводом идеальных долей в реальные может быть решено как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Естественно, что внесудебный порядок возможен только в случае, если все сособственники дадут на это согласие. Если consensus omnium (общее согласие) достигнуто, то можно приступать к переводу идеальных долей в реальные.
Сам процесс перевода может потребовать перепланировки жилья с целью обеспечения доли достаточной изолированностью, при котором доля сможет расцениваться как самостоятельное жилое помещение.
После осуществления перепланировки или если необходимости в перепланировке нет, то есть помещение изначально является изолированным, следующим шагом станет получение технического плана в БТИ. Потребуется заключить договор с кадастровым инженером.
После получения технического плана, сособственники должны составить соглашение о выделе доли в натуре. При определении реальных долей нельзя выходить за пределы идеальных долей. То есть, стоимость выделяемого в натуре помещения не должна быть больше, чем идеальная доля.
Например, стоимость дома равна 1 000 000 рублей. В идеальной доле четырех сособственников находятся по 1/4. Делим 1 000 000 рублей на 4, получаем 250 тысяч рублей. То есть каждый из сособственников не может получить в натуре долю, которая стоила бы более 250 000 рублей.
Добиться такой точности при разделе практически невозможно, поэтому разницу потребуется компенсировать одним из следующих способов:
Размер компенсации, порядок и способ ее выплаты нотифицируется в соглашении.
Составляется соглашение в количестве экземпляров, соответствующем количеству сособственников. Нотариальное удостоверение не требуется, однако сособственники, при желании, могут оформить соглашение нотариально.
Когда всё будет готово, собственники должны будут обратиться в Росреестр. Каждый из собственников должен будет написать заявление. Выделяющийся пишет заявление о постановке на учет и регистрации права собственности, а сособственники — о своем согласии и о внесении изменений в документы.
Список документов, которые потребуется приложить к заявлению, лучше заранее уточнить в Росреестре.
Судебный спор
Если согласия между собственниками не достигнуто, то единственным вариантом выделить долю в натуре будет судебный спор.
К исковому заявлению потребуется приложить:
Иски по спорам о выделе долей рассматриваются судами общей юрисдикции по месту нахождения спорной недвижимости.
Не все идеально с идеальными долями
Александр Бычков, юрист, г. Москва.
Под идеальной долей понимается доля в праве собственности на какое-нибудь общее имущество. Реальной долей следует считать долю, которая выделена в виде отдельного помещения или комнаты соответствующей площади и т.п. Проанализируем практику разрешения споров между долевыми собственниками по поводу изменения соотношения долей.
Пересмотр соотношения долей
Между участниками долевой собственности наиболее часто возникают споры по поводу пересмотра соотношения долей в праве собственности на вещь в связи с материальными вложениями одного из участников общей долевой собственности, а также в связи с необходимостью определения порядка пользования вещью.
В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4, которое действует и в настоящее время, по иску участников общей долевой собственности на дом суд может изменить размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.
По смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.07.2012 по делу N 33-8240).
Если же произведенные участником общей долевой собственности работы по своему характеру были направлены на поддержание имущества в исправном состоянии и его сохранение, не были связаны с изменением полезной площади квартиры, а способствовали лишь в большей степени комфортности использования объекта недвижимости, то такие работы не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе, поскольку участники долевой собственности обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в силу ст. 249 ГК РФ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012).
В качестве доказательств произведенных истцом улучшений общего имущества за счет своих личных средств могут быть представлены (ст. 56 ГПК РФ): договоры подряда и купли-продажи, чеки, приходно-кассовые ордера, квитанции, счета, товарные и расходные накладные, акты приема-передачи, выписки по банковским счетам и др., при этом из содержания таких документов должно четко следовать, что соответствующие расходы произведены именно на улучшение общего имущества и именно истец их производил. Применительно к таким документам, как чеки и квитанции, в которых информация о плательщике не отражается, допустимым доказательством будет факт их нахождения у истца.
Истцу следует учитывать, что даже если по своему характеру произведенные им улучшения общего имущества относятся к капитальному ремонту, что привело к удорожанию объекта, это не дает ему право требовать пересмотра долей в праве собственности на него, поскольку суд при оценке фактических обстоятельств дела, в частности с учетом давнего года постройки объекта, может прийти к выводу о том, что произведенный ремонт фактически является способом выполнения обязанности собственника по содержанию и сохранению принадлежащего ему имущества (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.05.2012 по делу N 33-4309/12).
Также не исключена вероятность того, что ответчик станет оспаривать целесообразность произведенных затрат, факт их осуществления в том объеме, в котором они были произведены. В связи с этим истец должен располагать допустимыми доказательствами, которые достоверно будут указывать на то, в каком состоянии находилось общее имущество до проведения работ по его улучшению, какова была его рыночная стоимость (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012). Это, в частности, могут быть документы БТИ, отчет оценщика и т.д.
Ответчик, не согласный с предъявленными ему исковыми требованиями о пересмотре соотношения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, должен оспаривать указанные обстоятельства и в порядке ст. 56 ГПК РФ, то есть доказывать обратное. К примеру, он может ходатайствовать о проведении строительно-технической экспертизы по делу в целях установления того обстоятельства, что выполненные истцом работы по улучшению общего имущества не повлияли на изменение долей, что те или иные затраты не принимаются во внимание при расчете долей (Определение Московского областного суда от 12.10.2010 по делу N 33-19445).
В противном случае, если ответчик не опровергнет представленные истцом доказательства, в материалы дела доказательств обратного не представит, при этом суд установит все юридические значимые обстоятельства по делу, исковые требования, скорее всего, будут удовлетворены.
Все согласны?
Другим существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для правильного разрешения спора относительно пересмотра соотношения долей в праве собственности, является установление факта выполнения истцом работ по улучшению состояния общего имущества с соблюдением установленного порядка, то есть с согласия всех остальных долевых собственников (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.09.2012 N 33-9363).
Истцу следует перед выполнением работ заручиться согласием всех долевых собственников в письменной форме, чтобы потом в случае спора можно было доказать соблюдение им установленного порядка. Подтверждением факта получения согласия также могут служить переписка участников спора, свидетельские показания, выданные истцу доверенности на выполнение тех или иных полномочий, из содержания которых можно усмотреть согласие, последующее одобрение в виде заявлений, писем, заключенных соглашений и др. (Кассационное определение Ростовского областного суда от 30.06.2011 по делу N 33-8719).
Если же суд в процессе рассмотрения спора установит, что истец выполнил работы по улучшению общего имущества в отсутствие согласия на это других долевых собственников, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества, вступившего в законную силу, или соглашения между участниками общей долевой собственности, в котором был установлен порядок выполнения таких работ и взаимодействие сторон, то истец не вправе требовать пересмотра долей в праве собственности на общее имущество.
При этом суд не примет доводы истца, такие, к примеру, как указание на тот факт, что общим имуществом он пользовался один (проживал один в общем доме или в общей квартире), поэтому и произвел его улучшения, поскольку изначально такое имущество принадлежало не единолично истцу, а нескольким участникам общей долевой собственности, в связи с этим для пересмотра соотношения долей требовалось получение согласия всех участников (Кассационное определение Верховного суда Республики Мордовия от 12.07.2011 по делу N 33-1327/22).
Однако даже если истцу будет отказано в увеличении его доли в праве собственности на общее имущество, он может потребовать от остальных участников общей долевой собственности выплатить ему компенсацию за произведенные улучшения общего имущества за вычетом той части, которая приходится на него самого (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 24.10.2012 по делу N 33-10514).
Определение порядка пользования
Еще одним не менее острым практическим вопросом, возникающим при использовании общего имущества, является определение порядка пользования этим имуществом. Поскольку участникам долевой собственности принадлежат идеальные доли, они зачастую не могут договориться между собой о том, каким образом следует пользоваться таким имуществом. Если, к примеру, речь идет о квартире, возникает вопрос: на что вправе претендовать каждый из долевых собственников? Как быть в случае, если в квартире нет комнат, которые соразмерны площади, приходящейся на их идеальную долю в праве собственности на общее имущество?
