ипотека 2 99 самолет в чем подвох

Разбиваем мифы из рекламы: как ипотека под 2,55% от ГК «Самолет» превращается в ипотеку под 3,41% и дороже

По радио и в СМИ можно услышать и увидеть практически уникальное предложение – ГК «Самолет» предлагает купить у нее квартиру в ипотеку всего под 2,55% годовых. И, в отличие от других акций от застройщиков, тут ставка фиксируется на весь год. Мы вчитались в условия программы, все пересчитали и готовы ответить – действительно ли все так хорошо и какие у этой программы есть подводные камни.

О программе ипотеки «Меньше переплат»

Процентные ставки по ипотечным кредитам к 2021 году достигли исторических минимумов (конечно, для России) – до 1 июля еще можно оформить кредит по ставке около 5,5-5,7% годовых, причем без дополнительных условий. Госпрограмма уже с июля будет серьезно урезана по сумме и по ставке. Тем не менее, как считают отдельные банки и компании, даже такую низкую процентную ставку можно опустить еще ниже.

Один из крупнейших московских застройщиков – Группа компаний «Самолет» – предлагает купить квартиру в одном из проектов ГК в Москве и Московской области по уникальной ставке в 2,55% годовых. И, что самое главное, ставка фиксируется на весь срок кредита – даже если это 20 лет.

Более подробно условия такие:

Как пишет ГК «Самолет» на своем сайте, 95% заявок в итоге одобряются, ежемесячный платеж будет ниже на 27%, а переплата – на 61% по сравнению со стандартными программами ипотечного кредитования.

На сайте размещен обратный таймер, который отсчитывает время до 1 июля 2021 года – так клиенты понимают, что времени осталось мало и нужно поскорее оформить ипотеку.

Также приведен ипотечный калькулятор, который рассчитывает сумму ежемесячного платежа. Например, если купить квартиру за 5 миллионов, из которых 1,5 миллиона внести сразу, то на 20 лет сумма ежемесячного платежа составит 20 123 рубля – в отличие от 24 175 рублей при обычных условиях госпрограммы.

Подробный разбор условий

Что это за компания

Группа компаний «Самолет» – один из самых крупных застройщиков России, в списке топ-10 девелоперов ГК занимает 5 место. За свою историю с 2014 года «Самолет» построил 8 жилых кварталов на 2,3 миллиона квадратных метров жилья (это то, что уже введено в эксплуатацию), а еще компания располагает земельным банком на более чем 19 миллионов квадратных метров (крупнейший в России).

В прошлом году в ГК «Самолет» вошла компания «СПб Реновация», которая стала оператором проекта по реновации 22 городских кварталов Санкт-Петербурга общей площадью в 8,3 миллиона квадратных метров жилья.

Структура собственности группы достаточно запутанная – основными владельцами называют бизнесменов Игоря Евтушевского, Максима Кенина, Павла Голубкова и других.

Стратегия деятельности ГК «Самолет» достаточно интересная:

Другими словами, это крупный и достаточно надежный застройщик, так что риск, что стройка станет проблемной, небольшой.

Условия акции

Акционное предложение «Меньше переплат» – ипотечная программа, но застройщик формально не может выдавать ипотечные кредиты. Соответственно, более подробные условия программы таковы:

Отметим, что условия «мелким шрифтом» прописаны крайне непонятно – там упоминаются сразу 2 процентные ставки, а снизу пишется, что ипотеку на апартаменты под 4,99% годовых и на квартиры по господдержке выдает «Альфа-Банк» (на его сайте найти эту программу не удалось).

Кроме того, на сайте Сбербанка этой программы тоже нет – но при этом есть другие, где ставка снижается до 0,1% годовых в первый год, а потом поднимается до стандартной.

Ограничения по объектам

На данный момент на странице с условиями акции размещены предложения по 13 разным жилым комплексам. При этом часть из них – это апартаменты со ставкой от 4,99% годовых, другие – квартиры. Всего удалось найти 10 комплексов в Москве и Московской области, которые подпадают под условия. В Санкт-Петербурге доступно 6 ЖК, и во всех предлагаются именно квартиры.

