инвестиционный договор на реконструкцию нежилого здания образец
Приказ Минэкономразвития РФ от 6 марта 2008 г. N 61 «Об утверждении типовой формы инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (с изменениями и дополнениями)
Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 6 марта 2008 г. N 61
«Об утверждении типовой формы инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества»
С изменениями и дополнениями от:
Во исполнение пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 г. N 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 34, ст. 4239) приказываю:
Утвердить прилагаемую типовую форму инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.
Зарегистрировано в Минюсте РФ 26 марта 2008 г.
Регистрационный N 11417
Информация об изменениях:
Приказом Минэкономразвития России от 30 июля 2009 г. N 309 в настоящую Типовую форму внесены изменения
Типовая форма
инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества
С изменениями и дополнениями от:
«__» ______________ 200_ г.
Статья 1. Предмет Договора
1.1. Предметом настоящего Договора является реализация Инвестиционного проекта по осуществлению Сторонами деятельности по инвестированию внебюджетных средств для ________________ (строительства, реконструкции, реставрации) объекта недвижимого имущества, создаваемого в результате реализации Инвестиционного проекта, характеристики которого указаны в пункте 1.2. настоящего Договора.
1.2. Характеристики объекта, создаваемого в результате реализации
целевое назначение: ______________________;
планируемая общая (жилая) площадь ______________________;
иные технические характеристики: ______________________;
Статья 2. Характеристики объекта недвижимого имущества*(2)
2.1. Характеристики объекта недвижимого имущества, вовлекаемого в инвестиционный процесс (согласно документам государственного кадастрового учета недвижимого имущества с указанием их реквизитов):
этажность (иные особенности конструкции) ______________________;
находится ____________________ (лицо) на праве ___________________ (вид права);
дата и номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав: ______________________;
существующие обременения (ограничения) права ______________________
(вид, содержание, реквизиты документов, в том числе данные о государственной регистрации обременений (ограничений);
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости ______________________;
описание местоположения объекта на земельном участке ______________;
балансовая стоимость ______________ рублей на дату _______________;
охранное обязательство _______________ номер _____ дата выдачи ____________ срок действия ______________________(для объекта культурного наследия);
иные уникальные характеристики ______________________.
2.2. Характеристики земельного участка, на котором осуществляется реализация Инвестиционного проекта (по строительству, реконструкции, реставрации) (согласно документам государственного кадастрового учета недвижимого имущества с указанием их реквизитов):
адрес (местоположение): ______________________;
предоставлен ___________________ (лицо) на праве __________________
(вид права) ______________________;
дата и номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав: ______________________;
существующие обременения (ограничения) права ______________________
(вид, содержание, реквизиты документов, в том числе данные о государственной регистрации обременений (ограничений) ______________________;
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости ______________________;
вид разрешенного использования: ______________________;
кадастровая стоимость ______________________;
иные уникальные характеристики ______________________.
2.3. Рыночная стоимость имущества, указанного в пункте ___________ Договора в соответствии с отчетом об оценке, произведенной______, составляет _____________ рублей.
Рыночная стоимость права на заключение настоящего Договора в соответствии с отчетом об оценке, произведенной______, составляет _______________ рублей.
Статья 3. Срок действия Договора
3.1. Договор вступает в силу после подписания Сторонами.
3.2. Договор заключается на срок реализации Инвестиционного проекта, определенный Графиком реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение N 1). Договор считается исполненным после утверждения Федеральным агентством по управлению государственным имуществом Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.
Статья 4. Условия использования земельного участка в период реализации и после завершения Договора
4.1. В период реализации Инвестиционного проекта земельный участок находится в собственности Российской Федерации и предоставляется ______________ (используется) на праве ______________ (вид права) (на основании договора аренды (указать реквизиты).
4.2. После реализации Инвестиционного проекта и государственной регистрации права на Результат реализации проекта Стороны оформляют права на земельный участок в порядке и на условиях, определенных действующим земельным законодательством Российской Федерации.
Статья 5. Объем имущественных прав Сторон Договора на результаты реализации Инвестиционного проекта
5.1. Результат реализации проекта распределяется между Сторонами следующим образом:
Инициатор проекта приобретает (в оперативное управление, хозяйственное ведение): ______________ (количественные и качественные характеристики Результата реализации проекта)*(3), что в процентном отношении должно составлять не менее _____ процентов от общей площади Результата реализации проекта).
