ипотека доли земельного участка

Ипотека доли земельного участка

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

(введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.

После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;

организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;

После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.

Источник

Ипотека доли земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Можно ли заложить долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Залог доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения невозможен.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Ипотека доли земельного участка

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Источник

Ипотека доли земельного участка

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Так, в силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу 04.08.2018 (за исключением отдельных положений) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о статусе столицы (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 Закона о статусе столицы).

Согласно статье 163 ГК:

нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2);

если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

Таким образом, с 04.08.2018 обязательному нотариальному удостоверению подлежат не только сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, но и договоры об ипотеке долей (в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).

Источник

Ипотека доли земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 2012 г. N 18-КГ12-55 Отменяя решение суда надзорной инстанции с оставлением в силе ранее принятого судебного решения, суд указал, что предметом договора залога выступают нежилые здания и доля земельного участка, поэтому правовые основания для признания договора залога недвижимого имущества (ипотеки) недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

Реализация заложенных долей указанного земельного участка и, как следствие, его деление, сделает невозможным использование земельного участка по назначению. В связи с чем залог долей земельного участка невозможен, поскольку такие доли не могут быть предметом ипотеки.

Поскольку ипотека здания невозможна без одновременной ипотеки, принадлежащего собственнику здания земельного участка, недействительность договора залога в части залога долей земельного участка влечет недействительность договора залога в целом.

Ответчик иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г. исковые требования Забгаевой Г.Э. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска Забгаевой Г.Э. отказано.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г. отменено, решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя ОАО «Промсвязьбанк» Мартыненко К.А. ставится вопрос об отмене постановления президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. и оставлении в силе определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2012 г. кассационная жалоба представителя ОАО «Промсвязьбанк» Мартыненко К.А. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения были допущены президиумом Краснодарского краевого суда при рассмотрении настоящего дела.

Дополнительными соглашениями N 1 от 9 февраля 2009 г. и N 2 от 1 июня 2009 г. срок погашения кредита продлен до 10 декабря 2009 г., процентная ставка увеличена до 22% годовых.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции, с учетом положений статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 августа 2008 г. в части залога долей земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку реализация заложенных долей земельного участка, и, как следствие его деление, сделает невозможным использование его по назначению.

Так же, судебной коллегией установлено, что оспариваемый договор залога (ипотеки) заключен 23 июня 2008 г., истица 22 мая 2008 г. дала нотариально удостоверенное согласие на заключение оспариваемого договора, в суд с иском обратилась 7 июля 2011 г., т.е. с пропуском срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. О применении срока исковой давности заявлено ОАО «Промсвязьбанк» до вынесения судом решения.

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и оставляя в силе решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г., президиум Краснодарского краевого суда исходил из того, что вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) названного договора залога является правильным. Так же суд кассационной инстанции пришел к выводу, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами президиума Краснодарского краевого суда согласиться нельзя.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и на земельные участки.

Пунктом 4 статьи 5 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм в их взаимосвязи, земельный участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом залога.

В силу статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

По смыслу данной нормы права, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Следовательно, доля земельного участка, принадлежащая ответчикам, не является самостоятельным предметом ипотеки, так как она закладывалась одновременно с нежилыми помещениями, находящимися на данном земельном участке.

Таким образом, единым предметом договора залога в данном случае выступают нежилые здания и доля земельного участка.

В связи с этим правовые основания для признания договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 июня 2008 г. недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1, 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, договор залога недвижимости (ипотеки) вступает в силу и начинает свое действие с момента его государственной регистрации.

Следовательно, с этого момента начинается и исполнение договор залога недвижимости (ипотеки).

Как усматривается из материалов дела, оспариваемый договор от 23 июня 2008 г., прошел государственную регистрацию 26 июня 2008 г. (л.д. 18) следовательно, исполнение договора залога началось в тот же день.

Поэтому срок исковой давности на предъявление требований о признании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 июня 2008 г. начал течь с 26 июня 2008 г.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

О применении последствий пропуска срока исковой давности было заявлено ОАО «Промсвязьбанк» до вынесения судебного постановления.

В связи с этим вывод судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда о начале исчисления срока исковой давности по заявленному требованию и его применении является правильным.

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам, президиум Краснодарского краевого суда указал на обоснованность вывода суда первой инстанции о том, что срок исковой давности на момент обращения Забгаевой Г.Э. в суд с настоящим иском не истек, поскольку в соответствии с требованиями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Однако как видно из решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г. указанный президиумом вывод в решении суда первой инстанции отсутствует. Более того, судом первой инстанции вообще не разрешался вопрос о пропуске срока исковой давности, о чем ОАО «Промсвязьбанк» неоднократно заявлялось в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные президиумом Краснодарского краевого суда нарушения норм материального и процессуального права существенными, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ОАО «Промсвязьбанк», в связи с чем постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. отменить, оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г.

Обзор документа

Гражданка обратилась в суд с целью оспорить договор залога зданий и долей земельного участка.

Как указала истица, реализация заложенных долей участка и, как следствие, его деление сделают невозможным использование такой земли по назначению. В связи с этим залог таких долей был невозможен.

Поскольку ипотека здания невозможна без одновременной ипотеки участка, принадлежащего собственнику здания, недействительность договора залога в части залога долей влечет его недействительность в целом.

СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с такими выводами и пояснила следующее.

Исходя из Закона об ипотеке, по договору может быть заложена недвижимость, права на которую зарегистрированы (в т. ч. земля).

При этом часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Таким образом, участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом залога.

Между тем в данном случае ответчики передали в залог банку и доли участка, и здания, расположенные на спорной земле.

По закону ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земли, на которой находится этот объект (либо принадлежащего залогодателю права аренды участка).

По смыслу данной нормы, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на землю (занятую этим объектом), то по договору ипотеки считаются одновременно заложенными принадлежащие ему доли в праве собственности и на общее имущество здания, и на участок.

Следовательно, доля участка, принадлежащая ответчикам, не являлась самостоятельным предметом ипотеки, так как она закладывалась одновременно с помещениями, находящимися на данном участке.

Кроме того, Коллегия пояснила, что срок исковой давности в отношении споров по договору ипотеки начинает течь с момента регистрации такого соглашения.

Источник