ипотека на строительство дома как отчитываться перед банком
Как работает программа ипотеки под 6,1% на строительство дома
Появилась еще одна программа, которая позволяет взять ипотеку по ставке ниже рыночной и именно на строительство дома. Заемщикам такой кредит обойдется в 6,1% годовых, первоначальный взнос составит от 20%, а максимальная сумма — до 12 млн рублей.
Ставка по этой программе почти такая же, как при господдержке. Но это не государственная программа льготной ипотеки, а инициатива конкретного банка с госкапиталом.
Что это за программа
Льготную ипотеку на строительство дома выдает банк «Дом-рф». Он на 100% принадлежит государству. В других банках могут быть свои предложения, но именно эта широко анонсированная программа — инициатива конкретного банка и работает на его условиях. В отличие от семейной ипотеки под 6% и льготной ипотеки под 6,5%, никаких постановлений правительства для льготных кредитов на строительство нет.
Обратиться за кредитом на таких же условиях в другой банк не получится. Например, если у вас зарплатная карта в каком-то крупном банке и вероятность одобрения там выше, заявку все равно нужно подавать в «Дом-рф».
Требования к дому и участку
Ипотеку можно взять на строительство индивидуального жилого дома на имеющемся участке или на стройку и покупку земли одновременно. Даже если у вас пока нет участка, это шанс обзавестись собственным домом.
Если на участке уже есть готовый дом, можно купить его по этой программе. Если только строится — тоже.
Вот каким требованиям должен соответствовать дом:
Отдельные условия установлены для земельного участка:
Жилой дом должен строиться по договору подряда, а не своими силами. И заключить такой договор нужно не с кем захочется, а с организацией из списка партнеров банка. Правда, этого перечня на сайте банка нет — нужно уточнять персонально для своего региона.
Требования к заемщикам
Вот основные условия для заемщиков при льготном кредитовании строительства дома:
Каждого заемщика банк оценивает индивидуально — и может отказать в ипотеке.
Сумма кредита и первоначальный взнос
Максимальная сумма льготной ипотеки на строительство дома зависит от региона:
Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал. Если внести минимум 35%, понадобится меньше документов для оформления ипотеки.
Срок кредита — от 3 до 20 лет. Договор нужно заключить до 30 июня 2021 года.
Ставка для семей с ребенком составит от 6,1%. Такая ставка действует для тех, у кого в банке «Дом-рф» есть зарплатная карта. Или для тех, кто согласен подтвердить доход выпиской из ПФР с помощью подтвержденной записи на госуслугах.
Если детей нет, кредит все равно можно взять, но ставка будет от 8,6%. Первоначальный взнос и срок кредита тоже изменятся. Это уже не льготная ипотека, а обычный кредит на строительство дома.
Налоговый вычет при строительстве дома
Когда-то были проблемы с налоговыми вычетами при оформлении ипотеки в «Дом-рф». Но тогда речь шла о рефинансировании в агентстве, а не в банке. Это недоразумение уже устранили, а банковских кредитов оно никогда и не касалось.
Если берете льготную ипотеку, сможете получить налоговый вычет после ввода дома в эксплуатацию. Причем и со стоимости дома, и с суммы уплаченных процентов. Никаких проблем в этом плане с программой нет.
Как взять кредит на строительство дома
Нужно подать заявку в банк «Дом-рф». Или узнать, какие программы есть в других банках. Иногда есть смысл оформить даже обычный потребительский кредит — почитайте о личном опыте стройки на заемные деньги.
Если только мечтаете о доме, но не знаете, как его строить, изучите инструкции от экспертов и личный опыт домовладельцев:
Тем, кто разобрался в строительстве, но хочет больше узнать об обслуживании, могут помочь эти статьи:
Льготную ипотеку под 7% можно взять на покупку или строительство дома
Программа обычной льготной ипотеки, не зависящая от семейного положения, теперь доступна и для покупателей частных домов.
Раньше кредит с господдержкой можно было взять только на новостройку. С октября 2021 года условия изменились. Это была единственная программа льготной ипотеки, по которой все еще нельзя было купить дом и участок, а теперь должно получиться. Но не все так просто.
Как поставить цель и не бросить ее
Что это за программа
Такая ипотека подходит любому гражданину России, даже если у него нет детей или они родились до 2018 года.
Еще есть другие программы со своими особенностями:
На что можно взять льготную ипотеку с октября 2021 года
Вот для чего теперь подходит льготная ипотека под 7%:
Договор с банком нужно заключить до 1 июля 2022 года.
Льготная ипотека под 7% не подходит для покупки вторичного жилья. Это осталось неизменным — купить квартиру или дом у физлица не получится.
В каком банке можно взять льготную ипотеку
В программе участвуют конкретные банки, которым Минфин выделяет деньги в виде субсидий — для компенсации разницы между льготной и рыночной ставками. На момент публикации материала таких банков 70. Иногда банки и застройщики снижают ставку за счет своих программ и скидок.
