ипотека на двух человек не состоящих в браке
Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.
Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.
Что такое гражданский брак
Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.
«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».
Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.
Как доказать участие в покупке
Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.
Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.
Как правильно оформить жилье в гражданском браке
Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».
Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.
Ипотека в гражданском браке
Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.
«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».
Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.
Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.
«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Живем вместе и хотим взять ипотеку, но в брак вступить не можем
Я девушка, живу с девушкой. Естественно, оформить законодательно отношения мы не можем. Но обе мы уже достаточно взрослые, чтобы задуматься о собственном жилье. Мы могли бы совместно накопить первый взнос, а потом делить ипотеку пополам.
Но что делать, если мы вдруг решим разойтись? Как по-честному потом можно будет поделить жилье?
Если кратко, то вам нужно стать созаемщиками и оформить квартиру в общую долевую собственность с выделением долей. Теперь подробнее.
Станьте созаемщиками
Поскольку вы собираетесь платить за квартиру вместе, то имеет смысл стать созаемщиками, или солидарными заемщиками. Так вы вместе сможете нести ответственность по кредиту перед банком и делить платежи пополам. Для банка не имеет значения, с кого взыскивать деньги, если основной заемщик перестанет платить по кредиту. Он может обратиться к одной из вас или сразу к обеим. В любом случае вы будете вдвоем нести ответственность перед банком за весь долг.
Если вы вдруг разойдетесь, одна из вас не сможет взять и прекратить выплачивать ипотеку. Потому что в этом случае банк обратится ко второму созаемщику и взыщет деньги с него. А этот созаемщик в свою очередь сможет подать иск к неплательщику и взыскать с него часть средств, пропорциональную его доле. То есть взвалить ипотеку на кого-то одного будет сложно, отвечать все равно придется.
Чтобы стать созаемщиками, вам нужно найти банк, где лояльно относятся к созаемщикам, которые не состоят в родственных связях. Чаще всего солидарную ответственность несут супруги или близкие родственники: мать, сестра, дети. Но есть банки, где созаемщиками могут быть друзья, партнеры или пара в гражданском браке. Таких банков немного, но они есть.
Платите равными долями и оформите вычет
Когда будете вносить ежемесячные платежи по ипотеке, я рекомендую платить по очереди или в равных долях, но с разных счетов. Если что-то пойдет не так, вы сможете доказать, что платили вместе, а также получить налоговый вычет на купленную квартиру в максимальном размере.
Каждая из вас имеет право на два вычета. Первый — по расходам на приобретение жилья, в пределах 2 млн рублей. Второй — по процентам по кредиту, в пределах 3 млн рублей. Если платить будет кто-то один, в налоговой возникнут проблемы и одна из вас может не получить вычет. А если налоговая увидит, что платит каждая, — сможете вернуть все деньги.
Оформите жилье в общую долевую собственность
Теперь о квартире. Чтобы получить вычет по расходам на покупку жилья, а также быть уверенным, что платишь за свое, оформляйте квартиру в общую долевую собственность с выделением долей.
У каждой из вас будет своя определенная доля и связанные с ней обязанности. Например, каждая будет платить налог на недвижимость пропорционально своей доле, а квитанция с коммунальными платежами будет приходить на обеих.
Если одна из вас захочет кого-то зарегистрировать на свою площадь, ей потребуется получить согласие второй. Когда кто-то решит, что пора продавать квартиру, то сначала должен будет предложить свою долю второму владельцу, а только потом продавать по цене, не ниже предложенной. То есть распоряжаться своей долей каждый собственник сможет, только спросив мнение другого.
В случае если вы решите разойтись, продавайте квартиру другому покупателю и делите деньги соразмерно долям. Чтобы не зависеть друг от друга, попросите покупателя перевести каждой из вас, как собственнику, причитающуюся сумму на разные счета в банке или заложите деньги разными пакетами через банковскую ячейку. Если кто-то из вас решит оставить всю квартиру себе, он может выкупить вторую долю у другой стороны и стать единственным собственником. Под это можно даже получить новый ипотечный кредит, поскольку банки кредитуют выкуп последней доли в квартире.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как правильно оформить ипотеку на двоих, без регистрации брака
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека на двоих часто предполагает получение жилищного кредита парами, не состоящими в браке, но проживающими совместно. В разговорной речи такие отношения именуются «гражданский брак». Порядок оформления ипотеки на двух человек, независимо от характера их взаимоотношений, будет единым. То есть заемщиками могут быть коллеги, родственники, друзья или пара, которая в дальнейшем, возможно, зарегистрирует свои отношения.