5.2. Инвестор проекта:
— приобретает в собственность ______________ (количественные и качественные характеристики Результата реализации проекта)*(4), что в процентном отношении должно составлять не менее _____ процентов от общей площади Результата реализации проекта;
— использует на условиях долгосрочной аренды (на срок до 49 лет) ______________ (количественные и качественные характеристики Результата реализации проекта) сроком _____ по ставке арендной платы за пользование _____________, определяемой по результатам независимой оценки*(5).
5.3. Увеличение размера капитальных вложений Инвестора проекта в рамках настоящего Договора не является основанием для уменьшения объема имущественных прав Инициатора проекта.
5.4. После завершения реализации Инвестиционного проекта (этапов реализации Инвестиционного проекта) распределение имущественных прав Сторон на Результат реализации проекта уточняется по результатам кадастрового учета объекта(-ов), осуществленного после получения разрешения на ввод объекта (здания, строения, сооружения) в эксплуатацию. Результаты распределения оформляются Актом реализации инвестиционного договора, подписываемым Сторонами и утверждаемым Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.
5.6. Оформление имущественных прав Сторон осуществляется после выполнения Сторонами обязательств по Договору и получения разрешения на ввод объекта (здания, строения, сооружения) в эксплуатацию на основании Акта реализации инвестиционного договора (этапа инвестиционного договора) в порядке и сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Статья 6. График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами
Порядок и сроки выполнения работ по реализации Инвестиционного проекта определены в Графике реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами (приложение N 1).
Статья 7. Суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации Инвестиционного проекта
Суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации Инвестиционного проекта, составляет ______________ рублей (сумма прописью), в том числе: ______________ рублей (сумма прописью) (указывается общий размер рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, вовлекаемых в инвестиционный процесс);
______________ рублей (сумма прописью) (указывается объем иных капитальных вложений Инициатора проекта);
______________ рублей (сумма прописью) (указывается объем капитальных вложений Инвестора проекта).
Статья 8. График финансирования инвестиционного проекта
8.1. Порядок и сроки перечисления денежных средств, направляемых на финансирование работ в рамках реализации Инвестиционного проекта, определены Графиком финансирования инвестиционного проекта, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение N 2).
8.2. Риск увеличения объема капитальных вложений сверх объема, указанного в статье 7 настоящего Договора, принимает на себя Инвестор проекта.
Статья 9. Порядок и сроки перечисления Инвестором проекта денежных средств, общий объем которых определяется по результатам аукциона
9.1. Стоимость права на заключение Договора, уплачиваемая Инвестором проекта по итогам проведенного аукциона за право заключения настоящего Договора в соответствии с протоколом о результатах аукциона N _____ от _____ г., составляет ______________ рублей.
9.2. Указанные в пункте 9.1. настоящей статьи денежные средства уплачены Инвестором проекта в полном объеме, что подтверждается ______________.
Статья 10. Банковские гарантии, предоставляемые Инвестором проекта перед заключением Договора
Надлежащее исполнение обязательств Инвестором проекта по настоящему Договору и предусмотренных Графиком финансирования инвестиционного проекта (приложение N 2), перед Инициатором проекта обеспечивается банковской гарантией N _____ от _____ г., выданной ______________ (наименование банка полностью с указанием организационно-правовой формы) на сумму (прописью) рублей сроком до _____ г.
Указанная банковская гарантия передана Инвестором проекта Инициатору проекта при подписании настоящего Договора. Копия банковской гарантии является приложением к Договору (приложение N 3).
Статья 11. Условия страхования рисков, связанных с реализацией Договора
11.1. Инициатор проекта обязуется застраховать ______________ (виды рисков) в срок ______________ на сумму ______________ (сумма прописью) рублей.
11.2. Инвестор проекта обязуется застраховать ______________ (виды рисков) в срок ______________ на сумму ______________ (сумма прописью) рублей.
Статья 12. Охранные обязательства, если предметом Договора является объект культурного наследия*(6)
12.1. Каждая из Сторон обязуется в ходе реализации Инвестиционного проекта соблюдать требования охранного обязательства __________________________________.
(номер, дата выдачи и срок действия Охранного обязательства)
12.2. После реализации Инвестиционного проекта каждая из Сторон самостоятельно обращается за оформлением охранного обязательства на приобретенный объект культурного наследия.
Статья 13. Требования к порядку привлечения строительных организаций
13.1. Стороны привлекают на договорной основе строительные организации для осуществления функций заказчика, проектировщика, генподрядчика, иных функций в соответствии с требованиями стандартов в области строительства, архитектуры и градостроительства.
13.2. Порядок привлечения подрядных организаций:
— ______________ (для каждой функции указать право одной из Сторон привлечь указанные организации либо совместно на конкурсной (безконкурсной) основе либо осуществить функции самостоятельно).
13.3. Привлекаемые подрядные организации должны соответствовать следующим критериям (квалификация, опыт работы, наличие лицензии и др.): ______________.
Статья 14. Права и обязанности Сторон*(7)
14.1. Инициатор проекта обязуется:
14.1.1. Предоставить Инвестору проекта в целях реализации Инвестиционного проекта объект недвижимого имущества для осуществления ______________ (строительства, реконструкции, реставрации).
14.1.2. Передать Инвестору проекта проектную и иную имеющуюся у него документацию, необходимую для осуществления финансирования и строительства (реконструкции, реставрации).
14.1.3. Обеспечить доступ Инвестора проекта на земельный участок, указанный в пункте 2.2. настоящего Договора.
14.1.4. Не осуществлять передачу объекта недвижимости в аренду третьим лицам или иным образом обременять права на объект.
14.1.5. Информировать письменно Инвестора проекта о заключении им договоров с третьими лицами, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору.
14.1.6.*(8) Заключить договор аренды с Инвестором проекта в течение 6 месяцев (или иного срока по соглашению Сторон) с момента реализации настоящего Договора и государственной регистрации права Инициатора проекта на следующих условиях:
объект аренды: ______________ ;
срок аренды: ______________ ;
14.2. Инициатор проекта имеет право осуществлять проверку и контроль реализации Инвестиционного проекта.
14.3. Инвестор проекта обязуется:
14.3.1. Обеспечить финансирование Инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с условиями настоящего Договора.
14.3.2. Информировать письменно Инициатора проекта о заключении им договоров с третьими лицами, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору.
14.3.3. Уступать свои права по договору третьему лицу только с согласия Инициатора проекта и Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
14.4. Инвестор проекта имеет право осуществлять проверку и контроль реализации Инвестиционного проекта.
14.5. Стороны обязуются:
— совместно принимать участие в работе по приемке построенного (реконструированного, реставрированного) объекта недвижимого имущества, созданного в результате реализации Инвестиционного проекта;
— в течение 20 (двадцати) дней с момента подписания Сторонами Акта реализации инвестиционного договора (этапа инвестиционного договора) представить его на утверждение в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;
— по письменной просьбе одной из Сторон предоставлять запросившей Стороне копии имеющихся документов, необходимых для реализации настоящего Договора;
— выполнить в полном объеме иные свои обязательства, предусмотренные условиями настоящего Договора;
— ежеквартально до 5 числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставлять в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Отчет об исполнении договора;
— подписать Акт реализации инвестиционного договора (этапа реализации инвестиционного договора) в срок __________ (указать дату) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, являющегося Результатом реализации проекта, и постановки его на кадастровый учет.
Статья 15. Ответственность Сторон за неисполнение условий Договора
15.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в том числе нарушения сроков выполнения работ или финансирования работ, предусмотренных Графиком реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами и (или) Графиком финансирования работ на срок более 30 календарных дней, виновная Сторона выплачивает другой Стороне пеню в размере 0,1% от суммы просроченных платежей (невыполненных работ) за каждый день просрочки, но не более 5% от суммы просроченной задолженности (стоимости невыполненных работ).
15.2. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему Договору, возмещает другой Стороне причиненные этим нарушением убытки в части, не покрытой неустойкой, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы или вины другой Стороны.
15.3. Ни одна из Сторон не несет ответственности за полное или частичное невыполнение обязанностей, если невыполнение является следствием таких обстоятельств, как наводнение, пожар, землетрясение и другие явления природы, война, военные действия, блокада и других обстоятельств, находящихся вне контроля Сторон и возникших после заключения Договора, при условии, что возникшее обстоятельство отнесено действующим законодательством Российской Федерации к обстоятельствам непреодолимой силы.
