имущественный вычет при оплате векселем
Имущественный вычет возможен при оплате векселем, если он был ранее приобретен
В письме от 09.11.15 № БС-3-11/4211@ ФНС указала, что по смыслу нормы об имущественном вычете налогоплательщик имеет право на вычет, равный сумме денежных средств, израсходованных на приобретение жилья, а также в размере фактически произведенных с этой целью расходов в иной форме. К фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них.
Следовательно, передача налогоплательщиком векселя в счет исполнения обязанностей по договору на приобретение жилья по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 220 НК также является расходами, дающими право на получение имущественного вычета.
Таким образом, налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу по НДФЛ не только в случае несения расходов на строительство или приобретение жилья в денежной форме, но и при передаче прав по векселю.
Вместе с тем переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица, поскольку выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель в таком случае не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем.
Вексельные схемы покупки недвижимости
Помимо всем известного способа покупки жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и договора купли-продажи вторичной недвижимости, существуют также различные договоры соинвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры участия в ЖСК, а также было приобретение недвижимости посредством так называемой «вексельной схемы». Несмотря на ужесточение законодательства в сфере долевого строительства, а также контроля за соблюдением застройщиками Закона № 214-ФЗ, все еще можно встретить различные схемы обхода закона, в том числе с помощью векселей. Также данная схема нередко применяется на рынке вторичной недвижимости. В чем же суть вексельной схемы приобретения недвижимости, и какие риски ждут покупателя?
Вексельная схема покупки недвижимости – это своего рода договор о намерениях, т.е. по сути покупатель приобретает ценную бумагу, которой в дальнейшем сможет расплатиться за жилье. При использовании вексельной схемы, как правило, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договариваются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно с этим стороны заключается договор купли-продажи векселя. Стоимость векселя равнозначна стоимости квартиры по предварительному договору. Покупатель квартиры перечисляет указанную сумму на счёт продавца векселя.
Часто продавцы недвижимости предлагают покупателям такую схему покупки «со скидкой». На возможности сэкономить определенную сумму плюсы вексельной схемы заканчиваются.
С юридической точки зрения, у лица, заключившего договор купли-продажи векселя, возникает право на вексель и обусловленное им право на получение именно денежных средств, а не на квартиры. В случае возникновения форс-мажорных ситуаций или просто при банальном мошенничестве продавца, покупатель может остаться без квартиры, в лучшем случае он получал лишь назад свои деньги, которые при этом не будут проиндексированы, а с учетом постоянного роста цен это обстоятельство может впоследствии усложнить процесс приобретения другого жилья.
Необходимо также иметь в виду, что действия лиц, заключивших договор купли-продажи векселя на этапе строительства дома, не будут защищены Законом № 214-ФЗ, так как формально у застройщика (продавца векселя) возникала обязанность не передать квартиру, а уплатить определенную денежную сумму. Для застройщика очевидны плюсы данного договора – получение беспроцентного кредита на строительство квартиры, потом расплатиться этой же квартирой с покупателем, получив при этом чистую прибыль. Так как вексельный договор не попадает под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, то у приобретателя недвижимости (а формально векселя) не возникает права на получение законной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей», убытков в случае задержки передачи объекта строительства или иных нарушений со стороны застройщика.
Таким образом, при покупке квартиры по вексельной схеме у покупателя возникают следующие риски:
При идеальной картине покупки недвижимости по вексельной схеме предполагается, что вексель будет принят в счет оплаты по договору о приобретении недвижимости (договору купли-продажи или иному) на основании передаточного акта или соглашения о зачете. Однако успешное завершение сделки с недвижимостью с использованием векселей во многом зависит от добросовестности продавца.
В связи с этим мы составили список документов, которые потребуются для оформления права собственности на квартиру через суд при покупке ее с помощью вексельной схемы:
На практике нередко вексельная схема осложняется кредитными отношениями с банком: при приобретении векселя с использованием кредитных средств, как правило, оформляется залог векселя, предполагающий нахождение векселя в банке. В таком случае возникает риск отказа в признании права собственности судом в виду отсутствия доказательств оплаты стоимости квартиры (так как вексель в залоге в банке, то он не передан продавцу недвижимости, а соответственно оплата ее цены не произведена, ведь оплачены денежные средства за вексель, а не квартиру). В таком случае необходимо перед обращением в суд подготовить основательную доказательственную базу.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости и иных активов, а также признанию права собственности на недвижимость в суде. Вы можете обратиться к нашим специалистам для оценки возможности оформления права собственности на квартиру, приобретенную по векселю, через суд, или при заключении сделки.
Оставить заявку
Помимо всем известного способа покупки жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и договора купли-продажи вторичной недвижимости, существуют также различные договоры соинвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры участия в ЖСК, а также было приобретение недвижимости посредством так называемой «вексельной схемы». Несмотря на ужесточение законодательства в сфере долевого строительства, а также контроля за соблюдением застройщиками Закона № 214-ФЗ, все еще можно встретить различные схемы обхода закона, в том числе с помощью векселей. Также данная схема нередко применяется на рынке вторичной недвижимости. В чем же суть вексельной схемы приобретения недвижимости, и какие риски ждут покупателя?
Вексельная схема покупки недвижимости – это своего рода договор о намерениях, т.е. по сути покупатель приобретает ценную бумагу, которой в дальнейшем сможет расплатиться за жилье. При использовании вексельной схемы, как правило, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договариваются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Одновременно с этим стороны заключается договор купли-продажи векселя. Стоимость векселя равнозначна стоимости квартиры по предварительному договору. Покупатель квартиры перечисляет указанную сумму на счёт продавца векселя.