Какие еще программы подходят для строительства дома
С апреля 2021 года все другие льготные программы с субсидируемой ставкой можно использовать для покупки или строительства дома на схожих условиях: строить — только с подрядчиком, покупать — у юрлица.
Для этого подойдет и семейная ипотека, и дальневосточная, и даже сельская, хотя ее получить сложнее всего. Многодетные семьи, которые брали кредиты на строительство, теперь тоже могут тратить субсидию в размере 450 000 Р на погашение такой ипотеки.
Для покупки домов на вторичном рынке можно использовать две программы господдержки:
Как строить дом на участке ИЖС, чтобы выгодно получить ипотеку
Чтобы получить жилищной кредит на строительство дома, необходимо соблюдать некоторые правила и требования. Например, нужно уведомить местную администрацию о начале и завершении строительства.
Рассказываем, каким еще правилам нужно следовать, чтобы воспользоваться ипотекой при возведении дома. Речь пойдет о строительстве дома на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Требования к земельному участку
Прежде чем приступать к строительству дома, нужно выяснить несколько важных моментов, поскольку не все земельные участки подходят под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В данном случае необходимо, чтобы участок относился к категории земель населенных пунктов, а вид разрешенного использования предусматривал ИЖС.
Узнать категорию земельного участка и вид разрешенного использования можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости или воспользовавшись онлайн-сервисом. С помощью выписки можно также узнать наличие обременений в отношении земельного участка. Перед строительством следует убедиться, что участок, на котором планируется строительство, имеет границы — то есть было проведено межевание, рекомендовала юрист Надежда Локтионова. Это исключит вероятность спорных ситуаций при строительстве дома. Информация о межевании также содержится в выписке из ЕГРН.
Кроме того, земельный участок под ИЖС должен быть подключенным к коммуникационным сетям, иметь рядом развитую инфраструктуру и беспрепятственный подъезд автомобиля. Также земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, а ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида использования, добавил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Кроме того, участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ. Его минимальный размер не может быть меньше трех соток.
Не выше трех этажей
Дом, который планируется построить, тоже должен соответствовать определенным требованиям. Во-первых, он должен быть отдельно стоящим и не поделенным на квартиры. Во-вторых, высота дома не должна быть выше трех этажей (не более 20 м). Максимальная площадь жилого дома законом не ограничивается. Однако при возведении домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах строительства, а потом о его завершении.
Если же площадь превышает 500 кв. м, то потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на строительство. Сам дом должен быть подключен к коммуникациям и подходить для круглогодичного проживания.
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Уведомление о начале строительства
Получить ипотеку можно на дом, строительство которого происходит в соответствии с законодательством. Сейчас строительство частных домов площадью до 500 кв. м требует только уведомления. Это значит, что до начала строительства и после окончания строительных работ нужно сообщить об этом местной администрации (в столице — Мосгосстройнадзору). Поэтому перед строительством дома необходимо заполнить форму уведомления о начале строительства. Подать заявление можно:
Вместе с уведомлением о планирующемся строительстве нужно подать документы о собственности на землю, а также внешнее описание дома (текстовое или графическое). В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет. То есть можно приступать к стройке.
При самом строительстве необходимо соблюдать параметры, заявленные в уведомлении, отметили в Росреестре. Например, если в уведомлении было указано, что возводимый дом будет двухэтажным площадью 100 кв. м, а строится уже трехэтажный или при строительстве меняется площадь строения, то надо снова направлять уведомление в администрацию об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции дома.
Читайте также
Ипотека и стройподряд
После того как спланирован проект и получены документы на строительство, можно заняться оформлением ипотеки. И крупные банки, и региональные кредитные организации предлагают специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Как правило, они имеют ограничения по сумме кредита и требования к строительству дома. Их лучше уточнить заранее в банке, где планируется брать кредит.
Одно из таких условий — строительством дома будет заниматься подрядная организация, аккредитованная банком. У нее можно выбрать типовой проект или разработать собственный. Ограничений по технологиям нет.
До конца 2021 года власти должны принять закон об индустриальном строительстве ИЖС и согласовать реестр типовых проектов загородных объектов. Также правительство планирует распространить льготные ипотечные программы на индустриальное ИЖС. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, можно будет прийти в банк, выбрать дом, который хочешь, — по нему определят сроки строительства и стоимость, прошедшие государственную экспертизу. После этого банк сформирует предмет залога, поскольку он понимает остаточную стоимость будущего проекта.
Строительство и кредитование ИЖС упростится
Антон Финогенов, заместитель генерального директора фонда «Дом.РФ»:
— Процесс строительства будет упрощен сразу для двух групп граждан — для покупателей ИЖС и строительных компаний, которые занимаются реализацией таких проектов. Любому, кто захочет построить дом, доступны безопасные, современные и, главное, экономически эффективные бесплатные проекты. Все проекты будут привязаны к производителям в разных регионах страны с фиксированной сметной стоимостью, которая подтверждена экспертизой.
Поэтому для потребителей это возможность выбрать по-настоящему качественный и безопасный проект. Для строителей, которых потребитель наймет строить дом, это понятная, детальная дорожная карта, позволяющая собрать дом быстро и без отклонения от изначальных договоренностей.
Как получить ипотеку на строительство дома
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Ипотека на строительство дома есть в «Сбере» (от 9,2% годовых, действует в Москве), ВТБ (от 9,3% годовых). В банке «Дом.РФ» оформить ипотеку можно по ставке от 8,9% годовых. Она предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки и домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
При этом строить дом можно собственными силами (без привлечения аккредитованной банком строительной организации) при условии передачи в залог имеющейся квартиры. «Новый продукт позволяет взять в кредит земельный участок под застройку или начать строительство на уже имеющемся участке. Максимальная сумма кредита, который выдается под залог уже имеющейся квартиры или апартаментов, не должна превышать 80% стоимости залоговой недвижимости», — пояснил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков.
Читайте также
Льготные программы
Ипотечный кредит на строительство собственного дома позволяют оформить льготные программы. Например, с помощью семейной ипотеки можно получить льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство по ставке до 6% годовых. Сельская ипотека позволяет оформить кредит на строительство частного дома по ставке еще ниже — до 3% годовых. Получить кредит на строительство и покупку дома можно также по дальневосточной ипотеке по минимальной ставке — до 2% годовых.
В 2020 году институт жилищного развития «Дом.РФ» запустил в дочернем банке пилот льготной ипотеки на ИЖС. Сейчас программа в банке «Дом.РФ» завершена в связи с исчерпанием лимита по субсидированию льготных ставок. Механизмы, отработанные в рамках пилотной программы, банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС. «Был создан механизм аккредитации застройщиков, которые занимаются строительством частных домов. Сейчас их количество превысило 1 тыс. Для прохождения проверки застройщики должны работать не менее двух лет и иметь портфолио успешно реализованных проектов», — добавил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ»
В июле 2021 года к пилотной программе «Дом.РФ» присоединился Сбербанк. Ставка по кредиту составляет 6% годовых. Строительство дома должно осуществляться по договору подряда с подрядной организацией из списка рекомендованных банком. Программа продлится до 1 декабря.
В конце октября правительство распространило льготную ипотеку на частные дома. До этого льготная ипотека под 7% годовых действовала только на рынке новостроек. В этой программе участвует в том числе банк «Дом.РФ»: заемщики могут оформить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома на собственном или приобретаемом в кредит от банка земельном участке и на готовый загородный дом. Минимальная ставка — 5,95%.
Дом построен, что дальше
После того как ипотека получена и строительные работы закончены, нужно согласовать построенный дом. Это можно сделать, подав уведомление о завершении строительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или лично, посетив местную администрацию. Подать уведомление о завершении строительства можно не позже 30 дней после окончания работ.
К уведомлению о завершении строительства нужно приложить технический план дома, который делает кадастровый инженер, соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности. В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона. После того как построенный дом согласован, в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности.
Дом в кредит: как получить и на что потратить льготную ипотеку на ИЖС
В декабре 2020 года в России запустили льготную ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К пилотной программе «Дом.РФ» в начале июля присоединился Сбербанк. До конца года правительство совместно с Центробанком и кредитными организациями разработает специальную ипотечную программу, которая может быть распространена среди широкого числа банков. Разбираемся, что можно построить с помощью льготного кредита и у каких подрядчиков.
Льготная ипотека на свой дом
Льготная ипотека на ИЖС по ставке до 6,5% годовых является пилотной программой «Дом.РФ». Субсидии банкам на сниженную ставку институт жилищного развития выделяет из своей прибыли. «Пилот» запустили в декабре 2020 года в банке «Дом.РФ». Льготный кредит по ставке от 6,1% можно было получить на покупку и строительство частного дома.
Сейчас льготная ипотека на ИЖС по ставке 6,1% в банке завершена в связи с исчерпанием лимита, который «Дом.РФ» выделял банку на субсидирование ставок, сообщила «РБК-Недвижимости» пресс-служба банка «Дом.РФ». В рамках «пилота» планировали выдать кредитов на 2,2 млрд руб. На субсидии институт развития направил 300 млн руб. При этом механизмы, отработанные в рамках пилотной программы (например, порядок расчета через аккредитив), сейчас банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС.
