ипотека грех в исламе
Как взять ипотеку по Шариату?
Как известно, ипотечное кредитования, предполагает ссудный процент, что неприемлемо с точки зрения Ислама. Как же быть тем, кто стремиться осуществлять свою деятельность, не выходя за рамки дозволенного? Мусульмане могут воспользоваться исламским методом финансирования – мушарака, точнее одной из её форм – «убывающая мушарака». Подробнее в материале Мухаммада Таки Усмани.
В соответствии с моделью «убывающая мушарака» финансист и клиент участвуют в совместной собственности на недвижимость, оборудование или коммерческое предприятие. Доля финансиста разделяется на определённое количество частей, подразумевается, что клиент будет периодически выкупать эти части, представляющие долю финансиста, увеличивая свою долю до тех пор, пока все доли финансиста не будут выкуплены полностью, а право собственности на имущество или коммерческое предприятие будет полностью принадлежать клиенту.
Убывающая мушарака, основанная на описанной модели, имеет различные формы в различных операциях. Наиболее часто она используется в жилищном финансировании.
К примеру, клиент хочет купить дом, однако не имеет для этого достаточных средств. Он обращается к финансисту, который дает свое согласие на участие в покупке этого дома. В результате 20 % цены оплачивается клиентом, 80 % — финансистом. Таким образом, финансисту принадлежит 80 % собственности дома, в то время как клиенту принадлежит 20 %. После приобретения имущества совместно клиент использует его для собственного проживания и платит аренду финансисту за использование его доли в этом имуществе. В то же время доля финансиста делится на восемь одинаковых частей, каждая из которых представляет 10 % от собственности на этот дом. Клиент даёт обещание финансисту о том, что он будет выкупать по одной части каждые три месяца. После истечения первых трёх месяцев он выкупает одну часть доли финансиста, выплачивая одну десятую цены за дом. Это уменьшает долю финансиста с 80 % до 70 %. Следовательно, аренда, выплачиваемая финансисту, также снижается на этот уровень. В конце второго периода он выкупает вторую часть, увеличивая свою долю в имуществе до 40 % и уменьшая долю финансиста до 60 %, а значит, и размер арендной платы пропорционально данной доле. Этот процесс осуществляется подобным образом до истечения двух лет, до тех пор, пока клиент не выкупит всю долю финансиста, доведя её до нуля и увеличив свою долю до 100 %.
Подобное соглашение позволяет финансисту получать арендную плату в соответствии с его долей в собственности на имущество и периодический возврат на сумму капитала посредством выкупа его доли в собственности.
Жилищное финансирование на основе модели убывающей мушарака
Предложенная модель состоит из следующих операций:
1. Создание совместной собственности на имущество (шарикат аль-мильк).
2. Предоставление доли финансиста в аренду клиенту.
3. Предоставление обещания со стороны клиента на покупку частей доли финансиста.
4. Покупка частей на различных этапах.
5. Соотнесение арендных платежей в соответствии с уменьшением доли финансиста в имуществе.
Рассмотрим каждую составляющую этой модели более подробно.
Из приведённых пунктов видно, что каждая из упомянутых операций дозволена по своей сути, однако вопрос заключается в том, могут ли они быть комбинированы в одном контракте. Ответ: если все эти операции будут комбинированы между собой таким образом, что каждая из них будет условием совершения другой, то это не будет дозволенным, с точки зрения шариата, так как весьма значимым правилом исламской правовой системы является то, что один контракт не может быть предусловием другого контракта. Однако предложенная схема может предполагать, что вместо того, чтобы делать два контракта взаимообусловленными, можно использовать одностороннее обещание со стороны клиента, во-первых, взять в аренду долю финансиста и оплачивать согласованную ренту, во-вторых, выкупать различные части доли финансиста в жилье на различных этапах. Подобное предложение приводит нас к четвёртому вопросу, который заключается в возможности принуждения к исполнению обещания.
Относительно обещания сделать что-либо преобладает убеждение, что оно создает лишь моральное обязательство, которое не может принуждаться к исполнению посредством представителей закона. Однако существует множество исламских правоведов, которые придерживаются мнения, что обещания могут принуждаться к исполнению, что представители закона могут заставить обещающего выполнить свое обещание, в особенности в контексте коммерческих отношений. Можно привести рассуждения некоторых маликитских и ханафитских правоведов, которые утверждали, что обещания могут принуждаться к исполнению с помощью представителей закона в случае необходимости. Ханафитские правоведы адаптировали это мнение в отношении определённого вида сделок купли-продажи, которое называется «бай биль-уафа». Бай’ биль-вафа — это специальный вид договора купли-продажи, в соответствии с которым покупатель обещает продавцу, что в любое время, когда последний вернет ему плату за дом, покупатель перепродаст ему обратно этот дом. Подобный договор был очень популярен в странах Средней Азии, и ханафитские правоведы считали, что перепродажа дома его изначальному продавцу, будучи условием первоначального договора купли-продажи, не дозволена. Если же изначальная продажа осуществлена без подобного условия, но после её осуществления покупателем было дано обещание перепродать дом её изначальному продавцу в любое время, когда продавец предложит за него ту же плату, то подобное обещание является допустимым, оно создает не только моральное обязательство, но и может быть принуждаемым к исполнению правом изначального продавца. Исламские правоведы дозволили соглашения подобного рода, основывая своё мнение на принципе:
قد تجعل المواعيد لازمة الحاجة الناس
«Обещание может быть принуждаемым к исполнению при наличии подобной нужды у общества в целом».
Кто-то может возразить: если обещание обратной продажи будет сделано до вступления в непосредственную продажу, это равносильно тому, что будет поставлено условие самой продажи, так как обещание будет обусловлено между сторонами в момент вступления в продажу, следовательно, даже если эта продажа будет осуществлена без дополнительного условия, она должна рассматриваться как обусловленная, так как ей предшествовало обусловленное обещание.
Ответом на это возражение может быть то, что существует большая разница между тем, чтобы поставить условие продажи, и тем, чтобы сделать отдельное обещание, не делая его условием. Если условие ясно упомянуто в момент продажи, то это означает: продажа будет считаться действительной, только если это условие будет выполнено, а это имеет такой смысл: если условие не будет выполненным в будущем, то сделка будет считаться недействительной. Это делает контракт купли-продажи зависящим от будущих обстоятельств, которые могут как произойти, так и не произойти. Это приводит к неопределённости (гарар) в контракте, что полностью запрещается шариатом.
Когда продажа не имеет никаких дополнительных условий, но одна из сторон дала отдельное обещание сделать что-либо, то эта продажа не может быть зависимой или обусловленной выполнением этого обещания. Даже если обещающий откажется от своего обещания, сделка будет считаться имеющей силу. Максимум, что может быть сделано, — это принуждение к выполнению обещания посредством представителей закона. Если сторона не способна выполнить своего обещания, то другая сторона может потребовать возместить ущерб, понесённый в результате этого.
Таким образом, очевидно, что отдельное и независимое обещание покупки не делает изначальный контракт обусловленным или зависимым. Следовательно, оно может быть принуждаемым к исполнению.
На основе приведённого выше анализа можно утверждать, что убывающая мушарака может использоваться для жилищного финансирования при соблюдении следующих условий:
а) соглашение о совместной покупке, аренде и постепенном выкупе частей доли финансиста не должны быть связаны в одном контракте. Однако совместная покупка и контракт аренды могут быть совмещены в одном документе, в соответствии с которым финансист выражает своё согласие на сдачу в аренду своей доли клиенту после совместной покупки. Это дозволенно, потому что, как было разъяснено в соответствующем разделе, иджара может осуществляться на будущую дату. В то же время клиент может подписать одностороннее обещание на постепенный выкуп различных частей доли финансиста; финансист должен принять следующее: по мере выкупа клиентом частей его доли соответственно будет уменьшаться размер арендных платежей;
б) в момент выкупа каждой части сделка купли-продажи должна осуществляться посредством обмена оферты и акцепта на соответствующую дату;
в) предпочтительнее, чтобы выкуп различных частей клиентом осуществлялся на основе рыночной цены за дом на соответствующую дату, однако дозволенно, чтобы в обещании клиента на выкуп была установлена определённая цена.
(1) См., например, Радд аль-Мухтар, 3:365-366.
(2) См. Ибн Кудама, аль-Мугни, 6:137; Радд аль-Мухтар, 6:47, 48.
(3) Радд аль-Мухтар, 3:365.
(4) См. Джами аль-Фусулайн, 2:237 и Радд аль-Мухтар, 4:135.
Ипотека и халяль – можно ли совместить несовместимое?
Просветительский проект «Лекторий» в ДУМ РТ
Каждый из нас рано или поздно задумывался о приобретении собственного жилья. И тут сразу же встаёт вопрос – оформлять ипотеку и оправдывать себя тем, что это критическая ситуация, что «жить негде» и поэтому запрещённая исламским вероучением финансовая операция становится разрешённой, или всё-таки опираться на шариат и искать дозволенные для мусульманина возможности покупки квартиры или дома? Именно об этих тонкостях и говорили участники нового сезона полюбившегося просветительского проекта «Лекторий», стартовавшего 2 сентября в стенах Духовного управления мусульман РТ.
Спикерами выступили специалисты в области исламских финансов, которые в ходе дискуссии попытались ответить на вопросы об инвестициях, помогли разобраться участникам в инструментах мусульманского инвестирования в недвижимость, а также более детально остановились на существующих на рынке Татарстана возможностях приобретения жилья дозволенным шариатом способом, получения халяль выгоды от использования финансов.
Шариатский эксперт ДУМ РТ, специалист мусульманского call-центра «Даруль ифта», преподаватель РИИ Ахмад хазрат Абу Яхъя рассказал собравшимся о нормах шариата в сфере финансов, остановившись на основных положениях и само понятия «исламского банкинга» и порядок работы исламских финансовых инструментов, требования, предъявляемые к страхованию в исламе. Как отметил лектор, в нынешних реалиях крайне важно заниматься финансовым просвещением среди мусульман.
— Имущество – это не то, чем по факту владеет человек, а то, чем Всевышний Аллах разрешил человеку владеть. В основе всего всегда лежит дозволенность. Так, предметами сделки не могут быть: свинья и её мясо, нехаляльное мясо и производные продукты, вино и производные, свободные люди, несуществующие и бесполезные вещи.
— Есть ещё один шариатский термин «гарар», который относится к высокорискованным сделкам (речь идёт о продаже того, что не существует в реальности, например, лотереи, ставки на спорт).
В заключении своего выступления Ахмад хазрат, проанализировав отличительные особенности продуктов исламских и традиционных банков, отметил, что значительная часть традиционных финансовых продуктов разрешена мусульманам – открытие счетов, дебетовые карты, переводы денег, покупка и продажа акций компаний, которые не работают с запретными для мусульман товарами и т. д.
— Для мусульман достаточно создать некую альтернативу тем финансовым продуктам, которые им не дозволены шариатом, в остальном же они нормально встраиваются в существующий сценарий экономики и банковского сектора.
Помимо теории, лекторий дал возможность участникам проекта на месте применить полученные знания на практике. Так, приглашённые гости ознакомили собравшихся с возможностями использования рассрочки для покупки недвижимости − квартиры, комнаты, дома или земли в соответствии с канонами религии.
К примеру, координатор проекта ЖНК «Жилищные Традиции» Рамиль Батыршин рассказал об особенностях приобретения квартиры в рассрочку, обращая внимание на особенности работы кооперативов. А представитель банка «Ак барс» Руслан Халиуллин говорил о халяльных инвестиционных инструментах согласно шариату.
Испытание жилплощадью. Исламский взгляд на ипотеку
Пожалуй, одной из наиболее заметных проблем современности является проблема жилья. Иметь собственную квартиру, пусть совсем небольшую, но свою, могут далеко не все, но мечтает каждый.
