ипотека под строительство деревянного дома 2021
Льготную ипотеку под 7% можно взять на покупку или строительство дома
Программа обычной льготной ипотеки, не зависящая от семейного положения, теперь доступна и для покупателей частных домов.
Раньше кредит с господдержкой можно было взять только на новостройку. С октября 2021 года условия изменились. Это была единственная программа льготной ипотеки, по которой все еще нельзя было купить дом и участок, а теперь должно получиться. Но не все так просто.
Как поставить цель и не бросить ее
Что это за программа
Такая ипотека подходит любому гражданину России, даже если у него нет детей или они родились до 2018 года.
Еще есть другие программы со своими особенностями:
На что можно взять льготную ипотеку с октября 2021 года
Вот для чего теперь подходит льготная ипотека под 7%:
Договор с банком нужно заключить до 1 июля 2022 года.
Льготная ипотека под 7% не подходит для покупки вторичного жилья. Это осталось неизменным — купить квартиру или дом у физлица не получится.
В каком банке можно взять льготную ипотеку
В программе участвуют конкретные банки, которым Минфин выделяет деньги в виде субсидий — для компенсации разницы между льготной и рыночной ставками. На момент публикации материала таких банков 70. Иногда банки и застройщики снижают ставку за счет своих программ и скидок.
Какие еще программы подходят для строительства дома
С апреля 2021 года все другие льготные программы с субсидируемой ставкой можно использовать для покупки или строительства дома на схожих условиях: строить — только с подрядчиком, покупать — у юрлица.
Для этого подойдет и семейная ипотека, и дальневосточная, и даже сельская, хотя ее получить сложнее всего. Многодетные семьи, которые брали кредиты на строительство, теперь тоже могут тратить субсидию в размере 450 000 Р на погашение такой ипотеки.
Для покупки домов на вторичном рынке можно использовать две программы господдержки:
Типовой проект позволит получить льготный кредит для строительства дома
Минстрой занимается возрождением института типового проектирования, рассказал замглавы ведомства Сергей Музыченко. Проекты-победители войдут в этот реестр, застройщики смогут не тратиться на разработку документов, а сразу приступать к строительству.
Проектно-сметная документация домов-победителей, которую разработают в ближайшее время, будет выложена в открытый доступ. Любой желающий сможет выбрать дом, увидеть, у кого заказать домокомплект, и своими силами или с помощью подрядчиков его построить.
Уменьшаются срок и, соответственно, стоимость строительства, некоторые проекты можно построить за месяц.
Важно, что одним из условий конкурса была невысокая себестоимость дома, отметила вице-премьер. Участникам предлагалось спроектировать дома стоимостью до 56 тыс. руб. за кв. м. Если стоимость домокомплекта будет зашкаливать, тиражировать такие проекты на всю страну не удастся, отметила она.
В России появится первый экогород. Лучшие проекты индивидуальных домов будут использованы для реновации города Байкальска в Иркутской области. Об этом рассказала вице-премьер Виктория Абрамченко.
Байкальск станет первым экогородом в России, подчеркнула Абрамченко. Типовые деревянные дома, ставшие победителями конкурса, будут использоваться для переселения граждан из аварийного жилья.
Обзор ипотечных программ на ИЖС на осень 2021 и на ближайшее будущее
Как утверждает «Дом.РФ», за первую половину 2021 года в нашей стране побиты все рекорды десятилетия по вводу в эксплуатацию индивидуальных жилых домов – построено 20,2 миллиона кв.м. Эксперты продолжают связывать это с изменениями, которые принес в нашу жизнь коронавирус. Еще одна причина, которая побуждает наших соотечественников строить дома – кредиты на ИЖС, которые становятся доступнее все большим категориям населения.
По данным «Дом.РФ»,сейчас всего 2% заемщиков берут ипотеку именно на строительство дома. Банки останавливают высокие риски незавершенного строительства (в ИЖС нет проектного финансирования, как на рынке новостроек), отсутствие единого механизма оценки залогового имущества. Но несколько крупных российских банков предлагают классическую ипотеку на строительство и покупку частных домов. В их числе Сбербанк, ВТБ, «Дом.РФ», МКБ и РСХБ.
Классическая ипотека на ИЖС
Классическая ипотека на ИЖС – не самое привлекательное предложение от российских банков. Высокие процентные ставки, большой первый взнос и целый ряд ограничений – не то, о чем мечтает человек в начале своей загородной жизни.
Процентные ставки кредита на строительство дома выше, чем на покупку квартиры, и первоначальный взнос больше – 20-25%. В зависимости от банка, ипотеку могут дать и на 30 лет. Могут понадобиться утвержденный проект строительства и документы об окончании стройки.
Повышенные требования и ограничения не повышают интерес людей к классическим ипотечным продуктам; многие ждут, когда появятся более привлекательные предложения. Но многим уже сейчас доступны льготы и специальные предложения в рамках специальных государственных программ.
Семейная ипотека
Сельская ипотека
Эта государственная программа для покупки и строительства жилья в сельской местности появилась в 2020 году. Ожидается, что она будет действовать до 2025 года. По параметру процентной ставки – до 3% годовых – это предложение считается самым выгодным в нашей стране. Ее дают всем, а не только определенным категориям населения, можно купить или построить дом (участок должен быть в собственности или аренде) в любом регионе России. Со своей стороны банки, участвующие в программе, выставляют стандартные наборы требований: гражданство РФ, незапятнанная кредитная история, возраст от 18 лет, платежеспособность.
Юридические консультанты FORUMHOUSE неоднократно обращали внимание на «подводный камень» этой программы: если у государства не будет хватать средств для финансирования программы, процент может вырасти (рост ставки возможен и в том случае, если она не будет продлена после 2025 года). При этом в п.9 постановления правительства о предоставлении субсидий говорится, что «изменение процентной ставки по кредитному договору (договору займа) не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату изменения». С 26.07.2021 года по 10.09.2021 размер ключевой ставки составляет 6,5%, то есть, процентная ставка для «сельских ипотечников» с 3% в любой момент может измениться до 9,5%, а если размер ключевой ставки будет выше, то и – больше.
На нашем портале есть тема, где люди рассказывают про свой реальный опыт строительства домов по «Сельской ипотеке».
Частный дом с завода: как будет работать программа «деревянной» ипотеки
Так называемая «деревянная» ипотека поднимет спрос на такое жилье и в перспективе увеличит ежегодные объемы производства деревянных домов в два-три раза, считают в Минпромторге, которое разработало программу субсидирования. «Данная программа окажет огромное влияние на рынок деревянного индустриального домостроения. Возможность получения доступного кредита простимулирует потребителей и отодвинет их от серого рынка. Производственные мощности крупных домостроительных комбинатов сейчас загружены на 50–60%, и мы рассчитываем, что данные меры обеспечат, в первую очередь, дозагрузку мощностей и, во вторую, подготовят условия для создания новых предприятий», — рассказал «РБК-Недвижимости» статс-секретарь, заместитель министра промышленности и торговли России Виктор Евтухов.
Что такое «деревянная» ипотека
В 2018 году на программу выделяется 197,7 млн руб., что, по оценке Минпромторга, позволит россиянам приобрести до 2,5 тыс. домов из дерева. Благодаря субсидиям россияне смогут получить кредиты по сниженной на 5% ставке. На сегодняшний день банки предоставляют займы на приобретение деревянных домов под 15%, а со льготой кредит обойдется всего в 10% годовых. Максимальная сумма субсидируемого кредита составит 3,5 млн руб. с первоначальным взносом не менее 10%. По расчетам правительства, дом каркасного типа площадью 100–130 кв. м обойдется в среднем в 2,5 млн руб. Подать заявку на «деревянный» кредит покупатели смогут с 1 апреля по 30 ноября 2018 года включительно.
Средства будут давать под покупку дома у предприятий, оборот которых составляет не менее 200 млн руб. Таких компаний в России 10–15. Среди них в Минпромторге назвали производителей Good Wood, «Зодчий», «Терем», «Вудвилл», «Сокольский ДОК», «Топсхаус», СТОД, «ХольцХаус», МКД и «Тамак».
В постановлении правительства определены материалы, из которых должен быть изготовлен домокомплект: стены из клееного, цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панели с использованием ориентированно-стружечных плит или плит МДФ.
Согласно постановлению, кредит выдается только на приобретение деревянного дома. «А вот приобретение земельного участка не входит в периметр данного постановления», — пояснил руководитель дивизиона домостроение Segezha Group (комбинат «Сокольский ДОК») Дмитрий Руденко.
Сколько стоят домокомплекты
Индивидуальные деревянные дома, которые производятся на заводах в виде готовых домокомплектов, можно разделить на две большие группы — из клееного бруса (стоимость дома под ключ площадью 100–120 кв. м, как правило, выше 3,5 млн руб.) и каркасно-панельные, их можно построить под ключ в пределах 2,5–4 млн руб., рассказал Дмитрий Руденко.
Качественное строительство деревянного загородного дома под ключ составляет около 70–100 тыс. руб. за 1 кв. м, оценил управляющий партнер корпорации Good Wood Александр Дубовенко. «Даже при общей стоимости дома в 10 млн руб. домокомплект для его строительства может составить 2–3 млн руб. Если дом стоит 20 млн руб., то домокомплект для него обойдется около 5 млн руб., но 3,5 млн руб. из них можно получить в кредит по льготной ставке», — привел примеры расчета бизнесмен.
«Если стоимость строительства дома и, соответственно, сумма кредита превышает 3,5 млн руб., то льгота будет распространяться только на часть кредита. Но она в 90% покупок покроет стоимость деревянного домокомплекта», — пояснил Дмитрий Руденко. При этом, по его словам, льготу можно получить на покупку дома любого типа, придя в банк и представив контракт на строительство, в котором отдельной строкой будет указана покупка деревянного домокомплекта, произведенного заводом или комбинатом.
Субсидии повысят спрос
Главным камнем преткновения на рынке загородного жилья всегда была процедура получения ипотеки. Если новая программа поможет решить этот вопрос, то она окажет положительный эффект на спрос, считает топ-менеджер риелторской компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов.
«Банки до сих пор рассматривают деревянные дома как рисковые объекты инвестирования, хотя современные технологии давно превратили строения из дерева в долговечное и безопасное жилье. Субсидирование позволит снизить ставки до уровня ипотеки на квартиру, что подтолкнет многих людей отдать предпочтение именно дому», — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» (участник сети CBRE) Мария Литинецкая. По ее словам, ставки по кредитам на загородные дома сегодня варьируются от 13% до 16%.
В крупных агломерациях «деревянная» ипотека также может оказаться невостребованной. Например, в Подмосковье земля дорогая и покупатели зависят от транспортной доступности участка, говорит Литинецкая. «В других регионах, безусловно, большое число семей предпочтут купить более просторный деревянный дом в пригороде, чем меньшую по площади и, возможно, более дорогую по цене «трешку» в городской черте, — считает она.
Сколько в России строят деревянных домов
В России на основе деревянных конструкций, по данным Минпромторга, строится около 25% всего малоэтажного жилья. Для сравнения, в Швеции из дерева строится 78% частных домов, в Канаде — 83%, в Финляндии — 90%, в США эта отрасль занимает почти весь рынок жилищного строительства — 95%. «Актуальность развития деревянного домостроения обусловлена тем, что, несмотря на сосредоточение на территории России четверти мировых лесных ресурсов, доля деревянного домостроения в России меньше, чем в других странах, богатых лесом», — говорит Виктор Евтухов.
В 2016 году (последние данные, которыми оперируют в Минпромторге) в России построили 7,6 млн кв. м деревянных домов, что составило около 10% от общего объема ввода жилья (79,9 млн кв. м). Заводским способом в 2016 году произведено порядка 25% от общего объема деревянного домостроения, что составляет примерно 16 тыс. домов, сообщила пресс-служба Минпромторга.
Производители деревянных домов отмечают, что сейчас львиная часть домов в России строится кустарным образом, частными лицами из некачественных материалов, без проектов, договоров и гарантий. «От такого серого способа строительства надо уходить в сторону цивилизованного рынка, индустриального производства индивидуальных домов по согласованным с заказчиком проектам, что позволит в том числе защитить потребителя», — считает руководитель дивизиона домостроение Segezha Group Дмитрий Руденко.
Если умножить 2,5 тыс. домов в год на среднюю площадь домовладения — 140 кв. м, получим 350 тыс. кв. м загородного жилья, подсчитал Антон Архипов из «Инком-Недвижимости». Для сравнения: в прошлом году на загородном рынке Подмосковья в целом было реализовано более 1,2 млн кв. м недвижимости. Текущие масштабы программы небольшие, поэтому заметного влияния на загородный рынок она не окажет, считает Мария Литинецкая. В долгосрочной перспективе (пять — десять лет) и при увеличении бюджета субсидирования эффект может быть значимым, добавила она.
При существующих ежегодных объемах индивидуального жилищного строительства в России складываются все предпосылки для увеличения ежегодных объемов реализации продукции деревянного домостроения в два-три раза, спрогнозировал Виктор Евтухов. Если пилотная программа «деревянной» ипотеки окажется успешной, она будет продлена и увеличена в 2019–2020 годах, заявили «РБК-Недвижимости» в Минпромторге.
На какие частные дома можно будет взять ипотеку в 2021 году
Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.
Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.
Ипотека на ИЖС
На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.
Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.
Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.
Читайте также
Льготная ипотека на частные дома
В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.
В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.
Читайте также
Какие требования к домам под ипотеку
В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.
Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:
Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:
Эскроу для частных домов
Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года.
На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.
«Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов.
В «Дом.РФ» уже разработаны условия по ипотеке на ИЖС помимо льготной программы ипотеки, существующей в банке (указаны выше), требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.
Классическая ипотека для ИЖС
В банке «Дом.РФ» действует и классическая программа для ИЖС. Ставка по данной программе начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн. руб. – Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО, 10 млн. руб. — для остальных регионов. При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства).
Требования к жилому дому:
Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:
Требования к земельному участку:
Требования к застройщику/подрядной организации:
Требования к комплексной застройке ИЖС
Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований: