ипотека при разводе супругов без детей сбербанк
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Стандартная ситуация
Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.
Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.
Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.
В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».
Двое за одного
_t_310x206.jpg)
Если не договорились
Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт. 38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.
Все лучшее детям
При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.
Новоселье до женитьбы
Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.
Ипотека после развода: как выплачивать кредит
Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов. Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.
В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.
Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.
Что делать с ипотекой после развода
Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.
«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.
Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.
По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками. Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.
«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.
Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.
Как платить ипотеку после развода
Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.
«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.
Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.
«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.
Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.
Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.
Что будет, если не платить ипотеку
Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.
«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.
Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.
«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.
Развод супругов при ипотеке в Сбербанке
Согласно данным государственной статистики до 60% вновь зарегистрированных браков в России распадаются. Семейные трагедии почти всегда сопровождаются разделом общего имущества, а также долговых обязательств. Развод и ипотека в Сбербанке — это тема, которая постоянно обсуждается в газетах и на юридических форумах.
Ипотечный кредит и брак
Большая часть жилищных кредитов оформляется молодожёнами, желающими жить отдельно от родителей. Собственное жильё позволяет избежать конфликта поколений и вмешательства родителей в жизнь молодой семьи. Муж и жена, имеющие официальное трудоустройство, стремятся как можно быстрее оформить ипотечный кредит и завести ребёнка. Они надеются на то, что в будущем их ждёт карьерный взлёт и увеличение доходов.
Заём выдаётся на длительный срок (до 30 лет). За это время могут возникнуть различные форс-мажорные обстоятельства. Самой главной проблемой является потеря рабочего места. Безработными обычно становятся люди, работающие в небольших компаниях. После потери работы одним из заёмщиков доходы домашнего бюджета резко падают. Плачевная финансовая ситуация усугубляется наличием одного или нескольких детей, содержание которых требует значительных расходов.
Большая часть экономически активного населения не обладает финансовой грамотностью и не разбирается в экономической терминологии. Люди надеются на лучшее и не создают резервов денежных средств. Внезапные материальные сложности застигают врасплох молодую семью и резко понижают уровень жизни её членов.
Сохранение здоровой семьи — это сложная задача, требующая времени, эмоционального участия и материальных вложений. Ведение общего хозяйства требует от мужчин и женщин постоянных компромиссов и взаимных уступок. Мелкие бытовые неприятности становятся причиной ссор и скандалов. Только самым терпеливым и внимательным партнёрам удаётся сохранить домашний очаг.
Причины расторжения брака
Развод и ипотека в Сбербанке часто идут рука об руку. Наиболее частыми причинами расторжения брака в Российской Федерации являются:
Последний пункт особенно актуален для современного общества. Многие близкие люди стремятся контролировать электронную переписку друг друга. Сомнение вызывает любой «лайк», «репост» или личное сообщение. Число разводов, причиной которых стали социальные медиа, постоянно увеличивается. В некоторых случаях камнем преткновения становятся национальные, религиозные и политические разногласия. Людям, имеющим разное мировоззрение, трудно находить общий язык.
Распад семьи наносит неизгладимую психологическую травму детям. Мальчики и девочки, выросшие в неполных семьях, повторяют судьбу своих родителей. Кто-то всю жизнь проживает в одиночестве, боясь повторить ошибки папы и мамы. Лишь единицам удаётся найти свою любовь и отпраздновать «золотую» свадьбу.
Как официально расторгнуть брак?
Семейный союз расторгается органом ЗАГС или судебными инстанциями. Первый вариант осуществляется в перечисленных ниже ситуациях:
В остальных ситуациях расторжение брака требует решения суда. После того как необходимый документ будет получен, граждане смогут обратиться в ЗАГС и аннулировать брачный союз. Муж обязан знать о том, что он не сможет развестись с беременной женой (это возможно только с её письменного согласия).
Развод и невыплаченный ипотечный кредит требуют определённых юридических действий. Для расторжения брака потребуются:
Собранный комплект документов нужно подать в ЗАГС или Многофункциональный центр по месту прописки. Сотрудник государственного учреждения выдаст расписку о приёме пакета бумаг. Свидетельство о расторжении брака выдаётся в течение 30 дней.
Граждане, не желающие делить общие материальные ценности, могут признать семейный тандем недействительным. Данная юридическая категория используется в следующих ситуациях:
Перечисленные факты подтверждаются документально. Брак признаётся недействительным по решению мирового судьи. Иск подаётся по месту жительства ответчика. Дата заседания назначается в течение 14 суток.
