имущественный вычет если использован материнский капитал
Продажа квартиры с маткапиталом: как снизить и вернуть НДФЛ
Налоговый кодекс разрешает родителям уменьшать налог при продаже детских долей в квартире. Если при покупке жилья использовали материнский капитал, теперь можно уменьшать доходы детей на расходы родителей. Эта норма заработала задним числом, с 2017 года, и позволяет семьям сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей на НДФЛ. А те, кто уже заплатил, смогут вернуть деньги.
Мы уже делали разбор этого закона. В комментариях написали, что инспекции на местах не в курсе изменений и требуют платить НДФЛ с детских долей. Это безобразие, но вот появилась официальная позиция ФНС в пяти абзацах. Родители точно могут не платить налог с продажи детских долей. А те, кто уже заплатил его со сделок начиная с 2017 года, могут забрать назад свои деньги. Используйте этот разбор в спорах с налоговой инспекцией. Вот как снизить налог, если потратили на квартиру материнский капитал, выделили доли детям, а потом решили ее продать.
О каких поправках речь?
Новый закон внес изменения в порядок расчета налога на доходы при продаже квартир с детскими долями. Поправки касаются тех случаев, когда на квартиру потратили маткапитал, выделили детям доли, а потом решили продать это жилье. Получалось, что с дохода от продажи детских долей нужно было платить налог. При этом учесть расходы на покупку доли родители не могли: это их расходы, а не детские. Так семья могла запросто потерять на налогах даже 200 тысяч рублей.
Но в 2019 году разрешили уменьшать доходы детей на расходы родителей. Эти изменения распространили на все сделки с 2017 года. То есть при продаже квартиры в 2017, 2018 и 2019 годах родители имеют право уменьшить доход от продажи детской доли в квартире на ту сумму, что потратили на покупку этой доли.
Это очень важные поправки, но не все поняли, как они работают. Даже инспекции на местах еще не разобрались. Поэтому ФНС объяснила все коротко и официально.
Кого это касается?
Разъяснения ФНС касаются родителей, которые продают квартиры раньше, чем пройдет минимальный срок владения. То есть если квартира принадлежала им не больше трех или пяти лет. Если квартиру купили в 2015 году, а продают в 2019, в поправках можно не разбираться: ни декларации, ни налога при такой продаже не будет.
А вот если жилье купили в 2016 году, а продали в 2018 и уже заплатили налог, есть шанс вернуть из бюджета свои деньги.
Как уменьшить доходы при продаже квартиры, которую купили за маткапитал?
При продаже квартиры с детскими долями сделку фактически совершают родители, но по документам они делают это как бы вместе с несовершеннолетними детьми. С точки зрения налогов доход от продажи получают не только мама и папа, но и дети — как минимум двое.
Если не прошел срок минимального владения, государство ждет декларацию с отчетом о суммах доходов и начисленном налоге. Каждый член семьи должен показать, какую сумму он получил за свою долю. При этом налог можно заплатить с разницы между доходами и расходами.
Вот как это сделать:
Пример расчета. Елена и Николай купили квартиру в 2016 году — за 3 млн рублей. На ее покупку потратили материнский капитал. Чтобы соблюсти требования закона, они выделили детям по 25%. В 2019 году семья продала квартиру за 3,2 млн рублей, при этом 1,6 млн — это доход за детские доли. Раньше налоговая считала, что расходы на покупку долей понесли родители, а не дети, поэтому родители заплатили бы за детей 143 тысячи рублей налога:
(800 000 Р − 250 000 Р ) × 13% × 2 = 143 000 Р
Но теперь при продаже квартиры каждый член семьи посчитает налоги так:
(800 000 Р − 750 000 Р ) × 13% = 6500 Р
А все вместе они заплатят вот столько:
6500 Р × 4 = 26 000 Р
Как вернуть налог, который уже заплатили
Поправки распространяются на сделки, которые заключили в 2017 году и позже. Но за 2017 и 2018 годы декларации уже подали и налог заплатили. А теперь государство решило, что считать его нужно было по-другому. Это значит, что многие семьи заплатили налоговой слишком много денег. А те, кто подавал документы на вычет при покупке квартиры и зачел начисленный НДФЛ в счет налога к возврату, недополучили деньги из бюджета.
