ипотека история возникновения в россии
Ипотека от Солона до наших дней. Что нужно знать заемщику
Ипотека представляет собой популярный как в России, так и во всем мире вид кредитования на длительные сроки под залог недвижимости. Под ипотекой не обязательно понимают кредит на покупку жилья. За границей заемщик может потратить взятые в банке средства на приобретение автомобиля, оплату образования или лечения. Основной признак ипотеки — использование недвижимости в качестве залога. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то банк становится собственником заложенной недвижимости (в России подобные ссуды называют кредитами под залог жилья).
Описанная схема гарантирует банку возврат долга, что позволяет предоставлять кредиты по низким процентным ставкам — в отличие от стандартного потребительского кредитования, при котором гарантом платежей выступает доход заемщика. Поскольку при ипотеке выплаты осуществляются в течение десятилетий, здесь используемый при потребительском кредитовании подход не работает. Никто не может гарантировать сохранение своего источника дохода на столь длительный период.
Обычно в массовом представлении ипотека понимается как целевой кредит на квартиру (либо иную недвижимость), которая выступает в качестве залога. Для получения подобного займа не обязательно нужно быть владельцем собственности — достаточно оплатить стартовый взнос и подтвердить требуемый уровень ежемесячного дохода. В роли залога может выступать квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость. До погашения кредита владелец заложенного объекта не может в полной мере распоряжаться им.
Если ситуация развивается благоприятно для покупателя недвижимости, он рассчитывается с банком, возвращая стоимость залога и проценты за пользование кредитом. При этом он становится полноправным собственником приобретенного объекта. Если же заемщик не может погасить долг, банк покрывает задолженности за счет залога. Если вырученных средств не хватает, клиент остается должен банку эту разницу.
На величину процентной ставки влияют условия по определенным продуктам, наличие созаемщиков или поручителей. Существует возможность рефинансирования ипотеки. Для этого в другом банке заемщик берет кредит с более выгодными условиями, за счет которого погашает прежний долг.
История ипотеки. Солон и ипотечный столб
Понятие ипотеки возникло еще во времена античности, в Древней Греции. Первые сведения о ней относятся к VI веку до н.э., когда правивший в Афинах Солон затеял известные реформы законодательства. Ранее в роли обеспечения по кредиту выступал сам должник. Поэтому человек, не имеющий возможности выплатить взятый долг, становился рабом.
Солон изменил это положение. Вместо личной ответственности заемщика он ввел имущественную. На земле должника устанавливался специальный столб с надписью, которая сообщала о нахождении данной недвижимости в залоге. Вот этот столб и получил название ипотеки, от древнегреческого слова hypotheka — подставка. В дальнейшем этот термин стал обозначать вообще любой залог недвижимости.
На Западе ипотека применяется уже много веков, что привело к созданию развитого банковского сектора кредитования, характеризующегося давно наработанными условиями. В развитых странах ипотека является относительно недорогим продуктом. К примеру, в Европе средняя ипотечная ставка составляет порядка 3—5% (а в России достигает, а то и превышает 10%). Ставка может также быть плавающей. Ее значение устанавливается ниже фиксированной, однако у банка остается право несколько раз повышать ее за период выплаты.
Впрочем, проблемы случаются и на Западе. Так, в 2000-х годах в США выдавалось слишком много займов высокорисковой ипотеки (subprime). В результате накопления большой массы высокорискованных кредитов потерпели крах два ипотечных гиганта — Freddie Mac и Fannie Mae, что стало спусковым крючком общемирового экономического кризиса.
Ипотека в России
История ипотечного кредитования в нашей стране значительно более скромная. Ее начало было ознаменовано принятием чуть больше 20 лет назад закона «Об ипотеке». Тогда же было создано государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. В 1998 г. ипотеку выдавали на 3 года под очень высокие проценты — 40% годовых. Естественно, желающих на такие условия было крайне мало.
Массовой ипотека стала только начиная со второй половины 2000-х годов, после смягчения банковских условий и начала активной раздачи жилищных кредитов. В тот период наблюдался рост стоимости недвижимости, поэтому ипотечные сделки были довольно выгодными для покупателей.
Сегодня в России размер первоначального взноса стартует от 10% стоимости приобретаемого жилья. Этот взнос выступает фактически в роли подтверждения наличия у заемщика регулярного дохода и его возможности самостоятельно накопить определенную сумму. С повышением первого взноса снижаются размеры ежемесячных платежей, и наоборот.
Для подтверждения дохода обычно используются справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ (для наемных сотрудников и индивидуальных предпринимателей соответственно). Возможно также применение схожих по форме справок банка либо работодателя. Существуют и справки о заявленном доходе. В этом случае сумма дохода вписывается самим заемщиком. Однако в такой ситуации банк затребует другие подтверждения. Это могут быть выписки с банковских счетов, документы о собственности, заверенные копии трудовой книжки и пр.
Чтобы ипотека не легла непосильной ношей на плечи заемщика, необходимо заранее тщательно просчитать все свои доходы и расходы. Желательно оценить шансы как на увеличение своих заработков, так и на возникновение дополнительных финансовых рисков. Сегодня в России функционирует ряд государственных программ, обеспечивающих поддержку ипотеки. Существуют определенные льготы для пенсионеров, военнослужащих, малообеспеченных, многодетных и пр. В результате в 2018 г. было отмечено увеличение ипотечного портфеля банка «Дом.РФ» (бывшего АИЖК) на 93,1% (объем портфеля на начало 2019 г. — 40,3 млрд руб.).
Это интересно
В некоторых странах за долгое время существования ипотеки сложились любопытные традиции. Например, в Шотландии полностью рассчитавшиеся по кредиту хозяева дома красят входные двери в красный цвет. В США в аналогичных ситуациях над дверями размещают изображение крылатого орла.
Во время Великой Депрессии в Соединенных Штатах получил известность налетчик Чарльз Флойд по прозвищу «Красавчик» (Pretty Boy). Этот «Робин Гуд» грабил банки, а попутно уничтожал все найденные в них ипотечные документы. Фактически он освобождал заемщиков от долгов по ипотеке. В стране почитали Красавчика, как настоящего героя!
Среди европейских стран наиболее выгодна ипотека во Франции. Размер ставки здесь начинается от 2,1% годовых. А кредит могут дать даже больше, чем на 100% цены жилья. Банком кредитуются все сопутствующие расходы клиенты — страховые, юридические, и даже стоимость ремонта в новой квартире.
Зачастую считается, что советской властью было нивелировано само понятие ипотеки — ведь собственностью граждане СССР не обладали, а значит и не могли ничего оставить в залог банку. Однако в 1946 г. власти выдавали кредиты желающим переехать в Сибирь или на Дальний Восток трудящимся 10-летние кредиты всего под 1%. По этой программе можно было приобрести дом за 8—12 тыс. руб. Это составляло тогда зарплату инженера за 1 год.
История ипотеки в России с 1754 года до наших дней
Большинство из нас связывают российскую ипотеку с современностью, и мало кто знает, что ее летоисчисление началось 250 лет назад. За это время ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования свой след. Какой именно – читайте в нашем исследовании.
Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли.
Рождение ипотеки. Первые сто лет (1754-1859 гг)
Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год – именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.
Императрица Елизавета Петровна (1709-1761), в эпоху царствования которой зародилась ипотека
Граф Петр Иванович Шувалов (1711-1762), виднейший государственный деятель эпохи Елизаветы Петровны
По форме собственности все банки были казенными, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды там выдавались под залог помещичьих имений с учетом всех крепостных душ и их семей. Срок дворяне могли выбирать сами: 15, 28 лет и 33 года. Был определен и минимум суммы – 1500 рублей серебром. Чтобы понять, много это или мало, приведем пример. Так, имение, занимающее 432 десятины земли, с тридцатью душами крестьян (плюс члены их семьи), постройками и хозяйством стоило на Псковщине 3475 рублей серебром.
Ассигнационный банк. Гравюра конца XVIII века
Основными клиентами банков были тогда представители петербургской придворной знати и крупные провинциальные помещики. Не редко ссуды им выдавались и без залога, по «заручательству его императорского Величества». Отсюда – и нежелание платить по счетам, из-за чего перед банком накапливались огромные долги.
Выдано ссуд дворянам,
млн. рублей серебром
Заложено крепостных душ,
Александр II против ипотеки (1859-1861 гг)
Защитить казну от разорения удалось Императору Александру II: повелением от 16 апреля 1859 года и указом Правительствующему Сенату от 1 сентября того же года была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Таким образом на ипотечном кредите была поставлена точка.
В начале 60-х создается Государственный банк России, в уставе которого прописывается его предназначение: для оживления торгово-промышленного оборота, то есть для развития прежде всего операций по краткосрочным ссудам и учету векселей. Фактически банк не имел права заниматься долгосрочными операциями. Причина для этого запрета была очевидна: все банки, занимавшиеся ипотекой, оказались банкротами, и Госбанку предстояло еще расплатиться по обязательствам ликвидированных казенных банков. Новая система формировалась очень осторожно, соблюдая правило ликвидности банков: сбалансированность активов и пассивов по срокам. Тогда ни о каких долгосрочных кредитах речи быть не могло.
Однако потребность в них никто отменить не мог. В «длинных» деньгах нуждались появившиеся в России новые типы предприятий (товарищества, акционерные общества), жители быстрорастущих городов, дворяне, лишенные после 1861 года дармовой рабочей силы. Выход из положения все искали по-разному. Новые предприятия, например, железнодорожные акционерные общества, обращались напрямую, без банка-посредника, к национальному и зарубежному рынкам капиталов путем эмиссии и размещения акций и облигаций. Однако этот вариант был доступен не для всех потенциальных заемщиков, большинство из них нуждались в кредитных учреждениях. И они начали создаваться по частной инициативе, что соответствовало курсу правительства, взятого на развитие разных форм собственности в сфере банковского дела.
Золотой век ипотеки (1861-начало XX века)
Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.
Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться кредитные учреждения, причем с разными формами собственности. Среди них были акционерные и государственные, сословные и взаимные – все они выдавали долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Так в России сложилась новая система ипотечного кредитования.
Городские кредитные общества
Первыми частными организациями, предоставлявшими кредиты на длительный срок, стали городские кредитные общества. Они создавались при поддержке городских дум, которые выдавали им кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения».
Первое городское кредитное общество, инициированное Санкт-Петербургской городской общественной думой, было создано в северной столице в 1861 году. Для составления проекта Устава в начале 1861 года была сформирована комиссия, а в июне этого же года он в был утвержден и напечатан в приложении №67 «Санкт-Петербургских сенатских ведомостей».
Санкт-Петербургское Городское кредитное общество
Согласно Уставу, городские кредитные общества имели право:
После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, и он продолжал его использовать. Это давало возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. После выполнения условий ссудного договора, кредитное общество возвращало заемщику закладную на имущество.
Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Подробная опись каждого владения была внесена в крепостные книги (прообраз современных Бюро технической инвентаризации). В них также фиксировались изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссуды. Государственная регистрация исключала возможность мошенничества с недвижимостью, и повышала ликвидность выпускаемых ценных бумаг.
Для них уже в то время была продумана система защиты. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче вырезались таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Ко всем облигациям прилагался купонный лист. Текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава (на русском и французском языках), которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов.
Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского городского кредитного общества разрешило с 1862 года Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества (90 копеек за рубль их биржевой цены). Кроме того, можно было приобретать долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги. А с 1863 года Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги (предварительно получив за них деньги) в правление общества. Кредитное общество в свою очередь возмещало Госбанку совершенные выплаты.
