инфляция в договоре управления мкд
Минстрой России: если в договоре управления МКД есть условие об индексации «на инфляцию», то утверждать проиндексированный тариф не нужно
 |
| valphoto / Depositphotos.com |
Минстрой России представил свою позицию по вопросу необходимости ежегодно утверждать новый – проиндексированный на величину инфляции – тариф на содержание и ремонт жилья на общем собрании собственников помещений в МКД (письмо Минстроя России от 26 декабря 2018 г. № 51876-ОО/04).
По мнению ведомства, если индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения уже предусмотрена в самом договоре управления, то повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в МКД (об увеличении тарифа на предстоящий календарный год) не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.
«Положительные» же судебные решения, которые защищают право УК МКД повышать тариф на размер инфляции, если это установлено договоров управления, довольно немногочисленны (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 декабря 2018 г. № Ф03-5279/18 по делу № А73-5382/2018 (важно: тут проиндексированные ставки были ниже муниципальных), постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 февраля 2018 г. № Ф10-6251/17 по делу № А14-4683/2017). Иногда суд требует, чтобы подобное условие в договоре управления было тщательно сформулировано: со сроками и периодичностью индексации, с указанием на акт органа статистики, которым стороны договора руководствуются при определении коэффициента инфляции, с арифметическими формулами, позволяющими проводить подобный односторонний перерасчет. Без этих тонкостей суд не может счесть согласованным условие об индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 декабря 2018 г. № Ф10-5618/18 по делу № А08-14857/2017).
ВС РФ признал законной индексацию платы по договору управления МКД «на инфляцию» без решения общего собрания собственников
 |
| dimdimich / Depositphotos.com |
Арбитражные суды признали за управляющей МКД организацией право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников (далее также – ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Верховный Суд Российской Федерации отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ18-22044).
Орган жилнадзора исходил из того, что размер платы за содержание и ремонт был определен общим собранием собственников в 2011 году и с тех пор – собранием же – не менялся. При этом договор управления на случай, если ОСС не примет нового решения об утверждения платы, предусматривал вполне определенный механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги. Однако, по мнению жилнадзора, УК все равно не вправе была в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание и ремонт. (отметим, что данная правовая позиция чрезвычайно широко представлена в судебной практике, например, определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г. № 308-КГ18-21774, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2018 г. № Ф01-6500/17, постановление АС Волго-Вятского округа от 13 июля 2018 г. № Ф01-2620/18, постановление АС Волго-Вятского округа от 3 августа 2018 г. № Ф01-2809/18, постановление АС Северо-Западного округа от 13 сентября 2018 г. № Ф07-9776/18 и другие).
Однако здесь суды сочли, что увеличение УК размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения ОСС помещений об изменении такой платы – в рассматриваемом случае – не нарушает требований действующего законодательства:
Кроме того, суды прислушались к мнению муниципалитета (часть квартир в спорном МКД находится в муниципальной собственности), который – в качестве собственника помещений –подтвердил обоснованность применения УК предусмотренного договорами управления ежегодно расчета размера платы.
ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу органа жилнадзора, указал, что собственники – приняв соответствующее решение ОСС, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями – фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.
Итог: в пересмотре судебных актов по делу в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано.
Отметим, что это первое определение ВС РФ в поддержку возможности УК индексировать размер платы без решения ОСС, если возможность установлена договором управления. Более того, совсем недавно ВС РФ вновь пришел к противоположному выводу (определение от 11 января 2019 г. № 309-КГ18-23161). Напомним, что Минстрой России признает за управляющими МКД организациями право на индексацию размера платы, если соответствующая оговорка есть в договоре управления.
Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены
Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.
Что входит в цену договора управления
В договоре управления обязательно должна быть указана цена договора и порядок её определения (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Она равна сумме, которую собственники должны заплатить управляющей организации за содержание и текущий ремонт общего имущества дома за весь срок действия договора, а также за управление домом и оказание коммунальных услуг (ст. 154 ЖК РФ).
Как прописать в договоре управления индексацию цены
При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.
Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».
Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.
Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора
Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.
До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.
В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..
Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.
Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, УО для индексации цены договора должна получить согласие собственников помещений МКД вне зависимости от наличия в договоре управления пункта о порядке индексирования. Пример такого решения – апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.
Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.
Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.
В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Данный пункт договора можно сформулировать следующим образом:
«В случае, если инициированное управляющей организацией общее собрание собственников помещений не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного в п. 1 ст. 46 ЖК РФ, управляющая организация вправе без согласования с собственниками помещений к ранее установленной в Перечне на предыдущий год стоимости работ (услуг) применить индексацию с учётом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год (или любая другая экономически обоснованная формула)».
Запомнить
Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.
Позиция Верховного Суда РФ по индексации размера платы за содержание жилья.
