ипотека по канонам шариата что это
Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
Инфографика. Как работает халал-ипотека и в чем ее преимущество?
В следующим году начнется работа по внедрению ипотеки по принципам исламского банкинга. Выдача ипотека по более выгодным условиям для заемщика, сейчас особенно актуально, в силу растущих проблемных кредитов в стране. Исламская или халяльная (разрешенная) ипотека подразумевает под собой финансирование для приобретения недвижимости, по нормам шариата. Так для мусульман считается грехом давать или брать деньги под процент.
Для того чтобы разобраться, по каким схемам работает исламская или халяльная (разрешенная) ипотека, и в чем различие от традиционной ипотеки, Kursiv Researh провел обзор, опираясь на информацию зарубежных исламских банков.
Начнем с того, что процедура выдачи кредита, такая же, как и у традиционной ипотеки. Как правило, заемщику должно быть как минимум 21 год и его доходы должны позволять оплачивать ежемесячные платежи. При этом принцип, согласно которому исламская ипотека предназначается сугубо для мусульман, зависит от принятой политики банки. Например, в исламских банках Англии немусульманин может получить ипотеку под поручительством мусульманина.
Различают три вида исламской ипотеки, и в зависимости от выбранного вида изменяется способ финансирования приобретения недвижимости:
Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с указанными финансовыми инструментами.
Жилье по нормам шариата: в Татарстане растет спрос на исламскую ипотеку
Потенциал роста
— Как вы оцениваете уровень развития исламского банкинга в России? Растет ли число услуг по нормам шариата в целом на рынке и в вашем банке?
Исламские финансы и институты активно развиваются во всем мире. Тенденция нашла свое отражение и в России. Исламские финансовые институты не только открывают свои отделения во многих регионах нашей страны, но и активно расширяют продуктовую линейку.
Спрос на продукты исламского банкинга с каждым годом растет. По разным подсчетам около 7-8 млн мусульман готовы воспользоваться услугами исламского банкинга, а потенциальная емкость рынка достигает 500 млрд руб. (с учетом обслуживания экспортно-импортных операций, инфраструктурных проектов и так далее).
Спрос на исламские продукты есть и в Татарстане. Количество заявок и обращений увеличивается. Мы считаем, что потенциал у этого рынка есть. В целом, положительно оцениваем перспективы развития исламского банкинга в республике.
Как сообщала глава Агентства инвестиционного развития РТ Талия Минуллина, на территории субъектов РФ существуют свои организации, оказывающие услуги в сфере партнерского банкинга – финансовый дом «Амаль» (Татарстан), «ЛяРиба Финанс» (Дагестан). В 2019 году был зарегистрирован открытый паевый инвестиционный фонд «ЛАЛЭ», сформированный по канонам ислама.
— Есть ли спрос на ипотеку или другие услуги?
Люди обращаются с разными вопросами. На сегодняшний день, наш якорный проект – это исламская ипотека, запущенная в 2019 году. При этом параллельно работаем и по другим проектам. Клиентов активно интересуют денежные переводы, дебетовые карты, люди также интересуются и потребительскими кредитами. В исламских финансах мы не можем реализовать их в чистом виде, но спрос есть.
Ипотечный бум
— В 2019 году вы запустили исламскую ипотеку. Как оцениваете результаты? Какое число клиентов успели ей воспользоваться?
Объем выдач с 2019 года вырос в несколько раз. Мы понимаем, что это эффект низкой базы. Рассчитывали на более существенный рост, но были определенные проблемы в момент запуска. В частности, до сих пор не все потенциальные клиенты знают про наш продукт. Нам нужно более активно работать в этом направлении. Сейчас мы работаем над информированием наших клиентов через социальные сети, запускаем рекламные кампании. Участвуем в различных конференциях, форумах, где рассказываем о продуктах исламского банкинга. Например, на площадке KazanSummit.
1 июня 2021 года наш продукт «Исламская ипотека» получил официальное одобрение Совета Улемов Духовного управления мусульман Республики Татарстан как продукт, соответствующий канонам исламского права. Мы, пожалуй, единственный банк в республике, у кого есть такой сертификат.
— Как чувствовала себя исламская ипотека в период пандемии? Вводились ли в этой сфере льготы по аналогии со стандартной ипотекой?
Исламская ипотека во время пандемии чувствовала себя относительно неплохо. Мы не приостанавливали сделки. Да, конечно, обращений было меньше, но серьезного падения не произошло. Клиенты за льготами не обращались.
— В каких городах или районах республики ипотека пользуется наибольшим спросом?
Наибольший спрос на исламскую ипотеку наблюдается в крупных городах РТ – Казань, Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск. До недавнего времени мы работали только в Казани и удовлетворить спрос наших клиентов из других городов не могли. Сейчас принято решение, что с 1 августа программа будет распространена на все крупные города республики.
— Интересны ли исламские финансы смежным сферам? Например, застройщикам. Готовы ли они работать по специальным программам исламского банкинга?
Со стороны застройщиков мы видим определенный интерес на продукты исламского банкинга. Работаем с компаниями, которые строят и продают жилые дома, земельные участки. Надеемся, что в ближайшее время появятся совместные проекты.
Диспаритет и развитие
— Что мешает развитию исламского банкинга в России? Есть ли сложности в работе из-за отсутствия регуляторных норм? Требуются ли изменения законодательства, на ваш взгляд?
В России отсутствует адаптированное законодательство. Это приводит к тому, что наши продукты и клиенты находятся в неравном положении по сравнению с продуктами и клиентами классических банковских услуг.
Основные сложности – это необходимость создания дополнительной небанковской структуры для проведения сделок, налоговый диспаритет, невозможность использования государственных программ в части кредитования. Клиенты, в свою очередь, не могут полноценно использовать налоговый вычет. Но мы над этим работаем, находимся на связи с государственными органами, направляем свои инициативы. Необходимо внести определенные изменения в законодательство, в Налоговый кодекс.
Аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев сообщил РБК Татарстан, что со стороны регулятора не предпринимается каких-либо шагов по изменению финансового законодательства для того, чтобы формализовать исламский банкинг. При этом есть практическая возможность осуществлять почти полный набор стандартных банковских услуг.
Исламский банкинг характеризуется рядом особенностей: запретом ссуд под проценты, сделок с неопределенностью, инвестиций в производство алкоголя, переработку и продажу свинины, азартные игры и так далее. В его основе лежат операции с товаром или активами, а не с деньгами как таковыми. Вместо кредитования в привычном понимании в исламском банкинге есть сходный с проектным инвестированием механизм. Вместо депозита клиенты исламских банков вкладывают деньги в некое подобие ПИФов, получая не процентный доход, а нечто сходное с дивидендами.
— Насколько актуальна и востребована тема исламских финансов в сегменте крупного бизнеса? У банка есть опыт в таких сделках. Есть ли спрос?
У банка есть опыт в этом направлении. В 2011 и 2013 годах были проведены сделки по привлечению исламского финансирования. Банк активно ищет дополнительные возможности.
— Есть ли у вас новые проекты в сфере исламского банкинга?
Актуален продукт, нацеленный на покупку земельных участков и жилых домов. В последнее время мы видим интерес к этому сегменту. В период пандемии спрос вырос в несколько раз. Клиенты стали чаще делать выбор в пользу частных домов. Мы оценили спрос и подготовили продукт «Комфорт-Исламская ипотека». Он будет реализоваться на территории РТ, а также в Уфе, где мы начали работу в конце прошлого года. В дальнейшем готовы рассмотреть и другие регионы, если будет спрос среди клиентов.
Жилье в рассрочку: как и на каких условиях получить «Исламскую ипотеку»
Если не хотите брать кредит и платить проценты банку, то можете купить жилье в рассрочку — такую возможность дает «Исламская ипотека».
Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита Ак Барс Банк предлагает новую услугу — «Исламская ипотека». В ее основе лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи.
Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ.
Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.
Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:
Марат Садриев, руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка:
— Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.
Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.
Важно: пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе.
У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.
Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.
Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент оформляет, если сам этого захочет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.
Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.
Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.
Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:
— возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
— возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
— постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
— трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.
Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.
Клиент подает заявку в Ак Барс Банк
Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение
Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер»
«Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца
«Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи
Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.
Важно: если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов.
Банк «Ак Барс» запустил исламскую ипотеку
Пресс-служба банка сообщает, что новый продукт предполагает покупку жилья в рассрочку в форме исламского контракта «мурабаха». Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI).
По словам руководителя направления исламского банкинга «Ак Барса» Искандера Исхакова, суть продукта состоит в том, что «Ипотечный партнер» покупает квартиру, делает определенную наценку и продает в рассрочку.
По его словам, приобретение жилья по нормам шариата и по классической ипотеке сопоставимо по стоимости.
Пока масштабировать продукт не позволяет законодательство, в частности вопросы, связанные с налоговыми вычетами: их оказывается невозможно использовать полноценно, так как продажа в рассрочку не предполагает начисление процентов, которые и подлежат вычету, что отражается на конечной стоимости жилья.
Чтобы частично решить этот вопрос, компания, реализующая продукт («Ипотечный партнер»), выбрала механизм упрощенного налогообложения, при этом она ограничена лимитом остаточной стоимости основных средств в 150 млн рублей.
По его словам, подготовлены предложения по оптимизации налогообложения для исламской ипотеки, по этому вопросу ведется работа с федеральными ведомствами.
Исламское финансирование основывается на принципах шариата. Отличительной чертой этого вида финансирования является запрет взимать любые проценты по кредитам. Для получения дохода финансовый институт должен быть долевым участником проекта, полностью разделяя риски и премии финансируемого предприятия, или участвовать в торговле и извлекать прибыль из наценки между себестоимостью приобретения товара и ценой его реализации.
Банк «Ак Барс» по итогам 2018 года занимает 19-е место по размеру активов в рэнкинге «Интерфакс-100», подготовленном «Интерфакс-ЦЭА».
Исламская ипотека: что это такое и выгодна ли схема для покупателей недвижимости?
Лента новостей
Все новости »
Проект по предоставлению исламской ипотеки начал осуществляться в Татарстане. Есть планы распространить его на близлежащие регионы
Исламская ипотека стартовала в Татарстане. По законам шариата мусульмане не могут взимать проценты с долга. ООО «Ипотечный партнер» из Казани, связанное с банком «Ак Барс», представило в рамках международного экономического форума KazanSummit-2019 свое ноу-хау ипотеки без процентов.
Суть схемы проста: банк через одну из своих структур покупает у застройщика квартиру и перепродает ее физлицу в рассрочку с приличной наценкой. Первоначальный взнос — от 10% до 80%, срок рассрочки — от года до 25 лет, минимальная сумма финансирования — 500 тысяч рублей.
Новшество комментирует генеральный директор компании «Система кредитных специалистов» Алексей Казарин.
— По факту банковские проценты заменяются наценкой на продажную стоимость. Образно говоря, квартира стоит на рынке 3 млн рублей, а ее человеку продают за 4 млн в беспроцентную рассрочку. Есть еще нюанс при досрочном погашении. Право такое у покупателя сохраняется, но оно не имеет никакого смысла, потому что человек уже купил объект недвижимости по договорной стоимости, поэтому что ты платишь все 20 лет, что ты погасишь за десять, ты все равно заплатишь фиксированную сумму, которая была оговорена в договоре.
— С точки зрения выгоды можно сравнить традиционную и исламскую и сказать, какая все-таки интереснее?
— Сейчас, если мы посмотрим, застройщики строительной компании продают свои квартиры в том числе и в рассрочку. Но цена квартиры в новостройке будет отличаться, если ты ее покупаешь за наличку, или с помощью ипотеки, или ты покупаешь объект недвижимости в рассрочку. Если ты покупаешь в рассрочку у застройщика, то цена всегда выше, наверное, где-то процентов на десять. Насколько здесь выше, сложно сказать. Если это такие же 10%, то это выгодно, потому что переплатить 10% за объект недвижимости, но потом платить без процентов — это выгодно.
По словам местных банкиров, для покупателей цена обычной и исламской ипотеки сопоставима. После улаживания некоторых нюансов, связанных с налоговым вычетом, такую ипотеку планируют широко внедрять в Татарстане и близлежащих регионах.