ипотека на строительство дома на земле в аренде
Как взять ипотеку на строительство частного дома?
Прежде чем покупать землю и приступать к строительству на ней своего дома нужно выяснить несколько важных деталей.
На каких земельных участках разрешено строительство?
Не все участки могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства. Перед тем, как приступить к возведению дома, необходимо убедиться, что ваш земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Некогда читать инструкцию? Наши эксперты ответят на любой вопрос об ипотеке на строительство дома по телефону!
Существуют шесть категорий земель, на которых НЕ разрешается строительство индивидуальных жилых домов:
Если вы планируете построить дом сезонного проживания (без возможности постоянной регистрации), в качестве вида разрешенного использования также подойдут:
Как проверить категорию земли, на которой расположен земельный участок, и виды разрешенного использования?
Возможно ли строительство жилых домов на землях сельхозназначения?
Нет, строительство жилых домов на землях сельхозназначения не допускается, но если вы имеете личное подсобное хозяйство, возможно возведение сезонного дома.
Могу ли я построить дом на арендованном участке?
Да, можете. Но все постройки необходимо согласовать с владельцем земли и зафиксировать юридически. Пункты, касающиеся возможности индивидуального жилищного строительства, должны быть указаны в договоре аренды земельного участка.
В данном случае необходимо внимательно подойти к оформлению документов, потому что в случае, если в процессе строительства будут нарушены пункты договора, арендодатель сможет его расторгнуть.
Строить дом можно только на собственной земле?
В зависимости от программ кредитования банка может быть предложен вариант строительства частного дома на собственной земле заемщика или покупки земли также в ипотеку.
Какие документы потребуются до начала строительства дома?
После того как вы разобрались с земельным участком для строительства необходимо пройти процедуру согласования. Если вы планируете построить индивидуальный жилой дом или садовый дом, получать разрешение на строительство не требуется. Но необходимо сделать несколько шагов:
Шаг 1. Направить в местную администрацию заполненное уведомление о планируемом строительстве (форму можно скачать здесь) и документы:
Шаг 2. Ожидать ответа местной администрации. В среднем срок рассмотрения составляет 7 дней. При нахождении земельного участка в границах исторического поселения время рассмотрения может увеличиться до 20 дней;
Шаг 3. После получения от местной администрации уведомления о согласовании строительства индивидуального дома можно приступать к строительству. Сохраните этот документ, потому что он потребуется в дальнейшем. В случае отказа можно устранить замечания и подать уведомление еще раз;
Высота дома должна быть не выше 3 этажей (не более 20 метров). Иные требования по параметрам застройки участка могут содержаться в регламентах территориальной зоны, в границах которых расположен земельный участок.
В каких ситуациях местная администрация может не разрешить строительство дома?
Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Отказ в разрешении может быть направлен в нескольких случаях:
Отказали в разрешении на строительство частного дома? Проконсультируйтесь с экспертами ДОМ.РФ о том, что можно предпринять.
Как выбрать подрядчика для строительства дома?
Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.
Как получить льготный кредит на строительство частного дома?
После того, как вы спланировали проект дома и получили все необходимые документы, можно подумать о том, чтобы взять кредит на строительство. Ряд банков предлагает специальные программы по кредитованию строительства ИЖС. При выборе банка рекомендуем обратить внимание на ряд льготных ипотечных программ, которые позволяют получить кредит на выгодных условиях:
Подберем льготную программу индивидуально для вас!
Какие документы потребует банк для оформления ипотеки на строительство дома?
Банк сам определяет перечень необходимых документов для заемщика. Если вы уже готовы подать заявку, вам в том числе потребуются:
Точный перечень документов необходимо уточнять в банке.
Какие требования к заемщикам?
Каждый банк может предъявлять собственные требования к заемщику при оформлении ипотеки на покупку жилья. В частности, они могут устанавливать собственные ограничения по возрасту, а также к сумме первоначального взноса и размеру залога.
Оформить кредит на строительство дома можно также с использованием льготной программы «Дальневосточная ипотека». В ней могут принять участие молодые семьи не старше 35 лет, а также одинокие граждане не старше 35 лет с детьми.
Можно ли воспользоваться «дачной амнистией»?
Да, по дачной амнистии можно зарегистрировать уже простроенный жилой дом.
Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?
Да, можно. Подробнее об особенностях использования материнского капитала можно узнать здесь.
Остались вопросы о том, как воспользоваться ипотекой на строительство дома?
Дом в кредит: как получить и на что потратить льготную ипотеку на ИЖС
В декабре 2020 года в России запустили льготную ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К пилотной программе «Дом.РФ» в начале июля присоединился Сбербанк. До конца года правительство совместно с Центробанком и кредитными организациями разработает специальную ипотечную программу, которая может быть распространена среди широкого числа банков. Разбираемся, что можно построить с помощью льготного кредита и у каких подрядчиков.
Льготная ипотека на свой дом
Льготная ипотека на ИЖС по ставке до 6,5% годовых является пилотной программой «Дом.РФ». Субсидии банкам на сниженную ставку институт жилищного развития выделяет из своей прибыли. «Пилот» запустили в декабре 2020 года в банке «Дом.РФ». Льготный кредит по ставке от 6,1% можно было получить на покупку и строительство частного дома.
Сейчас льготная ипотека на ИЖС по ставке 6,1% в банке завершена в связи с исчерпанием лимита, который «Дом.РФ» выделял банку на субсидирование ставок, сообщила «РБК-Недвижимости» пресс-служба банка «Дом.РФ». В рамках «пилота» планировали выдать кредитов на 2,2 млрд руб. На субсидии институт развития направил 300 млн руб. При этом механизмы, отработанные в рамках пилотной программы (например, порядок расчета через аккредитив), сейчас банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС.
«В банке оформить жилищный кредит на строительство индивидуального загородного дома можно в рамках семейной ипотеки на ИЖС по ставке от 4,7%, а также в рамках классической ипотеки на ИЖС по ставке от 9%. Ипотечные программы позволяют приобрести как готовый дом, так и земельный участок для последующего строительства (включая деревянное домостроение) с привлечением аккредитованных банком подрядных организаций», — уточнил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
На этапе строительства залогом по кредиту будет являться земельный участок, а после завершения стройки и оформления собственности на дом — земельный участок и жилой дом. Выбрать строительную компанию можно на сайте банка «Дом.РФ» в разделе ИЖС, где размещен список аккредитованных подрядчиков. Также заемщик может выбрать своего подрядчика. «Если компания еще не проходила проверку, то наш менеджер свяжется с представителем для получения необходимых документов и прохождения всех процедур аккредитации», — добавил Игорь Ларин.
Читайте также:
Условия получения кредита в Сбербанке
Теперь оформить льготный кредит на строительство и покупку дома в рамках пилотной программы «Дом.РФ» можно только в Сбербанке. Программа действует до 1 октября 2021 года. Льготная ставка по кредиту — 6% годовых. Если заемщик покупает частный дом у застройщика, который строит за счет кредитных средств Сбербанка, то ставка начинается от 4,6% годовых.
Есть требования и к самой ипотеке. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальный размер кредита может достигать 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — от 20%.
Сам земельный участок, на котором строится дом, должен быть в собственности. В качестве залога может выступать земельный участок. Дополнительного обеспечения на время строительства не требуется, если сумма кредита не превысит 3 млн руб., а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 6 млн руб. или если дом и земля будут приобретены у застройщиков, находящихся на проектном финансировании. Страхование недвижимости — обязательно.
Рассчитать платеж по льготной ипотеке можно с помощью ипотечного калькулятора от Сбербанка. Например, при стоимости дома 5 млн руб., минимальном 20%-ном первоначальном взносе 1 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 28,8 тыс. руб. Также заемщик может получить налоговый вычет (основной и по процентам) 635,9 тыс. руб. — его сумму калькулятор рассчитывает автоматически.
На что потратить льготный кредит
Льготный кредит в Сбербанке можно оформить на строительство жилого дома. При этом стройкой по договору подряда должна заниматься подрядная организация из списка рекомендованных Сбербанком. На данный момент таких организаций 65. К примеру, в Московской области зарегистрированы два подрядчика — это ООО «УралРегионСтрой» и ООО «Мастер». Первый занимается строительством домов из блока, бруса и кирпича. На сайте представлены готовые варианты. Диапазон цен в каталоге проектов — от 1,7 до 13,1 млн руб. Также подрядчик строит по индивидуальным проектам.
Строительная компания «Мастер» предлагает каркасные и каменные дома, а также дома из бруса. Например, минимальная стоимость каркасника — 1,2 млн руб. за 50 кв. м (базовый комплект), максимальная — 5,2 млн руб. за 280 кв. м. Стоимость дома из блоков в среднем составляет 4–5 млн руб. Также компания строит по индивидуальным проектам.
В рамках программы «Льготное строительство дома» можно приобрести земельный участок и строящийся жилой дом в коттеджных поселках, которые возводятся за счет кредитных средств Сбербанка. «Выбрать подходящие дома и участки в коттеджных поселках после старта продаж у застройщиков можно на DomClick.ru», — уточнили в пресс-службе Сбербанка. Купить дом на вторичном рынке жилья в рамках программы нельзя.
Комментарий адвоката Марины Симановой:
— Банки совершенно аргументированно требуют, чтобы земельный̆ участок относился к разрешенному использованию для индивидуального жилищного строительства. Дополнительно устанавливаются требования к размеру участка, у разных банков он также различен, но должен быть не менее размеров земельного участка для постройки индивидуального жилого дома. Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков устанавливаются местными органами власти, у каждого субъекта свой предельный размер.
Банки устанавливают требования и к самому дому. В соответствии со все той же ст. 222 ГК РФ дом должен отвечать требованиям безопасности и соблюдать уведомительный̆ порядок о начале строительства. Для строительства индивидуального жилого дома не требуется разрешения на строительство и оформление проектной документации, если жилой дом не выше трех этажей. В то же время банки часто требуют выполнить проект строительства, который необходим для ввода в эксплуатацию.
Как взять ипотеку на строительство дома: условия и подробный алгоритм действий заемщика
Чтобы построить дом, можно воспользоваться программой ипотечного кредитования. Такие предложения есть в большинстве крупных банков страны.
На каких условиях можно получить ипотеку под строительство дома? В какие банки стоит обращаться? И в каком случае потенциальный заемщик с высокой вероятностью получит отказ? На эти вопросы журналисту ФАН ответил эксперт по инвестициям в недвижимость, руководитель агентства недвижимости Андрей Мозоль.
Подготовка к оформлению ипотеки на строительство дома
Прежде чем обращаться в банк, важно решить несколько «формальных» вопросов о том, где планируется строительство и в каком виде. Банковские организации поддерживают не любые виды строительства: как правило, кредитные средства предоставляются на индивидуальное жилище, то есть на постройку частного дома, коттеджа. Некоторые программы рассчитаны на возведение «сезонного» жилья, то есть дачных домов, летних домиков.
Одним из основных требований соответствия данным программам является выбор земельного участка с аналогичным целевым назначением. То есть, если потенциальный заемщик обращается в банк за ипотекой на строительство частного дома, он должен будет представить документы на участок с целевым назначением «под ИЖС». Если он планирует кредитование по программе строительства загородного жилья, целевое назначение земли может быть иным: под ЛПХ или ведение садоводства.
Есть категории участков, на которых запрещено строительство жилых домов. И запрашивать деньги в банке, если планируется постройка на такой земле, не имеет смысла. К таким участкам относят земли:
Нельзя строить жилые дома и на территориях сельскохозяйственного назначения, но с оговоркой: здесь возможна постройка сезонного дома, если земля используется под ведение личного хозяйства.
Поэтому при выборе участка, важно выбирать его с учетом целевого назначения. Уточнить категорию земель, а также ограничения по участку, можно в Росреестре, подав заявление в ближайшем центре «Мои документы» или онлайн на сайте.
Получение разрешения на строительство
Перечень разрешительных документов определяется формой собственности участка. Если он может использоваться для ИЖС и является собственностью потенциального заемщика, прежде чем обращаться в банк, нужно поставить в известность о намерении строиться местную администрацию.
Для этого необходимо подготовить уведомление по утвержденной форме, в котором указать адрес, площадь, примерное расположение будущего дома на участке. Следует выполнить и схематический план, отметить этажность. Важно, что в рамках ИЖС и на землях такого назначения допускается постройка зданий только до трех этажей. Если собственник земли планирует высотное строительство, из администрации ему ответят отказом.
К заявлению нужно приложить копии паспорта и выписку из ЕГРН, отправить пакет документов и дождаться ответа. После получения согласования можно приступать к поиску банка, который даст ипотеку на строительство жилого дома.
Если строительство предполагается на арендованной земле, важно заручиться согласием собственника участка и предусмотреть это в договоре. Документ потребуют в банке при рассмотрении заявки.
Какие банки дают ипотеку на строительство
«Почти во всех регионах представлены крупные банки, которые выдают ипотечные кредиты на эти цели, — уточняет эксперт по инвестициям в недвижимость, руководитель агентства недвижимости Андрей Мозоль. ― Среди крупнейших — Сбер, РосБанк, ВТБ, Дом.РФ. Условия различаются от банка к банку, уточнять их нужно в финансовой организации. Но есть и общие: ставка от 4,6% годовых, первоначальный взнос от 0%, срок до 30 лет».
По словам эксперта, наиболее выгодные условия, предлагаемые банковскими организациями, могут оказаться маркетинговой уловкой. Например, при условии кредитования под 5% банк может ограничить период использования кредитных средств пятью годами, а при увеличении срока — увеличить и ставку, и размер первоначального взноса.
Поэтому оценивать условия ипотеки на строительство дома необходимо с учетом взвешенных факторов: следует изначально определиться с «комфортной» суммой ежемесячного взноса, возможностью выплаты первого взноса и лишь потом подбирать программы, которые соответствуют ожиданиям и финансовым возможностям.
Условия ипотеки на строительство в 2021 году
Лимит заемных средств определяется программой банка. Если финансовая организация предлагает свой «продукт», лимит может доходить до 120 миллионов рублей. Если же заемщик рассчитывает на получение ипотеки на строительство с господдержкой, лимиты будут более скромными.
В нынешнем году действуют три госпрограммы, в рамках которых можно запросить средства на постройку частного дома под небольшой процент:
Собственные программы банков отличаются от целевых с господдержкой. Так, ВТБ готов предоставить ипотеку на строительство дома от 9,3%, но лишь при условии, что земельный участок располагается в коттеджном поселке.
В Сбере два варианта кредитования: обычное и льготное. В первом случае ставка составляет от 9,2%, при этом первоначальный взнос — не менее 25%, а обеспечением кредита становится жилое помещение или земельный участок. При этом банк готов предоставить не более 75% от необходимых на строительство средств. Льготная ипотека на строительство загородного дома предусматривает меньшую ставку — от 6%, но она предоставляется только в том случае, если заемщик готов заключить договор с застройщиком из списка, утвержденного банком.
РосБанк не одобрит заявку, если участок не оформлен в собственность, а арендован. Дом.РФ не предоставляет такой кредит в некоторых республиках Северного Кавказа.
Уточнять условия нужно в отделении банка, на сайте финансовой организации или с помощью интернет-порталов, которые предоставляют подборки кредитных продуктов и их сравнения.
Дают ли ипотеку на строительство без первоначального взноса
«Основной минус таких программ — высокая ставка по кредитованию, — отмечает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль, — а также низкий шанс получить одобрение на выдачу кредита».
Как правило, размер взноса составляет 15–25% от запрашиваемой суммы. Возможность заемщика внести эту сумму служит для банка сигналом платежеспособности клиента и позволяет предложить более лояльные условия кредитования ввиду низкого риска отказа в возвращении средств.
Первоначальный взнос ипотеки на строительство дома обычно можно внести средствами материнского капитала. При этом использовать маткапитал разрешено только в случае кредитования на постройку жилого дома, тогда как возводить садовый или летний домик за эти средства нельзя.
Можно ли взять ипотеку на строительство без подтверждения дохода
Можно, но условия будут не слишком выгодными. Наличие стабильного источника дохода у заемщика — еще один важный сигнал для банка, позволяющий снизить ставку и предложить более лояльные условия.
«Некоторые банки не запрашивают подтверждение дохода, а также выдают кредит ИП, самозанятым, позволяя оформлять до четырех созаемщиков, — продолжает Андрей Мозоль. — При этом если ипотека запрашивается на постройку дома на участке, который уже в собственности, то залогом служит строящийся объект недвижимости. А если кредит берут на приобретение участка и строительство на нем, тогда залоговое обременение накладывается на дом и нередко на участок тоже».
Многие кредиторы требуют оформления страхования жизни, здоровья и имущества. Без страховки условия кредитования ухудшаются или в выдаче кредита отказывают.
Требования к заемщикам
По словам эксперта, банки индивидуально относятся к своим заемщикам. Нередки ситуации, когда человек получает отказы в четырех финансовых организациях и одобрение — в пятой. Общие правила отказа в одобрении:
При этом к возрасту заемщиков отношение становится все более лояльным. Некоторые финансовые организации ограничивают его 65 годами, так как заметна тенденция среди россиян к стремлению достойно встретить пенсию в частном доме.
«Дома, построенные для собственного проживания и особенно по своему проекту, обладают низкой ликвидностью, — уточняет эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. — Это значит, что при попытке продать такой дом, продавец столкнется с низким спросом. Обычно дома продаются три–пять лет. Исключение составляют последние полтора года, когда повышенный спрос был стимулирован пандемией».
По словам эксперта, это главная причина, почему банки отказывают в выдаче ипотеки или увеличивают процент ставки, тем самым снижая спрос на данные кредитные продукты. Банковские организации видят в таком кредитовании риск, так как если должник перестанет платить по ипотеке, недвижимость придется выставлять на торги и высока вероятность не продать ее по цене, близкой к рыночной.
Как взять ипотеку на строительство дома — руководство эксперта
Чтобы получить деньги, нужно следовать общему алгоритму действий:
Если одним из требований банка является наличие договора подряда между заемщиком и застройщиком, средства будут перечислены на счет застройщика. В остальных случаях средства передают заемщику ― на специальный счет или через банковскую ячейку.
Как работает программа ипотеки под 6,1% на строительство дома
Появилась еще одна программа, которая позволяет взять ипотеку по ставке ниже рыночной и именно на строительство дома. Заемщикам такой кредит обойдется в 6,1% годовых, первоначальный взнос составит от 20%, а максимальная сумма — до 12 млн рублей.
Ставка по этой программе почти такая же, как при господдержке. Но это не государственная программа льготной ипотеки, а инициатива конкретного банка с госкапиталом.
Что это за программа
Льготную ипотеку на строительство дома выдает банк «Дом-рф». Он на 100% принадлежит государству. В других банках могут быть свои предложения, но именно эта широко анонсированная программа — инициатива конкретного банка и работает на его условиях. В отличие от семейной ипотеки под 6% и льготной ипотеки под 6,5%, никаких постановлений правительства для льготных кредитов на строительство нет.
Обратиться за кредитом на таких же условиях в другой банк не получится. Например, если у вас зарплатная карта в каком-то крупном банке и вероятность одобрения там выше, заявку все равно нужно подавать в «Дом-рф».
Требования к дому и участку
Ипотеку можно взять на строительство индивидуального жилого дома на имеющемся участке или на стройку и покупку земли одновременно. Даже если у вас пока нет участка, это шанс обзавестись собственным домом.
Если на участке уже есть готовый дом, можно купить его по этой программе. Если только строится — тоже.
Вот каким требованиям должен соответствовать дом:
Отдельные условия установлены для земельного участка:
Жилой дом должен строиться по договору подряда, а не своими силами. И заключить такой договор нужно не с кем захочется, а с организацией из списка партнеров банка. Правда, этого перечня на сайте банка нет — нужно уточнять персонально для своего региона.
Требования к заемщикам
Вот основные условия для заемщиков при льготном кредитовании строительства дома:
Каждого заемщика банк оценивает индивидуально — и может отказать в ипотеке.
Сумма кредита и первоначальный взнос
Максимальная сумма льготной ипотеки на строительство дома зависит от региона:
Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал. Если внести минимум 35%, понадобится меньше документов для оформления ипотеки.
Срок кредита — от 3 до 20 лет. Договор нужно заключить до 30 июня 2021 года.
Ставка для семей с ребенком составит от 6,1%. Такая ставка действует для тех, у кого в банке «Дом-рф» есть зарплатная карта. Или для тех, кто согласен подтвердить доход выпиской из ПФР с помощью подтвержденной записи на госуслугах.
Если детей нет, кредит все равно можно взять, но ставка будет от 8,6%. Первоначальный взнос и срок кредита тоже изменятся. Это уже не льготная ипотека, а обычный кредит на строительство дома.
Налоговый вычет при строительстве дома
Когда-то были проблемы с налоговыми вычетами при оформлении ипотеки в «Дом-рф». Но тогда речь шла о рефинансировании в агентстве, а не в банке. Это недоразумение уже устранили, а банковских кредитов оно никогда и не касалось.
Если берете льготную ипотеку, сможете получить налоговый вычет после ввода дома в эксплуатацию. Причем и со стоимости дома, и с суммы уплаченных процентов. Никаких проблем в этом плане с программой нет.
Как взять кредит на строительство дома
Нужно подать заявку в банк «Дом-рф». Или узнать, какие программы есть в других банках. Иногда есть смысл оформить даже обычный потребительский кредит — почитайте о личном опыте стройки на заемные деньги.
Если только мечтаете о доме, но не знаете, как его строить, изучите инструкции от экспертов и личный опыт домовладельцев:
Тем, кто разобрался в строительстве, но хочет больше узнать об обслуживании, могут помочь эти статьи: