инвестиционный договор при усн доходы минус расходы
Инвестиционный договор при усн доходы минус расходы
(1).jpg "p1110798(1)(1)")
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Застройщик (УСН, доходы) построил многоквартирный дом подрядным способом. Работы проводились в 2015-2020 гг., разрешение на строительство было получено до 01.07.2018. В договорах долевого участия не выделено вознаграждение застройщика. Расходы застройщика (заработная плата его сотрудников, страховые взносы с ФОТ, аренда офиса, реклама) аккумулировались на счете 26 и ежеквартально списывались в дебет счета 08. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 01.12.2020, финансовый результат определен на эту дату. Квартиры передавались дольщикам по актам приема-передачи с декабря 2020 г. по март 2021 г.
Как посчитать экономию застройщика для целей налогообложения УСН? Нужно ли увеличить налогооблагаемый доход на сумму расходов застройщика?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Сумму экономии для целей УСН следует определить как разницу между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами на строительство, которые не включают расходы на содержание службы застройщика.
Недавно появилась судебная практика (в т.ч. на уровне ВС РФ) о том, что доход застройщика в случае расходования средств не на цели, определенные ст. 18 Закона 214-ФЗ, определяется не по окончании строительства, а по дате, когда получатель целевых средств дольщиков фактически использовал денежные средства не по целевому назначению.
Обоснование вывода:
Определение экономии застройщика при УСН
Налогооблагаемый доход в виде средств, направленных на содержание застройщика
Существует позиция о том, что определение экономии застройщика связывается с окончанием строительства, то есть с завершением расходования денежных средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства на установленные Законом N 214-ФЗ цели (постановление АС Западно-Сибирского округа от 08.06.2015 N Ф04-19867/15 по делу N А45-7966/2014).
При этом рекомендуем обратить внимание на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 N 02АП-5436/19 (оставлено в силе постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.01.2020 N Ф01-6944/19 по делу N А29-10750/2018, определением ВС РФ от 13.04.20 N 301-ЭС20-5484).
Суды указали, что в подп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ установлено, что для внереализационных доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в п. 14 ст. 250 НК РФ, датой получения дохода признается дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись. Доводы заявителя о том, что в редакции, действующей в проверяемом периоде, часть 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ не содержала в себе императивного запрета направления денежных средств на не поименованные в законе цели именно в момент их первичного списания с расчетного счета, подлежат отклонению, поскольку названной нормой права предусмотрен закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства дольщиков, полученные застройщиком для расходования на цели строительства.
Из приведенных судебных актов следует вывод, что средства дольщиков даже временно нельзя использовать на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
Поэтому в рассматриваемом случае, если застройщик тратил деньги на свое содержание и источником были средства дольщиков, не исключен вариант того, что доходы должны быть определены не только по окончании строительства, но и в каждом отчетном (налоговом) периоде строительства.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Облагаются ли налогом инвестиции в ИП для его развития?
Есть план открыть свой бизнес, сервисный центр по ремонту электроники.
Соответственно нужны инвестиции на Создание сайта, рекламу, покупка всего необходимого.
Сейчас в поисках инвесторов, и у меня вопрос
Облагается ли налогом инвестиции в ИП по договору? и сколько процентов?
Если я получаю к примеру 500 000 в пользовании только 400 000?
Также в дальнейшем потребуется помощь в составлении договора принятии инвестиций
Доброго дня, Максим!
Понятие инвестиционного договора Гражданским кодексом РФ не предусмотрено. Договор инвестирования не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров. В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования может быть квалифицирован как договор купли-продажи или подряда, как договор займа, договор дарения или как договор простого товарищества. При этом совершенно неважно какое наименование договора и как называются стороны. Инспекция и суды (если до этого дойдет) будут квалифицировать договор исходя из его признаков (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.97 № 18).