«В банке оформить жилищный кредит на строительство индивидуального загородного дома можно в рамках семейной ипотеки на ИЖС по ставке от 4,7%, а также в рамках классической ипотеки на ИЖС по ставке от 9%. Ипотечные программы позволяют приобрести как готовый дом, так и земельный участок для последующего строительства (включая деревянное домостроение) с привлечением аккредитованных банком подрядных организаций», — уточнил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
На этапе строительства залогом по кредиту будет являться земельный участок, а после завершения стройки и оформления собственности на дом — земельный участок и жилой дом. Выбрать строительную компанию можно на сайте банка «Дом.РФ» в разделе ИЖС, где размещен список аккредитованных подрядчиков. Также заемщик может выбрать своего подрядчика. «Если компания еще не проходила проверку, то наш менеджер свяжется с представителем для получения необходимых документов и прохождения всех процедур аккредитации», — добавил Игорь Ларин.
Читайте также:
Условия получения кредита в Сбербанке
Теперь оформить льготный кредит на строительство и покупку дома в рамках пилотной программы «Дом.РФ» можно только в Сбербанке. Программа действует до 1 октября 2021 года. Льготная ставка по кредиту — 6% годовых. Если заемщик покупает частный дом у застройщика, который строит за счет кредитных средств Сбербанка, то ставка начинается от 4,6% годовых.
Есть требования и к самой ипотеке. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальный размер кредита может достигать 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — от 20%.
Сам земельный участок, на котором строится дом, должен быть в собственности. В качестве залога может выступать земельный участок. Дополнительного обеспечения на время строительства не требуется, если сумма кредита не превысит 3 млн руб., а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 6 млн руб. или если дом и земля будут приобретены у застройщиков, находящихся на проектном финансировании. Страхование недвижимости — обязательно.
Рассчитать платеж по льготной ипотеке можно с помощью ипотечного калькулятора от Сбербанка. Например, при стоимости дома 5 млн руб., минимальном 20%-ном первоначальном взносе 1 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 28,8 тыс. руб. Также заемщик может получить налоговый вычет (основной и по процентам) 635,9 тыс. руб. — его сумму калькулятор рассчитывает автоматически.
На что потратить льготный кредит
Льготный кредит в Сбербанке можно оформить на строительство жилого дома. При этом стройкой по договору подряда должна заниматься подрядная организация из списка рекомендованных Сбербанком. На данный момент таких организаций 65. К примеру, в Московской области зарегистрированы два подрядчика — это ООО «УралРегионСтрой» и ООО «Мастер». Первый занимается строительством домов из блока, бруса и кирпича. На сайте представлены готовые варианты. Диапазон цен в каталоге проектов — от 1,7 до 13,1 млн руб. Также подрядчик строит по индивидуальным проектам.
Строительная компания «Мастер» предлагает каркасные и каменные дома, а также дома из бруса. Например, минимальная стоимость каркасника — 1,2 млн руб. за 50 кв. м (базовый комплект), максимальная — 5,2 млн руб. за 280 кв. м. Стоимость дома из блоков в среднем составляет 4–5 млн руб. Также компания строит по индивидуальным проектам.
В рамках программы «Льготное строительство дома» можно приобрести земельный участок и строящийся жилой дом в коттеджных поселках, которые возводятся за счет кредитных средств Сбербанка. «Выбрать подходящие дома и участки в коттеджных поселках после старта продаж у застройщиков можно на DomClick.ru», — уточнили в пресс-службе Сбербанка. Купить дом на вторичном рынке жилья в рамках программы нельзя.
Комментарий адвоката Марины Симановой:
— Банки совершенно аргументированно требуют, чтобы земельный̆ участок относился к разрешенному использованию для индивидуального жилищного строительства. Дополнительно устанавливаются требования к размеру участка, у разных банков он также различен, но должен быть не менее размеров земельного участка для постройки индивидуального жилого дома. Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков устанавливаются местными органами власти, у каждого субъекта свой предельный размер.
Банки устанавливают требования и к самому дому. В соответствии со все той же ст. 222 ГК РФ дом должен отвечать требованиям безопасности и соблюдать уведомительный̆ порядок о начале строительства. Для строительства индивидуального жилого дома не требуется разрешения на строительство и оформление проектной документации, если жилой дом не выше трех этажей. В то же время банки часто требуют выполнить проект строительства, который необходим для ввода в эксплуатацию.
Как мы строим дом по программе сельской ипотеки
И так ли все заманчиво в этой программе, как кажется
Мы оформили сельскую ипотеку на строительство дома и за это время прошли семь кругов ада.
Наши документы теряли, менеджеры менялись, нам пришлось потратить в два раза больше денег, чем планировалось. Зато теперь я знаю все нюансы программы сельской ипотеки.
Если вы тоже хотите строить дом по этой госпрограмме и у вас нет своего участка, моя статья — для вас.
Почему мы решили строить дом
Мы живем во Владивостоке. После свадьбы поселились у мамы мужа в двухкомнатной хрущевке площадью 43 м².
Естественно, нам очень хотелось жить отдельно своей маленькой новой семьей. Вариантов было всего два.
Аренда квартиры. Нам такой вариант не подходил, поскольку однушка 35 м² с нормальным ремонтом и в адекватном районе Владивостока стоит около 30 000 Р в месяц плюс коммунальные платежи. То есть мы бы платили 35 000—37 000 Р в месяц за жилье, которое никогда не станет нашим.
В конце 2019 года государство анонсировало программу дальневосточной ипотеки для молодых семей со сказочной процентной ставкой от 0,7 до 2% в зависимости от выбранного банка. Обещали, что ставка будет действовать до 2024 года.
Мы проходили по всем параметрам программы, поэтому собрали документы, подали заявку и начали поиски квартиры. В декабре 2019 года мы выбрали и забронировали квартиру площадью 45 м² за 4,8 млн рублей.
За эти деньги мы бы получили совершенно голую квартиру со стяжкой на полу, без труб, проводки и межкомнатных стен. Из плюсов: можно пешком дойти до офиса, хорошие отзывы знакомых, которые живут в этих домах, вокруг лес и нет плотной хрущевской застройки.
Но банк потерял нашу заявку после одобрения. Как я понимаю сейчас, банк просто не справился с наплывом желающих. Мы ждали ответ месяц, после чего бронь с «нашей» квартиры сняли. Мы пытались найти что-то другое, но ничего не нашли. С 2020 года цены на недвижимость взлетели — госпрограмма сделала свое дело. Те же квартиры стали стоить на 30—40% дороже. Мы с мужем посмотрели на рост цен и сместили фокус внимания на пригород и земельные участки. Тем более мы давно мечтали о своем загородном доме.
Что за программа сельской ипотеки
Для загородного дома нужен прежде всего участок. Пока мы присматривались и собирали информацию, я наткнулась на сельскую ипотеку — программу от «Россельхозбанка» при поддержке Минсельхоза. Она начала действовать весной 2020 года, но была не так широко разрекламирована, как программа дальневосточной ипотеки.
Основные условия программы сельской ипотеки следующие:
Последний пункт не афишируют и даже могут не сказать о нем заемщикам, но в кредитном договоре он есть. На сайте он прописан общей завуалированной фразой: «В случае несвоевременной оплаты или нарушения цели использования кредита льготная ставка переходит в стандартную — 11,5%».
Сельская ипотека — это целевой кредит в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Банк переводит деньги собственнику земли и подрядчику по строительству. Перед этим заемщик должен отдать первоначальный взнос и предоставить банку чеки и расписки. Заемщик вообще не видит живые деньги, поэтому использовать их не по назначению невозможно.
Мы вновь поверили, что все получится быстро, и отправились в банк для консультации. Нам распечатали список населенных пунктов, которые подходят под программу, презентацию с условиями и требованиями — и отправили искать участок.
Сейчас в помощь тем, кто хочет оформить сельскую ипотеку, есть сервис «Свое жилье», где можно проверить, подходит ли выбранный вами населенный пункт под эту программу. Мы при поиске пользовались предоставленным банком списком территорий.
Еще нас предупредили, что по программе сельской ипотеки своими силами строить дом нельзя. Самостоятельно выбрать подрядчиков тоже не получится. Нужно найти компанию из списка подрядных организаций, которые аккредитовал «Россельхозбанк».
Банк оплачивает участок и строительство тремя траншами:
Как мы искали участок
В марте 2020 года мы начали искать участок на сайте «Фарпост». С новыми вводными выбор очень сузился: подходящим для нас оказался только район полуострова Де-Фриз. Этот район находится близко к Владивостоку, где мы работаем и живем сейчас, но считается сельской местностью.
Основных требований банка к участку было два:
Мы выбрали несколько участков и начали обзванивать владельцев. Первый человек отказался сам показывать участок, но нарисовал схему и ориентиры, чтобы мы могли посмотреть самостоятельно. Мы приехали и увидели болотистую низину, где слышно трассу. Рядом находился ручей, который, очевидно, заливал участок в дождливую погоду и во время паводков. Мы отмели этот вариант.
Второй участок был недалеко от первого, но площадь его была в два раза меньше, а стоил он на 600 000 Р дороже. Мы посмотрели его без предварительного звонка хозяину, хотя меня очень смущала и цена, и площадь. Участок мы быстро нашли по карте и тут же поняли: это он, «тот самый». Хоть он и был с приличным уклоном, с него открывался шикарный вид на море, который затмил все недостатки.
Городского водопровода и канализации на участке не было, но столб с проводами стоял — нам нужно было только приобрести щиток. К участку вела грунтовка, ближайший магазин находился в соседнем поселке в четырех километрах от нашего.
Как мы собирали документы для программы сельской ипотеки
Первая попытка. Мы собрали документы и подали заявку в банк. Вот какие документы потребовались:
Так как официально в нашей семье трудоустроена только я, то и документы, подтверждающие доход, были только мои. Это уменьшало наши шансы на одобрение ипотеки.