Теперь излишне уплаченные суммы можно вернуть. ФНС объяснила, что семьи имеют на это полное право. И если какая-то местная инспекция говорит, что не в курсе изменений, а закон там еще не читали, покажите короткое разъяснение ФНС и оперируйте аргументами из нашего разбора. А лучше ничего не объясняйте, а просто молча подайте декларацию через личный кабинет на сайте nalog.ru или отправьте ее почтой. Никуда они не денутся — все пересчитают и вернут.
Вот что нужно сделать, если продали квартиру в 2017 или 2018 году и уже отчитались:
Если квартиру продали в 2019 году, декларацию нужно подавать в 2020. Уточненная не понадобится: сразу делите расходы пропорционально долям.
Это подходит только для маткапитала
Учитывать расходы родителей при продаже детских долей можно только при использовании материнского капитала — федерального или регионального. Поправки не касаются других форм господдержки. Например, если квартиру купили по программе «Молодая семья» или использовали другие виды субсидий, при продаже детских долей расходы родителей на их покупку учесть не получится. Лучше подождите, пока пройдет минимальный срок владения, чтобы ничего не платить государству.
Минимальный срок владения с 2020 года считают по-новому
Минимальный срок владения, после которого можно вообще не платить налог, зависит от года покупки квартиры. Если ее купили до 2016 года, продать без налога можно через три года. Если с 2016 года — придется ждать пять лет.
Но с 2020 года минимальный срок может составить три года — независимо от года покупки. У нас есть подробный разбор, какое жилье подходит под эти условия.
Маткапитал тоже входит в расходы на покупку, хотя это господдержка
Если на покупку квартиры потратили материнский капитал, его сумму тоже нужно включить в расходы при расчете налога. В своих разъяснениях ФНС об этом не говорит, но вы все равно используйте.
Материнский капитал — это деньги от государства. Но это господдержка для семьи, поэтому выделенную из бюджета сумму можно включить в свои расходы. Ее тоже делят пропорционально долям. Так семья сэкономит 60 тысяч рублей на НДФЛ, хотя 467 тысяч за квартиру заплатило государство.
Не путайте с имущественным вычетом при покупке квартиры. Когда будете подтверждать расходы, чтобы вернуть 13% из бюджета, материнский капитал из стоимости квартиры нужно вычесть. Налог с суммы господдержки не вернут.
Если квартиру продали до 2017 года
Изменения по поводу распределения расходов касаются только тех доходов, что получены в 2017 году и позже. Хотя за 2017 и 2018 год семьи уже отчитались и заплатили завышенный налог, теперь им вернут часть денег.
Но семьям, которые продали квартиры в 2016 году или раньше, ничего из бюджета не вернут. И хотя за 2016 год еще не поздно подать уточненную декларацию, это бесполезно. Доходы от продажи детских долей за этот период нельзя уменьшить на расходы родителей. Несправедливо, но работает именно так.
Налоговый вычет и материнский капитал: используем с умом
Материнский капитал — это значительная помощь от государства, которую получают семьи при рождении детей. Большинство семей направляют эти деньги на покупку нового жилья. После покупки встает вопрос о получении налогового вычета, и вот тут счастливым новоселам приходит отказ. В этой статье разберемся, почему так происходит, и что нужно знать, если вы хотите использовать маткапитал на покупку квартиры.
Налоговый вычет — это не «подарок» от государства
Почему то многие считают, что налоговый вычет — это «бонус», который можно получить просто так. Но это ошибка. Налоговый вычет на время освобождает вас от уплаты подоходного налога или позволяет вернуть ту сумму налога, которую вы ранее заплатили. Отсюда следует основное правило, чтобы вычет получить, вы должны платить налог.
Напомним, что чтобы получить налоговый вычет вы должны платить налог только с определенных видов доходов и только по ставке 13 %.
Вы сможете получить вычет, если вы:
Можно ли получить вычет, если маткапитал покрыл только часть расходов?
В этом случае вы можете получить вычет, но только на ту часть расходов, которую вы оплатили из собственных накоплений. Не забудьте из общей суммы расходов вычесть средства маткапитала и уже остаток заявить к вычету.
Семеновы стали многодетными родителями и, получив материнский капитал, купили дом за городом. Свои деньги они не вкладывали, все расходы покрыл маткапитал, поэтому Семеновы не смогут получить налоговый вычет на приобретение жилья.
Михайловы купили квартиру в новостройке за 4 млн. руб. Часть затрат они покрыли маткапиталом (600 тыс. руб.), а остаток — это их собственные накопления плюс ипотека. Михайловы смогут получить вычет с суммы затрат, оплаченных своими деньгами, то есть с 3,4 млн. руб. (4 млн. руб. — 600 тыс. руб.).
Какая экономия, если оформлять налоговый вычет?
Вычет за приобретение жилья составляет 2 млн. руб., это значит, что если сумма ваших затрат была больше, то вы сможете вернуть только 260 000 руб., а если меньше 2 млн. руб., то вы сможете получить 13 % от расходов.
Если жилье вы покупали с помощью ипотеки, то вы можете получить возврат налога с суммы фактически уплаченных процентов банку. Максимальный вычет составляет 3 млн. руб., то есть при затратах, превышающих эту сумму, вы сможете получить 390 000 руб. — это максимум. А если процентов банку вы заплатили на меньшую сумму (чем 3 млн.), то возврат составит 13 % от фактических затрат.
Как мы уже сказали, налоговый вычет — это возврат ранее уплаченного налога, значит, сумма возврата ограничена еще и той суммой, что вы заплатили в виде налога. Вы не можете вернуть больше денег, чем заплатили за год подоходного налога.
Документы для оформления вычета
Какие документы потребуются для оформления вычета?
Для оформления вычета через налоговую инспекцию подготовьте:
При покупке жилья в ипотеку дополнительно возьмите:
Документы нужно подавать на следующий год после года покупки жилья. Проверка документов и перечисление денег займет не менее 4 месяцев.
Налоговый вычет при ипотеке с материнским капиталом
Процесс оформления ипотечного договора с участием МК ничем не отличается от выдачи стандартных кредитов под залог приобретаемого жилья. Оплата первоначального взноса производится не собственными средствами заемщика, а деньгами, полученными по сертификату МК.
Также средствами МК можно погасить действующую задолженность досрочно. Права и обязанности заемщиков и созаемщиков по договору являются аналогичными, в т. ч. право на получение налогового вычета. В каких случаях можно вернуть деньги, что для этого потребуется.
Особенности возврата средств, наиболее частые причины отказа.
Как рассчитать сумму вычета?
Все российские семьи, у которых родился второй ребенок, получают Сертификат Материнского Капитала.
Использовать его можно, в том числе на приобретение жилья: на оплату первоначального взноса или погашение действующего ипотечного договора.
Заемщики, которые использовали МК для покупки жилой площади имеют право на получение налогового вычета, но с определенными условиями:
В 2017 году была приобретена квартира, сумма сделки составила 2430 тыс. р., в т. ч. 453 тыс. р. были средствами МК, на остальную сумму был оформлен ипотечный кредит. В текущем году подается декларация в ФНС и можно будет вернуть 257 тыс. р. фактически понесенных затрат на приобретение недвижимости: 2430-453=1978*13%=257.
Условия получения
Любое физическое лицо, которое приобрело недвижимость, имеет право на возврат подоходного налога, перечисленного за отчетный период. Чтобы воспользоваться этим правом покупатель должен быть плательщиком НДФЛ, в сделке должны участвовать собственные или кредитные средства. Выплата будет произведена при наличии документов, подтверждающих факт совершения сделки.
Получить вычет могут супруг/супруга сделки, независимо от того, кто является титульным заемщиком, а кто созаемщиком по договору. Если вычет оформляется на обоих супругов, то цена недвижимости определяется 50/50, по желанию стороны могут определить другие пропорции сделки.
Нет необходимости подавать документы одновременно на вычет по основной сделке и по выплаченным процентам. Ограничения по срокам выплаты отсутствуют, поэтому более правильным считается сначала получить компенсацию по сделке с приобретением недвижимости, а затем подавать документы на возмещение по процентам.
Тогда в сумму расчета будут включены все выплаченные проценты с начала заключения кредитного договора.
Что говорит закон?
Право на вычет определено в НК РФ, ст. 220, п.1: Граждане РФ имеют право на получение вычета, при приобретении квартиры или ее доли, комнаты, частного домовладения, земельного участка, при строительстве жилья.
Согласно п. 5 указанной статьи, вычет не предоставляется на средства Материнского Капитала, которые были использованы при покупке:
Как получить вычет?
За получением вычета заемщик может обратиться в ФНС на следующий год после оформления сделки или к работодателю в текущий год.
Что потребуется?
Заявитель должен написать заявление и приложить у к нему пакет документов.
Необходимые документы
На основании документов потребуется составить декларацию по ф. 3 НДФЛ.
Пошаговые действия
Действия зависят от того, какой способ подачи документов выберет заявитель.
При обращении в ФНС:
При обращении к работодателю:
Особенности возврата
Сделки по приобретению недвижимости в ипотеку с участием материнского капитала имеют свои индивидуальные особенности, что обуславливает особенности получения налогового вычета.
Если в сделке кроме материнского капитала участвуют собственные средства заемщика, то получить вычет можно с суммы фактических расходов: собственные средства + ипотека.
Когда, при появлении второго ребенка, часть кредита гасится МК, производится перерасчет суммы, причитающейся к выплате. Если получается, что сумма переплачена, ее придется разницу потребуется вернуть.
Дополнительно родители имеют право на получение вычета, причитающего несовершеннолетним детям.
Сумма будет распределена пропорционально доли собственности.
Отказ в выплате
Бывают ситуации, когда в выплате отказано. Если это произошло по немотивированным причинам, заемщик может писать исковое заявление в суд с приложением копий всех документов, и документов, подтверждающих отправку заявления в ФНС.
Причины отказа
Наиболее распространенные причины отказа:
Таким образом, получить налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку с использованием МК возможно. Компенсация будет получена с суммы за минусом государственных средств. Необходимо предварительно просчитать выгодность сделки, т. к. может получиться так, что часть полученных средств придется возвращать обратно в казну.
Получили маткапитал и налоговый вычет? Минфин проследит, чтобы вы вернули часть денег
У молодых семей с детьми не так уж много денег, поэтому они пытаются получать господдержку по максимуму и пользуются всем, что дают власти. Однако не все знают, как сочетаются между собой разные виды господдержки. Например, типичная семья, покупая квартиру с использованием маткапитала, плюсом получает имущественный налоговый вычет. Одно другому не противоречит, но во многих случаях семьи получают от ФНС больше денег, чем следует, даже не подозревая об этом. По закону их надо возвращать. Но налоговая за этим особо не следит, поэтому и переплата остаётся в кошельке получателей вычета. Минфин предложил этот вопрос урегулировать.
Чьи деньги? Фото: ugra-tv.ru
Налоговый вычет — возврат уплаченного в бюджет НДФЛ за некоторые социально значимые расходы. В данной статье речь идёт об имущественном налоговом вычете — возврате НДФЛ за покупку квартиры. Вычет даётся только на сумму потраченных налогоплательщиком средств. Материнский капитал — не собственные средства, а господдержка. С этой суммы вычет не делается.
Например, семья купила квартиру за 2 000 000 рублей (в регионах это ещё можно сделать). В покупку они вложили материнский капитал 639 400 рублей. В итоге собственных средств потрачено — 1 360 600 рублей. С этой суммы и должен делаться вычет. Если НДФЛ вернётся с 2 000 000 рублей без учёта маткапитала, то получится, что бюджет переплатил. Семья должна подать уточняющую декларацию и часть средств вернуть. Есть подозрение, что никто так не делает.
С субсидиями на погашение ипотеки такая же логика. Если задействованы госсредства, то часть вычета надо возвращать.
Проблема в том, что ФНС не знает о сумме использованного маткапитала и вообще, задействован ли он.
Минфин предложил 12 изменений в налоговый кодекс. Среди прочего министерство хочет обязать Пенсионный фонд отчитываться перед налоговой о расходовании средств маткапитала. Так картина будет полной. ФНС будет знать, какую недвижимость и за какую сумму человек купил, а также — сколько денег вложил из средств маткапитала. Вычет будет посчитан верно.
Пока это только проект, а не утверждённые изменения, поэтому неизвестно, будет ли принято решение и каким оно будет. Особенно интересно, за какой период ПФР подаст данные. Не получится ли так, что кого-то попросят вернуть излишне полученный вычет.
Нововведение главным образом затронет тех, кто купил недорогую недвижимость, стоимостью до 2 000 000 рублей.
Подвох от государства. За субсидию и материнский капитал придётся заплатить налоговым вычетом
Представим обычную российскую семью, которая купила квартиру в ипотеку, сделала по ней налоговый вычет, потом нарожала детей, частично погасила маткапиталом кредит и в завершении использовала субсидию для многодетных семей на оплату ипотеки. Казалось бы — радость какая, государство подарило семье больше миллиона. В некоторых регионах — это половина стоимости жилья. Но в один не очень прекрасный день семья получает письмо от налоговой с требованием вернуть часть налогового вычета, а это почти 100 000 рублей. «Выберу.ру» разбирается почему это происходит, и правомерно ли требование налоговой.
Налоговая всё знает. Фото: worldtaxes.ru
Что такое налоговый вычет?
Если вы работаете и устроены официально, то уплачиваете государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Да, никто эти деньги не держал, не видел и лично не носил в налоговую, это всё делает работодатель, являясь налоговым агентом. Это не отменяет того, что деньги принадлежат работнику.
Обычно НДФЛ поступает в бюджет, но есть случаи, когда государство разрешает забрать деньги обратно. Это и называется налоговый вычет — возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ.
Налоговый вычет можно получить за социально значимые траты: покупку жилья, лечение, обучение.
В данном случае нас интересует имущественный вычет за покупку недвижимости. Допустим, квартира стоила 2 600 000. Государство разрешает вернуть НДФЛ с суммы, не превышающей 2 000 000, то есть — 260 000 рублей.
Как быть с «подарками» от государства?
Что делать, если вдруг получили денег от государства больше, чем положено. Фото: tp. tvep.ru
А вот это и есть самый интересный вопрос. Налоговый вычет делается только за собственные потраченные средства. Субсидия и маткапитал не относятся к собственным средствам и вычитаются из суммы для расчёта вычета. Например, если бы семья сначала использовала все виды господдержки, а потом только делала налоговый вычет, то расчёт был следующий.
2 600 000 — 450 000 — 466 617 = 1 683 383
Итого налоговый вычет: 218 839
Как видим, по сумме есть разница, а, значит, человек, воспользовавшись господдержкой при полностью использованном налоговом вычете, остался должен.
Что делать?
Согласно ст. 81 п. 1 налогоплательщик обязан уведомлять ФНС об ошибках в декларации, которые привели к уменьшению налога. Для этого надо подать уточнённую декларацию.
Сроки подачи в НК РФ не прописаны. Однако если налоговая найдёт переплату по вычету раньше, то выставит требование по возврату.
Этот момент лучше обдумать до получения субсидии, поскольку максимальная сумма переплаченного вычета от маткапитала и субсидии достигает 119 160.