Соответственно, потенциальный клиент будет ограничен в выборе конкретной квартиры – он может выбирать лишь из того, что строит ГК «Самолет» (что в целом логично – ведь этот застройщик и субсидирует процентную ставку).

Другие предложения

Сотрудничество со Сбербанком – не единственная программа у ГК «Самолет» – застройщик открыл точно такую же программу с «Альфа-Банком», правда, там процентная ставка начинается от 2,99% годовых.

Кроме того, у застройщика есть программы с банком «Открытие» (кредит без первоначального взноса под 6%/8,5% годовых), с Промсвязьбанком (ипотека под 2,7% годовых) и с некоторыми другими банками (ВТБ, и т.д.).

Правда, в некоторых случаях ставка снижается до акционной только на первый год, а в других – на весь срок кредитования.

Подводные камни – скрытые минусы программы

Достаточно серьезный минус программы – в открытом доступе не удалось найти ее подробные условия (на сайте ГК «Самолет» есть только мелкий шрифт с непонятными условиями, на сайте Сбербанка именно по этой программе условия тоже не найти).

Однако стоит понимать, что все условия прописываются в кредитном договоре – и если заемщик получит договор с графиком платежей, где все они будут рассчитываться по обещанной ставке, то никаких дополнительных рисков у клиента нет. Другими словами, если банк действительно выдаст ему ипотечный кредит под 2,55% годовых на все 20 лет – то клиент именно столько и будет платить.

Отметим, что кредитный калькулятор на сайте ГК «Самолет» немного ошибается в сторону банка, например, при стоимости квартиры в 5 миллионов рублей, с первоначальным взносом в 1,5 миллиона на 20 лет выходит так:

При этом по «конкурирующей» программе застройщик дает действительно правильные данные.

Если подобрать ставку по сумме платежа, то выйдет, что ГК «Самолет» подсчитывает платеж по реальной ставке в 3,41% годовых. Почему реальная ставка почти на 1% выше – неизвестно, и это стоит учитывать.

Кроме того, после рассмотрения заявки клиенту могут отказать выдать кредит по заданным условиям – банк может это делать без объяснения причин.

А еще банк может предложить клиенту какую-то другую программу вместо разрекламированной застройщиком – например, ту, где ставка снижается только на первый год. И разница в сумме платежа и общей переплате будет огромной.

В остальном же «подводных камней» не видно – скорее всего, ГК «Самолет» планирует субсидировать банку часть процентной ставки весь срок кредитования (что для застройщика весьма дорого). Вероятно, часть этой субсидии уже включена в стоимость жилья – сравнить не с чем, так как в разных ЖК разная стоимость квартир и разные условия.

Условия касательно страховки и электронной регистрации сделки – стандартные, а процентные надбавки за отсутствие этого даже ниже, чем у других банков.

И все же, стоит ли оформлять?

До конца срока действия льготной ипотечной госпрограммы осталось не так много времени – судя по всему, в Москве и других городах-миллионниках такой дешевой ипотеки уже не будет, и ставки постепенно приходят в норму. Поэтому эти недели – буквально последняя возможность оформить ипотек семье, которая планирует поселиться в одной из столиц или в столичном регионе.

А если еще и банк вместе с застройщиком предложат сниженную процентную ставку – это еще выгоднее.

Правда, стоит учитывать следующее:

Если же договор без «сюрпризов», а квартира действительно не очень дорогая – то можно смело оформлять ипотеку под 2,55% (а, точнее, под 3,41% годовых).

Источник

Ипотека от застройщика: сколько можно сэкономить при покупке новостройки

Ипотека продолжает дорожать на фоне роста ключевой ставки. Большинство крупных российских банков уже подняли ставки по жилищным кредитам, так что средние ставки выросли до 9% годовых.

Чтобы поддержать спрос, застройщики активно запускают совместные, партнерские ипотечные программы с банками. Ставки по ним начинаются от 3% годовых, а иногда даже равны нулю. Разницу в ставках компенсируют девелоперы. Насколько выгодна такая скидка от застройщика — разбираемся вместе с экспертами.

Альтернатива льготной программе

Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика стали активно появляться в 2020 году, в разгар пандемии, чтобы поддержать спрос. В ближайшем будущем подобных программ станет еще больше. Такую точку зрения высказали сразу несколько экспертов в ходе Федерального девелоперского форума. «Безусловный тренд на рынке ипотечного кредитования — программы с субсидированной ставкой. В 2022 году этот тренд будет только усиливаться», — считает директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. Программы субсидирования ставок от девелопера — один из трендов, который будет усиливаться на фоне роста ключевой ставки, соглашается директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Московского банка ПАО «Сбербанк» Алия Кирьянова. В этом направлении сейчас движутся и агентства недвижимости, добавила она.

Рост предложения субсидирования ипотечных программ эксперты связывают с двумя основными причинами. Первая — изменение условий льготной ипотеки, после которых та стала практически недоступна для покупателей московских новостроек. Вторая причина — общий рост ипотечных ставок. Чтобы поддержать спрос, девелоперы активнее предлагают собственные программы по сниженным ставкам.

Кто предлагает льготную ипотеку

Подобные программы предлагают в основном крупные девелоперы с большим объемом предложения. Для них это достаточно действенный инструмент стимулирования спроса, который позволяет поддерживать стабильный объем продаж, отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Чем больше средств поступает на эскроу-счета, тем ниже для застройщика ставка по проектному финансированию. Эту экономию застройщик может направить на субсидирование ставок, пояснила эксперт.

«В рамках партнерских программ с банками девелопер компенсирует разницу в процентной ставке кредитной организации. Средства обычно заимствуются из скидки, которую застройщик дает покупателям: либо сниженная ставка, но цена без скидки, либо обычная ставка и цена со скидкой», — пояснила она.

Сегодня почти все ведущие застройщики совместно с банками-партнерами предлагают субсидированную ипотеку. К примеру, ГК «ПИК» предлагает ипотеку от 6,5% годовых в своих программах. Субсидированная ипотека есть в проектах MR Group: ставка по ней начинается от 4,4% годовых. Подобные предложения есть и у других крупных застройщиков. Например, в проектах в проектах «Самолет» — от 2,9%, ЛСР — от 1,1%, у «Донстроя» и «А101» — от 0,1% годовых, аналогичная ставка (0,1%) есть у ГК ФСК в рамках семейной ипотеки. Одна из самых низких ставок у ГК «Инград» — от 0%.

Скидка на три года

Оформить ипотеку по сниженной ставке обычно можно в определенном банке-партнере застройщика. Наиболее «льготные» ставки действуют обычно не весь срок, на который выдан кредит, но лишь в течение двух-трех лет, пока строится дом. Например, «Инград» дает ипотеку под 0% годовых на первые три года, потом ставка возвращается к рыночной.

«Существуют программы и с минимальной ставкой 0,1%, которая действует обычно в течение первого года, а далее согласно условиям договора возвращается к базовой ставке в рамках данной программы в банке. Есть программы, где ставка снижается вдвое-втрое от базовой, в этом случае субсидированная ипотека может выдаваться на более длительный срок. При менее значительном снижении — на 1–2% — ставки чаще всего действуют на весь срок кредита», — пояснила Ирина Доброхотова. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, сейчас самая низкая ставка на весь срок кредитования у ГК «Самолет» — 2,9% годовых при сумме кредита до 30 млн руб., с первоначальным взносом 20% и на срок до 30 лет.

Как правило, дополнительных требований к заемщикам в рамках субсидированных программ нет. Однако условия данных программ, минимальный первый взнос, срок кредита и т. п. могут отличаться от базовых условий программ, в рамках которых застройщик и субсидирует ставку. Например, воспользоваться ипотекой от 0,1% годовых в проектах «А101» можно при первоначальном взносе в 50% и сроке кредита на пять лет. В этом случае льготная ставка действует весь период.

Сколько можно сэкономить

Чтобы подсчитать примерную экономию от субсидированной ипотеки, мы попросили экспертов «Бест-Новостроя» рассмотреть несколько возможных вариантов. В качестве примера была взята квартира стоимостью 10 млн руб. с первоначальным взносом в 20%, которая приобретается в рамках субсидированной ипотеки от застройщика по ставке 2,9% годовых сроком на 30 лет. При этом в одном из вариантов льготный период действует три года (что наиболее распространено), во втором — весь срок кредита.

Первый вариант: на три года

При ставке 2,9% годовых первые три года ежемесячный платеж составляет 33,2 тыс. руб., а общая переплата по процентам за три года — чуть более 660 тыс. руб. Если бы заемщик платил по рыночной ставке (9,2% годовых), то ежемесячный платеж был бы 65,5 тыс. руб., а переплата за три года — около 2,2 млн руб. Экономия за три года — 1,5 млн руб.

Второй вариант: льгота на весь срок

Льготная ставка 2,9% годовых для той же самой квартиры действует весь срок кредита — 30 лет. По льготной ставке ежемесячный размер платежа составит 33,2 тыс. руб., а общая переплата — 3,9 млн руб. По рыночным условиям ежемесячный платеж будет 65,5 тыс. руб., а общая переплата — 15,5 млн руб. Экономия — 11,6 млн руб.

Третий вариант: ипотека гасится за десять лет

Большинство заемщиков стараются погасить кредит досрочно, в среднем за десять лет, отметила Ирина Доброхотова. При таком сроке экономия может быть следующая: ежемесячный платеж по льготной ипотеке составит 76,8 тыс. руб., а переплата — 1,2 млн руб. По рыночной ставке ежемесячный платеж будет 102,2 тыс. руб., а переплата — 4,2 млн руб. Экономия — 3 млн руб.

Пример расчетов аналитиков «Бон Тон»

Аналитики оценили экономию при льготной ипотеке под 0% годовых, льготный период — три года, а потом возвращается к 9,2% годовых (рынку). Стоимость квартиры — 15 млн руб., первоначальный взнос — 20%, общий срок кредита — 20 лет.

При ипотеке под 0% ежемесячный платеж в первые три года составит 50,4 тыс. руб. (на 35 месяцев, так как в первый месяц — нулевой платеж). Общая экономия за три года — 4 млн руб. (с учетом беспроцентных платежей за первые три года + экономия за последующий период, поскольку проценты начисляются только на остаточную сумму за 17 лет). Та же квартира на рыночных условиях: ежемесячный платеж — 109,5 тыс. руб., переплата за первые три года — 3,2 млн руб.

Резюме экспертов

Специальных совместных программ застройщиков и банков, которые предусматривают фиксированную низкую ставку на весь срок кредита, сегодня не так много. В основном предлагаются льготные ставки на более короткий срок (два-три года) либо программы с небольшим снижением ставки на весь срок, которые гораздо более востребованы.

Выгода для покупателя есть в любом случае, отметила Ирина Доброхотова. Один из ключевых факторов при выборе программы для заемщика — размер ежемесячного платежа, который зависит от процентной ставки. Ведь именно от этой суммы зависит, сможет ли покупатель оформить ипотеку при текущем уровне дохода или нет. При более низкой ставке возможность взять ипотеку появляется у более широкого круга покупателей. А размер итоговой переплаты по кредиту хоть и важен для бюджета семьи в долгосрочной перспективе, но на этот показатель обращают меньше внимания, поскольку большинство заемщиков погашают кредиты досрочно.

Источник

Ипотека дешевле льготной. Список предложений

Льготная ипотека продолжает поддерживать спрос на жилье в Москве. В феврале 2021 года застройщики стали предлагать условия даже более выгодные, чем базовая программа с господдержкой (6,5%). Совместно с экспертом проверяем условия и ставки действующих в феврале 2021 года программ кредита на новостройки.

Эксперт в этой статье

Методология обзора

В исследование включены девелоперы из топ-10 по объему заключенных сделок отдельно в Москве и Новой Москве согласно данным из выписок Росреестра. Порядок упоминания в обзоре — согласно названиям девелоперов по алфавиту. Данные по ставкам актуальны на дату публикации материала.

INGRAD: 4,49%

Еще в конце декабря 2020 года компания INGRAD совместно с Альфа-банком запустила программу под 4,49% годовых на полный срок ипотечного кредита на всю линейку предложений квартир в своих проектах ЖК в рамках программы государственной поддержки. Застройщик также предлагает специальную программу по трейд-ин старой квартиры с сохранением возможности для покупателя проживать в ней до получения ключей от новой.

MR Group: 5,85%

MR Group пока не предлагает каких-либо существенных вариантов льготной ипотеки от банков-партнеров с пониженной ставкой. Самая низкая ставка, по которой можно приобрести квартиры в проектах MR Group, — 5,85% (предложение Промсвязьбанка и АК Барс Банка). Далее целый пул банков («Дом.РФ», Альфа-банк, «Открытие», «Уралсиб») предлагают ставку 5,99%. При этом у застройщика параллельно действует программа для инвесторов «Инвестируй, не приобретая недвижимость» с порогом входа 3 млн руб. и с возможным/вероятным доходом через пять лет.

«А101»: 0,1%

Застройщик предлагает совместно с Россельхозбанком до конца февраля ипотеку под 0,1% на пять лет или 0,9% на десять лет (при первоначальном взносе в обоих вариантах от 50%). При покупке квартиры стоимостью 7,5 млн руб. экономия покупателя может составить от 630 тыс. до 1,18 млн руб. Более привлекательные условия, чем базовая программа льготной ипотеки с господдержкой, предлагает застройщик до конца февраля и на определенный объем лотов (прежде всего с отделкой) совместно с ВТБ: 0,1% в первые шесть месяцев и далее ипотека под 6,1% на оставшийся срок (при 15%-ном первоначальном взносе, сроке ипотеки до 30 лет и максимальной сумме кредита до 12 млн руб.).

«Донстрой»: 5,9%

Застройщик также предлагает более привлекательные условия, чем базовая ставка льготной ипотеки с господдержкой: например, под 5,9% совместно с Газпромбанком, Россельхозбанком, СМП Банком и под 5,99% совместно с Альфа-банком и «Уралсибом». Совместно с ВТБ застройщик предлагает ипотеку с субсидированной процентной ставкой на уровне 0,1% на первые 12 месяцев, а далее — 6,1%.

«Инвесттраст»: 4,7%

Застройщик «Инвесттраст», реализующий масштабный проект «Новые Ватутинки», также предлагает покупателям квартир варианты более низких ставок ипотеки (4,7–5%) по совместным программам с банками Райффайзенбанк, ФК «Открытие», Газпромбанк.

ГК «ПИК»: 4,6%

ГК «ПИК» предлагает до конца февраля ипотеку под 4,6% (совместно с «Дом.РФ», Альфа-банком и ВТБ) на ограниченный пул квартир (при 15%-ном первоначальном взносе, сроке ипотеки от 3 до 30 лет и максимальной сумме кредита до 12 млн руб. для Москвы, МО) — доля таких квартир в общем объеме экспозиции по отдельным проектам достигает 20–25%. Дополнительно к этому в общем пуле квартир в проектах ГК «ПИК» предлагаются лоты по более низким ценам — доля таких квартир в общем объеме экспозиции по отдельным проектам также достигает 20–25%. Кроме того, низкие ставки по ипотеке ПИК также предлагает на апартаменты — 6,1% (совместно с ВТБ) по двум документам (при 15%-ном первоначальном взносе, сроке ипотеки от 1 до 15 лет и максимальной сумме кредита до 60 млн руб.).

«Самолет»: 2,99%

Группа «Самолет» совместно с Альфа-банком разработали программу под 2,99% на весь срок кредитования (при 15%-ном первоначальном взносе, сроке ипотеки до 20 лет и максимальной сумме кредита до 12 млн руб.). Выгода по сравнению со стандартными условиями ипотеки с господдержкой может составлять 1–1,4 млн руб. при покупке квартиры стоимостью 6 млн руб. и 1,5–2 млн руб. при покупке квартиры стоимостью 10 млн руб. Дополнительные программы льготного ипотечного кредитования застройщик разработал с банками ФК «Открытие» (ставка 3,99% на первые два года кредита и 5,99% на оставшийся срок) и ВТБ (ставка 0,1% на первый год кредита и 6,1% на оставшийся срок).

Группа «Эталон»: 5,85%

Самые низкие процентные ставки по ипотечным кредитам на уровне 5,85–5,99% годовых в партнерстве с такими банками, как «Дом.РФ», Промсвязьбанк, ФК «Открытие», «Уралсиб», Альфа-банк, Россельхозбанк, Банк Ак Барс (основные банки-партнеры). Такие же условия есть в девелоперских компаниях «Центр-Инвест» и «Абсолют», которые также входят в десятку девелоперов по объемам продаж в Москве.

Мнение эксперта

Регина Лочмеле, директор департамента аналитики компании Falcon Group:

— Доля ипотеки в продажах новостроек в 2020 году выросла до 62% в Старой Москве и до 68% в Новой Москве, вследствие чего покупатели жилья сейчас особенно чувствительны не только к цене квадратного метра, но и к конкретным условиям по ипотеке и размеру совокупной переплаты в виде процентов к исходной цене квартиры. Поэтому некоторые застройщики выбрали стратегию привлечения потенциальных клиентов через этот рыночный инструмент — частичное дополнительное субсидирование из средств застройщика ипотечной ставки. Особенно это актуально для застройщиков, имеющих большое количество проектов, в том числе крупных проектов, состоящих из нескольких очередей.

В случае отмены льготной ипотеки наиболее вероятным представляется сценарий, что застройщики продолжат использовать стратегию совместно с банками-партнерами льготных ипотечных программ с дополнительным субсидированием льготной ставки из средств застройщика. Это будет альтернативой механизму снижения цен и предоставления скидок.

Источник

IPO «Самолета»: стоит ли инвестировать в девелопера

Спустя всего 3 недели после IPO «Совкомфлота» на Московской бирже произойдет новое IPO: 29 октября начнут торговаться акции девелопера «Самолет». Разберемся, что это за бизнес и какие у него могут быть перспективы.

В первую очередь скажу, что не стоит проецировать не самое удачное IPO «Совкомфлота» на IPO «Самолета». Думаю, все профессиональные участники рынка усиленно работают, чтобы не допустить тех промахов, которые вызвали массовое недовольство инвесторов.

О компании

Группа компаний «Самолет» — достаточно молодой, но уже довольно крупный девелопер, основана в 2012 году. В основном работает в Московском регионе.

Компания специализируется на комплексном освоении территорий — фактически строит целые микрорайоны площадью от 300 тысяч квадратных метров, которые включают в себя не только жилые дома, но и всю необходимую инфраструктуру: детские сады, школы, поликлиники, магазины, рестораны.

Отдельно упомянем необычную бизнес-модель компании, которую она сама называет asset light: компания управляет проектом, занимается проектированием, маркетингом, продажами, но не занимается непосредственно строительством — его отдают на аутсорс. Таким образом компания снижает рыночные риски, попутно уменьшая инвестиции в основные фонды.

Аналогичный подход используется при приобретении земельных участков: компания старается не просто выкупать их, а снижать инвестиции на старте проекта, устанавливая долгосрочные партнерские отношения с собственниками земли. Они могут подразумевать долгосрочную аренду с постепенным выкупом, в том числе с оплатой в форме квартир, оплату в рассрочку под залог участка с привязкой к срокам проекта или создание совместных предприятий под операционным контролем «Самолета».

Компания старается строить долгосрочные отношения и с клиентами — покупателями квартир. Цель — создать экосистему вокруг клиента, повысить его комфорт, предоставить удобные сервисы. Для этого «Самолет» налаживает работу с малым бизнесом. Это также служит дополнительным источником дохода, в частности в виде арендных платежей от малого бизнеса.

Для достижения своей цели по экосистеме «Самолет» в 2019 году даже инвестировал в стартап «Вместе-ру» — и в 2020 уже запустил эту платформу для общения соседей.

Компания постепенно расширяет сферу своих проектов: появился проект бизнес-класса «Новоданиловская 8» в историческом районе Москвы. Еще компания вышла за пределы Московского региона через сотрудничество с «СПб Реновация», которая будет строить жилье под брендом «Самолет».

Рост компании в том числе связан с отличной рыночной конъюнктурой, спровоцировавшей бум в строительной отрасли: в последние полтора года ключевая ставка Банка России сильно упала и потянула за собой ставки по ипотеке.

А в апреле правительство ввело программу льготной ипотеки с субсидированием государством ставки выше 6,5% сроком до 1 ноября 2020, а затем продлило ее до 1 июля 2021 года. В результате объемы выдачи ипотеки значительно возросли.

Не стоит забывать и о вступившем в силу с 1 июля 2019 года законе о переходе финансирования долевого строительства на счета эскроу. Этот закон привел к тому, что у девелоперов возникли сложности в получении финансирования, — это способствует консолидации строительной отрасли. Согласно аналитике «Самолета», доля ведущих девелоперов по объемам текущего строительства неплохо выросла.

Финансовые показатели

Финансовые показатели «Самолета»

Финансовые показатели «Самолета»

Подготовка к IPO

Еще в 2016 году «Самолет» объявил, что в 2018 году собирается на IPO. В 2020 планы компании наконец осуществляются.

Летом компания привлекла Cushman & Wakefield для оценки своих активов. Итог оценки: около 177 млрд рублей — рыночная стоимость земельного банка компании, а суммарная стоимость активов — около 200 млрд рублей.

В октябре утвердили дивидендную политику. По ее условиям, если мультипликатор «net debt / скорректированная EBITDA» меньше единицы, то на выплаты направят не менее 50% от чистой прибыли по МСФО, а если значение мультипликатора от 1 до 2 — то не менее 33%. При этом минимальная планка дивидендов — 5 млрд рублей.

Акционерный капитал

До момента IPO «Самолет» — частная компания. Ее конечными бенефициарами выступают несколько сооснователей и топ-менеджеров.

Схема IPO следующая: Михаил Кенин, Игорь Евтушевский и Павел Голубков продадут 1; 0,5; 3,6% акций компании соответственно, то есть суммарно в свободном обращении будет около 5%. При этом часть денег вернут в компанию для ее дальнейшего развития: Павел Голубков выкупит 2,5% акций, выпущенных в качестве допэмиссии. При этом ходят слухи, что в планах компании серьезно увеличить — аж до 40% — объем акций в свободном обращении, проведя SPO через год-полтора после IPO.

Компания объявила ценовой диапазон размещения в 950—1100 рублей за акцию — это соответствует суммарной капитализации 57—66 млрд рублей.

Инвестиции — это не сложно

Почему акции могут вырасти после IPO

Компания роста. Безусловно, «Самолет» — это история роста. Этому способствует и относительная молодость компании, и ее более гибкая, чем у конкурентов, бизнес-модель, и ипотечный бум. С учетом огромного земельного банка можно ожидать дальнейшего роста выручки и надеяться на то, что и чистая прибыль потянется за ней. Кроме того, компании есть куда расти, расширяя сферу своей деятельности в другие регионы страны.

Дивиденды. Принятие прозрачной дивидендной политики, да еще с фиксацией минимальной суммы дивидендов, — это положительный шаг для акционеров. К тому же отношение минимальной суммы дивидендов к ценовому диапазону размещения дает очень солидные 7—8% дивидендной доходности.

Долгосрочный проект формирования акционерной стоимости. Если у компании действительно в планах серьезно увеличить процент акций в свободном обращении, то крупные акционеры явно заинтересованы в том, чтобы компания стоила максимально дорого к моменту SPO. Ну а затем уже можно замахнуться на вхождение во всевозможные индексы акций, что, в свою очередь, еще сильнее накачает котировки акций компании.

Биржевой бум. Бум среди частных инвесторов на Московской бирже — одна из причин возобновившихся IPO. Вполне возможно, что многим частным инвесторам захочется инвестировать в известную компанию из вполне понятного и близкого простому обывателю строительного сектора. А не слишком большая ликвидность может быть причиной более резких скачков котировок, если возникнет настоящий ажиотаж.

Почему акции могут упасть после IPO

Дорогая оценка. Акционеры предпочитают проводить IPO по высоким ценам, не исключение здесь и акционеры «Самолета».

Мультипликаторы российских девелоперов

Источник: финансовые отчеты компаний за 6 месяцев 2020 года, котировки взяты на 27 октября 2020 года

Мультипликаторы российских девелоперов

Источник: финансовые отчеты компаний за 6 месяцев 2020 года, котировки взяты на 27 октября 2020 года

«Самолет» оценил себя дороже своих публичных конкурентов. При этом стоит учесть, что ПИК и ЛСР сами по себе сейчас стоят недешево, так как отличная конъюнктура положительно повлияла и на них.

Потенциальные проблемы с темпами роста. Сейчас у компании все неплохо, но вполне вероятно, что в среднесрочной перспективе конъюнктура изменится: закончится срок действия программы льготной ипотеки, поднимется ключевая ставка, а следом за ней — и средняя ставка по ипотеке. Рынок после нынешнего бума может стать перенасыщенным.

К тому же у «Самолета» есть амбиции стать федеральным игроком, но получится ли у него с той же эффективностью заниматься масштабированием, да еще в менее экономически благополучные регионы, чем Московский? А снижение темпов роста показателей — это классическая проблема для компаний роста. Как следствие, падают форвардные мультипликаторы, компания даже по ним становится очень дорогой. А за этим обычно следует значительная коррекция котировок акций.

С дивидендами все неоднозначно. Обычно компании стараются придерживаться своих дивидендных политик, но опыт этого года еще раз ярко показал, что в кризисных ситуациях компании могут серьезно снижать дивиденды или даже отменять их, несмотря на дивидендную политику. К тому же дивидендную политику «Самолета» только что приняли — у компании нет истории ее успешного исполнения. Более того, выше мы видели чистую прибыль компании за прошлые годы — и там даже близко не было суммы в 5 млрд рублей, а в последние годы — тем более.

Плохой фон от IPO «Совкомфлота». Что бы я ни писал в начале статьи о том, что не стоит проецировать неудачное IPO «Совкомфлота» на размещение «Самолета», боюсь, что очень многих, особенно частных инвесторов, предыдущее IPO расстроило и насторожило — и эти люди заведомо решили не участвовать в каких бы то ни было IPO, по крайней мере в ближайшее время.

Низкий free float. Выше я уже писал, что небольшой процент акций в свободном обращении может быть плюсом, но в целом это скорее минус — особенно в краткосрочной перспективе: в январе мы писали, что даже «Газпром-нефть» со своей огромной капитализацией, но с сопоставимым с «Самолетом» free float не может попасть в индексы акций и не очень интересна крупным институциональным инвесторам из-за недостаточной ликвидности — а это ограничение для роста котировок.

В итоге

«Самолет» — это молодая, но уже многого достигшая и амбициозная компания роста, настроенная и дальше развиваться и как бизнес, и как публичная компания. Необычная бизнес-модель и рыночная конъюнктура сейчас помогают ей в этом.

В ходе подготовки к IPO компания дорого оценила себя и поставила перед собой серьезные цели по дивидендным выплатам. Сможет ли «Самолет» поддерживать темпы роста, успешно масштабировать свой опыт, расширять географию регионов присутствия и обеспечивать дивидендные выплаты? Не ожидаетт ли строительную отрасль кризис перепроизводства в среднесрочной перспективе? Именно эти вопросы должен задать себе долгосрочный инвестор для решения об инвестиции в компанию, да еще по такой цене.

Краткосрочным инвесторам стоит учесть, с одной стороны, невысокий free float компании, который явно не позволит войти в основные индексы акций, негатив от недавнего IPO «Совкомфлота», общерыночные потенциальные потрясения, связанные с выборами в США и второй волной коронавируса, но с другой стороны — близость и широкую известность компании широким слоям населения и заинтересованность основных владельцев в среднесрочной перспективе разместить на бирже значительный пакет акций компании.

Источник