ипотека нотариус материнский капитал
Маткапитал и детские доли: нотариальное обязательство больше не требуется
При оформлении материнского капитала больше не нужно оформлять нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Это значит, что семья может не тратить время и деньги на нотариуса, который раньше удостоверял такой документ. Но выделять доли супругу и детям придется в любом случае: отменили сам документ, но не обязанность.
О каком обязательстве речь
Если семья хочет потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий, жилье нужно оформить в общую собственность всех членов семьи: супруга и детей. Иногда это получается сделать сразу: например, если покупают квартиру без кредита или строят дом своими силами. Но если речь об ипотеке, то собственником становится заемщик, а не вся семья. И распределить доли можно только после того, как банк снимет обременение, — то есть после погашения кредита.
На такой случай с родителей берут обещание, что они все-таки оформят доли на детей, когда это станет возможным. На оформление отводят полгода. Это обещание и называется обязательством по оформлению долей.
Раньше обязательство нужно было оформлять у нотариуса
Нотариально удостоверенное обязательство входило в пакет документов при направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий. Никакие другие гарантии пенсионный фонд не устраивали.
Теперь документ и услуги нотариуса не нужны
В большом пакете поправок к программе материнского капитала есть и пункт об отмене нотариального обязательства. С 12 марта 2020 года такой документ больше не нужно прикладывать к заявлению о направлении маткапитала на улучшение жилищных условий.
Если где-то в МФЦ или пенсионном фонде у вас все равно будут требовать документ от нотариуса, ссылайтесь на такие нормы:
А потребовать документ запросто могут — несмотря на изменения в законе. Например, с 2012 года при направлении маткапитала на образование детей не нужна лицензия и свидетельство об аккредитации — только договор. Но эти документы все равно просят. В таких случаях спасают ссылки на нормативку. Поэтому сохраните статью в закладки, чтобы иметь эти ссылки под рукой, если решите потратить маткапитал на жилье.
Оформлять доли на супруга и детей все равно обязательно
Отмена нотариально удостоверенного документа не означает, что можно не выделять доли детям. Это все равно придется делать, потому что такое требование есть в федеральном законе. Если его не соблюдать, можно остаться без квартиры и денег.
Если на покупку или строительство жилья использовали маткапитал, доли должны принадлежать владельцу сертификата, его супругу или супруге и всем детям — включая тех, что родятся после использования маткапитала. Раньше выделять долю нужно было не супругу, а родителям, но суды давно говорили, что наличие брака обязательно, — теперь так и по закону.
Как теперь оформляется обязательство по выделению долей
Теперь это просто галочка в заявлении на распоряжение маткапиталом: с правилами ознакомлен, об ответственности предупрежден, об обязанности оформить доли на всех проинформирован. Но никаких нотариусов для этого не нужно, и лишних расходов нет.
Сами доли вы выделяете при помощи соглашения о выделении долей.
Если не выделить доли детям
Выделять доли — это обязанность по закону. За ее выполнением следит пенсионный фонд, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть материнский капитал, даже если его и правда потратили на ипотеку или строительство дома.
Еще сделку могут признать недействительной — полностью или частично. Тогда проданную родителями квартиру заберут у покупателей. Или выделят детям доли в уже чужой собственности. Приятного в этом мало и для семьи, и для новых владельцев жилья.
Почитайте, чем на практике грозит нарушение обязательства о выделении долей. В этом же разборе есть форма соглашения о выделении долей детям — еще один способ обойтись без нотариуса.
Какие доли выделять детям
В этом плане ничего не изменилось. В законе и правилах до сих пор нет указаний, что все члены семьи должны получить равные доли или нужно использовать четкий алгоритм расчета. В теории детям можно выделить по 1% — и обязательство будет считаться выполненным.
Но лучше использовать выводы из судебной практики и выделять членам семьи доли, пропорциональные их части материнского капитала.
Посчитайте минимальные доли для детей с помощью нашего калькулятора. Заодно узнаете, почему не стоит торопиться с разделом квартиры на равные части.
На сегодняшний день, огромное количество людей продают квартиры, которую приобрели с помощью материнского капитала без выдела долей. Ответственность должна быть только возврат суммы материнского капитала государству, но не в коем случае не признание сделки недействительной. Люди которые купили эту квартиру не должны отвечать и терять свою недвижимость из за нарушения закона родителями детей. Наше государство не даёт возможности добросовестному покупателю узнать перед покупкой квартиры об обязательстве продавца выделить там доли детям. Квартира может быть продана уже несколько раз до того как сделку признают недействительной. Это просто беспредел!
Елена, тоже поддрежу- что мешает ПФ проконтролировать выдел долей детям?
Ирина, Когда я обратилась в ПФР с вопросом, что будет, если в течении 6 месяцев не выделили детям долю, мне ответили, что после того как деньги перечислили в счет погашения долга, ПФР ответственность не несет и никаких проверок не проводит. Контролем по выделению долей занимается прокуратура
Выделение долей детям при использовании материнского капитала
Средства материнского капитала семья может потратить на улучшение жилищных условий – в том числе с использованием ипотеки. Родители при этом обязаны выделить доли в квартире детям. При этом для многих остается неясным, как распределить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала. Если не разобраться в этом вопросе, можно случайно нарушить права несовершеннолетних членов семьи. Чтобы этого избежать, законом определены обязательства родителей при использовании материнского капитала. Как выделить доли детям в квартире или частном доме, что будет, если этого не делать, – на эти и другие вопросы ответим в статье.
Почему нужно выделять доли в жилье
Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей. Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.
Также не играет роли, оформляла семья ипотеку, рассрочку платежа, долевое участие в строительстве или сразу внесла нужную сумму. Если использовалась госдотация, дети должны быть прописаны на новой жилплощади. Однако законом не уточняется, в какой пропорции распределяются доли между членами семьи. Согласно ФЗ № 256, жилье оформляется в общую собственность. При этом размер долей определяется «по соглашению» (ст. 10, ч. 4).
Доли выделяются после того, как недвижимость переходит в собственность покупателей (приобретена квартира, построен частный дом). Если оформлялась ипотека, распределить жилплощадь между членами семьи получится только с согласия банка, а они идут на это крайне неохотно и чаще всего отказывают. В итоге по факту сделать это можно только после того, как долг перед банком будет погашен, а жилье выведено из-под залога.
В какие сроки нужно выделить доли
Если оформлялась ипотека, выделить часть жилплощади детям нужно в течение полугода после того, как долг перед банком полностью погашен и недвижимость выведена из-под залога. Шестимесячный срок начинает отсчитываться с того момента, когда созаемщики (ими выступают супруги) становятся полноправными собственниками дома или квартиры.
Сама процедура по отчуждению долей зависит от скорости обработки заявки. Выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на часть жилья каждого члена семьи, поступают в МФЦ в течение 14 дней с момента подачи заявления.
В каких пропорциях отчуждается недвижимость
Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Распределение равными частями
Выделение долей детям пропорционально размеру материнского капитала
Как правильно выделить доли
Также в договоре указывается порядок распределения недвижимости в случае последующего рождения (усыновления или удочерения) ребенка.
Соглашение может быть заверено у нотариуса, только если оба супруга согласны с условиями раздела жилья, приобретенного на средства материнского капитала. В случае разногласий вопрос решается в судебном порядке (СК РФ, ст. 38, п. 2).
Если не заверять письменное соглашение у нотариуса, Росреестр может не выдать свидетельство о праве собственности. Чтобы избежать трудностей с регистрацией, родители составляют письменное обязательство, по которому должны выделить часть недвижимости детям.
Стоимость услуг нотариуса зависит от того региона, где супруги заверяют обязательство. Цену устанавливает нотариальная палата (в среднем по ЦФО – порядка 5 тысяч рублей).
Распределить части недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, между детьми родители могут как в рамках письменного соглашения, так и по договору дарения (составляется отдельно на каждого ребенка).
Бывает, один или оба родителя при использовании материнского капитала для выплаты ипотеки не могут договориться мирно и в результате доли несовершеннолетним членам семьи не выделяются. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.
Необходимые документы для регистрации соглашения о выделении долей
Последняя составляет порядка 2 тыс. руб. (вне зависимости от количества людей, которым выделяются доли в недвижимости).
Если родители решают выделить доли детям до погашения ипотеки, потребуется еще два документа: согласие банка-кредитора и разрешение органов опеки. Последнее необходимо, т. к. речь идет о залоге имущества несовершеннолетних граждан.
Что будет, если доли не выделять
Если получатель материнского капитала подписал нотариальное обязательство и нарушил его, в случае проверки со стороны прокуратуры может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В этом случае меньшее, что ждет нарушителя, – возврат госдотации обратно в ПФР.
Также семья не сможет продать недвижимость, части которой не были выделены детям. Сделка будет быть признана недействительной. Продажа купленного с использованием материнского капитала жилья, в котором детям не выделены доли, оценивается как мошенничество. В качестве контролирующих органов выступают ПФР, Росреестр и органы опеки.
Частные случаи
Не всегда вопрос о распределении недвижимости между родителями и детьми решается по мирному соглашению. В этом случае следует обращаться в суд.
Когда получится обойтись без нотариуса
В ФЗ № 218 прописано обязательство нотариально удостоверить отчуждение долей, если на недвижимость оформляется право общей собственности. Покупка или постройка жилья с использованием материнского капитала – как раз такой случай.
Но есть исключения. Долевая собственность может быть зарегистрирована без участия нотариуса, если части жилплощади отчуждаются одновременно – когда все собственники продают части недвижимости по одной сделке (ФЗ № 218, ст. 42, ч. 1). Соотношение долей каждого супруга при этом не должно меняться. К примеру, жилплощадь изначально была поделена поровну (50 на 50). После отчуждения недвижимости детям у каждого супруга остается 50% из оставшейся части недвижимости. При этом в соглашении нужно указать, что речь не идет о разделе имущества между родителями.
Другой способ избежать лишних трат на услуги нотариуса – прописать порядок раздела ипотечной недвижимости (включая отчуждение долей детям) в брачном договоре.
Заключение
Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, по закону родители обязаны выделить детям часть недвижимости. Чтобы гарантировать соблюдение прав несовершеннолетних членов семьи, после выведения жилья из-под залога составляется письменное обязательство, заверенное нотариусом. При этом закон не регламентирует площадь недвижимости, которую родители выделяют детям. Другой вариант – договор дарения.
Потратили маткапитал на квартиру. Что может пойти не так?
Один из способов потратить материнский капитал — вложить его в покупку жилья. Это удобно, если не хватает на первоначальный взнос или после рождения второго ребенка стало тяжело платить ипотеку. Но, как это часто бывает с государственными деньгами, есть подводные камни.
Мы собрали пять сложных ситуаций, в которых оказались люди, вложившие материнский капитал в недвижимость. Вот чего они хотели и с какими проблемами столкнулись.
Выделить доли
Ситуация. Одна семья погасила ипотеку материнским капиталом. Муж слышал, что в таком случае надо выделять доли детям, но жена предлагает не торопиться: за это надо платить, а лишних денег пока нет. Но мужчина переживает, что, если доли не выделить, им заинтересуется соцзащита или судебные приставы.
Как по закону. Мужчина прав: если не успеет выделить всем членам семьи доли за полгода, суд может обязать его не только выполнить это обязательство, но и вернуть деньги государству. А еще — посадить за мошенничество.
Почему так. В законе четко прописано: если на покупку жилья тратится материнский капитал, доли в недвижимости должны получить все члены семьи — и родители, и дети.
С ипотекой есть проблема: выделить доли не получится, пока с квартиры не снято обременение. Поэтому пенсионный фонд передает банку средства материнского капитала не просто так, а при условии нотариального обязательства. Это бумага, в которой заемщик обещает выделить доли супругу и детям. По правилам это нужно сделать в течение шести месяцев после того, как собственник погасит кредит.
Если затянуть сроки, пенсионный фонд решит, что его обманули и попытались присвоить государственные деньги. И будет вправе подать в суд на «мошенника».
Как правильно поступить в такой ситуации. Если решили потратить материнский капитал на недвижимость, помните о своих обещаниях пенсионному фонду и не теряйте оригинал обязательства — оно понадобится для выделения долей. Вот инструкция, которая поможет разобраться с оформлением документов:
1. Определитесь с размерами долей. Закон это не регламентирует: можно выделить каждому ребенку хоть метр, а остальное оставить в собственности супругов как совместно нажитое имущество. Но нотариусы рекомендуют разделить на всех минимум, оплаченный материнскую капиталом, — то есть 453 000 рублей, поделенные на стоимость квадратного метра квартиры.
Например, если квартира площадью 45 квадратных метров стоила 4 миллиона рублей, за 453 000 Р маткапитала в ней было куплено чуть больше 5 метров. Значит, каждому из четырех членов семьи надо выделить 1,25 метра. Чтобы не усложнять подсчеты, в долях эту цифру удобнее округлить в большую сторону. Получается, 2/45 квартиры — та минимальная доля, которая положена каждому члену семьи.
Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.
2. Составьте соглашение. Если вы выделяете доли детям — нотариус не нужен. Шаблон соглашения можно найти в интернете и самостоятельно заполнить.
А вот отношения между супругами устроены сложнее. Если надо выделить долю мужу или жене — это раздел совместно нажитого имущества, без нотариуса такие дела не решаются. Хотя есть лазейка, которая поможет сэкономить: в соглашении надо указать доли, которые переходят детям, и написать, что оставшаяся площадь переходит в совместную собственность супругов.
Продать квартиру
Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку, часть квартиры оплатила материнским капиталом. Кредит еще не закрыли, а квартиру уже решили продать. Но непонятно, можно ли это сделать в такой ситуации.
Как по закону. Продать квартиру можно, но очень сложно: придется договариваться и с банком, и с опекой, и с налоговой.
Почему так. У этой семьи сразу две сложности: обременение по ипотеке и обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала.
Квартиру в ипотеке можно продать тремя способами:
Все варианты непростые, но попытаться можно. А вот материнский капитал усложняет все еще больше.
Детские доли. Основная загвоздка в том, что закон обязывает выделять доли детям при покупке квартиры на средства материнского капитала. Но банки обычно отказываются оформлять доли на детей, когда одобряют ипотеку. Пенсионный фонд все понимает, поэтому дает деньги на квартиру с условием, что собственник выделит доли детям после того, как рассчитается с банком.
Но продать такую недвижимость — без выделенных детских долей — нельзя. Пенсионный фонд может оспорить сделку, забрать квартиру у покупателя, а продавца обязать вернуть материнский капитал. Теоретически можно договориться с банком, чтобы он разрешил выделить доли, пока квартира в залоге, но повлиять на его решение нельзя.
Органы опеки. Даже если удалось договориться с банком, дополнительно потребуется сходить в органы опеки: без их согласия проводить сделки с имуществом детей нельзя. Заручиться их поддержкой непросто: нужно сначала выделить детям доли в другой недвижимости, а потом продавать старую. Причем новые доли должны быть равноценными старым и по площади, и по стоимости.
Налоговая. Наконец, если все инстанции дадут добро, квартиру можно продавать. Если квартира в собственности менее трех лет, придется заплатить налог с продажи. Но есть и хорошая новость: недавно в налоговый кодекс внесли поправки и теперь уменьшать доходы на расходы можно и при продаже детских долей тоже. То есть, если квартиру продали за ту же сумму, что и купили, или даже дешевле, НДФЛ платить необязательно. Это касается только родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.
Другой способ не платить налоги — продать квартиру после того, как пройдет три года с момента оформления детских долей. Но обычно для этого надо сначала погасить ипотеку.
Как правильно поступить в такой ситуации. Все схемы сложные: каждой семье придется самостоятельно взвешивать все «за» и «против», учитывая свои доходы, позицию банка, мнение потенциальных покупателей и возможности заплатить все налоги.
Но наименее безболезненный способ в такой ситуации — досрочно погасить ипотеку, например с помощью потребительского кредита или одолжив деньги у друзей и родственников. После этого с квартиры снимут обременение — будет проще найти покупателей и выполнить свое обязательство перед пенсионным фондом.
В идеале после этого подождать еще три года и законно не платить налоги с продажи квартиры. Или просто продать жилье за ту же сумму, за которую его и покупали.
Получить вычет
Ситуация. Одна семья купила квартиру: 450 тысяч заплатили материнским капиталом, а еще 1 миллион 350 тысяч внесли из своих накоплений. Теперь они хотят получить налоговый вычет, но не знают, какую сумму заявлять.
Почему так. Имущественный вычет дают из фактически подтвержденных расходов: бюджетные средства или деньги работодателя не считаются. В данном случае это именно 1 миллион 350 тысяч рублей, которые семья потратила из своих накоплений.
Если заявить сумму по максимуму, надеясь, что налоговая сама разберется, можно оказаться в неприятной ситуации: сначала выплатят, сколько попросили, а потом заметят ошибку и потребуют вернуть излишек.
Важно, что на сумму материнского капитала уменьшаются именно расходы на квартиру, а не вычет: если квартира стоила дороже 2,5 миллиона, вычет можно получить максимальный — с суммы 2 миллиона это 260 тысяч рублей.
Как получить имущественный вычет. Вычет при покупке квартиры можно получить двумя способами: в налоговой и у работодателя. Налоговая перечислит сумму уплаченного НДФЛ за год на счет, а работодатель просто не будет вычитать из зарплаты НДФЛ — до тех пор, пока не наберется нужная сумма.
К работодателю можно обратиться сразу после покупки квартиры: для этого возьмите в налоговой уведомление о праве на вычет. Заявление на эту справку можно подать из дома — в личном кабинете налогоплательщика.
Как только работодатель получит уведомление, у вас появится прибавка к зарплате, а еще вернут весь НДФЛ, уплаченный за вас с начала года. Правда, каждый год такую справку надо приносить заново.
В налоговой получить вычет можно только со следующего года после покупки жилья. Нужно заполнить декларацию в личном кабинете на сайте налоговой, подождать около трех месяцев, пока налоговая все проверит, и еще через месяц получить деньги на счет.
Рефинансировать ипотеку
Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку и часть долга погасила материнским капиталом. А теперь хочет рефинансировать кредит в другом банке, но сомневается, разрешит ли опека.
Как по закону. Рефинансировать ипотеку, частично оплаченную материнским капиталом, можно. Иногда даже необязательно обращаться в опеку. Но все зависит от банка.
Почему так. Формально законы никак не регулируют случаи, когда семья, вложившая материнский капитал в ипотеку, хочет сменить банк. Но реально возникает спорная ситуация, связанная с обязательством о выделении долей. Вот в чем ее суть.
Когда ипотека переходит из одного банка в другой, с квартиры снимается обременение в пользу старого банка, а затем сразу накладывается обременение в пользу нового. Получается, что в тот момент, когда первое обременение снимается, собственник вроде бы должен выделить доли членам семьи, но реально этого не происходит. Теоретически пенсионный фонд может к этому придраться и все сделки отменить, поэтому некоторые банки не рискуют связываться с таким жильем.
Некоторые, но не все. Позвоните в банк и уточните, возьмется ли он рефинансировать ипотеку, частично оплаченную из средств материнского капитала. Если банк согласится, задайте ему вопрос о справке из органов опеки: одни банки ее требуют, а другие обходятся обычным списком документов.
Ипотека нотариус материнский капитал
Согласно данным статистики, в подавляющем большинстве случаев семьи используют средства материнского капитала для улучшения жилищных условий, а значит на рынке появится еще больше объектов жилой недвижимости, приобретенных с привлечением МСК. Внимательными нужно быть и тем, кто планирует приобретать недвижимость на вторичном рынке и тем, кто непосредственно вложил средства МСК в покупку или строительство жилья.
К сожалению, не все знают о том, что в случае, если при покупке или строительстве жилья использовался материнский капитал, закон обязывает родителей выделить доли в объекте недвижимости всем детям. Чтобы позже с недвижимостью не возникло проблем, необходимо оформить договор о выделении долей у нотариуса. Закон обязывает подписать такой договор в течение полугода после выплаты ипотечного кредита. Кстати, в этом случае нотариус обязательно предоставит льготу, рассчитанную из количества несовершеннолетних участников соглашения. После подписания договора сведения направляются в Пенсионный фонд РФ, а также в Росреестр.
Многие получатели материнского капитала невнимательно относятся к обязанности выделить детям доли в квартире, купленной в ипотеку, на гашение которой был использован материнский капитал. Кто-то намеренно «забывает» исполнить требования закона.
Если доли не выделить в срок, с продажей квартиры могут возникнуть проблемы. Покупка такого жилья может нести в себе серьезный риск для новых владельцев — сделка может быть оспорена в дальнейшем.
В практике уже встречались случаи, когда сделки, не прошедшие нотариальное удостоверение, где не все условия использования маткапитала были соблюдены, оспаривалась в суде. И в результате страдали добросовестные покупатели. За забывчивость, впрочем, в итоге приходится отвечать, ведь прокуратура и Пенсионный фонд проводят проверки целевого использования материнского капитала.
Так в декабре минувшего года суд обязал жительницу Перми, не исполнившую нотариальное обязательство об оформлении права на жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала, вернуть деньги. Женщина продала недвижимость, не выделив доли несовершеннолетним детям. В итоге суд обязал пермячку вернуть неосновательно израсходованные средства материнского капитала.
В таких ситуациях под ударом оказываются те, кто купил квартиру у «забывчивых» граждан.
Чаще всего, проблемы, связанные с правовой природой материнского капитала, возникают при разделе или продаже жилья. Если в первом случае — это внутрисемейный вопрос, то во втором он связан с правами третьих лиц, которые должны иметь гарантии того, что сделка соответствует закону и не будет оспорена. Нотариусы рекомендуют покупателям недвижимости обращать внимание на случаи, когда у собственников есть несовершеннолетние дети и более подробно интересоваться историей объекта. Чтобы гарантированно защититься от возможных рисков, лучше отдать предпочтение нотариальному удостоверению сделки.
Тем же, кто планирует использовать средства материнского (семейного) капитала или уже сделал это, стоит помнить, что именно нотариусы обладают наибольшей компетенцией среди юристов при решении вопросов с распределением долей в собственности, купленной с участием маткапитала, и к ним всегда можно обратиться за консультацией. Нотариус самый доступный юрист, который поможет грамотно составить договор о выделении долей, правильно определить круг лиц, имеющих право на долю в праве собственности на квартиру, приобретенную с привлечением средств МСК, а также рассчитать размер долей. Роль нотариуса — проконтролировать, чтобы доли были распределены корректно, а само соглашение отвечало всем требованиям закона.
Нотариус сам запросит необходимые документы в государственных реестрах, проверит их и разъяснит сторонам правовые последствия подписываемого договора. Кроме того, только нотариус несет полную имущественную ответственность за сделку. Все это защищает ее от оспаривания.