Погашение ипотечного кредита после расторжения брака
Если ипотечный кредит оформлялся после заключения брака, то залоговое жильё считается совместно нажитым имуществом. Титульным заёмщиком обычно является глава семейства, который совместными силами погашает жилищную ссуду. Если созаёмщик отказывается вносить свою часть аннуитетного взноса, то в силу закона возникает регрессное требование о погашении задолженности. Гражданин имеет право обратиться в суд и потребовать исполнения долговых обязательств.
Если залоговая квартира приобреталась до похода в ЗАГС, то она не считается совместной собственностью. Созаёмщик вправе претендовать на часть жилплощади в том случае, если он вложил собственные средства в дорогой ремонт или погасил часть ссуды из собственных средств. Факт оплаты необходимо доказать в суде. Для этого нужно предъявить квитанции, чеки и другую отчётную документацию.
Существует относительно мирный вариант решения вопросов. Бывшие супруги должны договориться, в каких долях будет разделена залоговая жилплощадь. После подписания нотариально заверенного соглашения клиенты обязаны обратиться в банк и разделить долг по ипотеке в заранее оговоренных пропорциях. Все нюансы будущих финансовых взаимоотношений можно закрепить в ипотечном договоре. Согласно действующему законодательству кредитор вправе потребовать досрочного погашения ипотеки при ухудшении гарантий возврата долга.
Муж (жена) вправе полностью отказаться от своей доли в залоговой квартире. В этом случае он имеет право на получение компенсации расходов, произведённых в ходе погашения займа. По желанию одной из сторон доля в помещении может быть передана на безвозмездной основе. Граждане могут продать ипотечное жильё и погасить остаток долга за счёт вырученных средств. Реализация недвижимости требует согласия залогодержателя.
Внеплановое погашение кредита невыгодно для банка. При продаже залоговой квартиры она потеряет значительную часть процентной маржи. Перед реализацией залогового обеспечения нужно внимательно прочитать кредитный договор. Там может присутствовать пункт, обязывающий человека уплатить комиссионное вознаграждение в пользу банка в случае реализации квартиры. Данное положение может быть оспорено в судебном порядке.
Отдельно следует сказать о жилье, приобретённом по программе «Военная ипотека». В данном случае долг по жилищной ссуде выплачивает получатель бюджетных средств. Супруг военнослужащего не имеет права претендовать на долю в жилом помещении. Исключение из этого правила делается для гражданина, оплачивавшего аннуитетные взносы за счёт собственных средств.
Если муж и жена не могут договориться, то квартира делится в принудительном порядке. Суд может принять одно из двух решений:
Ипотечный кредит сам по себе достаточно часто становится причиной расторжения брака. Крупный жилищный кредит оказывает большое давление на домашний бюджет. Ситуация усугубляется экономическими кризисами или иными форс-мажорными обстоятельствами. Нежелание нести ответственность за принятые решения приводит к появлению разногласий и конфликтных ситуаций.
Грамотные ипотечные заёмщики стремятся постоянно сокращать издержки домашнего бюджета и ищут новые источники дохода. Они используют различные возможности для того, чтобы снизить процент по ипотеке. Кто-то устраивается на вторую работу или занимается частной практикой. Другие открывают собственный бизнес или покупают ценные бумаги на фондовом рынке. Главной целью семьи является досрочное погашение кредита, так как это позволит избавиться от постоянного финансового и психологического давления.
Ипотечный кредит и брачный контракт
Брачным контрактом (БК) называется договор, регламентирующий имущественные взаимоотношения лиц, состоящих в официальном браке. Также этот документ регулирует права, возникающие у граждан в случае расторжения брака. Договор заключается супругами либо лицами, подавшими заявление о регистрации семейных отношений (согласно ст. 92 СК РФ). Мужчина и женщина, состоящие в так называемом гражданском браке, заключить брачное соглашение не могут.
Договор составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса в обязательном порядке. При подписании документа должны присутствовать оба партнера. Соглашение обретает юридическую силу с момента нотариального заверения. Любые изменения, внесённые в контракт, также должны регистрироваться в нотариальной конторе. БК не регулирует условия быта, отношения с детьми, а также личные взаимоотношения между мужем и женой. Действия родителей не должны ущемлять права детей.