Заседание правления Санкт-Петербургского городского кредитного общества. Слева: директор П.П.Яковлев, директор П.А.Мельников, председатель наблюдательного комитета А.Н.Брафман, член наблюдательного комитета А.Н.Никитин, секретарь В.А.Шимков, заведующий ссудным отделением А.И.Маковский, председатель правления Н.А.Тарасов, директор И.А.Жидков, бухгалтер Д.Д.Королев.
Масштаб работы Санкт-Петербургского кредитного общества был огромным. Сразу после утверждения Устава была открыта подписка для домовладельцев, которые желали заложить свои недвижимые имущества. За короткий срок этим предложением воспользовались 461 человек (сумма залога составила 17 млн. рублей). С момента открытия до 1 марта 1911 года общество приняло в залог 9462 имущества, а объем кредитов дошел до 332 млн. рублей.
Значительная часть заемщиков, которые пользовались услугами Санкт-Петербургского кредитного общества, использовали кредит на возведение домов или производственных зданий, что сказалось на благоустройстве столицы. Благодаря активному строительству, более трети клиентов кредитного общества увеличили стоимость собственной недвижимости на сумму свыше 140 млн. рублей.
Для поддержания такого соответствия Санкт-Петербургское общество было вынуждено прибегать к принудительным мерам взыскания срочных платежей с заемщиков. Так, с 1863 по 1911 годы общество продало 1360 заложенных недвижимых имуществ, по которым имелся капитальный долг ко дню торга в 56,1 млн. рублей. Их реализация дала выручку в объеме 76,8 млн. рублей.
Московское городское кредитное общество
Здание Московского городского кредитного общества на Петровке в Москве
Облигация Московского городского кредитного общества
Московское Городское Кредитное Общество (МГКО) сыграло заметную роль в экономической жизни второй столицы, которая начала бурно развиваться в конце 70-х и начале 80-х 19 столетия. За счет кредитов Москва быстро строилась: по данным Городской управы, с 1876 по 1911 гг. там было возведено 16147 жилых и 25002 нежилых дома, а к работе привлечено более тысячи архитекторов.
Зал для публики в Московском городском кредитном обществе
Московское городское кредитное общество. Архив
Расцвет деятельности МГКО пришелся на начало XX в., когда им руководил Н. М. Перепелкин. Как глава предприятия, он вошел в набиравшую силы банковско-промышленную группу учрежденного в 1910 г. Московского частного банка, в котором сложился «тройственный союз» московских, петербургских и иностранных финансистов.
Таблица 2. Сумма кредитов, выданных городскими кредитными обществами
Сумма выданных кредитов
По примеру Санкт-Петербурга и Москвы кредитные общества стали открываться в других городах Российской империи. К началу XX века их было уже 32:
В том числе: Кронштадское (1875 г.). Тифлисское (1881 г.), Минское (1896 г.), Николаевское (1898 г.). Бакинское и Кишиневское (1900 г.), Ростовское-на-Дону (1904 г.), Симферопольское (1906 г.).
Никольская улица. Справа — дом Чижовского подворья. Заложен в МГКО в 1869–1907 годах. Фото 1880-х годов.
Москва. Никольская улица. Здание аптеки Феррейна, заложенного в 1873-1876 гг. Фото начала ХХ века
Закладной лист Московского земельного банка
Закладной лист Донского земельного банка
Вид Биржи и Гостиного двора в Санкт-Петербурге. Гравюра Елякова по рисунку Махаева
Не случайно статистический сборник «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» относил закладные листы к категории «первоклассного помещения капитала». Среди держателей этих бумаг было много людей среднего достатка, охотно помещавших в них свои сбережения.
Таблица 3. Результаты торгов по закладным листам на Московской бирже на 1 января 1913 года