Вся процедура подачи заявки заняла у нас почти два часа. Предварительно нам одобрили только 3,5 млн рублей — у нас была пара потребительских кредитов на небольшие суммы и действующая кредитка с лимитом 475 000 Р без задолженности. Получалось, что участок съел бы больше половины всего нашего бюджета, а на остаток построить дом в Приморье невозможно.
Кредитная карта, даже если на ней нет задолженности, считается действующим кредитом, который уменьшает сумму, которую вам могут дать. Так что перед обращением за ипотекой кредитку и большие кредиты лучше закрыть.
В итоге первую заявку мы отправлять не стали — решили сначала закрыть кредиты и кредитную карту. Это отняло у нас два месяца, потому что счет моей кредитной карты закрывался не ранее чем через 45 рабочих дней. До этого она значилась как действующая.
Вторая попытка. Пока мы закрывали кредиты, наступил май 2020 года. Срок годности справок уже истек, поэтому мне пришлось обновить справку о доходах и копию трудовой. В этот раз предварительно нам одобрили полную сумму — 5 млн рублей, поэтому мы отправили заявку дальше, на одобрение. На этом этапе уже нужно было указать хотя бы поселок, в котором мы планируем приобрести землю, а лучше — кадастровый номер участка.
Спустя месяц, 16 июня 2020 года, нам пришло одобрение. На следующий день мы отправились в банк за дальнейшими инструкциями.
Заявка действительна три месяца со дня одобрения, то есть до 16 сентября мы должны были получить ипотеку. Дальше нужно было выбрать подрядчика из списка аккредитованных и предоставить документы на участок от собственника:
Оценка участка нужна, чтобы банк понимал, сколько денег можно за него дать, и убедился, что собственник искусственно не завышает цену. Еще в отчете об оценке есть ликвидационная стоимость — это минимальная цена, которую можно получить за участок, если заемщик перестанет платить по кредиту. Список аккредитованных для оценки компаний, а с ними и номера телефонов строителей нам распечатали в банке.
Прямо с участка мы позвонили владельцу, чтобы сообщить, что отдали документы для оценки и на следующей неделе сюда приедет оценщик. Внезапно владелец сообщил, что у него «очередь покупателей» и что он нам перезвонит через несколько дней.
Мы были потрясены. Доводы о том, что мы уже оплатили оценку и подали документы, которые он сам нам предоставил, не сработали. Мы притормозили оценку до выяснения обстоятельств, чтобы не потерять деньги.
Как мы в итоге нашли участок
Чтобы не терять время, мы возобновили поиски участка. Вскоре нашли еще один вариант. Позвонили продавцу — он оказался заинтересован в покупателях и сам показал нам участок. Оказалось, что там есть городской водопровод, уже делается канализация и есть много других планов по облагораживанию территории.
От участка до ближайшего супермаркета было полтора километра. Пешком это около 15 минут, на автомобиле — две минуты. В округе были коттеджные поселки, таунхаусы и частные дома. Высотной застройки нет. В трех километрах находилась школа и детский сад — это пять минут на машине. Там же была станция. Автобусная остановка находилась прямо рядом с нашим поселком.
Другие участки мы смотреть не стали, потому что ничего подходящего не было. Оставалось только ждать ответа от первого продавца. А если он откажется — договариваться окончательно со вторым.
25 июня первый продавец нам отказал. Мы перенаправили новые документы в оценочную компанию, и через неделю оценка на второй участок была уже у нас на руках. Далее все документы на участок и оценка должны были пройти проверку в юридическом отделе банка.
Согласование стройки с Минсельхозом
Так как программа сельской ипотеки целевая и субсидируется государством, каждая одобренная заявка должна пройти проверку в Министерстве сельского хозяйства РФ.
От нас на этом этапе требовались следующие документы:
Юристы местного отделения банка согласовывали документы три недели. Только 27 июля нам позвонили и сообщили, что участок одобрен. Сотрудники банка сами должны были направить полный пакет документов вместе с проектом дома, сметой и договором подряда в Минсельхоз. Поэтому мы приступили к проектированию и переговорам с подрядчиками.
Неудавшийся первый проект дома
Следом за оценкой мы определились со строительной фирмой — выбор был небольшой, в списке банка было всего пять подрядчиков. Мы остановились на тех, у кого было несколько отзывов, приличный сайт и активная страница в «Инстаграме». В конце июня мы отправились на встречу в офис компании.
Их офис располагался в построенном ими же доме, что вдохновляло. На первых переговорах мы обозначили свои цели, задачи и возможности:
Менеджер уверил, что нам хватит денег на каркасный дом на свайном фундаменте площадью 96 м² и что они уже знают, как оформляются документы по сельской ипотеке, поэтому проблем не будет.
Через несколько дней после встречи нам прислали вариант сметы, в которой не было планировки дома. Еще тогда мы должны были задать себе вопрос, как они составили смету и все посчитали без планировки. Но интуиция нас подвела.
