имеет ли право жилищная инспекция заходить в квартиру собственника
Обеспечение доступа в квартиру жилищной инспекции
В практике своей работы мы часто сталкиваемся с документами пример которых вы можете видеть ниже.
Это предписание о доступе в квартиру сотрудников жилищной инспекции:
Откуда может появиться данное предписание?
В основном оно появляется вследствии двух факторов:
1. Жалоба соседей.
2. Жалоба управляющей компании.
Что делать если получили данное предписание о доступе в квартиру?
— обеспечивать доступ.
Так или иначе доступ будет обеспечен в квартиру, это лишь вопрос времени и ситуации как в квартиру зайдут. Либо инспектор зайдет по добровольному доступу, либо через какое то время с судебными приставами. Сроки спрогнозировать достаточно сложно, когда то это может случиться и через месяц, но бывали случаи когда судебные тяжбы шли более полугода.
Что будет если не пускать в квартиру инспектора жилищной инспекции после данного предписания:
Если данная бумага появилась у вас в почтовом ящике, то наилучшим решением будет договориться о времени допуска инспектора жилищной инспекции на квартиру.
В указанное время сотрудник жилищной инспекции посетит квартиру и если не будет обеспечен допуск, он направит повторное предписание, которое дублирует первое, но соответственно с другим временем. И если тогда также его не пустят он передаст дело в суд. 
Напрасно некоторые собственники думают, что если никого на квартиру не пустить вопрос «как нибудь забудется сам собой».
Это опасное заблуждение, так как жилищная инспекция это гос. структура и соответственно там работа с документами выстроена очень четко и вариантов решения подобной ситуации всего несколько
1. Инспектор жилищной инспекции выходит на квартиру. В квартире перепланировок нет. Он пишет в ответе на жалобу данный факт и на этом ситуация исчерпывается.
2. Инспектор жилищной инспекции выходит на квартиру. В квартире перепланировки есть. Он составляет протокол
, предписание о согласовании данной перепланировки,
выписывает штраф. 
Далее он отписывает в ответ на жалобу что да, факт подтвердился, собственнинку вынесено предписание об устранении нарушений.
А собственник с данными документами (протокол, предписание) начинает согласовывать существующую перепланировку.
3. Инспектор не попал на квартиру. Мы не знаем точных форм, но если в целом, то он составляет внутреннюю бумагу о не доступе на квартиру и передает дело в юридический отдел для подачи заявления в суд о обеспечении доступа на квартиру с приставами.
Что будет далее:
После этого суд выносит предписание о доступе на квартиру с приставами, приставы обеспечивают попадание инспектора в квартиру и инспектор переходит к пункту 1 или 2.
На нашей практике полное нежелание пойти на встречу попаданию инспектора в квартиру встречалось всего лишь несколько раз. Это было связано в ряде случаев с так скажем с
1) «психологическими» особенностями собственника и «упертой» позицией в тематике «квартира моя, делаю что хочу, никого не пущу»
2) Пониманием собственика что ремонт в квартире выполнен со значительными нарушениями и попадание инспектора на квартиру привете только к тому, что будет вынесено предписание о согласовании перепланировки или приведении квартиры в соответствии с технической документацией БТИ (то есть первоначально планировкой квартиры).
А это означало неизбежный ремонт, так как согласовать было априори ничего нельзя и вся задача была максимально оттянуть время прихода и соответственно время ремонта.
И если второй пункт мы как то можем понять, как правило там нет ничего опасного с конструктивной точки зрения. Да собственники делают и санузлы в жилых комнатах и переносят кухни туда где они не согласуемы, то вот с первым пунктом все несколько хуже. Как правило люди однозначно занимающие подобную позицию могут и «срубить» несущую стену для получения «опенспейса», подперев плиту перекрытия каким нибудь «железным столбиком» и думая что он компенсирует все нагрузки и вот здесь мы категорически не можем понять их, так как речь идет о безопасности не только их но и их соседей.
И уже совсем не хорошая идея упорствовать после решения суда о доступе на квартиру, составления протокола и т.д. не начать процесс согласования. Так и до продажи квартиры с публичных торгов может дойти и подобные прецеденты были. И в предписаниях сотрудники жилищной инспекции любезно опишут уже так скажем конечную версию развития событий (обвели в красном прямоугольнике), если собственник не будет действовать в рамках требований их в соответствии с действующим законодательством.
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
ВС подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников
Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.
Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.
Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.
Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.
Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).
Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.
Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию.
При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты «д» и «и» пункта 10), указывает ВС.
Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:
— соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
— безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.
Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).
Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.
Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС.
В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК «Вертикаль» в квартиру.
Виновным можешь ты не быть, но жилинспекторов пускать обязан
Попасть в квартиры с «подозрительным» ремонтом стало проще. Суды всё чаще выдают разрешения на проверки жилья по жалобам соседей. Если гражданин не пускает жилинспекцию в свой дом, она вернётся с судебными приставами, предупреждают юристы. Взломанную дверь придётся ремонтировать за свой счёт. Экономический обозреватель «Вестей ФМ» Павел Анисимов продолжит тему.
Жалобы соседей на грохот перфораторов, постоянные протечки и перекрытый воздуховод – повод для визита жилинспекторов. Сначала проверяющие приходят к жалобщику и выясняют, насколько обоснованы его претензии к соседу. Если видна протечка или пошла трещина по стене, просят жильца «проблемной квартиры» пустить их с проверкой. Если после 3 предупреждений дверь так и не открыли, жилинспекторы идут в суд за разрешением на вскрытие квартиры без согласия её хозяина. Судья выдаёт предписание, и приставы помогают инспекторам войти в нужное помещение. В этом случае закон не гарантирует неприкосновенность жилища, говорит адвокат Всеволод Свобода.
СВОБОДА : Здесь не Конституция работает, а Жилищный кодекс, который чётко говорит о том, что органы жилищного контроля должны быть допущены в квартиру. То есть владелец жилого помещения обязан пускать жилинспекторов. Если он этого не делает, соответственно, это делает суд. Причём с приставами легко в том плане, что сейчас двери никто не ломает – их аккуратно вскрывают, а потом закрывают.
Раньше суды редко разрешали взламывать дверь – только по жалобе соседей. Собственник заявлял, что не затевал перестройку, и судьи требовали от жилинспекции доказательств незаконной перепланировки. До тех пор квартира считалась неприкосновенной.
После разъяснений Верховного суда практика поменялась, и теперь почти все решения выносят в пользу жилинспекции. Но просто так никто не будет ломиться в закрытую дверь, объясняет директор юридической фирмы «Юр-Экспресс» Игорь Измайлов. Жилец должен расписаться в судебном иске. Иначе взломанную без спроса дверь придётся оплачивать самим приставам.
ИЗМАЙЛОВ : Если собственника не уведомили надлежащим образом о наличии судебного решения по вскрытию его квартиры, то все убытки, которые собственник понёс после принудительного вскрытия квартиры, могут быть наложены на службу судебных приставов. И собственник обязательно скажет, что у него в тумбочке миллион долларов лежал.
Пока жильца ищут (например, он живёт в другом городе), приставы закрывают ему выезд за границу. Так некоторые собственники узнают о претензиях жилинспекции: собираются лететь на зарубежный курорт, а их «разворачивают» из-за подозрений в незаконной переделке.
Бывало, что жилинспекция с постановлением суда на руках вскрыла дверь, но не находила незаконных переделок. Или нужные согласования на перепланировку получены, но по каким-то причинам не дошли до чиновников. В этом случае всё равно виноват собственник «подозрительной», по уверениям соседей, квартиры. Гражданин обязан сам, без принуждения, пустить жилинспектора, напоминает Всеволод Свобода.
СВОБОДА : Здесь нет никакого ложного доноса и никакой ответственности. Жилинспекция также действует обоснованно в том плане, что она проверяет по заявлению жителей. Более того, здесь нельзя возложить на жалобщика возмещение судебных расходов. То есть у нас собственник, безусловно, обязан органы жилищного контроля пускать.
Обычно инспекторов не пускают как раз из-за незаконных переделок в квартире. В этом случае инспектор выписывает штраф и просит вернуть помещение в первоначальный вид. Если владелец – против, ему придёт ещё одна повестка в суд. Он может оставить всё как есть, если нормы не нарушены и он просто не успел подать документы для согласования. В случае серьёзных повреждений – например, убрана несущая стена, и собственник не хочет её восстанавливать, в Жилищном кодексе прописана очень жёсткая мера: квартира может быть выставлена на торги.
Популярное
“Грехи” коммунальщиков: чем больше всего недовольны россияне в работе ЖКХ
Портал Mail.ru собрал самые частые жалобы на коммунальщиков. Больше всего россиян возмущают завышенные суммы в платёжках, холодные батареи и грязные подъезды. Треть опрошенных порталом граждан устаивает работа ЖКХ: они никогда не писали никаких жалоб.
“Грехи” коммунальщиков: чем больше всего недовольны россияне в работе ЖКХ
Портал Mail.ru собрал самые частые жалобы на коммунальщиков. Больше всего россиян возмущают завышенные суммы в платёжках, холодные батареи и грязные подъезды. Треть опрошенных порталом граждан устаивает работа ЖКХ: они никогда не писали никаких жалоб.
“Аварийная квартира”: как пенсионерка оставила целый подъезд без воды
Почти трое суток провели без воды жители одного из домов на юго-западе Москвы. В одной из квартир в их подъезде протекла труба. Но хозяйка помещения отказалась пускать к себе ремонтников и полицейских. Воду пришлось перекрыть во всём подъезде.
“Холодильник наоборот”: что такое тепловой насос и как он может минимизировать энергопотребление
Как в России повысить энергоэффективность ЖКХ и снизить расходы? Одно из решений этой проблемы – тепловые насосы. В отличие от традиционных видов отопления они фактически не загрязняют окружающую среду.
Собственников лишат права выбора УК? О новой стратегии развития ЖКХ
Проект стратегии развития коммунальной отрасли, разработанный в Минстрое, не содержит пункта о выборе управляющих компаний собственниками жилых помещений, то есть – гражданами. Вместо них назначением ответственных за обслуживание и ремонт многоквартирных домов займутся государственные региональные операторы. Но это не те организации, которые несколько лет уже собирают плату за капремонт, а новая структура. И для нее, весьма вероятно, в коммунальных платежках придется добавить новую строчку расходов.
«Нужно отказываться от тотального повышения тарифов по всей стране»
СВЕТЛАНА РАЗВОРОТНЕВА: «Я вообще не понимаю, почему у нас каждый год в июле повсеместно, по всей стране одномоментно повышаются тарифы. Это, мне кажется, противоречит логике и здравому смыслу».
«Ситуацию с управляющими компаниями надо менять радикально»
СВЕТЛАНА РАЗВОРОТНЕВА: «У нас Жилищный кодекс был принят в 2005 году, он принимался с хорошими идеями, что люди сами являются хозяевами своего дома, что они выбирают управляющую компанию, устанавливают стоимость ее услуг, они контролируют ее работу, и в случае необходимости они могут ее сменить. К сожалению, за это время многие нормы Жилищного кодекса поменялись радикально».
Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить
Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.
Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.
Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования
Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:
| Если нет аварий или жалоб | 1 раз в 3 месяца в согласованное время |
| Если нужен ремонт | по мере необходимости, но с письменным уведомлением |
| Если случилась авария | в любое время |
Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:
Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:
Предупредить родных в вотсапе
Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире
Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.
Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.
Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке
Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.
Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.
А дальше будут такие последствия:
Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.
Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра
Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.
Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.
Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.
Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.
А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:
Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.
Разве это не нарушение права на частную собственность?
Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:
Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.
Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?
Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:
На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.
Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:
Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.
Вправе ли УК требовать доступа в квартиру для осмотра на предмет перепланировки, ремонта общедомового оборудования со вскрытием полов и стен?
 |
| monkeybusiness / Depositphotos.com |
Собственники и наниматели квартир в МКД обязаны впускать внутрь:
При этом впускать УК нужно в любом случае (но количество «неаварийных» визитов можно ограничить до 1 раза в 3 месяца). А вот отказаться впускать бригаду капремонта можно, оформив акт о невозможности замены/ремонта внутридомовой инженерной системы в связи с отказом в доступе. Конечно, если собственник квартиры убежден, что внутридомовые инженерные системы под его полом в полном порядке и не требуют замены или ремонта. Акт подписывают собственник, УК, заказчик капремонта и подрядчик. После чего заказчик капремонта идет в суд – за получением доступа в квартиру, а сам капремонт продолжается. Только вот если за это время –из-за недопуска ремонтников – кому-то из соседей будет причинен ущерб, то оплачивать его будет тот, кто не впускал ремонтников.
Подробнее о деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами – в материале в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Напомним, что Правила технической эксплуатации жилфонда (далее –Правила), утв. постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170, требуют от собственников квартир обеспечения круглосуточного доступа к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через квартиру (п. 3.4.5 Правил).
Что же касается допуска УК в квартиру с целью осмотреть внутриквартирное оборудование и саму квартиру – на предмет возможных перепланировок, то соответствующая обязанность собственника впускать УК в квартиру обосновывается так: