ипотека это определение простыми словами
Что такое ипотека и на какие льготы можно рассчитывать
Начну с интересных цифр. За последние 17 лет более 7 млн. семей приобрели жилье за счет ипотечного кредита. Но при этом 45 % населения по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому смело можно предсказать, что ипотека в нашей стране будет только набирать обороты в долгосрочной перспективе. Тем более что это практически единственный инструмент, которым могут воспользоваться граждане, не имеющие возможности сразу приобрести квартиру за свои деньги.
И еще одна интересная цифра, которая 5 лет назад заставила меня заняться интересной темой и получить государственный грант на ее развитие. Доля жилья, находящегося в собственности россиян, в 1,5 раза превышает эту долю в развитых странах. Другими словами, главная цель для большинства наших граждан – это приобретение собственного жилья.
Почему такой перекос? Дело в том, что в большинстве зарубежных стран, помимо ипотеки, развиты и другие механизмы улучшения жилищных условий. Одним из самых эффективных является долгосрочная аренда. Может быть, для нас понятнее название “доходные дома”. Они были широко распространены у нас в дореволюционный период. Но, к сожалению, пока этот механизм остается на бумаге и в научных работах экономистов.
Все это я привела к тому, чтобы показать, что кроме ипотеки у нас нет инструментов приобретения жилья. Либо выкладываем за него сразу (или частями при долевом строительстве) несколько миллионов рублей, либо оформляем ипотеку.
По данным опроса 12 млн. семей в ближайшие 5 лет собираются купить жилье с помощью ипотеки. А все ли семьи понимают, что это такое и чем грозит? Давайте разберем определение ипотеки простыми словами и ключевые моменты, которые должен знать любой ипотечный заемщик.
Ипотека и ипотечное кредитование: в чем разница?
Для начала определим, чем ипотека отличается от ипотечного кредитования.
Ипотека – это разновидность залога (с греческого так и переводится), в качестве которого выступает недвижимость. Под недвижимостью понимают не только квартиры, но и земельные участки, дома, гаражи, машино-места и т. д.
Ипотечное кредитование – это процесс получения денег в долг под залог недвижимости. В настоящее время основным кредитором выступают банки, для которых такой вид кредитования является просто золотой жилой. Далее вы поймете, почему.
Основные признаки ипотечного кредита:
Ипотечное кредитование – выгодная услуга для банка. Он является залогодержателем, поэтому застрахован от вашей несостоятельности. В случае чего банк забирает у вас жилье. Проданный объект недвижимости возместит ему понесенные убытки. А при вашем финансовом благополучии банк обеспечен прибылью в виде процентов на ближайшую пару десятков лет.
Виды ипотеки
Прежде всего надо четко обозначить 2 вида ипотеки в зависимости от объекта залога:
Кроме того, различают виды ипотечных займов в зависимости от предмета залога:
В общем, все, что Гражданским кодексом РФ относится к недвижимости.
Еще одной классификацией будет деление объектов ипотеки по признаку их готовности:
В зависимости от категорий заемщиков ипотечный кредит бывает:
Список можно продолжать и дальше. Об ипотеке с господдержкой мы еще поговорим.
И последнюю классификацию я дам в зависимости от способа погашения кредита:
Плюсы и минусы
Принято обращать внимание читателей в первую очередь на минусы. И это правильно. Так мы пытаемся предостеречь любителей жить в долг от непродуманных действий, которые могут привести к тяжелой финансовой ситуации не только заемщика, но и членов его семьи.
Ипотечный кредит – это особый кредит. Здесь внимание надо обратить и на плюсы, и на минусы. Начнем с очевидных плюсов:
Главный плюс – это приобрести жилье в собственность здесь и сейчас, а не ждать десятилетиями такой возможности. На этом чисто российском стремлении иметь квартиру или дом в собственности банки сегодня делают огромные деньги. Помните цифру в начале статьи? В развитых странах в 1,5 раза меньше людей имеют свое жилье. А мы готовы 20 – 30 лет жизни отдать на достижение этой главной цели.
Разница огромная. За 10 лет мы переплатим на 58,6 %. А уже через 30 лет переплата составит 216 %.
Что перевесило, плюсы или минусы? 7 млн. семей за последние 17 лет ответили, что плюсы. А что думаете вы? Может быть, вы не знаете, что вам положена льготная ипотека? Представляю небольшой обзор наиболее распространенных социальных программ.
Ипотека с господдержкой: кто имеет право на льготы?
С 1 января 2018 года начинает действовать социальная программа, по которой семьи с двумя и более детьми имеют право на льготную ипотеку под 6 %. Я подробно буду освещать условия семейной ипотеки с господдержкой в одной из своих будущих статей, поэтому только вкратце остановлюсь на основных моментах:
Если ребенок родится в период с 31 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года, кредитный договор должен быть оформлен по 1 марта 2023 года. Если в семье один ребенок, льгота не положена. Если 2-й и т. д. ребенок родился 31 декабря 2017 года, то льготной ипотеки, увы, не будет.
Эту ипотеку можно назвать субсидированной, потому что государство выделяет субсидии банкам на возмещение недополученных доходов от предоставления займа по льготной ставке.
Военная ипотека
Для военнослужащих разработана специальная программа, по которой за время службы по контракту ипотечные платежи за них платит государство. Для получения права на льготу военнослужащий должен:
Фактически через 6 лет после начала службы военнослужащий может приобрести жилье до окончания действия контракта: квартиру на первичном и вторичном рынках, по договору долевого участия, дом с земельным участком, таунхаус и дом по собственному проекту.
Механизм действия военной ипотеки:
Льготные региональные программы
Регионы РФ разрабатывают собственные социальные программы ипотечного кредитования, участниками которых могут стать молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы и др., нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Например, в Московской области действует программа для учителей, молодых ученых, врачей и молодых специалистов оборонно-промышленного комплекса. По ней заемщик оплачивает только проценты по займу. До 50 % от стоимости жилья и платежи по кредиту выплачиваются за счет правительства МО.
В Ивановской области обязательным условием участия в социальной программе является признание вас нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также регистрация на территории области. Кроме того, для молодых учителей в возрасте до 35 лет действуют специальные условия.
Размер субсидии составляет до 25 % от стоимости приобретаемого жилья для семей без детей и до 30 % для семей с одним и более детьми. Эти деньги можно направить на первоначальный взнос или на погашения кредита. Банк заемщик может выбирать самостоятельно. Но лучше узнать все тонкости выбора банка перед тем, как остановить свой выбор на конкретном финансовом учреждении.
Инфраструктурная ипотека
Что значит этот новый термин? Инфраструктурная ипотека – это возможность получить кредит из нескольких источников, в т. ч. и банка, под залог недвижимости на реализацию какого-либо проекта. При этом право распоряжаться объектом залога остается у заемщика. А кредиторы получают госгарантии.
Инициатива по внедрению такого механизма находится на стадии проработки и организации. Занимается этим Внешэкономбанк.
Если вы думаете, что это новый институт получения кредита на жилье, то ошибаетесь. К квартирной ипотеке инфраструктурная – не имеет никакого отношения. Термин “ипотека” в названии принят, потому что предметом залога выступает недвижимость.
По словам экспертов, введение такого механизма позволит в регионах реализовывать крупные проекты на сотни миллиардов рублей, по которым сегодня банки отказывают в кредитовании.
Заключение
Ипотека – это один из возможных механизмов приобретения жилья в рассрочку. Кроме него в развитых странах действуют и другие, которые в нашей стране пока не нашли применения по разным причинам. Очень хочу, чтобы правительство и депутаты обратили все-таки внимание на развитие других форм приобретения жилья гражданами. Например, жилищные облигационные займы, доходные дома, система строительных сбережений.
А пока их нет, мы по-прежнему будем слышать страшные истории о непогашенных кредитах, сломанных судьбах и анекдоты со слезами на глазах о постепенном введении полноценного питания после погашения ипотеки.
В моей финансовой жизни кредитов, в том числе и ипотечных, нет. Поэтому очень бы хотела прочитать реальные комментарии людей, кто воспользовался механизмом ипотеки. В отличие от потребительских кредитов, по моему субъективному мнению, ипотечный – имеет право на существование. Но только в случае взвешенного и ответственного подхода к его получению.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.