Договор инвестирования в принципе является договором займа. То есть вы получили деньги, а через некоторое время должны будете их вернуть с процентами. В этом случае полученную сумму в доход не включайте. Доходы из статьи 251 в налоговую базу при УСН не включают (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). А в подпункте 10 пункта 1 статьи 251 НК РФ как раз указаны средства, полученные по договору займа. Правда инспекции придется доказывать, что по своей природе инвестиционные средства являются заемными. Поэтому если у вас именно такие отношения с организацией, переделайте договор, по которому вы получили деньги, если есть такая возможность. Назовите его обычным договором займа, тогда вопросов со стороны инспекции не будет. Договор инвестирования по своей природе является договором купли-продажи и подряда. В этом случае по договору вы получаете деньги и обязуетесь через какое-то время передать в собственность организации какой-то объект (недвижимость, разработки, сайт и т.д.). В этом случае полученные средства являются авансом. А при упрощенной системе авансы являются облагаемым доходом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Договор инвестирования в принчипе является договором простого товарищества. В этом случае деньги вносит не только ООО, но и вы, для достижения общей цели, например, создания объекта недвижимости. Другими словами вы объединяете свои вклады. Договор простого товарищества вправе заключить только упрощенцы с объектом налогообложения доходы минус расходы (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Если у вас именно такой договор, вы утратили право на УСН с начала того квартала, в котором заключили договор, так как применяете УСН с объектом доходы (п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ). Учет доходов и расходов по совместной деятельности отражает товарищ, который ведет общие дела, в рамках общей системы налогообложения.
Договор инвестирования в принципе является договором дарения. В этом случае вы получаете денежные средства от организации и их не возвращаете. Тогда эту сумму нужно включить в доходы. При упрощенной системе учитывают внереализационные доходы из статьи 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 и ст. 248 НК РФ). В пункте 8 статьи 250 НК РФ указаны безвозмездно полученные доходы. Поэтому полученные средства вы должны включить в доходы в день, когда их получили в кассу или на расчетный счет.
Максим, у нас большой опыт в работе с договорами, поэтому по всем вопросам в будущем, можете писать в мой чат.
Если инвестор применяет «упрощенку»
«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2015, N 5
Строим и используем ОС в период применения УСН
По общему правилу организация, использующая УСН, не признается плательщиком НДС и потому не имеет права на применение вычетов по НДС. Следовательно, инвестор-«упрощенец» не может принять к вычету НДС:
Куда же бухгалтер должен отнести суммы «входного» НДС? Минфин и ФНС неоднократно разъясняли, что такие суммы НДС следует учитывать в стоимости товаров, работ и услуг, формирующей первоначальную стоимость ОС (Письма Минфина России от 12.11.2008 N 03-11-04/2/167, ФНС России от 27.02.2015 N ГД-3-3/743 и от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@). Причем в данном случае не важен объект налогообложения при УСН: «доходы» или «доходы минус расходы». В любой ситуации суммы «входного» НДС необходимо включить в первоначальную стоимость построенного ОС на основании пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ.
К сведению. В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ в случае приобретения товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, лицами, не являющимися плательщиками НДС, суммы этого налога, предъявленные им при приобретении, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов.
Этой нормой могут воспользоваться, например, подрядчики в отношении НДС, предъявленного в связи с приобретением строительных материалов, которые будут использоваться при выполнении работ.
Обратите внимание! Инвестор должен руководствоваться общими правилами, в соответствии с которыми любой «упрощенец» признает расходы на создание ОС. То есть необходимо соблюдение следующих условий:
При этом расходы учитываются в течение года равномерно и признаются на последнее число отчетного (налогового) периода (абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
«Входной» НДС со стоимости ОС в книге учета доходов и расходов отдельной строкой не выделяется, поскольку суммы налога включены в стоимость объекта.
Пример 1. В марте 2015 г. застройщик и ООО «АВС» (инвестор, применяющий УСН) подписали акт приема-передачи нежилого помещения.
Застройщик предъявил инвестору:
Расчет с застройщиком на сумму 2 006 940 руб. произведен полностью.