Особенности покупки недвижимости на двоих
Оформление ипотеки на двух людей, которые официально не женаты, не редкость. В этом случае кредит получает основной заемщик, привлекая к сделке созаемщика. Банк учитывает совокупный доход и увеличивает максимальную сумму к выдаче.
Если официальный супруг(а) не обязан соответствовать требованиям банковского учреждения, то к неофициальным, выступающим в качестве созаемщика, выдвигаются те же критерии, что и к основному заемщику. Как правило, условия касаются возраста, трудовой занятости и доходов.
Главным вопросом такого способа покупки станет разделение имущества. Выделение долей на каждого участника ипотечной сделки должно быть прописано в договоре. Если созаемщик не подходит по возрасту, не имеет требуемого гражданства или работы, привлечь его к сделке нельзя, соответственно, прав на недвижимость у него не будет.
На кого оформляется объект
Есть три способа получения жилищного кредита и распределения прав на собственность:
В последнем случае заемщики будут во всем равны: поровну платят кредит и получают права на жилплощадь. Есть некоторое уточнение – если один из участников договора прекратит выплату, обязательства в полной мере лягут на второго. И если собственность можно разделить документально, то обязанности по возврату средств – нет. Позже сторона, которая оплатила сумму, превышающую долю (например, когда человеку принадлежит 50% квартиры, а выплачено 2/3 кредита), может затребовать от второго участника, уклонившегося от расчетов, компенсацию затрат. Для этого понадобится доказать, что деньги были внесены именно им. Иногда такие вопросы решаются через суд.
Больше о правах и обязанностях созаемщика вы можете узнать из этой статьи.
Если один из созаемщиков зарегистрирован в официальном браке с третьим лицом
Когда один из заемщиков находится в браке, это может усложнить процедуру вплоть до отказа от покупки недвижимости. Основная проблема в том, что официальный супруг одного из созаемщиков, решивших взять имущество совместно с другим лицом, будет иметь права на эти квадратные метры, так как объект куплен в браке.
Решается такая задача просто – составлением брачного договора либо согласием официального супруга на покупку. В последнем случае он сможет претендовать на половину от собственности, оформленной на жену(мужа). Полностью исключить из сделки третье лицо без развода нельзя.
Ипотека в гражданском браке: как себя обезопасить
Гражданский брак – это совместное проживание двух человек, оно не порождает юридических последствий. Поэтому желательно сразу задуматься о том, как избежать возможных проблем в будущем.
Вот несколько простых рекомендаций:
Процедура оформления
Порядок оформления ипотеки на двух заемщиков довольно стандартен: подается заявка, предоставляются документы, подписываются договора. Каждый участник должен подготовить полный пакет бумаг и присутствовать на разных этапах сделки. Например, чтобы оформить в Сбербанке заем на покупку готовой недвижимости требуются следующие документы:
Для каждой кредитной программы банки устанавливают практически одинаковые требования к документам, разница чаще всего касается только способа подтверждения дохода.
Плюсы и минусы ипотеки без брака
Чтобы четко проанализировать ситуацию, стоит оценить все достоинства и недостатки такой сделки.
Кредитные организации готовы выдать ипотеку парам, не зарегистрировавшим брак. Средства можно взять в Сбербанке, «Райффайзенбанке», «Альфа-Банке» или другом финучреждении. То есть отсутствие официальных отношений не станет препятствием в получении одобрения от банка. Также, чтобы брать ссуду на двоих, не нужно подтверждать факт совместного проживания.
Плюсы ипотеки без брака:
Также стоит отметить, что при необходимости, есть возможность переоформить договор и вывести созаемщика из ипотечной сделки. Об особенностях данной процедуры подробно написано в этой статье.
