имеет ли муж право на квартиру жены подаренную ей по дарственной
Если есть дарственная на квартиру, кто еще может претендовать на нее?
Дарение квартиры — удобная сделка для близких родственников, но есть важные нюансы, которые надо знать при ее проведении. Если есть дарственная на квартиру, кто еще может претендовать на нее? Ответ на этот вопрос раскрою в моей сегодняшней статье.
Коротко об основах
Дарственная по своей природе является договором дарения, в котором стороны именуются как даритель и одаряемый. Основная цель данного договора заключается в безвозмездной передачи имущества в собственность одаряемому, независимо, является ли тот родственником или нет.
Дарственная, на мой взгляд, представляется наиболее выгодной сделкой для одаряемого. Ведь то, что подарено, того не вернешь! Оспорить дарственную на практике очень трудно. При оформлении дарственной даритель рискует потерей всяческих контактов и отношений с одаряемыми. Ведь высока вероятность того, что новые владельцы имущества могут «забыть» о нем сразу после подписания договора дарения. Но этот момент, в свою очередь, является очевидным минусом для самого дарителя.
Особенности проведения сделок дарения:
Перейдем к основному вопросу данной статьи: кто еще может претендовать на квартиру по дарственной помимо одаряемого?
По закону вступление в наследство на квартиру по дарственной невозможно в силу того, что договор дарения предполагает переход права собственности только при жизни дарителя. Если договор дарения был составлен, но не зарегистрирован в Росреестре, то имущество, указанное в дарственной, переходит в общую наследственную массу.
Если речь идет о дарственной на квартиру после смерти, когда она была оформлена и зарегистрирована надлежащим образом, то впоследствии наследники на нее претендовать не смогут — имущество будет принадлежать только одаряемому и больше никому.
Например: бабушка хочет подарить свою квартиру внучке, помимо них в квартире прописаны и проживают сын и дочь бабушки, которые по закону имели бы обязательные доли в наследстве в случае отсутствия дарственной. Но если бабушка при жизни составит договор дарения квартиры внучке, то в результате, кроме внучки никто не сможет претендовать на эту квартиру.
Как оформить дарственную на квартиру
Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
Оформление дарственной на квартиру
Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Какие требования предъявляются к участникам сделки
Есть обязательные требования к дарителю:
Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.
Какие документы нужны для оформления
Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:
По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.
Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?
– Получит ли долю при разводе и разделе квартиры муж, если квартира была подарена жене в браке?
Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:
Раздел имущества супругов происходит в соответствии с правилами, установленными семейным и гражданским законодательством. В ст. 36 Семейного кодекса РФ законодатель прямо устанавливает, что имущество, приобретенное одним из супругов в дар, не подлежит разделу, поскольку является личной собственностью супруга.
Тем не менее, нельзя утверждать, что принятую супругом в дар недвижимость невозможно разделить. Второй супруг может претендовать на долю в квартире в случаях:
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Нет, не получит. Исключение возможно в том случае, если муж докажет траты на квартиру в виде ремонта или «неотделимых» улучшений в обустройстве жилья, но в данном случае решение принимает только суд.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если супруги не меняли режим совместной собственности брачным договором, и не были заключены соглашения о том, что это имущество в последующем перейдет в общую собственность, и на нее сможет иметь права супруг, квартира является исключительно собственностью жены.
Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:
Если в браке одному из супругов была подарена квартира, то она по общему правилу считается личной собственностью одного из супругов. Семейный Кодекс РФ исходит из того, что личное имущество, которое один из супругов получил в наследство или по договору дарения, исключается из имущественной массы при разделе после развода и наряду с личными вещами не подлежит разделу. Однако в последнее время Верховный Суд РФ вынес ряд интересных решений, которые по-новому трактуют эту проблему. Так, если одному из супругов была подарена квартира, а на средства другого производился ремонт, качественное улучшение этой недвижимости и другие затраты, которые делали супруги, находясь в браке, то в этом случае, как решил Верховный Суд РФ, один из супругов может заявить свои требования и потребовать часть средств при разводе. Такая судебная практика уже начала складываться в России. Чтобы заявить свои требования, одному из супругов нужно подать иск и представить доказательства того, что он активно участвовал в период брака в улучшении имущества, которое подарили второму супругу.