Через день нам скинули варианты планировки — они нам не подходили. Ранее мы не обсуждали с менеджером планировку, поэтому нам предложили типовой проект под запрашиваемую площадь и просчитали его в каркасном исполнении.
До 8 июля мы с менеджером перекидывались вариантами и пришли к выводу, что нужен индивидуальный проект, чтобы дом полностью соответствовал нашему образу жизни. Но начинать проектирование решили после того, как участок одобрят юристы банка, чтобы не делать лишнюю работу и не переплачивать.
Участок прошел проверку, поэтому 29 июля мы встретились с проектировщиком и пояснили свои запросы:
Чтобы сориентироваться, мы опирались на планировки из интернета, а внешним видом домов вдохновлялись в «Пинтересте».
Для общения с проектировщиком и обсуждения прочих деталей менеджер подрядчика создала группу в «Вотсапе». Первые два варианта планировки мы получили уже через неделю — 6 августа. Нужно было выбрать один основной, чтобы дальше корректировать его и делать 3D. Пришлось встретиться еще раз: корректировок и вопросов было много.
15 августа мы получили первый вариант готового проекта.
Несколько раз мы получали неверные сметы: сумма была то больше, то меньше, то содержала отопление и септик, то нет. После нескольких неудачных попыток менеджера составить подходящую для банка смету мы отправились в офис, чтобы поговорить с вышестоящим руководством.
Директор, с которым нам довелось поговорить, выслушал все наши претензии к менеджеру, записал, а после сообщил, что они не смогут построить нам дом без личных средств, так как первоначального взноса не хватит даже на подготовку участка и установку фундамента. А свои деньги они вкладывать не собираются. Но отказываться от дальнейшей работы с нами не стал и загадочно сказал: «Попробуем». Почему и зачем — мы не знаем до сих пор. Может, из-за мнимой клиентоориентированности, а может, понадеялся на русский авось.
Кое-как менеджер смогла составить смету со всеми пунктами и подходящей суммой. В итоге из-за всей этой тягомотины мы только 25 августа отдали смету и проект в банк на проверку. Но времени не хватило, и наша одобренная заявка на ипотеку сгорела.
Как мы в третий раз подавали заявку на сельскую ипотеку
В двадцатых числах сентября мы подали третью заявку и договорились с мужем, что это последняя попытка. Некомпетентность и несобранность людей, с которыми приходилось контактировать, поражала. Мы вновь принесли все документы, и нам назначили новенького сотрудника. Было ощущение, что нам не хотят отказывать, но при этом делают все, чтобы у нас не вышло.
После этой ситуации нам вновь поменяли менеджера. Мы взяли его личный телефон и все вопросы дальше решали через мессенджеры. К нашей заявке подключился и руководитель отдела — человек, который лучше всех в банке разбирается в сельской ипотеке.
Последнюю заявку нам одобрили 12 октября 2020 года.
Как мы нашли нового подрядчика
За эти восемь месяцев у банка поменялся список подрядчиков. Компании, из-за которой мы опоздали по всем фронтам, там уже не было. Я позвонила по другому номеру из списка. Нам назначили встречу на ближайшие выходные. На встречу приехал директор, который нам очень понравился: человек-практик, строитель, который сам курирует все стройки и разбирается во всей внутренней кухне.
Мы показали ему наш «проект», состоявший из 12 слайдов. Оказалось, что это не тот проект, который нужен. У нас на руках был дизайн-проект дома без инженерных подробностей. Только от этого подрядчика мы узнали, что каркасная технология не подходит для программы сельской ипотеки. Хотя мы уже сдавали этот проект и менеджеры в банке сказали, что с ним все в порядке.
По итогам первой встречи с подрядчиком у нас было несколько заданий:
Дополнительные деньги на стройку
Прежде чем дорабатывать проект, мы съездили с подрядчиком на «наш» участок. Он примерно оценил фронт подготовительных работ — около 800 тысяч потребовались бы только на подготовку участка и фундамент. На стройку оставалось всего около 2 млн, что для дома на 100 м² недостаточно. Подрядчик еще раз сказал, что нам точно нужно привлекать дополнительные собственные средства или же отказываться от этой затеи.
Чтобы понять, сколько денег нужно, мы определились с новым материалом и технологией строительства, так как в банке все слова подрядчика подтвердились: каркас не подходит, а проект у нас неполный — придется переделывать. Нам дали целую презентацию с требованиями к дому, проекту и смете. Мы выбрали клееный брус. Дом из блоков нужно обязательно отделывать и внутри, и снаружи, поэтому итоговая стоимость вырастет в 2—2,5 раза. Брус же изнутри можно не отделывать вообще, а снаружи просто покрыть специальным лаком.
Компания-изготовитель домокомплектов просчитала наш дом. С доставкой до нашего участка получилось 2 100 000 Р : столько своих денег нам и нужно было найти.
За деньгами мы могли только обратиться к родственникам. Они согласились нам помочь, но через полгода. Для этого мы решили продавать трехкомнатную квартиру бабушки. Квартиру мы планируем продать за 6,5 млн, за 4 млн купить бабушке новую поменьше, а остаток — 2,5 млн — взять себе, чтобы заплатить за домокомплект.
средняя стоимость 1 м² квартиры во Владивостоке
Доработка проекта
11 ноября 2020 года мы получили наш «настоящий» проект уже из 20 слайдов. Мы отправили его по электронной почте сотруднику банка. Банк попросил нас внести несколько небольших корректировок, пришлось заплатить за это еще 2000 Р проектировщику.
Все согласование проекта дома с новыми данными заняло у нас пять дней.
Проблемы с документами
Пока проект доделывали, с нами связался руководитель ипотечного отдела банка. Выяснилось, что после увольнения предыдущего менеджера все наши документы, которые нужны для заявки, пропали: и документы на участок от собственника, и платная оценка, и выписка из ЕГРН.
Мы повторно прислали все документы. И теперь в каждом документе менеджеры стали находить ошибки, которые раньше никто не замечал.
В оценке отсутствовали фотографии коммуникаций и въезда в населенный пункт. В оценочной компании все поправили бесплатно. Затем выписка из ЕГРН оказалась неверной: нужен был экземпляр с печатью, который должен запрашивать собственник, а не мы, потому что только в его выписке видны названия документов-оснований собственности.
9 декабря все было готово. Мы ждали дату подписания. Но 11 декабря с нас потребовали еще одну бумагу — гарантийное письмо о том, что мы с супругом и собственница участка не имеем несовершеннолетних детей и иждивенцев на момент заключения сделки. Все три экземпляра должны быть написаны от руки. Собственница жила за городом, поэтому мы бросили все дела и поехали к ней за этим документом.
Как мы готовили документы к сделке
Наша сделка проходила по доверенности, потому что собственнице участка, пожилой женщине, было трудно передвигаться по городу. Продавцом по доверенности выступал ее сын. В итоге наш новый пакет документов на покупку участка и стройку выглядел так:
Как мы оформляли страховку
14 декабря руководитель ипотечного отдела банка спросил, консультировали ли нас по страховым суммам нашей ипотеки. В ответ мы написали, что нас никто не консультировал и мы не понимаем, о чем вообще речь.
Ставка 2,7% действительна, только если заемщики оформляют страхование жизни. Конкретная страховая компания нигде не указана — по условиям можно обратиться в любую из списка аккредитованных. На это мы с мужем и рассчитывали. Но руководитель заявил, что застраховаться можно только в их дочерней компании. Мы попросили рассчитать сумму — вышло 59 400 Р на год. В дальнейшем каждый год нужно оформлять новую страховку у них же и снова платить огромную сумму.
Мы были возмущены — у нас не было лишних денег. В банке нам пояснили, что комитет согласовал нам ипотеку только при условии, что мы застрахуемся в их дочерней страховой. Официальные документы об этом нам отказались показывать. Было так: либо оформляйтесь на наших условиях и платите, либо начинайте все сначала.
Подавать новую заявку на кредит без страховки мы не могли. Продавец участка отказался ждать до 2021 года. Он и так ждал нас и держал летнюю цену. Нам пришлось прогнуться под условия банка и занять денег на эту страховку у друзей. Попутно мы написали обращение директору регионального филиала с просьбой разъяснить ситуацию и предоставить документы, подтверждающие слова сотрудника.
Как проходила сделка
Сделку назначили на 21 декабря 2020 года. Перед этим мы должны были отдать первоначальный взнос, а после с продавцом участка подать заявление на перерегистрацию. От лица продавца в сделке выступал сын по доверенности.
Все должно было пройти так:
Дальше расскажу, как все это происходило на самом деле.
Так как из-за «капризов» банка стоимость участка по документам составляла 2 млн рублей, наш первоначальный взнос собственнику состоял из трех частей:
наш первоначальный взнос собственнику
21 декабря 2020 года мы подписали договор купли-продажи участка и кредитный договор, заплатили пошлину за переоформление собственности — 350 Р на двоих и подали документы в МФЦ.
Завершение сделки
12 января 2021 года пришла заветная смс, что документы готовы. Теперь участок стал официально нашим!
С этими документами на следующий день мы направились в банк. Теперь банку нужно было оформить страховку, открыть аккредитив, рассчитаться окончательно с собственником и перечислить аванс застройщику.
К кредитному договору мы подписали дополнительное соглашение с новым графиком платежей. В этот же день нам открыли в банке счет, на который перечислили нашу ипотеку, также мы оплатили навязанную страховку. Чтобы выплачивать ипотеку, нам оформили банковскую карту без имени и рассказали, как пользоваться приложением.