ипотека на старое жилье
Льготная ипотека для вторички: реально ли взять кредит дешевле 6,5%?
В отличие от покупателей квартир в новостройках, желающим приобрести жилье на вторичном рынке не приходится надеяться на массовые льготы по ипотеке. Тем не менее такие программы есть — они позволяют взять кредит по сниженной ставке и иногда даже дешевле, чем под 6,5% годовых.
Ипотечные ставки, включая вторичный рынок, снизились до рекордного уровня. В сентябре 2020 года среднее значение составило 7,3%, в том числе для первичного рынка — 5,9%, а для вторичного — чуть более 8%.
Рассказываем, какие ипотечные программы позволяют снизить ставки по ипотеке на покупку вторичного жилья.
Сельская ипотека
Сельская ипотека — единственная госпрограмма, которая не ограничивает покупку жилья на вторичке. Ставка не превышает 3%. «Программа разрешает приобретение на вторичном рынке недвижимости в ипотеку по льготной ставке 3%, все прочие госпрограммы направлены только на первичный рынок», — подтвердили в пресс-службе Сбербанка.
По сельской ипотеке можно купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, частный дом, а также использовать деньги на его строительство по договору подряда. Но жилье должно быть строго в сельской местности. Также сельскую ипотеку можно использовать для погашения кредитов, выданных российскими банками до 1 января 2020 года, уточнили в Минсельхозе. Воспользоваться программой можно раз в жизни.
Семейная ипотека
Изначально программа распространялась только на покупку жилья на первичном рынке. Исключение сделали для Дальневосточного федерального округа (ДФО) — там можно купить жилье на вторичном рынке, если речь идет о сельских поселениях. Ставка по программе ниже, чем по льготной ипотеке на новостройки, — 5% (при страховке). Правда, придется предоставить экспертизу банку, что объект недвижимости в удовлетворительном состоянии и имеет все необходимые коммуникации.
В апреле 2019 года в программу внесли изменения — например, появилась возможность рефинансировать ранее купленное жилье (даже на вторичном рынке) по льготной ставке. Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает сэкономить на процентах, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа. По данным Банка России, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование.
Дальневосточная ипотека
В декабре 2019 года стартовала программа «Дальневосточная ипотека». Она доступна для молодых семей из любых регионов при покупке жилья или строительстве дома в ДФО. В сельской местности можно приобрести жилье как в новостройке, так и на вторичном рынке, в городе — только в новостройке.
В конце сентября 2020 года ВТБ и «Дом.РФ» расширили условия «Дальневосточной ипотеки» на покупку жилья на вторичке. Теперь приобрести недвижимость — квартиры, таунхаусы или дома — у юридического и физического лица можно в любом муниципальном образования Магаданской области и Чукотского АО. Кредитный договор необходимо заключить до конца 2021 года.
Выгодна ли сегодня ипотека на вторичку?
Сейчас брать ипотеку на вторичное жилье выгодно, если покупать квартиру для проживания, без цели заработать на ней деньги, считает управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. По ее мнению, минимальная ипотечная ставка в 7,3% на вторичном рынке в российских банках — это очень хорошие условия.
Ипотечные ставки для вторичного рынка сейчас доступны — по основным продуктам в крупнейших банках они не превышают 8%, что практически равно ипотечным ставкам на новостройку, если не рассматривать ипотеку с господдержкой под 6,5%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторской компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Но льготная программа обязывает покупателя приобретать продукт только у застройщика и имеет ограничения по сумме кредита. Поэтому, по мнению Дымовой, ипотечные ставки, которые распространяются сегодня на вторичное жилье, тоже вполне привлекательные.
Ставку можно снизить при достаточно большом первоначальном взносе. В некоторых банках при первоначальном взносе 50% и более можно получить ипотеку на вторичную квартиру даже под 7,4%, отмечает Дымова.
Новая вторичка
После окончания строительства дома у застройщиков нередко остаются в продаже квартиры. На первичном рынке Москвы доля квартир в введенных в эксплуатацию новостройках занимает около 20%. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под госпрограмму льготной ипотеки под 6,5%.
«Для покупки вторичного жилья можно воспользоваться программой «Молодая семья» и ипотекой с господдержкой, но только на квартиры, которые находятся в собственности у застройщика. Они считаются новым вторичным жильем и подпадают под государственные субсидии. Достаточно выгодные ставки предлагает Сбербанк, но при увеличенном первоначальном взносе», — поясняет управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.
Материнский капитал
Материнский капитал позволяет вложить деньги в покупку квартиры или частного дома на первичном и вторичном рынках жилья. Эти средства можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или погасить ими долг с процентами по кредиту.
Семейный капитал могут получить семьи, в которых первый ребенок родился после 1 января 2020 года. Или второй и последующий — начиная с 2007 года. В 2020 году на первого ребенка выдают 466,6 тыс. руб., при рождении второго — еще 150 тыс. руб. Если первый ребенок родился до 2020 года, а второй — в 2020 году, маткапитал на второго составит 616,6 руб. (если не получали за первого). Если второй ребенок родился до 2020 года — 466,6 тыс. руб.
Снос в кредит: что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках
Российские банки перестанут выдавать кредиты на покупку квартир в пятиэтажках Москвы в связи со скорым стартом программы по сносу столичных хрущевок. Об этом «РБК-Недвижимости» заявил первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.
«Решение о возможном сносе домов данного типа, безусловно, повлечет за собой отказ кредиторов от работы с такими объектами в силу абсолютного риска утраты предмета залога, — объяснил Жигунов. — Если заемщик уже имеет кредит под залог такого жилья, то решение по судьбе кредита будет приниматься индивидуально и с учетом того, когда это событие может произойти. Вполне возможно, что к тому моменту клиент уже погасит кредит».
Другие банки, которые входят в топ-20 по объемам жилищного кредитования в России, пока не определились с тем, как они отреагируют на будущий снос пятиэтажек. В ходе опроса, который провела редакция «РБК-Недвижимости», большая часть банков из топ-20 заявила, что пока не поменяла свою политику в отношении ипотеки под залог квартир в хрущевках, так как программа еще не вступила в силу. Представители Сбербанка и Связь-Банка отказались отвечать на вопросы редакции.
Можно ли взять ипотеку на хрущевку прямо сейчас
Займы под залог квартир в московских хрущевках выдают далеко не все банки, работающие с ипотекой в столице. К примеру, ипотеку на пятиэтажки невозможно взять в ЮниКредит Банке, Абсолют Банке и банке «Открытие», рассказали представители этих организаций в ответ на запрос «РБК-Недвижимости». Решение не принимать в залог жилье в хрущевках было принято здесь задолго до первых новостей о возможном сносе пятиэтажек.
«Банк не выдавал кредиты на приобретение квартир в хрущевках, так как относит данные объекты к высокорисковой категории, — разъяснил директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. — Риски заключаются не только в том, что дом может попасть под программу сноса, но и в том, что в связи со значительным сроком эксплуатации пятиэтажки могут попасть в категорию аварийного жилья. Хрущевки относятся к категории низколиквидных объектов, что может создать дополнительные сложности в случае необходимости их продажи».
В других банках вероятность получения займа на квартиру в пятиэтажке зависит от конкретных характеристик дома и точной даты его постройки. «На данный момент банк рассматривает в качестве залога квартиры в домах до 1970 года постройки в том случае, если дом не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением согласно документу, который предоставлен уполномоченным органом. При этом для квартир в домах после 1970 года постройки справку предоставлять в банк не нужно», — рассказал заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение» Олег Коркин.
Как изменятся жилищные кредиты в дальнейшем
Значительная часть банков, работающих в Москве, пока не определилась с тем, как изменится их политика в отношении хрущевок после официального утверждения программы. «Наш банк не планирует предпринимать каких-либо экстренных действий, — признался директор дирекции ипотечного кредитования ТрансКапиталБанка Вадим Пахаленко. — Во-первых, самой программы еще нет и нет документа, от которого мы могли бы отталкиваться. Во-вторых, в связи с тем, что объем потенциально сносимого жилья очень большой, снос, строительство новых домов, переселение и прочие сопутствующие процедуры могут растянуться на длительное время».
В банке «ДельтаКредит» сообщили, что продолжат принимать заявки на ипотеку в хрущевках Москвы, однако уточнили, что ситуация может измениться после публикации точного списка домов под расселение. «Мы отслеживаем номера серий домов, которые планируются к сносу, — рассказал руководитель кредитного департамента ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин. — Если список домов под снос расширят, то, конечно, это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов с нашей стороны. Превентивно политику в отношении пятиэтажек мы не меняли».
Полный запрет на выдачу ипотеки под залог хрущевок на данный момент анонсировал только Банк Жилищного Финансирования. «Клиентам, кто может себе позволить только дешевое жилье, придется искать что-то иное в Москве или присмотреть объект в Подмосковье, — заключил первый заместитель председателя правления этого банка Игорь Жигунов. — С точки зрения влияния на рынок — это плюс. Во-первых, качество самих объектов залога для банков станет лучше, так как хрущевки исключаются из всех программ. Во-вторых, это позволит придать динамику и спрос рынку новостроек».
Что будет с уже оформленными займами
Ипотечным заемщикам, у которых уже есть кредит на квартиру в московской хрущевке, придется досрочно выплачивать задолженность банку либо перезаключать договор с новой квартирой в качестве залога, рассказали «РБК-Недвижимости» в банках Москвы. «Меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, новый кредит не выдается», — уточнили в пресс-службе ВТБ.
Если заемщик, дом которого попал в программу сноса, просто переедет в новое жилье без уведомления банка, то банк сочтет это нарушением ипотечного договора, рассказали в «Возрождении». «В таком случае у банка останется право либо потребовать иной равноценный предмет залога взамен утраченного, либо досрочно истребовать кредитные средства», — заявил Олег Коркин.
Чтобы соблюсти все требования кредиторов, обладателю ипотеки на квартиру в расселяемой хрущевке необходимо в течение десяти дней после получения уведомления о грядущем расселении рассказать об этом банку, сообщили «РБК-Недвижимости» представители банковской сферы.
«Общая практика такова, что если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению клиента банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект. В соответствии с действующим законодательством при наличии обременения по ипотечному кредиту заемщику не будет предоставлена новая квартира без согласования со стороны банка и оформления необходимых документов по замене залога», — добавил Антон Павлов из Абсолют Банка.
Существует и другой вариант развития событий. Владелец ипотечной квартиры в пятиэтажке вправе не переезжать в новое жилье, а взять денежную компенсацию за отчуждение недвижимости от городских властей. «По закону в этом случае банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита», — объяснили в банке «ДельтаКредит».
Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья
К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.
«Квартира в зачет» – что это?
Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.
Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.
Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.
Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.
Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.
Требования к вторичке
Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.
Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:
Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.
Как продать квартиру в счет новой
Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.
По шагам сделка происходила так:
Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.
Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.
Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.
Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.
Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.
Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.
Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.
Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.
Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.
Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.
После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.
Какие еще есть варианты
Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.
Рассрочка с самостоятельной продажей
В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.
Ипотека под залог
В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.
Проживание в квартире до сдачи дома
Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.
Плюсы и минусы схемы
Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.
Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Примеры
Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.
INGRAD. Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:
МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.
Заключение
«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?
К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.
Как взять ипотеку на вторичное жилье?
Покупка квартиры – это одна из самых крупных сделок в жизни практически любого человека. В некоторых случаях гораздо удобнее приобрести жилье на вторичном рынке.
Что такое вторичный рынок жилья?
Обычно под вторичным рынком жилья (или «вторичкой») понимаются квартиры в полностью готовых домах, на которые уже зарегистрировано право собственности. При этом сам дом может принадлежать как к старому жилому фонду, так и быть построенным недавно.
Основное отличие сделок с «вторичкой» заключается в том, что в этом случае продавцом выступает непосредственно собственник (обычно физическое лицо). При продаже «первички» стороной является застройщик.
В чем плюсы покупки квартиры на вторичном рынке?
К преимуществам жилья на вторичном рынке можно отнести:
Какие недостатки у вторичного жилья?
Как купить квартиру на вторичном рынке?
Существует большое многообразие форматов сделок, которые позволяют приобрести жилье на вторичном рынке, в частности:
При покупке квартиры можно использовать как собственные, так и заемные средства. Наиболее распространенным источником денежных средств является ипотечный кредит.
Какие особенности приобретения квартиры на вторичном рынке существуют?
Покупка жилья на вторичном рынке сопровождается некоторыми рисками, которые обязательно нужно учитывать перед заключением сделки.
Основные сложности могут быть связаны с оспариванием права собственности после сделки. Например, если при продаже такой квартиры не были учтены права несовершеннолетних граждан или наследников, они в будущем могут оспорить ваше право на квартиру в суде.
Для того, чтобы избежать такого исхода, необходимо внимательно подойти к изучению документов и убедиться, что при совершении покупки учтены интересы всех собственников (включая супругов, детей и недееспособных граждан).
При наличии сомнений можно воспользоваться титульным страхованием, которое будет гарантировать возврат денежных средств при оспаривании сделки в суде.
Кроме того, отдельная категория рисков связана с состоянием дома. Перед подписанием договора стоит проверить, не относится ли многоквартирный дом к аварийному фонду и не включен ли он в программу расселения.
Узнать, признан ли многоквартирный дом аварийным, можно на портале Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также в нашей инструкции о том, как переселиться из аварийного дома.
Как оформить ипотеку на квартиру на вторичном рынке?
Приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку возможно, но для этого необходимо совершить следующие шаги:
Шаг 1. Проведите анализ имеющихся предложений среди банков, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы подобрать для себя самую выгодную ипотечную ставку, а также срок кредитования и комфортный ипотечный платеж;
Шаг 2. Подайте предварительную заявку на одобрение ипотечного кредита в выбранный банк или в несколько кредитных организаций одновременно. Как правило, к заявке придется приложить документы, подтверждающие вашу платежеспособность (справка 2-НДФЛ для граждан, для предпринимателей – налоговая декларация, а для пенсионеров – выписка с пенсионного счета). Срок ответа от банка зависит от установленных сроков, как правило, принятие решения потребует от 3-5 рабочих дней;
Шаг 3. После предварительного одобрения ипотеки можно выбирать квартиру. Конечно выбрать квартиру можно и раньше, но в этом случае может произойти ситуация, при которой квартира выбрана, задаток внесен, а ипотеку не одобрили. Поэтому лучше подстраховаться и предварительно одобрить ипотечный кредит заранее;
Шаг 4. После того, как квартира выбрана, сообщите в банк о том, что квартира найдена и планируется заключение сделки. На данном этапе должна произойти оценка квартиры силами независимого эксперта. Кроме того, на этом этапе банк проверяет все документы на квартиру;
Самый главный документ для подтверждения факта покупки – это подготовленный договор купли-продажи. В нем в обязательном порядке должны быть прописаны основные характеристики квартиры – расположение, площадь, а также основные данные продавца и покупателя – фамилия имя отчество, адрес, паспортные данные.
Шаг 5. В обозначенный день покупатель и продавец встречаются в банке, в котором одобрена ипотека у покупателя. В кредитном учреждении подписывается ипотечный договор между покупателем и банком, а затем подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Кредитные средства и личные средства покупателя замораживаются на специальном арендованном счете (банковская ячейка);
Шаг 6. После подписания документов в кредитной организации необходимо зарегистрировать право собственности и залог в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно через МФЦ или в электронном виде через банк. Если вы выбрали второй вариант, то после того, как регистрация права собственности и залога на квартиру завершены, сторонам сделки придет уведомление не почту о завершении процесса. В данный момент средства с арендованного счета поступают на счет продавца;
Шаг 7. После того, как сделка зарегистрирована, средства получены продавцом, происходит финальный этап – передача ключей новому собственнику и подписание акта приема квартиры. Как правило, дата въезда покупателем оговаривается еще до заключения сделки, но может быть скорректирована в силу жизненных обстоятельств.