БК позволяет изменить нормы, установленные действующим Семейным кодексом. Этот документ позволяет установить следующие режимы владения материальными ценностями:
В контракте не должны присутствовать пункты, обязывающие передавать имущество, подлежащее государственной регистрации. Такие сделки требуют подписания отдельного соглашения, на основании которого производится дарение недвижимости. Некоторые пары включают в БК пункт, устанавливающий плательщика имущественного налога. Данное положение позволяет перенести налоговое бремя с собственника недвижимости на партнёра по брачному союзу.
Если условия контракта ставят одну из сторон в крайне невыгодное материальное положение, то они могут быть оспорены в суде. В настоящий момент в России создана единая информационная база, содержащая информацию о всех БК, заключённых на территории страны. Данная база позволит установить правовой статус общего имущества граждан и предотвратить мошеннические действия со стороны третьих лиц.
Как выйти из ипотеки при разводе?
Содержание статьи
Квартира, которая приобретается при помощи ипотеки после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Как мы делили ипотеку при разводе
Чтобы все было по-честному
Мы те самые люди, которые решили развестись во время ремонта в только что купленной ипотечной квартире.
Нужно было понять, что делать с ипотекой и кому достанется жилье. Брачного контракта, где были бы прописаны такие вещи, у нас не было. Продавать квартиру из-под ипотеки мы не хотели — слишком много теряли в деньгах. Поэтому стали искать разные пути решения проблемы и договариваться.
Расскажу, какие варианты у нас были и как в итоге мы поступили.
Как мы взяли ипотеку
Мы поженились в середине 2016 года и стали жить в моей квартире в Санкт-Петербурге. Ее купили мои родители около девяти лет назад. Бюджет у нас с супругом был раздельный, и все расходы мы делили пополам. Точную сумму доходов друг другу мы не разглашали, но они были примерно одинаковые.
Осенью 2018 года мы решили купить совместную недвижимость и стали искать подходящие варианты с помощью риелторов. Спустя месяц нашелся идеальный вариант: двушка площадью почти 60 м² с огромным балконом, в приличном новом доме, недалеко от центра города и рядом с метро. Она полностью вписывалась в наш бюджет — 7,5 млн рублей. Требовалось только сделать косметический ремонт.
Стартовый взнос в 2 млн рублей мы накопили за время семейной жизни: 1,3 миллиона внесли я и мои родители, 700 тысяч — муж. Разницу во взносе муж предложил компенсировать ремонтом и покупкой части мебели. Мы на словах договорились, что он сделает ремонт в квартире за свой счет.
Оставшиеся 5,5 млн рублей мы взяли в ипотеку. У нас не было времени заниматься сравнительным анализом предложений разных банков, поэтому эту часть работы мы поручили тем же риелторам, что помогали нам с поиском квартиры. Эта опция шла бонусом к сделке: агентством руководили мои хорошие знакомые, которым я доверяла.
Нам подобрали наиболее выгодные условия в банке «Ак барс»: кредит на 15 лет под 10,2% годовых с ежемесячными выплатами около 60 тысяч рублей. Еще около 150 тысяч мы потратили на услуги риелторов и нотариуса, который заверял сделку, — эту сумму мы оплачивали пополам из личных средств каждого.
Квартиру мы оформляли в совместную собственность без выделения долей и без указания, кто сколько внес денег в первоначальный взнос. Мы посчитали, что вся недвижимость, которую купили в браке, принадлежит супругам в равном объеме. Разумно было бы заключить брачный договор у нотариуса и оговорить все важные финансовые вещи, в том числе у кого будет право собственности в случае расторжения брака или как мы будем делить крупные совместные покупки и кредиты. Мы собирались заключить такой договор сразу после свадьбы, но в результате так этого и не сделали — думали, что жить вместе будем долго и счастливо.
Сейчас я понимаю, что брачный договор мог облегчить всем жизнь. Это серьезный аргумент для банка, чтобы принять решение вне рамок стандартных банковских процедур в пользу заемщика. Но есть и минусы: если заключать договор до покупки квартиры, его потом придется показывать юристам банка. Если что-то в договоре им не понравится, в выдаче кредита могут отказать или попросят поправить в договоре формулировки. И неизвестно, в пользу кого из супругов будут эти правки. Скорее всего, в пользу основного заемщика по кредиту.
