ипотека для сотрудников яндекса
ВТБ сообщил о планах «Яндекса» выдавать кредиты уже с 2022 года
«Яндекс» планирует запустить выдачу кредитных продуктов уже в 2022 году, говорится в обзоре «ВТБ Капитала», который организовал для интернет-компании road show (встречи с потенциальными инвесторами, не обязывающие к сделкам).
Как сообщили в «ВТБ Капитале», пилотные проекты «Яндекс» намерен начать уже в третьем квартале этого года. В частности, речь идет о продуктах с низким риском, связанных с электронной торговлей (например, схема «купи сейчас — плати потом»), а также о сервисах в рамках программы «Яндекс.Плюс». Сейчас интернет-компания формирует команду в сегменте финансовых сервисов и разрабатывает их технологическое ядро.
Представитель «Яндекса» сообщил РБК, что компания не комментирует отчеты аналитиков. Сроки запуска финансовых сервисов он не назвал.
Этой весной «Яндекс» стал владельцем небольшого банка «Акрополь» (310-е место по активам в российской банковской системе). Он купил кредитную организацию у бывшего гендиректора «Связного» Евгения Давидовича, сумма сделки составила 1,1 млрд руб. Более 85% активов банка приходится на портфель ликвидных ценных бумаг и средства на счетах в Центробанке.
Интернет-компания решила развивать финтех-направление самостоятельно после отказа от работы с другими крупными партнерами: прошлым летом «Яндекс» разделил активы со Сбербанком, в результате чего «Сбер» стал единственным владельцем платежного сервиса «Яндекс.Деньги» (теперь переименован в «ЮMoney»). Осенью же «Яндекс» пытался договориться о покупке Тинькофф Банка, но сделка не состоялась: по словам управляющего директора группы компаний «Яндекс» Тиграна Худавердяна, ее инициатором был основатель банка Олег Тиньков, а причиной разрыва предварительных договоренностей стало то, что «Олег передумал продавать». Сам Тиньков заявлял, что стороны не договорились о цене.
«Яндекс» в течение нескольких лет развивает собственную экосистему, сейчас она насчитывает 87 сервисов, в том числе в сфере логистики, торговли и развлечений: «Яндекс.Такси», «Яндекс.Еда», «Яндекс.Маркет», «Яндекс.Лавка», «Кинопоиск» и другие. «Благодаря экосистемной модели «Яндекс» совершил трансформацию из локальной поисковой системы, конкурента Google, в крупнейший в России инкубатор инновационных проектов в области цифровых технологий», — характеризовал ЦБ компанию в своем докладе. По итогам первого квартала 2021 года доля нерекламной выручки «Яндекса» впервые превысила долю рекламной, достигнув 51%. Суммарно сервисы экосистемы принесли компании 37 млрд руб. выручки.
Зачем «Яндексу» нужен банкинг
Реалистичный срок, через который «Яндекс» сможет выдавать первые кредиты и карточки, — 12 месяцев, говорил в ноябре прошлого года в интервью РБК Худавердян. Речь идет об онлайн-сервисах — запуск банковских отделений компания не рассматривает.
В целом у «Яндекса» «есть продуктовая финансовая стратегия» по предоставлению базовых финансовых сервисов, объяснял Худавердян журналу Forbes. Компания хочет создать дебетовую карту (и виртуальную, и физическую), но сроки запуска такого продукта глава «Яндекса» не называл.
«Без подробностей судить о шансах «Яндекса» на финансовом рынке и конкуренции с банками достаточно сложно. Но в любом случае, выходя на рынок кредитования, «Яндекс» начнет конкурировать с банками. BNPL-сервисы (Buy now pay later — «Купи сейчас — плати потом». — РБК) для потребителя, по сути, ничем не отличаются от рассрочки, которая уже есть у многих кредитных организаций. С другой стороны, этот сегмент кредитования достаточно быстро оборачивается из-за небольших объемов, в отличие от, например, длинной ипотеки», — рассуждает директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch Антон Лопатин.
Потребители «могут легко переходить от одного продукта к другому, и все в итоге будет зависеть от спроса в магазине и предложенных условий», а преимущества «Яндекса» в этом сегменте заключаются в том, что у компании уже есть большая клиентская база и при оформлении кредита заемщикам не нужно будет обращаться к посреднику (банку), добавляет он.
По словам директора по банковским рейтингам Национального рейтингового агентства Константина Бородулина, «нельзя сказать, что компания планирует делать бизнес в этой сфере ключевым». «Учитывая широкий охват пользователей прочими сервисами «Яндекса», финтех-направление весьма перспективно, однако стоит учесть, что «Яндекс» развивает его фактически с нуля, поэтому на первоначальном этапе ожидаемая доля рынка будет несущественна», — указывает он.
«Дебетовые карты могут стать фундаментом построения новой системы лояльности, от которой выиграет как сам «Яндекс», так и конечные пользователи», — считает сооснователь и генеральный директор платежного сервиса CloudPayments Дмитрий Спиридонов. По его мнению, компания может «приравнять кешбэк к баллам лояльности и утилизировать их внутри экосистемы, без подключения партнерских программ». По схожей схеме сейчас действует Сбербанк с баллами «Спасибо».
Как планируют регулировать экосистемы
Строительство экосистем в России идет по двум направлениям: крупные банки («Сбер», ВТБ, «Тинькофф») развивают технологические направления, а технологические компании, в том числе «Яндекс», начинают выходить на финансовые рынки. Помимо «Яндекса» своим банком обзавелись онлайн-ретейлеры Wildberries и Ozon.
На этом фоне правительство уже готовит концепцию регулирования цифровых экосистем. Она должна охватить такие направления регулирования, как госинвестиции в развитие цифровых платформ, координация стратегий крупных цифровых платформ, принципы налогообложения экосистем, а также порядок их слияний и поглощений, писал «Коммерсантъ».
Свои идеи по регулированию экосистем есть и у Банка России. Как говорила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, такие структуры не должны строиться «по закрытому принципу, когда лидеры рынка захватывают в свой периметр все больше небанковских продуктов, собирают все больше данных, а данные становятся главным конкурентным преимуществом финансового бизнеса».
Обзор «Яндекс»: диверсифицирующийся технологический гигант
Yandex N. V. (NASDAQ, MCX: YNDX) — нидерландский холдинг, головная компания международного технологического гиганта с российскими корнями — «Яндекса».
Что тут происходит
Читатели давно просили нас начать разбирать отчетность и фундамент бизнеса российских эмитентов. Идею сделать обзор «Яндекса» предложил наш читатель Alex Freeman в комментариях к обзору IPO Fix Price. Предлагайте в комментариях компании, разбор которых вам хотелось бы прочитать.
О компании
«Яндекс» — крупная международная технологическая компания с российскими корнями. Ведет бизнес как в России, так и еще в 21 стране. Бизнес-модель компании не подразумевает разработку программного обеспечения на заказ или прямую продажу его клиентам — компания делает упор именно на создании и развитии полноценных пользовательских сервисов на основе произведенного компанией программного обеспечения. Многие сервисы компании — это фактически агрегаторы, многие бесплатны для широкого круга клиентов.
«Яндекс» считает началом своей истории 1990 год, когда начинали разрабатываться первые продукты компании в рамках компаний Arcadia и CompTek. В виде отдельного юридического лица компания появилась в 2000 году, а в 2007 появилась головная нидерландская компания Yandex N. V.
В первые годы существования были созданы: поисковый алгоритм, давший также название одноименному поисковому порталу, рекламный движок, прочие сервисы типа почты, карт. В первой половине 2010-х компания начала путь к активному расширению и диверсификации бизнеса — можно сказать, что она вышла в офлайн — стала производить товары и начала заниматься цифровизацией традиционных офлайн-бизнесов.
Сейчас у «Яндекса» не просто диверсифицированный бизнес. «Яндекс» — один из ведущих игроков, организовавших свою экосистему — большое количество разнообразных сервисов, пытающихся удовлетворить максимальное количество повседневных потребностей пользователя в одном месте. Экосистемность удобна самому «Яндексу» еще и потому, что новые экспериментальные сервисы могут использовать существующие наработки и сервисы как свою инфраструктуру, создавая синергию.
Компания выделяет шесть операционных сегментов бизнеса, в каждом — по несколько сервисов.
Поиск и портал. В данный сегмент входят довольно разнородные сервисы:
На заработки от рекламы значительно влияет объем рынка онлайн-рекламы — и с ним все хорошо: он растет, перетекая из менее эффективного офлайна. Несмотря на обилие сервисов, основным все равно остается поиск, так что компании очень важно сохранять свою лидирующую позицию в рунете, что непросто, так как главным соперником выступает мировой поисковый гегемон — Google. Пока получается.
Такси. Здесь объединены офлайн-бизнесы компании, связанные с мобильностью:
В разделе такси компания заняла уже значительную долю рынка, так что ФАС даже заблокировала покупку «Везет», посчитав, что тогда «Яндекс-такси» может занять 70% российского рынка агрегаторов такси. Остальные сервисы также растут хорошими темпами. В 2020 году компания выпустила единое суперприложение «Яндекс Go», объединяющее все сервисы в одном месте.
Как победить выгорание
«Яндекс-маркет». Мультикатегорийный маркетплейс и сервис сравнения цен. Он недавно снова стал полноценной частью «Яндекса». С точки зрения бизнеса это конкурент Ozon, в статье про который мы подробно рассматривали данный бизнес-сегмент и его перспективы. Количество товарных позиций, продающихся на «Яндекс-маркете», превысило два миллиона, количество продавцов — 8 тысяч. У компании есть 4 фулфилмент-центра: три в Москве и один в Ростове-на-Дону, — 8 сортировочных центров, 632 пункта самовывоза и 1187 пунктов выдачи. Компания активно использует курьерскую службу «Яндекс-лавки».
Медиасервисы. Сюда входят сервисы, связанные с развлечениями:
Вертикали. Сюда входят различные сервисы объявлений:
В данном сегменте компания зарабатывает на комиссиях за поднятие объявлений и дополнительные услуги, на рекламе.
Другие бизнес-юниты и инициативы. Сюда входят остальные сервисы компании — не подходящие под тематику остальных операционных сегментов или те, что числятся экспериментальными и которые компания не готова выделить в отдельные бизнес-юниты:
«Яндекс» гибко подходит к операционным сегментам, периодически перемещая сервисы из одного в другой. Например, «Яндекс-драйв» только недавно вошел в сегмент «Такси», а начиная с 2021 года «Яндекс-услуги» и «Товары» переместили в «Другие сервисы и эксперименты», которые вместе с тем переименовали в «Другие бизнес-юниты и инициативы», а геосервисы перешли в «Поиск и портал».
Также стоит упомянуть, что «Яндекс» не только самостоятельно разрабатывает новые сервисы с нуля, но и периодически не чурается покупать их для последующего встраивания в свою экосистему. Приобретаются как целые большие сервисы, которые так и остаются заметными частями экосистемы, такие как «Кинопоиск» и «Авто-ру», так и более мелкие активы — например, «Партия еды» и часть активов «Везет».
Ипотека через работодателя: руководителям предложили выдавать кредиты сотрудникам на покупку жилья
Лента новостей
Все новости »
Риелторы направили в правительство письмо с предложением о создании упрощенной системы получения лицензий компаниями. Так, работодатели смогут выдавать кредиты сотрудникам по более выгодным условиям
Правительство просят разрешить компаниям выдавать кредиты своим сотрудникам на покупку жилья. Для этого необходимо создать упрощенную систему получения лицензий на корпоративное кредитование работников, говорится в письме премьер-министру РФ Михаилу Мишустину сети риелторских компаний «Этажи», пишут «Известия».
Подробности идеи Business FM рассказал глава компании «Этажи» Ильдар Хусаинов:
— Дать полную свободу бизнесу, причем неважно, маленькому, среднему. Допустим, маленький бизнес может выдавать [кредит] одному сотруднику, большой — большому количеству людей. Чтобы бизнес сам это определял, убрать контроль в этой части, компания свои деньги выдает людям на ипотеку, пусть выдает. Это их риски, пусть они ими управляют. Тем самым бы решалась неожиданным образом проблема капитала на этом рынке. Сейчас средний депозит 2,5%, если юрлица размещают. Есть компании, которые размещают крупные суммы. Есть огромные нефтяные компании, у которых ресурсы, им почему-то нужно вложить деньги на депозит, потом банку их выдавать. Если компании несут риски, у них есть деньги, пусть выдают, пусть повышают эффективность экономики.
— Если смотреть на сам механизм, как вы его видите? Оформлять ипотеку, привлекая банк, застройщика, а потом расписку?
— Зачем? Сами с кассы перечислили на счет. Есть, допустим, такой пункт, что это ипотека, в залог берется квартира. Под это можно закладную, пусть компания тоже выписывает. И они спокойно работают. Причем можно в электронном виде все это делать.
Авторы обращения считают, что работодатели вполне могут выдавать кредиты с более низким первоначальным взносом, так как у них есть возможность свободно распоряжаться собственными средствами. Что касается ипотечной ставки, ее можно привязать к показателям работы сотрудника и увеличить в случае его увольнения.
В нынешней экономической ситуации некоторым предприятиям это будет выгодно, говорит генеральный директор компании Ralf Ringer Андрей Бережной. В то же время для себя бизнесмен счел бы более привлекательной роль агента:
Андрей Бережной генеральный директор компании Ralf Ringer «Совершенно очевидно, что предложение стало следствием кризиса, при котором отсутствует возврат на инвестированный капитал. Наверняка есть предприятия с собственным капиталом, который им некуда пристроить. Возможно, это будут те же самые девелоперы. Идея заставляет задуматься. Дело в том, что мы всячески пытаемся своим работникам через сотрудничество с банками-контрагентами помогать в подобного рода операциях. Предприятие заинтересовано в том, чтобы сотрудник, решивший взять ипотеку, получил ее на наилучших условиях. Не могу сказать, что мне идея по перекладыванию функций кредитного учреждения со сложной системой контроля, надзора и законодательством на предприятие нравится идеологически. Но в зависимости от того, как это будет реализовано, возможно, предприятиям и будет выгодно выступать агентом между потребителем в лице своего сотрудника и банком, который выдает кредит».
Председатель Совета Ассоциации банков России, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает, что работодатель может помочь сотруднику в получении ипотеки, но не может заменять собою банк:
Анатолий Аксаков председатель комитета Госдумы по финансовому рынку «Лучшая ситуация, если банк профессионально занимается кредитованием, с которым предприятие заключает договор, а предприятие по каким-то критериям субсидирует процентную ставку по кредиту, который предоставляется его работнику. Работодатель вряд ли способен оценить риски, связанные с невозвратами и с работой с кредитами. Каждый должен заниматься своим делом. Во-первых, выдачей кредитов могут заниматься только банки. Это прописано в законе, это закрепляется выдачей лицензии и ответственностью банка по полной программе за такую деятельность. Очевидно, если предприятие начинает раздавать кредиты, оно должно соответствовать определенным требованиям. Нужно ли это предприятию, не увеличит ли стоимость займов — вопрос. С этой стороны тоже возникают сложности».
Главный экономист ПФ «Капитал» Евгений Надоршин говорит, что и сейчас при желании работодатель может выдать сотруднику кредит на покупку жилья. Никакой необходимости законодательно закреплять предложение об ипотеке, по мнению эксперта, нет:
Евгений Надоршин главный экономист ПФ «Капитал» «У предприятий и сейчас уже имеются определенные возможности по кредитованию, не ипотечному, но кредитованию, его можно превратить и в жилищное, без залога. Нуждаются ли эти отношения в расширении и углублении, я не уверен. Во-первых, авторы инициативы предлагают выдавать на это лицензию. Но мне кажется, что для компании, например, не финансового сектора, получать пусть и упрощенную, но все же полноценную лицензию будет не так-то просто и нежелательно. Особенность заключается в том, что это штучный продукт. Поэтому ради штучного продукта, например, та же лицензия уже не очень интересна. Во-вторых, исходя из того, что нынешний рынок не предполагает, что сотрудники работают в одной и той же компании срок, сопоставимый с нормальной современной ипотекой, мне кажется, что попытка стимулировать выдачу кредитов сотрудникам могла бы сместить нынешнюю ситуацию на рынке труда скорее в худшую сторону».
Еще эксперт считает, что до получения ипотеки от работодателя сотрудник тоже должен будет подтвердить ему свою надежность, следовательно, проработать в компании несколько лет.
В России запустят льготную ипотеку для IT-специалистов
Редактор новостного отдела
Правительство РФ планирует ввести для IT-специалистов льготную ипотеку и кредитование, а также учредить для иностранцев систему «цифрового резидентства».
Такие меры содержит проект дорожной карты второго пакета мер поддержки российской IT-отрасли, сообщило РИА Новости. Согласно документу, льготную ипотеку и кредитование планируется ввести для создания условий для привлечения и релокации (возврата) в Россию IT-специалистов и компаний, осуществляющих деятельность в области IT.
Кроме того, в рамках второго пакета мер поддержки планируется упростить для IT-специалистов процедуру получения вида на жительства. Срок реализации этой меры — март 2022 года.
Также кабмин намерен ввести в стране систему «цифрового резидентства» для иностранных компаний и физических лиц, осуществляющих деятельность в сфере IT, без необходимости физического присутствия в стране. Внести соответствующие изменения законодательство планируется в ноябре 2021 года.
Для повышения узнаваемости российских IT-решений и роста продаж российского программного обеспечения за рубежом в документе предлагается создать реестр отечественных экспортных цифровых решений по модели единого маркетплейса.
Глава Минцифры Максут Шадаев 6 сентября 2021 года на совещании с премьер-министром РФ Михаилом Мишустиным сообщил, что второй пакет мер поддержки IT-отрасли согласован со всеми заинтересованными ведомствами, ожидается его утверждение.
Минцифры подготовило второй пакет мер в ноябре 2020 года. В апреле 2021 года он был внесен на рассмотрение в правительство.
Подписывайтесь на наш TG-канал, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!
Фото на обложке: Viacheslav Lopatin / Shutterstock
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.