Ранее мы обобщали противоречивые позиции Верховного Суда РФ по вопросу индексации размера платы за содержание жилья. Их объединяло то, что все они были сформулированы в определениях об отказе в передаче кассационных жалоб в Судебную коллегию ВС РФ для полноценного рассмотрения.
Однако недавно одной из управляющих организаций Калининграда – ООО «УКБР 1» – удалось довести спор с жилищной инспекцией до рассмотрения не одним судьей, а коллегией ВС РФ.
Разногласия начались традиционно – с предписания органа жилищного надзора произвести перерасчет платы жителям, которую управляющая компания проиндексировала на 5,3%.
Стоит отметить, что возможность индексации не просто была прописана в договоре управления, как это часто бывает, а предусмотрена отдельным решением общего собрания собственников, согласно которому был утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества, порядок ее индексации и изменения, и порядок внесения данных платежей.
Условие договора управления об индексации звучало так:
«по истечении года с даты последнего установления решением предыдущего собрания собственников цен на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД цены за указанные виды работ и услуг ежегодно устанавливаются методом индексирования данных цен в соответствии с изменением с уровнем потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен». При этом ежегодное оформление решениями общих собраний собственниками изменений данных цен (тарифов) не осуществляется».
Пользуясь условиями такого договора и решения общего собрания общество проиндексировало размер платы, однако орган жилищного надзора оценил это как одностороннее изменение цены договора и выдал предписание. Управляющая компания решила оспорить решение контролирующего орган в судебном порядке, и Арбитражный суд Калининградской области ее поддержал (дело №А21-463/2018).
Он обратил внимание на то, что условия договора управления утверждены на общем собрании собственников. Утверждением условий договора, в том числе по порядку индексации, собственники фактически приняли решение об индексации платы на индекс потребительских цен, рассчитываемый Росстатом, за каждый предыдущий год по региону.
Более того, суд указал, что решение принято собственниками и по отдельному вопросу повестки дня общего собрания, и подробно утверждено в качестве условия договора управления МКД. Поэтому указание контролирующим органом в акте проверки на то, что собственники на общем собрании не утвердили и не указали порядок индексации, не соответствует действительности и является необоснованным.
«Прямого запрета на изменение платы на таких условиях, в том числе без проведения и созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, положения п. 7 ст. 156 Жилищный кодекс РФ не содержат», – указал суд.
Утвержденный договором управления и общим собранием порядок индексации и определения размера платы управляющая организация в одностороннем порядке не изменяла. Решения общего собрания собственников и условия договора управления об индексации в суде не оспаривались и недействительными не признаны.
Такое решение суда первой инстанции не удовлетворило Министерство регионального контроля надзора Калининградской области и было обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Однако тот согласился с мнением управляющей организации и мотивированным решением Арбитражного суда Калининградской области. Апелляционный суд продублировал в решении доводы нижестоящего суда.
С судами первой и апелляционной инстанции не согласился Арбитражный суд Северо-Западного округа, который по жалобе контролирующего органа отменил судебные решения, посчитав обоснованным предписание Министерства. При этом суд кассационной инстанции сослался на п.17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, согласно которому управляющая компания не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления.
Суд проигнорировал тот факт, что компания не меняла порядок определения платы в одностороннем порядке, она вообще его не меняла, а лишь использовала тот порядок, который собственники утвердили на общем собрании и предусмотрели в качестве условия договора управления. Согласно ч.3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ одним из обязательных условий договора управления является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В этом деле договор управления предусматривал порядок определения размера платы, которым и руководствовалась организация при взимании платы.
Определением Верховного Суда РФ от 10.06.2019 года жалоба управляющей организации была передана на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Суд посчитал заслуживающими внимание доводы управляющей компании о том, что сами собственники приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества и определили порядок ее индексации и изменения. После этого они реализовали свое решение, заключив с компанией договор управления, содержащий условия индексации размера платы и ее изменения.
Верховный Суд РФ в определении от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677 поддержал управляющую компанию и отменил решение суда округа, оставив в силе решение суда апелляционной инстанции, признав его выводы обоснованными.
Он указал, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.
Закон не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме.
Однако в данном деле установлено, что собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, определен порядок индексации и изменения данной платы, а также утвержден договор управления многоквартирным домом. Данное решение общего собрания никем из собственников дома не оспорено и является действительным.
Договор управления утвержден собственниками помещений многоквартирного дома также на общем собрании в редакции, предусматривающей наличие условий про индексацию платы.
Кроме того, управляющая организация сообщила собственникам о предстоящем применении индексации платы проинформированы в установленном порядке, такая информация размещена обществом в платежных документах.
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что собственниками фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.