Как мы развелись
Сделка по покупке квартиры состоялась в конце января 2019 года. К этому моменту у нас уже были проблемы в отношениях. Но тогда мне казалось, что они в целом преодолимы и новая жизнь в новой квартире точно освежит брак, а общий кредит подтвердит серьезность намерений.
Ключи по договоренности с предыдущими собственниками мы получили только через месяц. В это время мы продолжали жить в моей квартире, а в новой шел косметический ремонт. Рабочие делали новую разводку электрики, меняли сантехнику, выравнивали стены, ставили новые межкомнатные двери, переклеивали и красили обои и занимались мелкими работами вроде перекладки плинтуса и установки новых подоконников. Всем ремонтом по договоренности занимался супруг — он прекрасный инженер-строитель. Я только выбирала цвета стен.
Первоначальная смета — 300 тысяч рублей — в процессе ремонта предсказуемо начала расти. В какой-то момент муж предложил мне тоже вложиться в ремонт. Он аргументировал это так: в первоначальный взнос вкладывалась не только я, но и мои родители, а значит, лично мой вклад нужно увеличить. Это стало последней каплей в наших и без того непростых отношениях. Я предложила разойтись в середине марта, через полтора месяца после покупки жилья.
Квартира была в хорошем состоянии, но с откровенно дешевым и некачественным ремонтом: криво наклеенные обои, всего по две розетки на комнату на неудобной высоте, отваливающийся плинтус
Через неделю после этого разговора супруг съехал из моей квартиры. Он взял личные вещи, телевизор, который покупал за свой счет, мультиварку, которую дарила нам его мама, и вторую кошку, которую мы завели уже в браке. Из крупных совместных приобретений у нас была только квартира.
К этому моменту мы платили ипотеку уже три месяца. Платеж делили пополам — по 30 тысяч рублей с каждого. Суммы вносили через личный кабинет в онлайн-банке, который был оформлен на мужа, но установлен на обоих смартфонах. Там было видно, с какой карты и от кого поступают средства. Первые три платежа в основном гасили проценты, которые составляли около 47 тысяч в месяц, и только 12—13 тысяч шли в уплату основного долга.
Какие были варианты раздела имущества и ипотеки при разводе
Нам нужно было решить, что делать с квартирой и ипотекой, причем быстро. Хотя мы были настроены мирно, никто не изъявлял желания идти на финансовые уступки. Все варианты выглядели одинаково плохо. Вот что мы рассматривали.
Оставить все как есть по документам. Мы разводимся, но договариваемся устно, что кто-то один продолжает платить ипотеку. А когда выплатит — переоформляет собственность на себя в Росреестре по договоренности с бывшим партнером.
Однако юридически это сомнительная затея — вдруг тот, кто якобы уступил, передумает и будет впоследствии уже через суд претендовать на свою долю. При этом он может апеллировать к тому, что все имущество, приобретенное в браке, должно было делиться пополам.
Продать квартиру, закрыть ипотеку, а оставшиеся деньги поделить. Этот вариант нам предложил банк как оптимальный. Но и тут было несколько подводных камней.
Нужно было бы самим заниматься этим или нанимать риелторов и платить им деньги. Их гонорар от подобной сделки доходит до 200 тысяч — для нас это было много.
Нам пришлось бы продавать квартиру в ипотеке, а это неудобно — покупателю нужно будет потом выводить ее из-под залога у банка. На такие сделки люди идут неохотно и просят уступить в цене за все неудобства.
Поскольку жилье у нас было в собственности менее трех лет, нам пришлось бы заплатить НДФЛ 13%. Налога можно было бы избежать, если продавать квартиру по той же стоимости, что и покупали, либо чуть ниже. Но поскольку мы вложились в ремонт, продавать по той же цене и терять деньги мы не хотели.
Переоформить недвижимость на одного супруга. Супруги расходятся и договариваются о том, кто будет выплачивать ипотеку. На этого же человека переоформляют квартиру, то есть выводят второго супруга из состава собственников. При этом ипотечный договор остается в том же банке и в нем ничего не меняется, то есть должниками по нему остаются двое.
Этот вариант тоже сомнительный. Если собственник квартиры перестанет платить, то долг перейдет на второго участника ипотечного договора. А он уже не имеет к квартире никакого отношения и не является ее владельцем, поэтому получится, что он будет платить не за свое жилье.