Для мусульман этот вопрос имеет не меньше актуальности, чем для представителей других конфессий. Однако богобоязненный последователь ислама в нашем мире сталкивается с дополнительными преградами, через которые он не может переступить даже при очень сильном желании обзавестись домом.
Первая преграда, общероссийская, – это дороговизна жилья. Состоятельных людей, либо тех, чья зарплата значительно превышает среднестатистические пределы, в нашей стране (как, впрочем и в других странах), конечно же, меньшинство. И порой нужно работать не один десяток лет, чтобы накопить даже на скромный вариант на окраине города. А ведь в эти годы тоже нужно где-то жить, и далеко не каждый человек имеет возможность (или желание) провести это время, деля жилплощадь с родственниками (обычно – с родителями). Съемные же квартиры съедают все денежные запасы, словно моль шубу.
Но современное законодательство в России предусмотрело решение данной проблемы, и в стране заработало ипотечное кредитование. Теперь россиянам остается лишь взять сумму, необходимую для покупки квартиры, в долг под проценты, и они становятся. Да, с одной стороны, счастливыми обладателями собственного жилья, но с другой, к сожалению, добровольными рабами, обязавшими себя едва ли не до пенсии (а сегодня предоставляется ипотека и сроком на 30 лет) погашать задолженности перед банком.
Ставки сделаны, господа!
Стоит отметить, что если бы банк выдавал ссуды без процентов, то это значительно облегчило бы процесс возврата денег заемщиком, и снизило бы срок выплат не на один год.
Как свидетельствуют исследования, «благодаря» процентным ставкам, новоиспеченный хозяин жилья может, в зависимости от вида ипотеки, выплатить банку дополнительно практически всю стоимости квартиры! То есть в два раза больше, чем необходимо для покупки при наличии средств. Неплохой «бонус» для банков, не правда ли?
Рассмотрим пример: ипотека, взятая на 20 лет для покупки однокомнатной квартиры в Москве стоимостью около 4 млн рублей под щадящую ставку в 8,5% годовых при ежемесячном платеже 27,7 тысячи рублей, предполагает, что переплата составит почти 3,5 млн рублей, или 90% от стоимости квартиры. Впрочем, на деле все обстоит гораздо хуже, так как ставка по ипотеке в России зачастую превышает 12% годовых.
О чрезмерных переплатах в отечественной ипотеке говорит и статистика. Чтобы не быть голословными, приведем данные информагенства RBK Daily:
Итак, мусульманин сталкивается с очередной преградой – это риба, или ростовщичество, которое является запрещенным в исламе.
Всевышний открывает пути.
Как же поступить верующему человеку в данной ситуации? Приемлемо ли в современных условиях поступиться предписаниями ислама о запрете ростовщичества и взять ипотечный кредит? И какими еще способами можно стать хозяином собственного жилья?
На этот вопрос, ставший давно предметом споров и дискуссий, в ходе онлайн-конференции, которая прошла на «Ансар.Ru» 22 ноября, ответила руководитель Департамента экономики Совета муфтиев России, директор выставки Moscow Halal Expo, кандидат экономических наук Мадина Калимуллина:
«Чисто с экономической точки зрения, у людей с низким уровнем достатка, не имеющих финансовой поддержки или наследства от родителей, возможностей приобрести жилье практически нет. Единственный выход, который они видят – это покупка квартиры в долг или в аренду с выкупом.
Это возможно запретным способом (ипотека, кредит под проценты) и дозволенным способом:
1) занять у работодателей или родственников средства в долг без процентов;
2) заключить договор мурабаха или иджара о приобретении жилья в исламской финансовой компании (однако таковая услуга пока предоставляется в ограниченном объеме только на территории Татарстана в ФД «Амаль» и в ближайшем будущем, возможно, будет доступна в Дагестане);
3) объединиться с единомышленниками, создать жилищный кооператив и постепенно решать вопрос сообща (по примеру того, как действовать «Мэнзил» в свое время, пока не была отозвана лицензия у «Бадр-Форте» банка).
Однако если мы посмотрим на данный вопрос с точки зрения человека глубоко верующего, то нам откроются еще множество способов. Один из эпитетов (прекрасных имен) Всевышнего Аллаха – Богатый (الغني), и мы видим, как тысячи людей покупают и продают недвижимость. Разве все они являются преступниками (заполучившими финансы незаконным способом)? Среди них есть и те, чьи доходы являются дозволенными. Но ведь они как-то этого достигли? Поэтому фраза о том, что жилью «взяться неоткуда» очень даже спорна.
Если вас не устраивает Ваше положение, измените его. Необходимо поставить цель, верить в ее осуществимость и двигаться к ней, делать для этого причины, трудиться, использовать разум, объединять усилия, делать дуа. Всевышний открывает пути и дает возможности. Либо в виде более высокого заработка, либо других возможностей.
Часто бывают ситуации, когда человек входит в запретный договор (той же ипотеки), и затем чувствует, что баракят покидает его и его дело.
В конце концов, стоит рассматривать сложности с жильем как испытание для семьи. Однако сколько людей живут на съемных квартирах, некоторые проживают в них всю жизнь. В то же время, наверняка есть регионы, где стоимость жилья ниже и где можно себе позволить что-то приобрести в собственность.
Мадина Калимуллина также прокомментировала вопрос от читательницы относительно программ государственного софинансирования.
«Накопить и купить жилье легче, чем выплачивать кредит»
В современных российский условиях ипотечный кредит стал нормой жизни. Ипотечный кредит по законам ислама – строго запрещен. И мусульмане, которые хотят купить квартиру порой не знают как быть в этой ситуации. С одной стороны, риба – это явный харам, с другой – необходимо приобрести квартиру, обеспечить семье собственное жилье. По этому вопросу мы проконсультировались с проректором по учебной работе РИИ Рустам хазратом Нургалеевым.
В современных российский условиях ипотечный кредит стал нормой жизни. Ипотечный кредит по законам ислама – строго запрещен. И мусульмане, которые хотят купить квартиру порой не знают как быть в этой ситуации. С одной стороны, риба – это явный харам, с другой – необходимо приобрести квартиру, обеспечить семье собственное жилье. По этому вопросу мы проконсультировались с проректором по учебной работе РИИ Рустам хазратом Нургалеевым.
— Ипотека одна из форм кредита, котораякак и любое ростовщичество запрещена в исламе. Есть ли условия, когда ипотека разрешена. И что это за условия?
— В первую очередь, это не совсем корректный вопрос, что кредит запрещен, но в определённых моментах он разрешен. Таким образом, у людей автоматически складывается впечатление, что «я просто должен изыскать эти моменты, и тогда все будет замечательно, все мне будет разрешено». Если бы мы от всего коранического откровении и сунны сложили бы, описали и начали просто рецитировать все о запрете, то это заняло бы несколько дней. Если бы мы стали зачитывать о разрешенности, то уложились бы в 15-20 минут. Т.е. соотношения запрета и пагубности этого действия гораздо выше обстоятельств, которые это разрешают.
— Является ли ростовщичество большим грехом?
— Почему же тогда мы не акцентируем на это внимания?
— Что же касается конкретно ипотеки?
— В Российский условиях вообще очень сложно на зарплату простого рабочего накопить деньги. Человек падает духом, потому что он остается без жилья. Взяв кредит, человек может и не становится сразу собственником, но все же получает желаемую квартиру. И у него появляется стимул зарабатывать больше денег, работать.
— Я Вам приведу следующий пример. Допустим, человеку нужна эта ручка. Но у него нет денег для ее приобретения. И он старается накопить, т.е. он каждое утро просыпается с целью, с желанием накопить, накопить, накопить. И это его развивает, он смотрит вперед. Но вот у него появляется возможность купить эту ручку в кредит. И вот эта ручка у него есть моментально. Но только вот наслаждения от приобретения у него нет. Он не насладился, потому что он не устал. Прежде, чем чего-то достичь, человек прилагает усилия. А здесь, ручка у него уже есть. Он уже не стремиться заполучить ручку, а стремиться к выплате денег. По сути, просыпаясь каждое утро, он вспоминает про банк, про проценты, про ту сумму, которую он еще должен банку. Ручка уже давно сломалась, возможно, она уже не нужна, но он никак не избавится от этих долгов перед банком. Это такое психологическое давление, когда человек собственноручно делает себя рабом банковской системы. И Всевышний пытается освободить нас от этого.
