ипотека на этапе котлована в москве
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.
Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.
Эскроу-счета и котлован
Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.
Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.
Спрос решает
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.
Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.
«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.
Политика девелопера и количество комнат
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Когда покупать на котловане невыгодно
Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».
Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.
Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.
Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:
— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.
Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.
Как мы покупали квартиру в новостройке и с какими подводными камнями столкнулись
В середине 2020 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. Выбрали несколько понравившихся ЖК, сходили в офисы продаж и шоурумы, в итоге купили квартиру на стадии котлована. Мы впервые являемся дольщиками и сейчас, оглядываясь назад, хочется рассказать о плюсах, минусах и подводных камнях покупки квартиры в новостройке.
Начиная с лета 2019 года застройщики больше не могут получать деньги напрямую от клиентов. Дольщики несут деньги в банк на эскроу-счет, застройщик сдает дом и только потом получает деньги. Плюс этой истории в том, что ты в любом случае не потеряешь вложенных средств. Если застройщик задержит сроки или построит что-то не то, ты можешь в одностороннем порядке забрать свои деньги из банка.
На практике мы столкнулись с подводными камнями:
Как правило, в ДДУ ясно прописано: застройщик имеет право в одностороннем порядке менять проект и проектную документацию. Например, в ЖК Вереск от МИЦ продавали 2 дома бизнес-класса, а летом 2021 года изменили проект. Вставили ее 2 корпуса окна-в-окна строящимся изначально корпусам, добавили больше однушек, снизили количество машиномест и опустили потолки с 3.1 до 3 м. Все это под гневные письма дольщиков в «Мосгосстройнадзор» и другие инстанции. И никто ничего не смог поделать. Так что при покупке квартиры на этапе котлована стоит понимать, что застройщик еще может поменять проект по своему усмотрению.
Последнее время застройщики часто вставляют новые корпуса в строящиеся проекты и выдут себя неэтично по отношению к дольщикам. Читайте отзывы на предыдущие проекты и выбирайте только те компании, которым доверяете. После ЖК Вереск я лично не рекомендую МИЦ.
Когда вы покупаете квартиру (жилую недвижимость), застройщик обязан обеспечить ЖК необходимой социальной инфраструктурой: построить детсады, школы, поликлиники, парковку и тд. Однако это не значит, что это будут бесплатные учреждения. Например, в ЖК «Хорошевский» открыли платную школу стоимостью 90 000 рублей в месяц. И это при том, что многие школы в округе забиты под завязку. На мой взгляд, 90 000 — это очень дорого. Для сравнения год обучения в НИУВШЭ стоит около 600 000 рублей в год. Только в случае с НИУ ВШЭ вы будете учиться в одном из топовых вузов страны, а в случае школы за 90 000 — ваш ребенок пойдет в обычную общеобразовательную школу.
Часто на форумах читал такую историю. Первые корпуса нового ЖК строились идеально: все соответствует плану, сделано качественно и точно в срок. Менеджеры всем показывают уже построенные корпуса, жильцы пишут восторженные отзывы. На следующих корпусах застройщик начинает чудить: сроки задерживаются, штукатурка сыпется, все сделано из самых дешевых материалов. К этому нужно быть готовым и читать отзывы на предыдущие проекты компании.
Не хочется заканчивать на грустной ноте. При покупке на этапе котлована в любом случае удастся сэкономить кучу денег и даже заработать, потому что готовое жилье всегда стоит дороже. Если в итоге построенное жилье вам не понравится, проще и выгоднее продать его, чем судиться с застройщиком.
Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории
Купить квартиру на этапе строительства котлована от застройщика в Москве
Бесплатно подберём Вам
новостройку со скидкой до 20%
8 800 511-7-345 Звонок по России бесплатный
Заказать обратный звонок
Мы нашли слишком много новостроек
и для вашего удобства отобразили 150 лучших!
Приблизьте карту, чтобы увидеть все!
Спасибо, всё понятно 🙂
Выбираете новостройку?
Бесплатная справочная по новостройкам Москвы и области, поможет сделать правильный выбор.
Оставьте свой номер телефона и профессиональный менеджер подберет Вам лучшую новостройку! Это удобно и бесплатно!
8 800 511-7-345 — Звонок по России бесплатный
Новостройки на стадии котлована в Москвe и Московской области
Престижные квартиры у парка. Премиальный квартал в 2 км от Садового кольца
Семейный формат квартир от 56 до 125м2. Закрытый благоустроенный двор. Рядом школы и дет. сады.
Квартиры бизнес-лайт класса с видом на Неву. Большие кухни-гостиные. Ипотека 8,1%.
Новогодние скидки на семейные квартиры! Квартиры класса бизнес-лайт. Семейная ипотека 4,5%
Новогодние скидки до 300 000 руб. Надежный застройщик. Уникальные форматы от 4,3 млн рублей.
ЖК «Серебряный фонтан»
Бизнес-класс от 14,9 млн руб. Выдача ключей. Захватывающие виды на Останкино. 10 минут до Садового
Старт продаж нового объема квартир! 15 мин. до м Октябрьское поле. Выгода до 1,1 млн рублей!
Новогодние скидки до 300 000 руб. Квартиры с отделкой и без. Рядом 2 станции метро.
Новогодние скидки на семейные квартиры! 3 вида отделки «под ключ». Кухни-гостиные до 22 м2. Звоните!
Жилой остров Nagatino i-Land
Современный квартал бизнес-класса с видами на Москву-реку. Квартиры с выгодой до 1,2 млн. ₽
Европейский уровень комформа. Квартиры от 3,8 млн руб. Рассрочка! Двор без машин. 20 мин до МКАД.
115 вариантов планировок от студий до пентхаусов в выдающемся доме «Достижение».
Последние апартаменты в продаже!. 2-комнатные от 13,3 млн руб. 3-комнатные от 14,5 млн руб. Звоните!
ЖК «Галактика Премиум»
Новогодние скидки на семейные квартиры! ЖК класса бизнес-лайт у м. Московские ворота. Ипотека 8,3%
Благоустроенный двор с амфитеатром. 3 вида отделки «под ключ».4-6 квартир на этаже. Звоните!
Большие семейные квартиры на Васильевском острове. Ипотека 2,1% на весь срок!
ЖК Magnifika Lifestyle
Рассрочка 10/10/80. Количество квартир по программе ограничено
Готовые квартиры комфорт-класса в окружении парков. Просторные кухни. Ипотека 5,5%
ЖК «Московские ворота II».
Новогодние скидки на квартиры! Кухни-гостиные до 34 кв.м. 3 вида отделки «под ключ»
ЖК «Петровская Доминанта»
Квартиры бизнес-класса на первой линии Невы Петровского острова. Новогодние скидки на квартиры!
Скидка до 5% на квартиры в готовом ЖК Discovery Park! 2 мин до м.»Ховрино» Выдача ключей!
Центр престижного района. Вся инфраструктура в доме, п/паркинг, детские площадки. 10 мин. до парка
Жилой квартал «Галактика»
Специальное предложение в ноябре! Скидки на семейные квартиры рядом с центром. Ипотека 4,5%
Новогодняя скидка 5% на апартаменты бизнес-класса с панорамным видом на парк Сокольники.
ЖК «Кислород» в Сочи
Квартиры в Сочи! Семейная ипотека от 4,45% От 18,3 до 50,1 м2.
Квартиры бизнес-класса. 43 кв м от 15,5 млн руб. 10 мин до м. Алексеевская. Ипотека. Рассрочка
Видовые квартиры в историческом районе Москвы! 5 мин. до м.Марьина роща. Отделка MR Base.
Дом сдан! Квартиры бизнес-класса с уютными кухня-гостиными и теплыми лоджиями. Ипотека 8,3%.
Старт продаж новой очереди. Современный комплекс на севере СПб. Семейная ипотека 1,3%.
Дом бизнес-класса в окружении парка! 700 метрах от м. Ольховая.
Новогодние скидки на семейные квартиры! Дом бизнес-класса с видом на Петроградку. Ипотека 8,3%
Квартиры на берегу реки от 4,5 млн рублей! 30 мин до м.Домодедовская.
Превосходные семейные квартиры бизнес-класса в клубном доме от 80 м.кв., от 21 млн р.
Скидки до 31 декабря! Выдаем ключи. От 5,7 млн руб. Бесконтактная покупка. Панорамное остекление. Охраняемая территория.
Квартиры на стадии котлована в Москве от застройщика
Реклама. Проектная декларация на рекламируемом сайте.
I LIKE Облака 2.0 от 4,1 млн
Закрытые дворы, подземный паркинг, развита инфраструктура, с отделкой и без
Москва, поселение Десёновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к4
Москва, поселение Десёновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к4
Москва, поселение Десёновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к3
Москва, поселение Десёновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к2
Москва, поселение Десёновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к4
д. Николо-Хованское, д. 3, корп. 1
Москва, поселение Десеновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к4
Шелепихинская набережная, влд 34, корп.7
Москва, поселение Десёновское, 1-я Ватутинская улица
Жилой комплекс Скандинавия, корп. 7.1
г Москва, ул Малая Почтовая, строение 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11, соор.6, вл. 12
д. Николо-Хованское, д. 3, корп. 1
ЖК Скандинавия, корп. 8.3
д. Николо-Хованское, д. 3, корп. 1
г Москва, ул Малая Почтовая, строение 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11, соор.6, вл. 12
г. Москва, Волгоградский проспект, вл. 32с21
Москва, поселение Десёновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к3
г. Москва, Волгоградский проспект, вл. 32с21
Москва, поселение Десёновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к4
Москва, поселение Десеновское, посёлок Ватутинки, жилой комплекс Рашен Дизайн Дистрикт, к4
Ваш новый выбор заменит предыдущий.
На почту будут приходить:
Для работы с сохраненными поисками с других устройств — авторизуйтесь
Для доступа ко всем возможностям сайта — авторизуйтесь
Важно: для работы с избранным с других устройств необходимо авторизоваться.