ипотека основные понятия и виды

(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области, 2006-2021 г.

Источник

Виды кредитования и условия оформления ипотеки

Ипотека – это вид сделки, когда банк предоставляет клиенту целевой кредит на приобретение конкретной недвижимости под залог имущества, находящегося в его собственности. При этом должник сохраняет возможность владеть и пользоваться домом или квартирой, выступающей в качестве гарантии выполнения клиентом своих обязательств. В случае их невыполнения кредитор вправе вернуть средства, выручив их от реализации заложенного имущества.

Ипотечное кредитование нужно тем, кто не может приобрести жилье за наличный расчет. Большинство банковских программ рассчитано на молодые семьи и позволяет им приобрести квартиру в новостройке, не дожидаясь, когда для этого будет достаточно денежных накоплений. Часто ипотеку используют люди, не имеющие собственного жилья или желающие улучшить условия проживания, приобрести или построить загородный дом, инвестировать средства в недвижимость для получения прибыли с ее аренды.

Возрастающая популярность ипотечного кредитования обоснована несколькими факторами:

Удобство. Дорогостоящую недвижимость, на которую пришлось бы копить годами, можно получить здесь и сейчас.

Выгода. Наиболее выгодной считается краткосрочная ипотека на срок не более 5-7 лет, так как значительно сокращает переплаты. Тем, кто не имеет собственного жилья, ипотека дает возможность вносить ежемесячный платеж не за аренду чужой квартиры, а в качестве выплаты за свою собственную жилплощадь.

Необходимость. Не все могут позволить себе приобрести недвижимость за наличный расчет или воспользоваться помощью родственников в данном вопросе. Часто ипотека в Москве и других городах становится единственной возможностью получить необходимую сумму на собственное жилье.

Доступность. Ипотечное кредитование доступно большому количеству граждан, благодаря высокой конкуренции на рынке.

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

От 30% первоначальный взнос

Оценить популярность кредитов на покупку недвижимости под залог другого имущества позволяет индекс ипотечного рынка. Данный индекс, разработанный специалистами «Росбанк Дом», является надежным источником аналитической информации и дает возможность увидеть изменения в количестве выданных новых кредитов. Динамика указывает на стабильное увеличение объемов ипотечного рынка. Подтверждением этой информации является наглядный график.

Виды ипотеки

Банки предлагают различные ипотечные программы, ориентированные на разные категории клиентов. Благодаря разнообразию предложений потенциальный заемщик может сделать выбор в пользу решения с наиболее оптимальными условиями. Виды ипотеки различаются типом залога, под приобретаемую или уже имеющуюся недвижимость, сроком выплат по ипотеке, суммой, первоначальным взносом, процентной ставкой по кредиту, а также другими параметрами.

Одним из ведущих предоставляющих ипотеку банков является «Росбанк Дом». Организация выдает разные виды кредитов, в том числе как под имеющееся, так и под приобретаемое недвижимое имущество, а также с возможностью использования материнского капитала, отсрочки выплат для молодых семей и т.д. Услуги банка позволяют приобрести любой тип жилья в Москве и других городах. «Росбанк Дом» предлагает простые и специальные программы, а также подключение опций и участие в акциях, которые обеспечивают клиентам дополнительную экономию. На сайте вы можете ознакомиться с несколькими готовыми и наиболее популярными программами банка:

Кредит на квартиру или долю на первичном или вторичном рынке недвижимости. Программа рассчитана на срок до 25 лет с первоначальным взносом от 15% и процентной ставкой от 6,80% годовых и доступна для клиентов от 21 до 65 лет с любым гражданством.

Ипотека на квартиру в новостройке. Программа подходит для тех, кто собирается купить жилье в сданном или строящемся доме, одобренном Банком. Список квартир, доступных для приобретения с помощью ипотечного кредитования в Москве и регионах, можно посмотреть в базе аккредитованной недвижимости для ипотеки в Росбанк Доме. Предложение пользуется популярностью в частности у родителей, которые хотят купить жилье для своего ребенка.

Рефинансирование ипотеки – досрочное погашение кредита на недвижимое имущество в другом банке с уменьшением ежемесячного платежа за счет снижения ставки или продления срока выплат. Возможно рефинансирование договора, залоговым имуществом в котором указана квартира, доля или комната в апартаментах первичного или вторичного рынка недвижимости.

Целевой ипотечный кредит. Предоставляется на приобретение квартиры в сданном или строящемся многоквартирном доме, отдельного строения, в том числе с земельным участком, земли для постройки. Срок кредита также составляет до 25 лет, процентная ставка – от 7,10% годовых.

Подробнее с условиями всех программ ипотечного банка «Росбанк Дом» можно ознакомиться в соответствующем разделе сайта. Организация также предлагает специальные программы, дающие возможность:

вносить платеж по ипотеке один раз в 14 дней;

уменьшить сумму ежемесячного платежа по кредиту на 1 или 2 года;

частично-досрочно погасить долг за счет материнского капитала и другие.

Условия и ставки

Банк «Росбанк Дом» выдает ипотечные кредиты в Москве и регионах на квартиру, дом или дачу:

трудоустроенным людям – наемным работникам или индивидуальным предпринимателям;

гражданам в возрасте от 21 года на момент подписания договора и до 65 лет на момент погашения кредита;

клиентам, готовым предоставить необходимые документы.

Первоначальный взнос на покупку готового жилья – от 5% до 50%, на строящуюся недвижимость – от 15% до 40%. Минимальная сумма ипотечного кредита составляет от 600 000 рублей в Москве и области и от 300 000 рублей в других регионах. Выдается на срок от 3 лет до 25 лет.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная сумма на личные нужды

До 90% от стоимости залоговой недвижимости

Каждая ипотечная программа имеет свои особенности. Например, для оформления ипотеки на квартиру в новостройке необходимо предоставить определенный список документов:

копии всех страниц паспорта;

копию трудовой книжки или справку по установленной форме для военнослужащих;

документы на залоговое имущество;

копии паспортов или свидетельств о рождении продавцов;

согласие на обработку персональных данных.

Таковы основные условия и требования, которые делают доступными ипотечные кредиты от Банка «Росбанк Дом». Рассчитать основные параметры можно прямо на сайте с помощью онлайн-калькулятора.

Ипотека иностранным гражданам

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Условия и документы для оформления ипотеки

Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира

Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита

10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать

© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15

Источник

Тема 1. Основные понятия ипотечного кредитования, история развития

Цель – изучение теоретических основ ипотечного кредитования

Задачи:

ознакомить студентов с:

Оглавление

1.1. Сущность, основные понятия и отличительные черты ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI век до н. э.).

Предшественник Солона – Драконт (в 621 г. до н. э.) – ввел порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятые на себя обязательства. Например, в Риме по Законам двенадцати таблиц, на лицо, не исполнявшее принятые на себя обязательства, допускалось «наложение руки».

В России основными способами обеспечения обязательств являлись «правеж» (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник в случае неуплаты долга поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник должен был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия).

На Древнем Востоке, в частности в Вавилоне, должник также поступал в долговое рабство к кредитору, однако, в отличие от российских законов, Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.) ограничивали произвол займодавцев и давали должнику максимальные шансы: размер долгового процента не должен был превышать 20 % при денежном и 30 % при натуральном займе; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не должен был превышать 3 лет; кредитор нес ответственность за приобретенного подобным способом раба-должника.

Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более понятия «право собственности» на него. Основой сделки являлось доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательств других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом, в частности возможность его залога.

В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте, по историческим свидетельствам, отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в I тысячелетии до н. э.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. – сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика. Частично эта проблема решалась в древнерусском и древнегерманском гражданском праве, где приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами. Кредитор при вступлении во владение мог оказаться неспособным управлять данной недвижимостью, а должник лишался возможности использовать заложенное имущество для погашения долга. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки. Значительные потери несли не только субъекты кредитных отношений – должник и кредитор, но и государство, так как значительная часть национального богатства – недвижимого имущества – переходила в руки лиц, которые были неспособны управлять им.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Ипотечное обеспечение означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять известный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника, позволяло производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую для погашения как основного долга, так и уплаты процентов за кредит. Однако возможность производительного использования ипотечного кредита реализуется не всегда. В таком случае кредит, выданный под залог недвижимого имущества, по характеру использования приближается к потребительскому кредиту.

Кредиторы так же, как и при предыдущей стадии вещного обеспечения, не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга. Таким образом, ипотека устанавливала равные права для обеих сторон залога.

Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности – по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону» – фискальные; далее следовали ипотеки, установленные официальными документами; за ними – ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем – ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был «que prior est tempore potior est jure» – кто первый во времени, тот и сильнее в праве.

В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

Почти все виды ипотеки сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.

В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и др., возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т. п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Трояне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых, – это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты были образованы в России в XIX в.).

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

1.2. Сущность ипотеки, ее отличительные черты. Основные принципы

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Отличительными чертами ипотеки являются:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д. Следовательно, сама она является зависимой от этого основного обязательства и носит по отношению к нему дополнительный (акцессорный) характер. При прекращении основного обязательства (в силу его исполнения или по другим предусмотренным законом основаниям) автоматически прекращается и ипотека, так как вне этого обязательства она теряет смысл. Если обеспеченное залогом право требования переходит к другому лицу (в частности, путем уступки ему этого права) к нему же по общему правилу переходит и залоговое (ипотечное) право.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Основой сделок с недвижимым имуществом, в частности возможности его залога, является право собственности на это имущество. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательств других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Отсюда вытекают специальные требования к оформлению ипотеки. Как и все сделки с недвижимостью, ипотека нуждается в обязательной регистрации. Право ипотечного кредитора возникает именно в момент совершения указанной регистрации.

В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается пользователем, и фактическим владельцем этого имущества. Он должен принимать все необходимые меры по сохранению предмета ипотеки, включая все виды его ремонта, а также застраховать предмет залога на случай его порчи или гибели за свой счет. Залогодержатель по ипотеке вправе проверять наличие и состояние недвижимости, находящейся в залоге, и требовать от залогодателя-должника принятия необходимых мер по сохранности этого имущества. При переходе предмета залога (ипотеки) к другому лицу требуется согласие кредитора-залогодержателя.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит государственной регистрации.

При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Продажа осуществляется по решению суда судебным исполнителем и производится с соблюдением общих правил на аукционных торгах. Залогодержатель-кредитор может участвовать в указанных торгах, предъявив вместо наличных свою закладную, которая принимается полностью в указанной в ней сумме. Если вырученная от продажи сумма превышает долг ипотечному кредитору, должнику передается остаток, который идет на погашение иных требований, в том числе следующих залоговых кредиторов при перезалоге недвижимости. Если же указанная сумма окажется меньше суммы долга, ипотечный кредитор вправе требовать обращения взыскания на иное имущество должника, не находившегося в залоге. Однако здесь он уже не получает никаких преимуществ перед другими кредиторами.

Успешное развитие системы ипотечного кредита происходило только в тех государствах, где ипотечные отношения строились на четких принципах, зафиксированных в законодательных актах и поддерживаемых государством.

Исходя из вышеизложенного можно выделить следующие основные принципы ипотеки:

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие этого в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и аграрном секторе, под собственно ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют принципы ипотечного кредитования, отличающиеся национальным своеобразием.

1.3. Особенности ипотечного кредита в России до октября 1917 г.

В начале XX в. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века. История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку в 20 % годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33 % годовых и даже выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56 % годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120 % годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в XV–XVII вв. выступали отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку – 6 % годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

I этап — «дворянский», от середины XVIII в. до середины XIX в.;

До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию – дворянам для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставившим им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств, в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся за данным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

Государственный банк для дворянства, учрежденный в 1754 г. по указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе – для дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском порту – для купцов. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной чертой его была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок 25 лет.

Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября 1775 г. во всех губернских городах для поддержки школ народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц и т. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802 г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждений.

При государственном заемном банке в 1786 г. была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков стали в России важным фактором первоначального накопления капитала.

Итак, вплоть до отмены крепостного права все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в XVIII-XIX вв. специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования казенных банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн руб., под залог 7 млн крепостных душ (66 % общего количества крепостных). После реформы 1861 г. указанные займы были «покрыты» на 75 % выкупными ссудами, а в остальном – ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521 млн руб. был «позаимствован» в казначейство на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга.

Уменьшение объемов кредитования и снижение частнопредпринимательской активности в банковской сфере привело к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859 г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

Однако вплоть до революции 1917 г. государство всячески поддерживало дворян-землевладельцев, поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредита в России наблюдается параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения, и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в табл. 1.1.

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродажи дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70 % от покупной цены под 7,5–8,5 % в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн руб. в год. В 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100 % приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5–4,5 % годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования – срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60 % от стоимости имения, процент по ссудам – 5,75 % в начале деятельности банка, а с 1897 г. – 3,5 %.

Ипотечные кредитные институты в России на рубеже IX–XX вв.

Источник

• ← ипотека орудие эксплуатации и разорения мелких и средних крестьян
• ипотека особенности и возможности →