ипотечный кредит при девальвации
Доллар — 75, евро — 84: что будет с ипотекой после обвала рубля
Еще недавно глава российского правительства Михаил Мишустин называл текущие ставки высокими и призывал кабмин работать над удешевлением ипотеки. После обвала рубля ключевой задачей стало избежать роста ипотечных ставок, потому что все предыдущие кризисы сопровождались подорожанием ипотеки.
В четверг, 12 марта, курс доллара впервые с февраля 2016 года превысил 75 рублей. Курс евро растет и приближается к отметке 85 рублей. На рынках продолжается паника после объявления пандемии коронавируса.
Разбираемся, что будет с ипотечными ставками после падения цен на нефть и валютных колебаний и, главное, стоит ли брать ипотеку в условиях неопределенности.
Как вели себя ипотечные ставки в предыдущие кризисы
Предыдущие финансовые кризисы (2008, 2014) сопровождались увеличением ипотечных ставок. Если до кризисного 2008 года ставки по ипотеке стабильно снижались, летом 2008-го они находились на уровне 12,5%, то в разгар финансового кризиса выросли до 15%. Это привело к двукратному сокращению рынка ипотеки — с 349 тыс. кредитов в 2008 году до 130 тыс. в 2009-м.
По мере выхода из кризиса ставки по жилищным кредитам стали постепенно восстанавливаться, пока в 2014 году не наступил новый финансовый кризис. В декабре 2014-го Банк России ради спасения рубля поднял ключевую ставку сразу на 6,5 п. п. — до 17%. Это стало рекордным значением за всю историю российского рынка ипотеки. Коммерческие банки отреагировали на решение регулятора и повысили ставки по кредитам. Ипотека стала выдаваться под 17–20% годовых. Спрос на новостройки серьезно упал, а застройщики оказались на грани банкротства. Чтобы избежать негативных последствий, государство запустило программу субсидирования ипотечных ставок на новостройки и ситуацию удалось стабилизировать.
Спустя полтора года ипотека вернулась к докризисному уровню и дальше стала дешеветь. В 2018 году ставки опустились до 10,5%, это привело к рекордной выдаче ипотеки. За 2018 год россияне оформили около 1,5 млн жилищных кредитов на 3 трлн руб. Это стало абсолютным рекордом.
Позже ЦБ дважды повышал ключевую ставку из-за высоких инфляционных ожиданий и валютных колебаний, что привело к удорожанию ипотеки и охладило спрос. Но к концу 2019 года ипотечные ставки вслед за ключевой вновь поползли вниз. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в декабре 2019 года достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9,0%.
В феврале 2020 года Банк России опустил ключевую ставку в шестой раз подряд — до 6% годовых. На это отреагировали ведущие коммерческие банки, понизив ставки по кредитам. Тогда же регулятор допустил снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях (мартовском и апрельском). Эксперты в свою очередь заявили, что уже в первом полугодии ставки по ипотеке могут снизиться до исторических 8,5%.
Ипотека под ударом
Однако после событий 9 марта (снижение стоимости нефти, резкое ослабление рубля) прогнозы пришлось пересмотреть. До обвала рубля предполагалось, что регулятор на мартовском заседании понизит ключевую ставку на 0,25 п. п. Это позволило бы коммерческим банкам на столько же уменьшить ставки по кредитам. Теперь снижение ипотечных ставок ставится под сомнение. Впрочем, все будет зависеть от того, как ЦБ поступит с ключевой ставкой на ближайшем заседании (запланировано на 20 марта), почти единогласно говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
Ипотечные ставки в первую очередь зависят от ключевой ставки ЦБ. На нее ориентируются коммерческие банки, выдавая кредиты. Ключевая понижается — уменьшаются ставки по кредитам, и наоборот. Стоимость валюты в данном случае влияет на ипотеку опосредованно, пояснил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
«Ослабление рубля может заставить регулятора перестать понижать ставки, а если ситуация продолжит развиваться негативно, то и перейти к умеренному повышению. В этой ситуации вслед за ключевой вырастут и ипотечные ставки», — рассказал аналитик.
Реакция банковского сектора на скачок курсов валют будет в значительной мере зависеть от действий, которые предпримет Банк России, подтвердила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «В случае значительного роста инфляционных рисков ключевая ставка будет повышена. Как следствие, вырастут стоимость фондирования на рынке и кредитные ставки. Однако на текущий момент более вероятен сценарий приостановления цикла снижения ключевой ставки, чем ее повышение», — заявила она.
При этом даже в условиях низкой инфляции регулятор может отказаться от дальнейшего смягчения монетарной политики, допустил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «В таких условиях тенденция к снижению ипотечных ставок может приостановиться. Мы ожидаем движения средневзвешенных ипотечных ставок к уровню 8,5%. Однако текущие условия делают период достижения этого уровня труднопрогнозируемым», — сказал он.
Однако маловероятно, что повторится ситуация резкого повышения ключевой ставки, как это было в декабре 2014 года, отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Если и произойдет коррекция, то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1 п. п.», — пояснил он.
Текущая ситуация с ипотекой имеет свои особенности, которые, возможно, заставят ЦБ отложить такое решение, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля», — отметила она. По ее мнению, на грядущем заседании ЦБ сохранит ставку на текущем уровне, но повысит ее через один — три месяца, когда порожденная девальвацией рубля инфляционная волна накроет экономику.
Пока ничего страшного не произошло: рынок жилья не ощутил влияния валютных колебаний ввиду своей инертности, говорят эксперты. Обстановка относительно стабилизировалась, паники, которая царила 9 марта, уже нет. Многое будет зависеть от того, насколько ЦБ и Минфину удастся взять под контроль ситуацию на валютных рынках.
«Доллар навряд ли вернется к отметке в 62 руб., но остановить рост на уровне 68–70 — вполне возможно. Тем более что в условиях шоков и кризисов правительству слишком крепкий рубль невыгоден. Небольшое ослабление национальной валюты позволяет экспортерам нефти за счет курсовых разниц компенсировать часть потерь», — отметил аналитик ГК «Финам».
При этом текущие валютные колебания нельзя сравнивать с кризисом 2008 или 2014 годов. У России есть резервы противостоять подобной ситуации: нет большого внешнего долга, колоссальные золото-валютные резервы и огромный фонд национального благосостояния, в значительной степени произошло импортозамещение. Это позволит избежать фатального роста цен и пережить кризис с минимальными потерями, уверен аналитик.
Что будет со спросом
Ипотечный спрос будут определять ставками. Их повышение приведет к подорожанию ипотеки, это охладит покупательский интерес. «Если ситуация на валютном рынке стабилизируется, то рынок ипотеки также не претерпит существенных изменений», — сказал Валерий Пивень из АКРА.
Если кризисные явления в экономике начнут углубляться, то спрос на ипотечные кредиты снизится, а банки могут повысить требования к новым заемщикам (увеличение первоначального взноса и ограничение кредитования клиентов «с улицы»), считает Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». «В таком случае могут быть предприняты меры государственной поддержки. Например, предоставление кредитов по льготной ставке широким категориям населения, как это было в период прошлого кризиса», — допустила эксперт.
Николай Алексеенко, напротив, считает, что в случае негативного сценария ипотечный рынок может обойтись без дополнительных мер поддержки. По его мнению, в последнее время государство и так существенно поддержало рынок за счет реализации различных программ для молодых семей. Опыт прошлых лет показал, что жилищный рынок в последнее время снизил свою зависимость от валютных колебаний. Кроме того, многие семьи, которые планируют улучшить свои жилищные условия, держат сбережения на валютных счетах. Соответственно, такая категория только выигрывает от валютных колебаний.
Брать или не брать ипотеку
Людям, которые планируют брать ипотеку, необходимо следить за решением совета директоров ЦБ по поводу ключевой ставки. При этом тем, кто уже определился с объектом и программой кредитования, лучше не оттягивать с покупкой, советуют эксперты.
Для тех, кто планировал в ближайшее время улучшить жилищные условия, надо брать ипотеку, считает глава РАСК. «В ближайшие месяц-два можно застать ситуацию, при которой цены и ставки еще не успеют среагировать на валютные колебания. Конечно, все это верно при условии отсутствия резкого повышения ключевой ставки уже в ближайшее время», — уточнил он.
Аналогичную точку зрения озвучила и Екатерина Щурихина. «В ближайшее время брать ипотеку стоит только тем, кто планировал приобретать жилье таким способом и уже нашел подходящие варианты. С высокой вероятностью ставки по ипотеке ниже уже не будут, а валютный шок еще не отразился в полной мере в ценах на недвижимость», — сказала она. Однако поспешно искать объект недвижимости и брать ипотеку в инвестиционных целях может быть слишком рискованно, добавила эксперт.
В такой обстановке покупателям, находящимся в стадии получения кредита, не нужно долго раздумывать, согласилась Мария Литинецкая. «Следует приготовиться и клиентам, рассматривающим возможность приобрести квартиру с помощью кредита, так как повышение ставок может быть плавным, а не резким, как в 2015 году. Стоит подумать о рефинансировании заемщиков с непогашенными кредитами, полученными в прошлые годы по высоким ставкам», — посоветовала она.
По мнению Алексея Коренева, маловероятно, что кто-то побежит брать ипотеку, просто чтобы не стало хуже. Ипотека — это серьезная нагрузка и ответственность, поэтому большая часть к этому вопросу подходит взвешенно.
Живи с этим Россия в 2020 году пережила ипотечный бум. Что делать тем, кто не успел купить квартиру?
Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020-го стал рекордным. Бурному росту рынка жилищного кредитования в очень тяжелый в целом год способствовали несколько факторов, но главный — снижение ипотечных ставок. Займы берут даже те, кому они не особенно нужны. На этом фоне растет число просроченных кредитов, где-то на горизонте якобы замаячил призрак ипотечного кризиса, но в правительстве смело обещают не останавливать запущенную в пандемию машину по улучшению жилищных условий — вопреки росту цен на квадратные метры, который, возможно, уже «съел» всю выгоду от сократившихся ставок. Чем может обернуться ипотечное безумие, как изменятся кредитные условия в 2021-м и почему ипотека рискует вовсе остаться в прошлом — разбиралась «Лента.ру».
Ставки вниз
Для российских банков, оформляющих кредиты на покупку жилья, 2020-й начался неудачно: несмотря на хорошие показатели выдачи в 2019-м (их отчасти обеспечил рост спроса на жилье, обусловленный переходом на проектное финансирование строек), на высокие ставки внезапно ополчилось новое правительство. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале февраля заявил, что средняя ставка по ипотеке на уровне 9 процентов годовых — это преступление. Чиновник подчеркнул, что стоимость займов нужно сокращать. «Нам необходимо снижать ее (текущую ставку — прим. «Ленты.ру»), для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками», — сказал Хуснуллин.
Спустя неделю своего подчиненного поддержал премьер-министр Михаил Мишустин. «Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия», — посетовал чиновник, говоря о стоимости ипотеки. Он предложил лишить банки возможности накручивать ставку и отметил, что «президент ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8 процентов».
Долго ждать не пришлось — несмотря на то что ряд банков в середине марта даже подняли ставки из-за нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках. В конце месяца, когда стало окончательно ясно, что пандемия коронавируса не обойдет Россию стороной, Минстрой представил антикризисную программу, нацеленную на поддержку строительной отрасли. В числе мер было уже знакомое россиянам субсидирование процентных ставок по кредитам на жилье. В прошлый раз субсидировать ипотеку пришлось в 2015 и 2016 годах, после внезапного увеличения ключевой ставки Центробанка до 17 процентов.
Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС
Берите все
Охладить рынок более существенно не получилось — квартиры в 2020-м покупали не только из-за временного удешевления ипотеки, но и из страха. Панический спрос на квадратные метры возник на фоне обесценивания рубля и общей неопределенности — граждане снимали деньги со счетов и вкладывали их в кажущуюся надежной недвижимость. Так повышение уровня доступности ипотеки и девальвация национальной валюты спровоцировали ажиотажный спрос на квартиры. В итоге цены в новостройках сильно выросли — настолько, что многие заговорили о потере полезного эффекта от запуска льготной ипотеки. Некоторые прямо заявили, что кредиты под 6,5 процента сыграли злую шутку с покупателями: помимо подорожания жилья, сократился и выбор объектов — самые лучшие предложения моментально разобрали. Сотни городов столкнулись с откровенным дефицитом квартир (справедливости ради, его формированию ранее поспособствовал и переход на проектное финансирование, из-за которого многие некрупные застройщики прекратили свою деятельность).
Жителей таких поселений могло бы обрадовать распространение программы льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости, но пока менять условия власти отказываются — ни к чему подпитывать квартирный ажиотаж. Банкиры указывают — господдержка «вторички» может оказаться бессмысленной для экономики страны, так как прибыль от перепродажи квартир достанется только собственникам жилья, но не строительному сектору и связанным с ним производствам.
Кроме того, если начать выдавать льготные кредиты на покупку неновых квартир, страну накроет новая волна роста цен на недвижимость — а россияне и без того наращивают суммы займов. К концу осени средний размер выданных ипотечных кредитов в стране установил новый рекорд — 2,75 миллиона рублей. По сравнению с показателем за аналогичный период 2019-го сумма ипотеки увеличилась на 13 процентов. Больше всего занимают на покупку жилья в Москве (5,8 миллиона рублей в среднем), Московской области (4,5 миллиона), Санкт-Петербурге (3,4 миллиона), а также в Приморском крае (3,3 миллиона) и Ленинградской области (3 миллиона рублей).
Фото: Анна Акельева / «Коммерсантъ»
Городом-лидером по востребованности ипотеки в России в уходящем году неожиданно стала вовсе не Москва, а Уфа. Там доля сделок с привлечением заемных средств при покупке жилья почти достигла 63 процентов. Второй по уровню востребованности ипотеки признана Казань, где свыше 61 процента сделок — ипотечные. Тройку лидеров замкнул Омск с показателем 59,5 процента. Москва оказалась на 16 месте рейтинга с показателем менее 31 процента.
Запузырили
Бурный рост рынка жилищного кредитования омрачило не только увеличение стоимости жилья, но и участившиеся к концу года заявления экспертов разного уровня о риске формирования ипотечного пузыря — у тех, кто помнит 2007-й, это словосочетание вызывает отнюдь не позитивные ассоциации. Тогда лопнул пузырь в США, что повлекло за собой не только выселение миллионов ипотечных заемщиков, но и мировой финансовый кризис.
Согласно отчету ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), текущая задолженность по ипотечным кредитам в России равна 8,88 триллиона рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза (на 1 ноября 2016 года задолженность составляла 4,3 триллиона рублей). За прошедший год объем ипотеки увеличился на 22 процента. Доля просроченных жилищных кредитов стабильна — в целом по стране она не превышает 0,9 процента от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объем «плохих» кредитов равен 79 миллиардам рублей (плюс 9 процентов за год). Хуже всего с платежной дисциплиной у жителей Карачаево-Черкесии — там просрочены более 4 процентов жилищных кредитов. По информации Центробанка, в мае-октябре 2020-го объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился на 5 процентов. В абсолютном выражении прирост составил около 5 миллиардов рублей.
«Рост объемов кредитования на фоне сохранения минимальной доли просроченной задолженности пока не вызывает опасений, — полагает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Ориентироваться нужно не на абсолютные, а относительные значения — доля задолженности от ВВП не превышает 10 процентов, что в три-пять раз ниже значений европейских стран. В России есть большой потенциал для наращивания кредитования, однако мы ожидаем замедление рынка за счет произошедшего роста цен, который во многих городах уже нивелировал выгоду от снижения ставки по ипотеке».
Замедление не помешало бы — многие россияне (около четверти из числа планирующих взять ипотеку) настолько хотят стать ипотечниками, что рассматривают возможность формирования первоначального взноса за счет потребительского кредита. Фактически оформляют кредит на первый взнос по ипотеке лишь 6 процентов заемщиков, но за пять лет этот показатель вырос более чем в полтора раза. Эксперты предупреждают: использование заемных средств в качестве источника первоначального взноса по ипотеке — путь в финансовую яму. Риск выхода на просрочку для таких заемщиков увеличивается более чем в два раза.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Экономист и финансовый аналитик Виталий Калугин полагает, что многие из тех, кто купил жилье в 2020-м или планирует его покупку в 2021 году, могут разориться. «В ближайшие три года доходы населения точно не вырастут, — заявил эксперт. — Поэтому велика вероятность, что к концу 2021 года большинству взявших ипотеку окажется просто нечем покрывать платежи, и просрочки будут только расти».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов также считает, что гражданам, которые необдуманно взяли ипотеку, «придется испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить». Он попросил россиян тщательно оценивать свои возможности, «не поддаваясь на эмоциональные провокации и эмоциональные тренды». «Взвешивать надо тщательно, особенно в текущих условиях неопределенности, когда не понятно, что у нас будет дальше», — пояснил Самойлов.
Четких ориентиров для будущих заемщиков нет и быть не может — никто доподлинно не знает, как будет развиваться экономическая ситуация в стране в 2021 году. Есть примерные показатели адекватных для ипотечников доходов: для России в среднем это около 63 тысяч рублей (речь идет о рекомендованном семейном доходе), для Москвы — свыше 132 тысяч рублей, для Подмосковья — почти 95 тысяч. Традиционно эксперты исходят из того, что относительно комфортным для заемщика будет соотношение ежемесячных платежей к ежемесячному доходу на уровне 1/3.
Конец прекрасной эпохи?
Закончится ли ипотечная вакханалия в 2021 году — тоже вопрос без ответа. В правительстве заранее, еще в ноябре, заговорили о дальнейшем продлении льготной ипотеки — Марат Хуснуллин заявил, что будет «отстаивать право и доказывать, что ипотеку надо продлевать и дальше, что без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны». Ему противостоит глава Центробанка, за два дня до этого указавшая на необходимость своевременного завершения программы ипотеки с субсидированной ставкой.
Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис
Ипотечные заемщики, которые уже получили кредиты, не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%. Федеральный закон «О потребительском кредите» запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.
Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка «БКС Премьер» Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.
Во-первых, есть риск существенной переплаты. В России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры. После повышения ключевой ставки Центробанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков могут вырасти до 20%. Генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева прогнозирует, что если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне возможен рост до 20% и выше.
Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, с работы могут уволить. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства.
В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником больших проблем. Чтобы избежать рисков, следует придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход. В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.
До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это привело к тому, что в начале 2008г. доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. По данным АИЖК, в этом году (за девять месяцев) россияне взяли 99,9% жилищных кредитов в рублях. На валютную ипотеку приходится лишь 0,1%.
Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить еще несколько правил:
Гасить ли рублевую ипотеку
С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно. «Если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита высокий, то расплату по кредиту имеет смысл отложить, чтобы расплачиваться «дешевыми» деньгами в будущем», – считает аналитик Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.
По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости «Century-21- Светлый Град», выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.
При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.
Что делать в случае форс-мажора
От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.
Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле
Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?
«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?
Как ведут себя цены на жилье?
Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.
Что происходит с ипотечными ставками?
В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.
«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.
К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.