Часто продавцы недвижимости предлагают покупателям такую схему покупки «со скидкой». На возможности сэкономить определенную сумму плюсы вексельной схемы заканчиваются.
С юридической точки зрения, у лица, заключившего договор купли-продажи векселя, возникает право на вексель и обусловленное им право на получение именно денежных средств, а не на квартиры. В случае возникновения форс-мажорных ситуаций или просто при банальном мошенничестве продавца, покупатель может остаться без квартиры, в лучшем случае он получал лишь назад свои деньги, которые при этом не будут проиндексированы, а с учетом постоянного роста цен это обстоятельство может впоследствии усложнить процесс приобретения другого жилья.
Необходимо также иметь в виду, что действия лиц, заключивших договор купли-продажи векселя на этапе строительства дома, не будут защищены Законом № 214-ФЗ, так как формально у застройщика (продавца векселя) возникала обязанность не передать квартиру, а уплатить определенную денежную сумму. Для застройщика очевидны плюсы данного договора – получение беспроцентного кредита на строительство квартиры, потом расплатиться этой же квартирой с покупателем, получив при этом чистую прибыль. Так как вексельный договор не попадает под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, то у приобретателя недвижимости (а формально векселя) не возникает права на получение законной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей», убытков в случае задержки передачи объекта строительства или иных нарушений со стороны застройщика.
Таким образом, при покупке квартиры по вексельной схеме у покупателя возникают следующие риски:
При идеальной картине покупки недвижимости по вексельной схеме предполагается, что вексель будет принят в счет оплаты по договору о приобретении недвижимости (договору купли-продажи или иному) на основании передаточного акта или соглашения о зачете. Однако успешное завершение сделки с недвижимостью с использованием векселей во многом зависит от добросовестности продавца.
В связи с этим мы составили список документов, которые потребуются для оформления права собственности на квартиру через суд при покупке ее с помощью вексельной схемы:
На практике нередко вексельная схема осложняется кредитными отношениями с банком: при приобретении векселя с использованием кредитных средств, как правило, оформляется залог векселя, предполагающий нахождение векселя в банке. В таком случае возникает риск отказа в признании права собственности судом в виду отсутствия доказательств оплаты стоимости квартиры (так как вексель в залоге в банке, то он не передан продавцу недвижимости, а соответственно оплата ее цены не произведена, ведь оплачены денежные средства за вексель, а не квартиру). В таком случае необходимо перед обращением в суд подготовить основательную доказательственную базу.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости и иных активов, а также признанию права собственности на недвижимость в суде. Вы можете обратиться к нашим специалистам для оценки возможности оформления права собственности на квартиру, приобретенную по векселю, через суд, или при заключении сделки.
119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Об имущественном вычете по НДФЛ при приобретении жилья в случае оплаты за него векселем
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 9 ноября 2015 года № БС-3-11/4211@
О рассмотрении обращения
Федеральная налоговая служба не наделена полномочиями по разъяснению актуальности или неактуальности писем Минфина России.
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 329 «О Министерстве финансов Российской Федерации», федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере налоговой деятельности, является Министерство финансов Российской Федерации.
Одновременно ФНС России сообщает, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
По смыслу приведенных выше положений закона налогоплательщик имеет право на вычет, равный сумме денежных средств, израсходованных на приобретение жилья, а также в размере фактически произведенных с этой целью расходов в иной форме. К фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них.
Следовательно, передача налогоплательщиком векселя в счет исполнения обязанностей по договору на приобретение жилья по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса также является расходами, дающими право на получение имущественного налогового вычета.
Таким образом, налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса не только в случае произведения расходов на строительство или приобретение жилья в денежной форме, но и при передаче прав по векселю.
Вместе с тем переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица, поскольку выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель в таком случае не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации 2 класса
C.Л. Бондарчук
При оплате недвижимости векселем владелец должен уплатить НДФЛ, если стоимость жилья превышает затраты на бумагу
 |
| lOvE lOvE / Shutterstock.com |
Минфин России разъяснил, что в случае передачи налогоплательщиком векселя в оплату стоимости приобретаемой квартиры у него возникает доход по операциям с ценными бумагами. Однако если стоимость квартиры совпадает с суммой документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением, реализацией и хранением векселя, то налоговая база по НДФЛ отсутствует (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 мая 2017 г. № 03-04-07/27055).
Напомним, что вексель относится к ценным бумагам (ст. 142 Гражданского кодекса).
В случае передачи налогоплательщиком векселя в оплату стоимости приобретаемой квартиры у налогоплательщика возникает доход по операциям с ценными бумагами.
В свою очередь финансовый результат (налоговая база) по операциям с ценными бумагами определяется как доходы от операций за вычетом соответствующих расходов (п. 12 ст. 214.1 Налогового кодекса).
Доходами по операциям с ценными бумагами признаются доходы от реализации (погашения) ценных бумаг, полученные в налоговом периоде (п. 7 ст. 214.1 НК РФ).
Соответственно, при реализации (передаче) векселя в счет оплаты стоимости приобретаемого жилья сумма полученного дохода определяется исходя из установленной в договоре стоимости жилья. При этом в качестве расходов будут признаваться документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением, реализацией и хранением векселя (п. 10 ст. 214.1 НК РФ).
Финансисты также обратили внимание на то, что при оплате квартиры векселем величина расходов в целях получения имущественного налогового вычета определяется исходя из установленной в договоре стоимости векселя и не может превышать предусмотренную договором стоимость жилья.
Отметим также, что при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, не превышающем 2 млн руб. (подп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
При этом ограничений относительно формы, в которой могут осуществляться расходы на приобретение жилья, в ст. 220 НК РФ не установлено.