Отвечает к.ю.н., адвокат Юлия Вербицкая:
Совместной собственностью супругов признается только то, что было возмездно (куплено, получено по договору мены, отступного и пр.) приобретено ими в браке. Если квартира была подарена (т.е. безвозмездно передана) третьим лицом жене в период брака, то данная квартира является личной собственностью супруги.
Однако муж может претендовать на долю в данной квартире при разводе и разделе имущества, но только в том случае, если стоимость данной квартиры была существенно увеличена в период брака за счет совместных супружеских средств (например, проведен капитальный ремонт) и только при наличии соответствующих серьезных и безусловных доказательств.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Когда могут отобрать подаренную квартиру
Получить в подарок квартиру или дом, особенно в Москве, мечтает, пожалуй, каждый. Но иногда за щедрым подарком могут скрываться подводные камни. Например, иногда люди пытаются оформить договор дарения в обход сделки купли-продажи, сохранить недвижимость в преддверии банкротства или избежать налогов.
Вместе с юристами разбираемся, кому нельзя дарить недвижимость и когда такой подарок могут отобрать.
Особенности дарения
Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку. С одной стороны — даритель, передающий в дар соответствующее имущество, с другой стороны — одаряемый, получающий дар безвозмездно и не дающий ничего взамен.
«Дарение должно быть безусловным. Например, даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию имущества или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила старший партнер адвокатского бюро «Тер-Саркисов и партнеры» адвокат Ася Тер-Саркисова. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать).
Квартиры и дома — один из самых популярных предметов дарения. Такие виды сделок часто происходят между родственниками, поскольку не облагаются налогом. Если даритель — близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13%-ый налог от суммарной стоимости недвижимости.
Читайте также
Кому нельзя дарить недвижимость
Есть категории граждан, которым подарить квартиру или какую-то другую ценную вещь нельзя, поскольку им законодательно запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.:
«Например, закон запрещает пациентам и ученикам дарить дорогостоящее имущество врачам и учителям, даже если вам очень хочется их отблагодарить. Нельзя дарить квартиры госслужащим различных уровней, но только если это связно с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, которая занимает такую должность, то закон не запрещает вам сделать это», — привела примеры юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная утрата дара, а реализация права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения. Он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk.
Суд и срок давности
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Может ли муж при разводе претендовать на квартиру, которую подарил жене?
— Муж подарил жене 3-комнатную квартиру, которая была до брака его собственностью (выплаченный кооператив). Может ли он претендовать на раздел квартиры при бракоразводном процессе и разделе имущества?
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Согласно семейному законодательству России, имущество, которое принадлежало супругам до брака, во время брака является их личной собственностью. Это означает, что они вправе решать, кто может им владеть и пользоваться и как им распоряжаться. Однако личной собственностью каждого из супругов является также и то имущество, которое является подаренным. Поэтому оно не подлежит разделу в бракоразводном процессе. Претендовать на него практически невозможно.
Следует отметить, что гражданское законодательство устанавливает основания для отмены дарения. К ним относятся: причинение дарителю телесного вреда и совершение одаряемым в отношении подарка таких действий, которые создают риск его безвозмездной утраты (разрушение и другое) при условии, что подаренная вещь имеет для дарителя значительную ценность неимущественного характера. Второе основание доказать довольно сложно, поскольку вряд ли собственник квартиры станет разрушать свое жилище. Поэтому, если дарителю был причинен телесный вред и это подтверждается соответствующими доказательствами (медицинские документы, документы из дела об административном правонарушении и тому подобное), то даритель может отменить дарение в судебном порядке. Для этого необходимо подать соответствующее исковое заявление.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Светлана Болотская:
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Имущество, приобретенное по договору дарения, считается личным, то есть не относится к совместно нажитому и не делится при разводе. Однако существуют судебные прецеденты — исключения из этого правила. Первое — когда супруг (супруга) одариваемого вложил(-а) собственные средства в улучшение подарка. В случае с квартирой это, как правило, затраты на ремонт, отделку. Второе исключение относится к случаям, в которых факт дарения невозможно доказать. Правда, в ситуации с недвижимостью отсутствие договора практически исключено.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Договор дарения считается безвозмездной сделкой. В случае, если данный объект недвижимости был личной собственностью супруга, то получается, что он передал права на свою квартиру своей жене. В связи с этим претендовать на раздел имущества на основании брака невозможно. Но в данной ситуации есть нюанс: если в квартире был сделан ремонт или произведены какие-то другие улучшения объекта, то можно попытаться в судебном порядке изменить режим личной собственности на данный объект на режим совместной.
Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):
Семейный кодекс РФ однозначно указывает, что если во время брака супруг получил имущество по безвозмездной сделке, то такое имущество будет являться его личной собственностью. Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, то и имущество, полученное одним из супругов в дар, будет являться индивидуальной собственностью этого супруга. При этом какого-либо правового значения то обстоятельство, что дарителем является муж, одаряемой — его супруга, а предметом дарения — личное имущество супруга, не имеет.
Таким образом, при оспаривании права собственности на квартиру правила семейного законодательства, регулирующие правовой режим имущества супругов, неприменимы. Это имущество разделу между супругами не подлежит.
Поэтому при оспаривании права собственности следует руководствоваться не правилами семейного законодательства, а правилами гражданского кодекса, регулирующими сделку дарения, в частности отмену дарения. Условия отмены дарения, предусмотренные гражданским законодательством, немногочисленны. Это покушение на жизнь дарителя, членов его семьи либо близких родственников, а также причинение вреда здоровью, телесных повреждений дарителю.
Отвечает юрист Аркадий Емельянов:
Сами по себе основания возникновения права собственности у мужа на квартиру до брака (полная уплата взносов в ЖСК, дарение и т. п.) не влияют на суть изложенных в вопросе отношений. Квартира, приобретенная до брака, является только собственностью мужа (п. 1 ст. 36 СК РФ). В последующем после вступления мужчины в брак титул квартиры не изменился, и она продолжала оставаться его собственностью, если соглашением между супругами не было предусмотрено иное. При этом муж, являясь единственным собственником, имел полное право осуществлять в отношении своего имущества все правомочия собственника: владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, он мог распорядиться квартирой путем заключения договора дарения с любым лицом. И то, что одаряемой в данном случае являлась его жена, не влияет на режим совместной собственности супругов, так как, в силу ст. 36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью.
Отсюда следует, что квартира не подлежит разделу как совместно нажитое имущество супругов, если стороны своим соглашением не предусмотрят иное при разделе совместного имущества как в браке, так и после его прекращения по основаниям, предусмотренным законом.
Отвечает управляющий партнер коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнеры» Анастасия Расторгуева:
По общему правилу все, что было приобретено в период брака, является общей собственностью и подлежит разделу. При этом в правиле есть четыре исключения, когда собственность будет не общей, а личной. И значит, не подлежащей разделу.
Описанный в вопросе случай, как изначально может показаться, вроде бы подходит под первый пункт. Да, действительно, квартира была получена мужем до брака. Но муж добровольно прекратил свое право собственности на нее. Право собственности перешло к супруге, и приобретено оно к тому же по основанию, которое позволяет относить это имущество к личному и, соответственно, не подлежащему разделу (это второй пункт перечня). Поэтому получается, что муж больше не вправе претендовать на это жилье при разделе имущества в бракоразводном процессе. Однако при разделе наследства вполне может. Правда, это в случае, если к этому моменту они еще будут в браке и у супруги не будет завещания на иных лиц. Тогда муж относится к наследникам первой очереди.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.