15.4. Сторона, для которой создалась невозможность выполнения своих обязательств, обязана в письменной форме известить другую Сторону о возникновении и о предполагаемом сроке действия вышеуказанных обстоятельств в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента их наступления и прекращения. Подобное уведомление должно содержать сведения о возникновении обстоятельств непреодолимой силы, их характере, их последствиях. В случае ненаправления или несвоевременного направления уведомления о возникновении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на возникновение таких обстоятельств, обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств.
15.5. В случае, если обстоятельства непреодолимой силы будут длиться более двух месяцев, то Стороны должны совместно обсудить меры, которые необходимо принять, при необходимости внести изменения в настоящий Договор. Срок выполнения обязательств по Договору продлевается на время действия обстоятельств непреодолимой силы.
Статья 16. Изменение и расторжение Договора
16.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению Сторон при условии обязательного согласования с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом вносимых изменений. Все изменения оформляются в письменном виде дополнительным соглашением, подписываемым Сторонами, согласованным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.
16.2. Настоящий Договор расторгается:
— по соглашению Сторон, согласованному с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом;
— по решению Суда по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
16.3. Сторона, решившая досрочно расторгнуть настоящий Договор, обязана направить другой Стороне письменное предложение о расторжении Договора по соглашению Сторон с указанием оснований для расторжения.
16.4. При досрочном расторжении Договора по соглашению Сторон составляется акт о взаиморасчетах, подписываемый Сторонами и согласованный с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.
Статья 17. Разрешение споров
Статья 18. Заключительные положения
18.1. Информация о финансовом положении Сторон считается конфиденциальной и не подлежит разглашению без письменного разрешения Сторон.
Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
18.2. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны в течение 10 дней известить друг друга путем направления письменных уведомлений заказным письмом с уведомлением о вручении с момента наступления таких изменений. Действия Сторон, совершенные по старым адресам и счетам, до получения уведомлений об их изменениях, засчитываются во исполнение обязательств.
18.3. Настоящий Договор составлен на _____ листах в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из которых передаются отраслевому федеральному органу исполнительной власти, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, Инициатору проекта и Инвестору проекта и федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 19. Реквизиты и адреса Сторон
I. Перечень обязательных приложений:
График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами (приложение N 1).
График финансирования инвестиционного проекта (приложение N 2).
Копия банковской гарантии (приложение N 3).
Акт реализации инвестиционного договора (приложение N 4*(9)).
*(1) В случае, если Инвестиционным проектом предусматривается строительство (реконструкция, реставрация) нескольких объектов недвижимого имущества, то каждый Результат реализации проекта описывается в отдельном пункте настоящей статьи.
*(2) В случае, если Инвестиционным проектом предусматривается вовлечение в инвестиционный процесс нескольких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, каждый объект и земельный участок описывается в отдельном пункте настоящей статьи.
*(3) Дается полное описание зданий, строений, сооружений, которые будут построены (реконструированы, отреставрированы) в результате реализации Инвестиционного проекта, и земельных участков, на которых они расположены.
*(4) Дается полное описание зданий, строений, сооружений, которые будут построены (реконструированы, отреставрированы) в результате реализации Инвестиционного проекта, и земельных участков, на которых они расположены.
*(5) Включается в случае, если Инвестору проекта передаются в долгосрочную аренду помещения в объекте, являющемся Результатом реализации проекта.
*(6) В случае, если объект культурного наследия не является предметом Договора, Инициатор проекта представляет справку о непринадлежности вовлекаемого в инвестиционный процесс объекта недвижимости к объектам культурного наследия.
*(7) Иные права и обязанности Сторон могут быть установлены дополнительными соглашениями к Договору в соответствии с функциями, осуществляемыми Инвестором проекта и Инициатором проекта.
*(8) Включается в случае, если абзацем третьим пункта 5.2. предусмотрена передача Инвестору проекта в долгосрочную аренду помещений в объекте, являющемся Результатом реализации проекта.
*(9) Оформляется по форме, разработанной Сторонами Договора.
График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии
со строительными нормами и правилами
Наименование этапа работ (содержание работ этапа)
Срок выполнения работ (дата начала/окончания)
Порядок заключения инвестиционного договора
Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.
Понятие и субъектный состав
Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.
Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:
Регулируются правоотношения по инвестированию:
Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.
Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.
Особенности инвестиционного договора
Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?
Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:
Порядок заключения
Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:
Структура соглашения
Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы: