ипотека после развода супругов с материнским капиталом
Как супруги делили квартиру, на которую потратили материнский капитал
Супруги прожили вместе шесть лет и решили развестись. В браке они купили квартиру за 3,7 млн рублей. Почти 10% ее стоимости оплатили материнским капиталом.
После развода жена решила оставить жильё себе: поставила замки в каждой комнате и перестала пускать бывшего мужа. Она хотела поделить квартиру поровну на всех членов семьи и выплатить мужу четверть — миллион рублей. Супруг на такое не согласился: он рассчитывал на половину. Делить жильё пришлось в суде.
Проверьте себя. Как нужно поделить квартиру?
Ситуация: жена и муж в разводе. У жены ребенок от первого брака и еще общий с мужем. Семья живет в квартире, которую купили на общие деньги. 10% стоимости жилья оплатили материнским капиталом.
Квартиру после развода надо как-то поделить. Как это правильно сделать?
Почему жена хотела поделить квартиру поровну на всех членов семьи?
У нее есть сын от первого брака и общий с мужем ребенок. Квартиру купили на общие деньги и материнский капитал. По правилам всем членам семьи нужно выделить доли, а обоих детей обязательно сделать собственниками.
Сколько нужно выделить каждому — в законе не указано. Но раз квартира общая, то и доли должны быть у всех одинаковые — значит, по ¼ у супругов и обоих детей.
Жить в одной квартире с бывшим мужем не хотелось, поэтому жена потребовала отдать ей его ¼, а она взамен — компенсацию один миллион рублей. В итоге у жены осталось бы полквартиры и по ¼ у детей. А муж — на улице с миллионом.
На каком основании муж требовал половину квартиры?
Он рассуждал так. За жильё заплатили 3,7 млн рублей. Материнским капиталом погасили только 341 тысячу, а остальные деньги были совместно нажитыми.
Эти 3,3 млн рублей делить с детьми при разводе не положено. Поэтому отдавать им по ¼ квартиры нечестно. Благодаря детям семья получила от государства 9,2% стоимости квартиры — вот эту долю и нужно делить на четверых, а остальное — пополам.
В итоге муж как-то всё рассчитал и потребовал в иске, чтобы им с бывшей женой досталось по 9/20 квартиры — то есть почти половина каждому. А детям — по 1/20. Тогда доля мужа будет стоить не миллион, а около двух.
Договориться не получилось — супруги подали встречные иски и дело о разделе квартиры дошло до Верховного суда.
Что сказали суды?
Муж рассуждает правильно. Ему нужно отдать почти половину квартиры и разрешить там жить.
Если детям не успели выделить конкретные доли, делить нужно не всю квартиру, а только ту часть, которая оплачена материнским капиталом.
Сначала нужно разделить 9,2% стоимости жилья на четверых. Оставшуюся часть — пополам между супругами. В итоге суд уточнил расчет и решил, что детям достанется по 2/100 части квартиры, а супругам — по 48/100.
Права жена. Каждому члену семьи положено по ¼.
В квартире, на которую потратили материнский капитал, нужно выделить доли детям. Это требование закона.
Выделять им по 1/20 нечестно — это нарушит интересы несовершеннолетних.
Неважно, какая часть квартиры оплачена материнским капиталом — хоть 10%, хоть 50%. Делить ее нужно поровну на всех членов семьи.
Мужу положена ¼ часть квартиры, но он имеет право там жить. Бывшая жена не может запретить ему пользоваться отдельной комнатой и взять компенсацию — этот вопрос придется решать отдельно.
Областной суд вынес незаконное решение. А прав оказался районный. Мужу — половина.
Квартиру, оплаченную в том числе материнским капиталом, нужно оформить в общую долевую собственность. Доли каждого члена семьи определяются по соглашению — конкретных правил в законе нет.
В этой истории супруги не успели выделить доли детям, поэтому разбираются в суде.
По закону при разводе можно разделить совместно нажитое имущество. Материнский капитал — это целевая выплата, поэтому его нужно делить не по семейному кодексу.
Часть квартиры, которая оплачена из общих сбережений, делится поровну между супругами. Дети к этому не имеют отношения: они не участвовали в оплате, поэтому и претендовать на эту часть не могут.
На материнский капитал имеют право все члены семьи — даже дети. Вот его и нужно разделить поровну на четверых. Ребенок может претендовать только на ту часть квартиры, которая пропорциональна его доле в материнском капитале. На другие средства у детей прав нет.
Районный суд посчитал верно: муж имеет право на 48/100, а дети получат только по 2/100.
Решение областного суда незаконное, его нужно отменить.
Итог. Решение районного суда оставили в силе. При разделе имущества муж получит почти половину квартиры. Даже если бывшие супруги договорятся о компенсации, миллионом жена не отделается. А пока она не должна мешать мужчине пользоваться квартирой: он имеет полное право там жить.
Обязательно делить квартиру не поровну? А если хотим поровну?
По соглашению делить квартиру можно как угодно. Какие доли выделить детям, решают родители. Один из супругов может даже отказаться от своей доли в пользу детей или другого супруга.
А вот отдавать квартиру только детям нежелательно. Такая сделка хоть и не запрещена законом, но может вызвать вопросы.
В этой истории супруги не успели выделить доли детям. Если бы они оформили всё до развода и детям досталось по ¼, переиграть было бы сложно. Тогда делили бы только ту часть, которая оформлена на супругов на момент развода, и каждый остался при ¼.
Как правильно разделить квартиру, если на нее потрачен материнский капитал?
Стоит договориться об этом заранее и оформить всё до развода. Доли детям необязательно выделять при покупке квартиры — можно позже в рамках закона. Сколько придется на каждого, прописывают в нотариальном обязательстве или договоре дарения.
Необязательно выделять детям доли пропорционально части материнского капитала. Если оба родителя согласны, можно поделить как угодно. Например, отдать детям больше, чем родителям. Или наоборот: выделить им незначительные доли. Если договориться не успели и случился развод, нужно руководствоваться разъяснениями Верховного суда.
По умолчанию при разводе квартиру поделят по семейному кодексу. Но в особых случаях суд может отступить от равенства долей. Тогда маме может достаться больше, потому что с ней остаются дети и она не в состоянии работать.
Лучше не доводить до суда и договориться мирно: о долях, компенсации или уступке доли в обмен на отказ от алиментов. Иначе никто не сможет нормально пользоваться жильем, а суды затянутся на годы.
Можно ли поделить ипотеку при разводе?
Мы с женой взяли ипотеку с использованием материнского капитала, платили пять лет, потом развелись. Жена с сыном остались проживать в ипотечной квартире. Я плачу алименты (в размере месячного взноса по ипотеке) и взносы по кредиту (который мы брали для покупки мебели и ремонта, примерно в размере месячного взноса по ипотеке). Бывшая жена хочет подать в суд, чтобы я платил и ипотеку. Банк не соглашается переоформить ипотеку на жену, так как у нее нет необходимых средств, а отдать квартиру банку можно только с ее согласия, которое получить не удастся. Есть ли вариант, чтобы я не платил ипотеку?
Материнский (семейный) капитал предусмотрен Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Согласно ч. 4 ст. 10 указанного закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Поэтому надо сразу определиться: жена с сыном не просто «остались проживать в ипотечной квартире», а являются вместе с автором вопроса сособственниками.
Не надо путать договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с залогом недвижимости (договор ипотеки).
Во-первых, если автор вопроса выплачивает кредит за пределами брака или в период, когда семья фактически распалась, то суд может изменить долю в праве общей долевой собственности (не затрагивая доли детей) в пользу того, кто внес бóльшую часть денежных средств. Однако часть стоимости квартиры, оплаченная из материнского капитала, является равной для обоих супругов и не может быть изменена судом, поскольку право на изменение долей закон предоставил самим супругам (ч. 4 ст. 10 названного закона).
Во-вторых, кредитный договор с залогом недвижимости, как и любой другой договор, в одностороннем порядке расторжению не подлежит (ст. 310 Гражданского кодекса РФ), поэтому исполнять его придется заемщику (автору вопроса). Переуступка долга возможна только с согласия займодавца (кредитора) (ст. 391 ГК РФ).
Поскольку брак расторгнут, то автор вопроса вправе в судебном порядке разделить долги по ипотеке (ст. 39 Семейного кодекса РФ) и взыскать свои убытки (средства, затраченные на погашение кредита и процентов) с другого сособственника (бывшей жены) в сумме двух долей (за себя и ребенка).
С согласия банка долг может быть уступлен платежеспособному лицу с переходом права требования на часть квартиры. Банку все равно, кто будет погашать кредит, лишь бы он погашался. Заручившись согласием банка на замену должника (заемщика) и для соблюдения преимущественного права покупки участником долевой собственности (ст. 250 ГК РФ), следует до заключения сделки цессии (уступки) получить либо письменное согласие бывшей жены, либо письменный отказ от покупки. Только после этого долг может быть продан постороннему лицу. Новый заемщик и собственник доли в квартире выплачивает автору вопроса ранее внесенную сумму (кроме суммы материнского капитала) и сумму будущих платежей (можно и больше).
В результате: в квартире остаются собственники (мать с ребенком) долей в размере, пропорциональном 2/3 материнского капитала, и новый собственник доли в размере, пропорциональном выплаченному кредиту.
Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?
— В браке приобрели квартиру в ипотеку плюс вложили маткапитал. Как будем делить квартиру при разводе? На супругов и детей или же только супруги получат доли?
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Пётр Манько:
В ситуациях, когда для приобретения квартиры использовались средства ипотечного кредита и материнский капитал, супруги оформляют нотариальное обязательство выделить в приобретенной квартире доли детям и предоставляют его в органы опеки. Соответственно, после полной выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры необходимо выполнить это обязательство и наделить каждого ребенка и второго супруга долями в приобретенной квартире. Здесь стоит обратить внимание, что размер доли, выделяемой каждому ребенку и супругу, должен рассчитываться, принимая во внимание отношение доли материнского капитала к цене квартиры. В результате жилье будет оформлено в общую долевую собственность супругов и их детей.
Что касается развода и раздела квартиры, то доли в квартире, принадлежащие супругам, являются их совместно нажитым имуществом (если брачным договором не будет предусмотрено иное) и подлежат разделу поровну. Доли детей принадлежат детям, и развод родителей на них никак не влияет.
Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Ипотека, а уж тем более материнский капитал сильно мешает последующим операциям с квартирой. Независимо от того, женаты вы или нет, ипотека должна быть погашена, а доли детям (после погашения кредита) выделены именно в этой квартире.
Как будет делиться квартира в случае развода, будет решать суд, так как без суда вам развестись не удастся из-за наличия детей. В самом простом случае вы поделите пополам ту часть, которая останется после выделения долей детям. Если вы делите имущество до выплаты ипотеки, то вы будете делить как саму квартиру, так и долги по ней.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
В соответствии с семейным законодательством РФ, совместно нажитое имущество делится между супругами пополам. К совместно нажитому имуществу, в частности, относится то имущество, которое приобретено в браке.
В данном случае те доли, которые зарегистрированы на детей, останутся за ними. Раздел на эти доли распространяться не будет, поскольку это имущество детей, а не их родителей. А доли, которые принадлежат супругам, будут подлежать разделу.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Если квартира приобретена за счет средств материнского капитала, все члены семьи должны быть наделены долями в праве собственности. При купле-продаже это делается сразу при регистрации сделки. Когда квартира приобретается в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, сначала права оформляются на одного из родителей. ПФР же требует от родителей нотариальное обязательство о том, что в последствии дети получат доли в приобретаемой квартире.
Соответственно, в случае развода родителей делить они будут совместно нажитое имущество. Доли детей не включатся в совместно нажитое в период брака имущество. Если каждый из членов семьи получил в результате по 1/4 доле в праве собственности на квартиру, каждый так и останется собственником этой доли.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
При приобретении квартиры с материнским капиталом необходимо наделить детей собственностью после выплаты ипотеки. Квартиру можно поделить соразмерно заявленным в Пенсионном фонде долям либо соразмерно доли, эквивалентной сумме по квадратным метрам.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
После выплаты ипотеки Вы обязаны выделить доли на детей. Размер этих долей законодательством не регламентирован, поэтому можете выделить доли детям по соглашению с мужем, допустим, по 1/8 детям, и по 3/8 вам как родителям. Вы обязаны выделить доли детям по закону. В случае развода квартира делиться не будет, так как она у Вас уже будет в долевой собственности, исходя из того, как доли Вы разделите.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Надо ли выделять долю бывшему мужу, если я покупаю жилье на маткапитал?
У нас с бывшим мужем двое несовершеннолетних детей. Пока были в браке, получили сертификат на материнский капитал. Сейчас мы развелись, и я хочу купить квартиру на собственные средства и вложить в нее маткапитал.
Обязана ли я по закону помимо детей выделить долю и бывшему мужу, раз получала сертификат, будучи в браке?
Нет, выделять бывшему мужу долю не нужно. Сертификат на материнский капитал именной и выдается только матери.
Отец получит право его использовать в исключительных случаях. Например, если мать пропала без вести или была лишена родительских прав, а также если отец — единственный усыновитель второго, третьего или последующего ребенка.
Но право на получение сертификата и распоряжение им — разные вещи. При использовании сертификата право на долю в недвижимости, которую приобретают за счет него, имеют:
Бывшие супруги могут претендовать только на доли в имуществе, приобретенном на средства маткапитала, но не на сам капитал. То есть если супруги купили квартиру с использованием маткапитала, доли еще не выделили, но дали нотариальное обязательство об этом, а потом развелись, то бывший муж на долю в праве претендовать может. А если сертификат не использовали, развелись и уже потом жена вложила маткапитал в недвижимость, то не может.
Можно ли разделить материнский капитал при разводе
Материнский капитал — это целевая государственная выплата, которая не является совместной собственностью супругов. Закон прямо исключает ее из состава общего имущества супругов.
Объясню на примере. Супруги приобрели земельный участок и начали строить дом. Дом не достроили и развелись. Когда делили имущество, суды первых инстанций признали доли родителей и детей равными. Верховный же суд указал, что материнский капитал целевой, не является общим имуществом и при разделе не может делиться между родителями в равных долях. Доли должны быть пересчитаны пропорционально стоимости дома на момент, когда его делили, и с учетом размера материнского капитала. Дело отправили на новое рассмотрение.
Так что если вы получали сертификат на материнский капитал на себя, делить его не нужно. Долю бывшему мужу выделять не надо.
Если женщина повторно вышла замуж
Допустим, женщина с двумя детьми хочет воспользоваться материнским капиталом в браке уже с другим человеком. В этом случае выделять долю новому мужу тоже не надо. Материнский капитал все так же остается именным и принадлежит только женщине.
Еще бывает, что во втором браке рождается второй ребенок, и пара получает право на материнский капитал. В этом случае доли выделяются и новому мужу, и всем детям — и от первого, и от второго брака. А вот бывшему мужу доля снова не положена.
Разобраться в этом достаточно тяжело. Судебные дела о разделе совместно нажитого имущества одни из самых запутанных. Надо помнить, что материнский капитал — это всегда адресная помощь семье. При этом в семье может быть один родитель, а детей — и один, и два, и три, и больше. И мужчина, и женщина получают право на сертификат, если есть один ребенок, согласно последним поправкам, которые действуют с 1 января 2020 года. При этом в браке быть необязательно. Но если мужчина — отец ребенка — не состоит в браке с матерью, он не может претендовать на долю в имуществе, которое покупают на сертификат.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Как делить ипотеку при разводе
И какой вариант самый удачный
Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.
В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.
Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.
Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.
Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.
Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.
Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен
Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:
Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.
Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.
Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.
Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.
Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.
В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.
Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.
Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.
У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.
Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.
В такой схеме есть три скользких момента:
Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.
Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.
Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.
Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.
В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.
Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.
Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.
Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.
Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.
Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.
Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.
Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.
Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.
Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.
Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.
Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.
Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.
Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.