В этом же месяце поданы документы на госрегистрацию права собственности (уплачена госпошлина в сумме 22 000 руб.).
Объект включен в десятую амортизационную группу, и ему установлен срок полезного использования, равный 361 месяцу.
Бухгалтер ООО «АВС» сделал в учете следующие записи:
Принято к учету полученное от застройщика помещение
Учтена стоимость услуг застройщика
Уплачена госпошлина за госрегистрацию права
Сумма госпошлины отнесена на увеличение первоначальной стоимости помещения
Отражены расходы на доведение помещения до состояния, пригодного к использованию
Помещение зачислено в состав основных средств
(1 900 000 + 106 940 + 22 000 + 332 000) руб.
(2 360 940 руб. / 361 мес.)
Согласно абз. 6 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость ОС, приобретенных в период применения УСН, равна первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете. Поэтому стоимость помещения для целей налогообложения «упрощенца» будет равна первоначальной стоимости объекта, сформированной по правилам бухучета.
В составе расходов в целях исчисления единого налога при УСН затраты, связанные с приобретением нежилого помещения, будут признаваться в книге учета доходов и расходов в следующем порядке (Письма Минфина России от 15.03.2011 N 03-11-06/2/34 и ФНС России от 06.02.2012 N ЕД-4-3/1818):
Недвижимость как товар в период применения УСН
Рассмотрим еще одну из возможных ситуаций, когда целью финансирования инвестором строительства недвижимости было не создание объекта ОС, а получение помещения для последующей продажи. По общему правилу расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога по УСН (на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет (Письма Минфина России от 28.07.2014 N 03-11-11/36937 и от 17.02.2014 N 03-11-09/6275 ).
Направлено Письмом ФНС России от 18.03.2014 N ГД-4-3/4801@, которое является обязательным для применения налоговыми органами.
Являются ли жилые и нежилые помещения, предназначенные для продажи, товаром? Минфин дает утвердительный ответ: расходы на приобретение жилых и нежилых помещений, предназначенных для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются после передачи права собственности на данные помещения. При этом доход от продажи данных жилых и нежилых помещений должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом вне зависимости от даты перехода права собственности на вышеуказанные помещения (Письмо от 08.12.2014 N 03-11-11/62822).
Обратите внимание! Инвестор должен руководствоваться общими правилами, в соответствии с которыми любой «упрощенец» признает расходы в виде стоимости товаров. То есть необходимо соблюдение следующих условий:
Факт оплаты покупателем реализованной недвижимости определяет момент признания инвестором доходов и не важен для учета расходов.
По мнению автора, госпошлину за регистрацию права собственности инвестора действительно следует учитывать в составе стоимости недвижимости (как и в бухгалтерском учете ), а госпошлину, уплачиваемую в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю, признавать в качестве отдельного вида расходов на основании пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Включение суммы госпошлины в стоимость недвижимости-товара не противоречит положениям п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н) и предусмотрено на будущее (пп. «в» п. 9 проекта ФСБУ «Запасы», текст которого доступен для ознакомления по адресу bmcenter.ru/Files/proekt_FSBU_Zapaci).
Пример 2. В марте 2015 г. застройщик и ООО «АВС» (инвестор, применяющий УСН) подписали акт приема-передачи нежилого помещения стоимостью 2 006 940 руб.
Застройщик предъявил инвестору:
Расчет с застройщиком произведен полностью.
В этом же месяце поданы документы на госрегистрацию права собственности (уплачена госпошлина в сумме 22 000 руб.).
Согласно планам руководства целью финансирования строительства было получение недвижимости для последующей продажи.
Бухгалтер ООО «АВС» сделал в учете следующие записи:
Инвестиционный договор при усн доходы минус расходы
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация на УСН (объект налогообложения «доходы минус расходы») планирует заключить договор доверительного управления с физическим лицом (сдача в аренду недвижимого имущества).
Облагаются ли НДС операции от сдачи в аренду имущества в рамках договора доверительного управления? Если да, то в каком порядке нужно выписывать счета-фактуры? Нужно ли подавать налоговую декларацию по НДС?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В сложившейся ситуации организация признается плательщиком НДС в отношении операций, осуществляемых в рамках доверительно управления имуществом.
Доверительный управляющий обязан представлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по НДС.
Счета-фактуры в отношении операций, осуществляемых в рамках доверительного управления имуществом, выписываются в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ.
К сведению:
Вознаграждение, предусмотренное ДДУ, получаемое доверительным управляющим, применяющим УСН, при определении налоговой базы по НДС не учитывается (п. 2 ст. 346.11 НК РФ, письмо Минфина России от 18.12.2006 N 03-04-14/27).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. При этом доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Объектами доверительного управления могут быть недвижимое имущество, ценные бумаги, исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (абзац второй п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Инвестиционный заём (заём в счёт будущей выручки): что это такое, как оформить и в чём его особенности
В последнее время всё более популярным становится такой способ финансирования проектов (бизнеса), как инвестиционный заём, или заёмное финансирование, возврат которого привязан к выручке (за рубежом такой способ называется RBI, revenue based investing).
Его адресатами (получателями) является проекты, которые имеют выручку и достаточную валовую прибыль. В чём его суть, особенности и порядок оформления, разберём в этой статье.
Что такое инвестиционный заём
Обычный займ (заём), как и банковский кредит, не относится к инвестиционному финансированию по причине того, что кредитор (займодатель) здесь особо не заинтересован в развитии бизнеса, его главный интерес ограничивается возвратом займа и зафиксированных процентов по нему. Такому кредитору, по сути, всё равно откуда заёмщик возьмёт деньги на возврат займа и процентов по нему.
В отличие от обычного займа инвестиционный заём (займ) относится к инвестиционному финансированию, поскольку кредитор (инвестор, займодавец) заинтересован в развитии проекта, увеличении его выручки и прибыли, ведь возврат займа и получение маржи (процентов) происходит за счёт выручки компании.
Таким образом, инвестиционный заём — это разновидность займа как инвестиционного инструмента, возврат тела которого и процентов за пользование им осуществляется в виде части (процента) от получаемой проинвестированной компанией выручки.
Как видим, особенностью инвестиционного займа является способ возврата его тела (основного долга) и процентов за пользование им. Данный подход является инвестиционным, поскольку кредитор (займодавец, инвестор) разделяет с проектом риски. Бизнес-инвестор всегда разделяет риски с профинансированным проектом, в противном случае, это обычный кредитор, но никак не инвестор.
Конечно, в случае гибели проекта инвестор может получить возмещение своих затрат за счёт оставшегося имущества компании в приоритетном порядке (реализовать так называемую ликвидационную привилегию), но это не избавляет его от рисков не только неполучения прибыли, но и невозврата тела инвестиций.
Инвестиционный заём (далее — ИЗ) имеет ряд преимуществ по сравнению с венчурными инвестициями и банковским кредитованием.
В отличие от венчурных инвестиций, финансирование по модели ИЗ не размывает доли основателей бизнеса и за ними сохраняется полный корпоративный контроль над компанией. Также получателями ИЗ являются компании, уже генерирующие выручку (прибыль), когда как получателями венчурных инвестиций могут быть в том числе и стартапы самых ранних стадий (не имеющих стабильной выручки и тем более прибыли).
Венчурные инвестиции предусматривают очень глубокий due diligence (проверку компании и её деятельности на предмет выявления инвестиционных рисков), в случае с ИЗ due diligence тоже проводится, но в более усечённой форме, поскольку некоторые инвестиционные риски в связи с отсутствием у инвестора статуса участника компании (владельца доли) утрачивают свою актуальность.
Это позволяет в гораздо более быстрые сроки привлекать финансирование по модели инвестиционного займа (в отличие от финансирования по модели венчурных инвестиций, VC/PE).
В отличие от банковского кредитования, компании, получающей финансирование по модели инвестиционного займа, не требуется предоставления обеспечения исполнения обязательств в виде залога, а основателям компании — предоставления обеспечения обязательств в виде личного поручительства. Такой подход в какой-то степени делает заёмное инвестирование более доступным для ряда компаний.
Как оформляется инвестиционный заём
Грамотное структурирование инвестиционного займа является важным условием успешности сделки. Многие инвесторы и предприниматели недооценивают важность прединвестиционной подготовки.
Как и при других видах инвестиционного финансирования перед оформлением ИЗ необходимо провести проверку компании на предмет консолидации используемых в бизнесе активов (их объединения и закрепления за компанией, получающей финансирование), наличия у компании долгов, препятствующих успешной реализации сделки, нарушений законодательства и прав третьих лиц, наличия у компании выручки и валовой прибыли, достаточной для исполнения обязательств по ИЗ, и т.д.
После того, как инвестор получает полный свод достоверных даных о компании и оценивает их положительно с точки зрения инвестиционной привлекательности, стороны приступают к утверждению параметров сделки и её оформлению.
Перечень документов в структуре сделки инвестиционного займа выглядит следующим образом:
Договор займа (инвестиционного займа) имеет лишь одно главное отличие от договора простого займа — выплата процентов и возврат тела займа осуществляется в виде отчисления доли (определённого процента) от получаемой компанией выручки.
Сторонами в договоре ИЗ могут быть определены:
Обычно в договоре ИЗ указывается как минимум 2 из вышеуказанных параметров. Но условие, по которому инвестор получает выплаты исключительно за счёт получаемой компанией выручки, является базовым. Оно, собственно, и определяет природу инвестиционного займа.
На мой взгляд, наиболее оптимальной формой инвестиционного займа является договор, в котором определяется размер доли выручки в виде динамического процента (который зависит от размера выручки) и «отсекающие» условия, прекращающие договора займа — в виде либо размера доходности инвестиций, которые должен получить инвестор, либо предельного срока, в течение которого будут осуществляться выплаты.
Порядок выплаты может быть структурирован по-разному: платежи могут быть периодические месячные, квартальные и т.д., привязаны к утверждённому графику или суммам платежей, может быть определено соотношение сумм по возврату тела долга и уплате процентов и так далее.
Важно! В качестве альтернативного варианта развития событий договор инвестиционного займа может предусматривать право инвестора конвертировать право требования по договору ИЗ в долю в уставном капитале проинвестированной компании. Иными словами, договор инвестиционного займа может содержать в себе условия конвертируемого займа.
При таком раскладе инвестор может в любой предусмотренный договором инвестиционного займа момент из «обычного» инвестора превратиться в венчурного.
Помимо собственно договора инвестиционного займа, сторонам рекомендуется включать в структуру инвестиционной сделки корпоративный договор. Корпоративный договор (далее — КД), как и при иных видах инвестирования, является очень важным элементом сделки и обеспечивает защиту интересов сторон, и особенно — интересов инвестора.
КД в той или иной степени защищает инвестора от выхода основателей из проинвестированной компании до момента фиксирования инвестором запланированной прибыли (доходности), от принятия основателями решений, которые могут причинить критический вред компании, от вывода активов из компании и так далее.
Строго говоря, в случае с ИЗ инвестор заключает с основателями проинвестированной компании не корпоративный, а квазикорпоративный договор — поскольку сам инвестор не приобретает долю в компании, то он и не является её участником.
А договор, включающий корпоративные соглашения с лицом, не владеющим долей в компании, является квазикорпоративным, то есть «как бы корпоративным». Самое главное, что такие договоры (квазикорпоративные) прямо предусмотрены законодательством и заключать с основателями их может любой человек, не являющийся участником компании (владельцем доли в ней).
Договор инвестиционного займа, как и (квази) корпоративный договор, заключается в простой письменной форме, не требующей нотарильного заверения.
P. S. В статье были использованы некоторые фрагменты из моей книги «Стартап и инвестор: правила игры»