имущественный вычет по договору мены
Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены
Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии с п. 1 ст. 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Вычет при продаже квартиры или иного жилья
Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Внимание
С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).
Сумма дохода, полученного при реализации квартиры (другого жилья) по обмену, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены. Если при обмене была получена доплата, то доход складывается из стоимости передаваемого жилья, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ такой имущественный налоговый вычет предоставляется:
— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;
— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Внимание
При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по правилам, действовавшим до 1 января 2016 года (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).
Сумма дохода от продажи жилого имущества, в том числе и по договору мены,, превышающая величину налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ в общем порядке.
Вместо получения указанного вычета в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта, находящегося в его собственности менее минимального срока владения, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта имущества. См. также письма Минфина России от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310, от 23.04.2012 N 03-04-05/7-545, от 12.04.2012 N 03-04-05/9-500, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-832, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-829 и др. В качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества (см. письма Минфина России от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807, от 21.06.2013 N 03-04-05/23428).
При этом если мена жилых помещений была осуществлена в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Внимание
Сумма дохода, полученного при реализации по договору мены жилого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более минимального срока владения, не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Вычет при покупке квартиры или иного жилья
При приобретении жилья, в том числе и по договору мены, налогоплательщик в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей, связанных с приобретением квартиры (дома и пр.). Эта норма не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом). При приобретении жилья по договору мены сумма расходов определяется исходя из стоимости переданного имущества, а также затрат по его передаче (принятию) и оплаты разницы, если обмениваемые объекты неравноценны. См. также письма Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150, от 17.12.2010 N 03-04-05/9-734, от 07.12.2010 N 03-04-05/7-712.
Внимание
Размер вычета в 2 млн руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 руб. (2 000 000 х 13%). Эта сумма (до 260 000 руб.) может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов. Соответственно, при меньшем размере вычета и сумма возвращаемого НДФЛ будет меньше.
Между тем, по мнению налоговых органов, при приобретении жилого помещения по договору мены налогоплательщик не несет расходов и не может представить в налоговый орган платежные документы. В связи с этим в данном случае налогоплательщик не может воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Имущественный вычет может быть получен только на сумму произведенной доплаты по договору мены, если таковая имеется. См. письма УФНС России по г. Москве от 01.10.2010 N 20-14/4/103152@, от 30.12.2009 N 20-15/4/139525.
Учитывая позицию Минфина России, считаем, что налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, на общих основаниях. К тому же письмо Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150 доведено ФНС России до сведения нижестоящих налоговых органов письмом от 01.09.2011 N ЕД-4-3/14250@.
Следовательно, налогоплательщик при приобретении жилья по договору мены вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, при соблюдении всех остальных требований ст. 220 НК РФ.
Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги
Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.
Денис, если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего. Объясню подробнее.
Почему удобнее поменяться, чем продать
В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.
Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.
Как считают налоговую базу при мене
Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:
Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.
Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.
В какую сумму лучше оценить квартиру
Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.
Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.
Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.
Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:
Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.
Как зарегистрировать переход права собственности
Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.
Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:
Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, услуги юриста обойдутся в 2—3 тысячи рублей. Обычно около любого МФЦ есть специализирующиеся на таких договорах компании. Они помогут подготовить договор еще дешевле. Заявление на переход права собственности составит специалист Росреестра бесплатно.
Госпошлина — 2 тысячи рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.
Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.
Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.
В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.
Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.
Кратко: как правильно меняться квартирами
В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.
Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.
Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Отменили еще в прошлом году нотариус при долях!
А если квартиры в разных регионах и разница в стоимости 1 млн.руб., одна 500 т.р., а др. стоит 1,5 млн.руб. Можно произвести мену
Роман, мену произвести можно если обе стороны считают что квартиры равно ценны. Если нет, то мена с доплатой
Министерство финансов Российской Федерации: Письмо № 03-04-05/49876 от 05.07.2019
Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения.
Ответ: Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Консультационные услуги по вопросам налогообложения Департамент также не оказывает.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
В этой связи если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
В то же время подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Надо ли подавать 3‑НДФЛ при условии заключения договора мены?
Надо подавать 3-НДФЛ? Будет ли налог при обмене, так как данные объекты, были равноценными и без доплат?
Доход получен не был.
Добрый день,
Согласно официальной позиции, выраженной в Письмах МФ РФ от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310, от 23.04.2012 N 03-04-05/7-545, ФНС РФ от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@, при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 3 ст. 38 НК РФ и п. 1 ст. 39 НК РФ, передача одного вида имущества на другой, признается реализацией. Соответственно, при заключении договора мены, в том числе, равноценной мены, для целей налогообложения НДФЛ, имеют место две встречные операции по реализации имущества в рамках одной сделки по договору мены, с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.
В этом случае, сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены указанного имущества (земельного участка и жилого строения), определяется исходя из стоимости передаваемого имущества, указанной в договоре мены. При продаже жилой недвижимости и земельного участка, находившихся в собственности менее минимального предельного срока владения, установленного ст. 217.1 НК РФ, у собственника есть право на имущественный налоговый вычет, не превышающий в целом 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Этот вычет применим и при мене имущества (Письмо МФ РФ от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807). Вместо применения имущественного налогового вычета, собственник может уменьшить сумму своих облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением обмениваемого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В этом случае, в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.
Если стоимость имущества, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по НДФЛ равняется нулю. Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации, возникает необходимость подачи в налоговый орган по месту жительства, налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, с указанием равных сумм в составе доходов и расходов (при наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение обмениваемого имущества). В этом случае, налоговая база по НДФЛ равна нулю, соответственно сумма налога к уплате в бюджет, также, равна нулю. При отсутствии указанных документов, в декларации 3-НДФЛ указывается имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.