В такой ситуации в целях разрешения конфликтных ситуаций или их предвосхищения любой из долевых собственников вправе в судебном порядке поставить вопрос об определении порядка пользования общим имуществом. Рассмотрим, какие нюансы следует учитывать при предъявлении такого иска на примере определения порядка пользования квартирой.
Согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Заявляя требование об определении порядка пользования квартирой, истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ должен представить суду свой вариант такого порядка: передачу ему конкретной комнаты в квартире, оставление ответчику другой и т.д. Суд учитывает размеры долей истца и остальных участников общей долевой собственности, определяет, какая площадь в квартире соответствует доле истца и на что он вправе претендовать.
Так, в одном деле суд указал: тот факт, что ответчик получил при определении порядка пользования комнату меньшей площади (меньше на 5 кв. м), не свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов, поскольку определение порядка пользования квартирой не влечет изменения самого соотношения долей в праве собственности на нее, размеры таких долей остались прежними (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.05.2012 по делу N 33-1074/2012). Такую правовую позицию можно встретить в практике и других судов общей юрисдикции (Кассационное определение Белгородского областного суда от 13.09.2011 по делу N 33-3169).
Однако по этому вопросу есть и другое мнение: суд при разрешении одного дела посчитал, что превышение площади испрашиваемой истцом комнаты над размером его идеальной доли, составляющее 4,5 кв. м, нельзя признать незначительным, поскольку такое положение вещей будет существенно нарушать права остальных участников общей долевой собственности, что противоречит п. 2 ст. 247 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2012 по делу N 11-2914).
В связи с этим истцу следует учитывать, что, если испрашиваемая им комната по площади больше той, на которую он вправе рассчитывать исходя из размера своей идеальной доли в праве собственности на квартиру, в иске ему может быть отказано. Однако он может приводить другие доказательства того, что в результате установления порядка пользования квартирой в соответствии с предложенным им вариантом права и законные интересы остальных участников общей долевой собственности не будут нарушены (например, отсутствие в испрашиваемой истцом комнате балкона или лоджии и наличие их в остальных комнатах, вид из окна и др.), либо представить доказательства того, что истец вправе рассчитывать на некоторые отклонения в свою пользу распределяемой площади (наличие у него на иждивении несовершеннолетнего ребенка и др.).
При разрешении данного спора, как выше было отмечено, суд учитывает также нуждаемость каждого из участников общей долевой собственности в жилых помещениях: наличие других квартир на праве собственности или другом праве, продажа истцом своей квартиры, в связи с чем квартира, по которой он просит определить порядок пользования, является для него единственной для проживания, и наличие у ответчика других жилых помещений и т.д. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 12.10.2011 по делу N 33-13161/11).
Суд может отказать истцу в иске об определении порядка пользования квартирой, если в ходе судебного разбирательства будет установлен факт злоупотребления правом с его стороны, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ. Так, в одном деле истец, имея другие жилые помещения на праве собственности, поставил вопрос об определении порядка пользования другой квартирой, в которой никогда не проживал, а на свою площадь пустил нанимателей, что, по мнению суда, свидетельствовало об отсутствии у него реальной потребности в проживании в указанной квартире (Определение Московского городского суда от 20.03.2012 по делу N 33-5757).
Определение порядка пользования квартирой состоит в том, чтобы исходя из равенства прав выделить каждому собственнику в исключительное владение и пользование часть имущества, притом права участника долевой собственности не могут быть ограничены отсутствием в квартире комнаты, точно соответствующей по своим размерам величине его доли в праве собственности.
Если при рассмотрении спора об определении порядка пользования квартирой ответчиком по существу заявленного истцом варианта порядка пользования не было высказано возражений, представленные им доказательства и доводы не опровергнуты, о нарушении его личных прав и законных интересов не заявлено и соответствующих доказательств в материалы дела не представлено, суд, скорее всего, удовлетворит исковые требования, если предложенный истцом вариант определения порядка пользования квартирой является разумным и рациональным (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 по делу N 8008/12).
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.