Недостатков при этом будет меньше, но они довольно веские:
При разделе имущества каждый владелец может продать свою долю. Но здесь есть два нюанса:
Если имущество было оформлено только на одного, а выплачивали кредит двое, вторая сторона может получить свою законную долю. Однако процедура довольно сложная: придется доказывать факт совместного проживания, ведения хозяйства. Суд вызывает свидетелей, которые дают свои показания. Также исследуются документы: справки о регистрации по одному адресу, чеки, квитанции об уплате коммунальных платежей. Принимаются в расчет и справки об открытии общего счета в кредитной организации, акты о совместной покупке имущества, воспитание детей общими усилиями.
В какой банк обратиться
Взять кредит можно в разных банках, например, в «ДельтаКредит». Программа на покупку квартиры или доли дает возможность привлечь созаемщика, который не является родственником. Клиентом банка может стать сотрудником по найму, индивидуальный предприниматель или учредитель бизнеса, минимальный возраст для получения кредита – 20 лет.
Прочие параметры кредита:
Любовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста
Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости на сегодняшний день. Срок действия договора ипотечного кредитования, как правило, составляет от 10 до 30 лет – ничего удивительного, что за этот срок у многих людей жизненные обстоятельства меняются, в частности это касается семейного положения.
Гражданский брак – это не брак
Сразу определимся со значением понятия «гражданский брак». Он не является браком в правовом смысле этого слова, точнее, не порождает прав и обязанностей в рамках семейного законодательства. Споры между парами, не оформившими брак в ЗАГСе, регулируются гражданским законодательством. При этом, перечисленные виды законодательства – семейное и гражданское, в части раздела имущества имеют существенное отличие, которое напрямую касается и ипотечного жилья.
Квартира в ипотеку — как делится?
Квартира, приобретенная в ипотеку, вне зависимости от полного или частичного погашения кредита, всегда делится одинаково:
— если жилье приобретается единолично покупателем, который в официальном браке не находится, то оно будет его единоличной собственностью;
— если квартира оплачивается в браке, то независимо от того, на кого она оформлена и кто гасит платежи по займу, помещение считается совместной собственностью супругов, и в случае развода делится между ними поровну.
Исключением будет являться регистрация ипотечного жилья на супругов в долевую собственность, если они распределят доли не поровну, а в любом ином порядке, например, 20% на 80%. В таком случае доля каждого из них при расторжении брака изменяться не может и станет соответствовать установленной ими части.
Если рассматривать правила деления ипотечного жилья между лицами, состоящими в гражданском браке, то они несколько отличаются. При этом, отличие заключается лишь в оформлении квартиры исключительно на одного из гражданских супругов. Второй в таком случае претендовать на жилье не может. Однако, если гражданские супруги сразу подпишут договор и зарегистрируют право собственности в определенных долях, то такие доли им и будут принадлежать без какого-либо перераспределения.
Кроме того, следует знать и помнить отличительный механизм раздела ипотечного жилья. Заключается он в том, что никакого значения не имеет, кто оплачивает кредит. Значение имеет только то, на кого и в какой доле квартира оформлена. Если жилье оформлено на одного гражданского супруга, а заем погашает другой, то второй не вправе претендовать на квартиру — только на возмещение потраченных средств. Именно по этой причине гражданским супругам стоит позаботиться о своих жилищных правах при возникновении ипотечных отношений, и заключать договор купли-продажи, не забывая о том, что собственником будет являться лишь тот, кто числится в договоре и на кого зарегистрировано право в Росреестре.
В моей практике был случай, когда квартира была оформлена на одного из гражданских супругов, но выплачивал взносы фактически второй супруг. Впоследствии суд отказал ему в присуждении доли в квартире, но назначил компенсацию соответственно выплаченным средствам. Но в той ситуации это было очень легко сделать – деньги поступали с его банковского счета, поэтому было легко доказать систематические платежи и их общий размер.
Более того, оплата ипотечного кредита не увеличивает долю в квартире, поэтому не стоит, заблуждаясь, обращаться в суд с иском об увеличении части жилого помещения, обосновывая свои требования преимущественной оплатой кредитного договора.
Как защитить свои права
Итак, если в гражданском браке имеется намерение приобрести в ипотеку квартиру, то покупать ее следует обязательно в долевую собственность. Если жилье будет оформлено на одного из гражданских супругов, второй никогда не сможет отсудить себе ни одного метра, вне зависимости от того, вносил он какие-то платежи по погашению кредита, в том числе в полном объеме и единолично, или не вносил.
Как уже было сказано, на отношения гражданских супругов распространяются только нормы гражданского, а не семейного законодательства. Данные нормы очень строго придерживаются постулата, согласно которому, права на имущество имеет лишь то лицо, которое указано в договоре в качестве покупателя, и который зарегистрировал в Росреестре свое право на недвижимость. Именно поэтому факт оплаты ипотечного жилья не дает право претендовать на него, если плательщик не является официальным приобретателем, указанным в договоре купли-продажи.
Если гражданские супруги разошлись и между ними возникли конфликтные отношения, не позволяющие возвращать кредит и сохранить жилье, либо возникли другие проблемных обстоятельства, не рекомендую прекращать выплачивать ипотеку, так как это быстро приведет к изъятию жилья по суду с наложением на заемщиков дополнительных расходов по процентам за неуплату долга.
Нет возможности или желания погашать кредит или оставлять в собственность ипотечное жилье? В таком случае его следует срочно продавать, а за счет вырученных от продажи денег выплатить задолженность по кредиту и поделить оставшиеся средства. На такие операции банки соглашаются с большим желанием, так как без суда и исполнительного производства получают всю сумму, выданную по ипотеке.
Однако бывает и такое, что банк отказывает в продаже ипотечной квартире. У меня была пара клиентов, которым банк отказывался одобрить продажу ипотечной квартиры. Добиться результата удалось только благодаря многочисленным заявлениям, а также документам, которые подтверждали то, что отдельно лица платить ипотеку не смогут, что финансовое положение изменилось. Банк в итоге пошел навстречу, так как выгоднее получить деньги от продажи квартиры, чем получить очередную просроченную задолженность. В каждом таком случае необходимо доказать, что финансовых возможностей выплачивать ипотеку отдельно у вас нет.
Ипотека на индивидуальное жилищное строительство
Возможно ли взять ипотеку на ИЖС гражданскому мужу, если земля оформлена на гражданскую жену (брак официально не зарегистрирован)?
Законодательных препятствий для того, чтобы один из гражданских супругов взял ипотеку, нет. Даже если учесть, что земельный участок оформлен на другого.
Но лучше взвесить все нюансы.
ИЖС в ипотеку в гражданском браке отличается от такого строительства в зарегистрированном браке двумя вещами:
Что касается прав супругов. У законных супругов объект ИЖС может быть оформлен на одного из них. Тем не менее второй супруг тоже является его собственником на основании закона о совместной собственности супругов. А в гражданском браке этот закон не работает. Здесь на кого оформлена недвижимость – тот и собственник.
Что касается формы собственности. У официальных супругов есть выбор, как оформлять квартиру на двоих – в совместную собственность или в долевую. У гражданских супругов такого выбора нет. Лица, не состоящие в браке, могут оформить дом, ИЖС на двоих только в долевую собственность.
Относительно ипотеки. Банки разрешают людям, которые не состоят в официальном браке, взять ипотеку на двоих. Фактически, такая пара является просто соинвесторами, поэтому банк воспринимает их обоих как созаемщиков по одному кредитному договору (хотя формально в договоре один будет числиться заемщиком, а другой – созаемщиком).
Условия ипотеки для созаемщиков будут одинаковые, а их ответственность перед банком – солидарная (т.е. общая, равная, одновременная). И не имеет значения, в каких долях была куплена ипотечная квартира, в браке находятся созаемщики или не в браке – спрос с обоих по кредиту будет одинаковый. Мало того, если один из созаемщиков по ипотеке откажется или не сможет платить, второму придется отдуваться за двоих (ст. 323 ГК РФ).