— Т.е. можно считать, что ипотека – это еще один вид закабаления людей?
-Да, конечно. Ведь Всевышний Аллах предупреждает нас об этом. Говорит нам, чтобы мы не отдавали сами себя под хозяйство людей, которые будут владеть нашими квартирами, нашими машинами. А по европейским законам, если человек является очень большим кредитором и не может вернуть деньги, то его здравомыслие расценивается неполным. А раз «неполным», значит какой он отец? Плохой. Вы можете потерять все, идя по этой стези греха.
— Что же касается тех условий, когда человеку негде жить, и он вынужден взять ипотечный кредит?
— Все богословы исламского единогласно признают, что риба – это в высшей степени харам. Ибо запрет на него идет не просто в хадисах, а кораническим аятом. И для того, чтобы грех не записался за это, нужно сильное оправдание. Т.е. харамом это остается, даже когда человек берет ипотеку по нужде. Просто есть вероятность, что греха он за это не получит. Следовательно, оправдательные условия должны быть примерно того же высокого уровня, поэтому богословы распределили необходимости на разные градации. Это тахсиният– это как бы «я люблю теплый чай, но он сейчас холодный, но ничего страшного, и холодный выпью». Т.е. желание получить теплый чай это лишь пожелание, ради которого человек не переступает греховную стезю. Следующий уровень – этохаджият – нужды. Например, я нуждаюсь в том, чтобы пить чай, вообще пить жидкость, а тебе предлагают простую воду. Ты говоришь, что любишь теплый чай. Но тебе же необходима жидкость, так что бери и соглашайся на то, что есть. Тогда человек не то, чтобы температуру прощает, он прощает вид напитка ради нужды. И последний уровень – это крайняя необходимость. Это тот случай, когда не выполняя ее, безопасность твоей жизни и жизни родственников становится под вопросом. Например, это когда я подавился кусочком мяса. Скажите, какой вид напитка я могу выпить, чтобы проглотить этот кусочек и начать дышать? Буду ли я выбирать теплый чай, горячий чай или вода. Богословы говорят, что даже если перед тобой стоит бокал вина, ты можешь выпить харам ради спасения своей жизни. И говоря об ипотеке, здесь та же ситуация. И когда перед нами стоит вино и ржавая или тухлая вода, что мы выберем? Конечно же, ржавую невкусную воду., потому что она гораздо лучше, чем вино. Получается, что при отсутствии аналогов существования, когда обстоятельства загоняют тебя в угол, ты берешь ипотечный кредит.
— Какие аналоги ипотеки есть на сегодняшний день?
— Сейчас есть такой аналог – это аренда квартиры. Говорят, это неудобно, но почему? Я плачу ежемесячно рыночную сумму и живу в квартире. Пожил некоторое время, переселился в другое место. Причем ежемесячная сумма, выплачиваемая за аренду квартиры гораздо меньше, чем размер ипотечного кредита. И я не буду привязан ни к какому банку. Если мне надо будет, я возьму квартиру побольше, в любое время перееду в другую квартиру. Более того, современные математики высчитали, даже вы можете это сделать с помощью калькулятора. Взять среднюю стоимость квартиры, оцените ее ипотечную стоимость в течение 20 лет, посчитаете сумму переплат и разделите на ежемесячные выплаты. Вывели определенную сумму. И если Вы будете просто арендовать такую же квартиру и при этом еще копить деньги, то простая математика нам говорит, что ты купишь эту квартиру в два раза быстрее. Т.е. арендуя квартиру и накапливая деньги на ее покупку, я потрачу меньше денег, чем если бы я выплачивал ипотеку.
— Что движет человеком, когда он перешагивает явный запрет ислама?
Спасибо за столь емкий ответ и подробное разъяснение такого сложного и острого вопроса.