Таким образом, исходя из того, что отношения между собственниками и управляющей организацией по поводу определения размера платы за содержание жилья регулируются договором управления, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что у контролирующего органа не было оснований для возложения на управляющую компанию обязанности произвести перерасчет платы:
«Обстоятельства, свидетельствующие о принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения об индексации платы, не опровергнуты и положения условий договора управления в установленном законом порядке недействительными не признаны, в связи с чем вывод суда округа о неправомерном индексировании обществом размера платы за содержание жилья в отсутствие решения общего собрания является необоснованным».
Выводы.
Суд пришел к выводу о возможности индексации платы за содержание жилья. В рассматриваемом деле были соблюдены следующие условия:
— не было указания на «одностороннее» изменение размера платы,
— общее собрание приняло отдельное решение о порядке изменения платы,
— в договоре управления было внятно прописано, как будет изменяться размер платы, откуда берется индекс, а также содержалось указание о том, что дополнительных ежегодных решений общих собраний для подтверждения изменения размера платы не требуется.Позиция Верховного Суда РФ по индексации размера платы за содержание жилья.
В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы
Органы ГЖН нередко признают незаконной индексацию УО размера платы за жилое помещение без проведения общего собрания собственников даже в том случае, если такой порядок закреплён в договоре управления. Читайте о том, когда, по мнению Минстроя РФ и ВС РФ, УО может изменить размер платы без организации ОСС.
Изменение размера платы возможно только с разрешения ОСС
Заключая договор управления, собственники помещений и УО должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также в ДУ стороны согласовывают перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту дома (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
Перечень работ и услуг, которые включены в договор управления, не может быть меньше минимального перечня, утверждённого ПП РФ № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД.
В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в доме не созданы ТСЖ или ЖК, то размер платы за жилое помещение устанавливается на ОСС с учётом предложений управляющей домом организации. Общее собрание собственников проводится в соответствии с требованиями ст.ст. 45–48 ЖК РФ. Размер платы утверждается сроком не менее, чем на 12 месяцев.
Суды не признают законной индексацию размера платы без ОСС
Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения.
Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы.
Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017).
УО попыталась отстоять в суде право повышать плату без проведения ОСС
Рассмотрим дело № А76-3786/2017, в котором кассационный суд и ВС РФ в 2018 году пришли к другому выводу. В суд обратилась управляющая многоквартирным домом организация, требуя признать недействительным предписание органа ГЖН Челябинской области об устранении УО нарушений в части повышения размера платы за жилое помещение.
ГЖИ в ходе внеплановой проверки установила, что УО индексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников. Надзорный орган предписал УО сделать жителям перерасчёт начислений и вернуть размер платы на утверждённый ранее на ОСС уровень.
Первый и второй суды основывали свои выводы на ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Они отметили, что, согласно законодательству, основной способ изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Иной способ противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.
Такое требование жилищного законодательства должно обеспечить прозрачность определения размера платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
В суде апелляционной инстанции УО настаивала на том, что индексация проведена в соответствии с договором управления, заключённом с собственниками помещений на ОСС. Решение этого собрания не было оспорено в суде, следовательно, установленный порядок индексации размера платы действует.
Однако апелляционный суд не принял это как доказательство незаконности предписания ГЖИ. Судья пришёл к выводу, что УО повысила размер платы вопреки воле собственников в одностороннем порядке и с нарушением сроков: до истечения одного года с момента его установления.
Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии этого условия в договоре управления
УО в кассационной жалобе указала, что собственники на ОСС не устанавливали фиксированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а согласовали механизм начисления и изменения платы – в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Этот механизм применялся с момента утверждения условий договора управления МКД и не изменялся на протяжении его действия.
Кассационный суд отметил, что предыдущие суды не учли, что договор управления МКД должен содержать порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления УО с собственниками указано, что размер и периодичность изменения платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту устанавливаются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.
Соответственно, стороны ДУ предусмотрели возможность изменения платы за работы и услуги по непосредственному содержанию и текущему ремонту в соответствии с решениями органа МСУ. Предписание ГЖИ было признано незаконным, а решения предыдущих судов отменены.
Верховный суд РФ, куда в свою очередь подала жалобу ГЖИ, в определении от 16 апреля 2018 года согласился с выводами кассационного суда, тем самым подтвердив, что если в договоре управления собственники и УО согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить ОСС для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней.
Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления
С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления.
В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников. Индексация уже установлена соглашением сторон и не будет являться односторонним решением управляющей организации.
Запомнить
Данная позиция ВС РФ и мнение Минстроя РФ, выраженная в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04, ещё раз формулируют важные для УО постулаты, которые следует учитывать при подписании договора управления и индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:
1. Основным способом изменения установленного размера платы является решение общего собрания собственников помещений в доме. Выносить этот вопрос на ОСС можно не чаще раза в год.
2. Другим способом является внесение механизма индексации в договор управления и утверждение этого механизма на ОСС. В таком случае изменение размера платы УО может проводить в соответствии с утверждённым порядком без проведения общего собрания.