Для изменения состава собственников нужно обратиться в свой банк и предоставить свидетельства о разводе, паспорта и заявления. Банк рассматривает их и принимает решение, в том числе может еще и отказать.
Переоформить и недвижимость, и ипотеку на одного. Это вариант возможен, если согласится банк. Заемщики заключают новое приложение к ипотечному договору в банке, в котором был взят кредит, и перерегистрируют имущество в Росреестре.
Собственность делят в два этапа. На первом этапе собственники пишут заявления о том, что они добровольно просят банк исключить одного из них из состава собственников квартиры. В случае если банк разрешает это, собственность перерегистрируют на одного супруга. На втором этапе супруга-несобственника выводят из состава заемщиков по кредитному договору. Для этого нужно рефинансировать кредит, чтобы заемщиком по кредиту остался только один супруг. В зависимости от сговорчивости банков можно оба этапа провести сразу в одном банке.
Подобные процедуры не прописаны в стандартном протоколе работы банка, поэтому не все финансовые организации идут на это.
Заключить брачный договор. Если банк согласится, то, пока мы еще находимся в статусе супругов, можно заключить брачный договор, в котором прописывается предпочтительная схема раздела совместно нажитого имущества и вопросы долгов. После этого можно было бы спокойно разводиться. А потом пойти в банк с брачным договором и переоформить на этом основании и собственность, и долг на другого супруга в рамках текущего ипотечного контракта.
Это был самый разумный вариант, если бы банк разрешил нам это сделать. Без согласия банка, если квартира находится у него в залоге, заключить такой договор невозможно. Чтобы запросить согласие, надо подать в банк заявление от обоих супругов в свободной форме и дождаться официального ответа.
Как нам в итоге пришлось действовать
Бывший супруг предложил уступить мне квартиру без суда на определенных условиях:
Не могу сказать, что меня устраивал этот вариант целиком и полностью: финансовая нагрузка резко и незапланированно возрастала, при этом все равно нужно было вести бизнес и зарабатывать деньги. Но только так я могла оставить за собой квартиру — а она мне очень нравилась.
Обо всем, кроме пятого пункта, мы договорились устно, без фиксации у нотариуса.
Для нас оптимальным вариантом было заключить у нотариуса брачный договор, в котором были бы прописаны устраивающие всех условия раздела имущества и финансовые вопросы, а потом получить свидетельство о разводе. В идеале мы хотели переоформить квартиру и долг на кого-то одного, не меняя при этом банк и процентную ставку, — нам говорили, что так можно. Если бы мы прописали это в брачном договоре, то потом оформить все документы было бы несложно.
Но банк на это не согласился. Поэтому я стала уговаривать банк разрешить нам изменить состав собственников недвижимости. В дальнейшем я планировала рефинансировать кредит только на себя и в конечном счете стать единоличным владельцем квартиры и заемщиком по кредиту.
Как я уговаривала банк
24 апреля я получила заветную бумажку о расторжении брака и начала действовать.
Чтобы решить вопрос с банком, я несколько раз в неделю на протяжении месяца ходила в петербургский филиал «Ак барса». У каждого банка есть свои правила. Все, что выходит за пределы прописанных регламентов, банки рассматривают неохотно и часто отказывают.
Мне потребовалось быть очень настойчивой, чтобы банк пошел навстречу и после долгих переговоров дал согласие переоформить квартиру на одного супруга — то есть целиком на меня. Для этого бывший супруг должен был отказаться от своей части в мою пользу. При этом он все равно оставался бы заемщиком по кредиту — до тех пор, пока я целиком не рефинансирую ипотеку на себя.
Как я получала согласие на раздел имущества от бывшего супруга
Я должна была выплатить бывшему мужу миллион рублей. Он настоял, чтобы эту договоренность мы оформили у нотариуса как договор займа. Это стоило 11 000 Р — 1% от суммы долга плюс 1000 Р за оформление. Эту сумму мы договорились поделить пополам. Если бы бывший муж согласился на простую письменную расписку, которая тоже имеет юридическую силу, это было бы вообще бесплатно.
В начале мая 2019 года мы заключили договор займа у нотариуса. В документе нотариус старался избегать упоминания квартиры и использовал формулировки вроде «деньги взяты на личные нужды в период нахождения в браке».
Я была обязана выплатить долг двумя траншами без процентов. По устной договоренности мы привязали передачу денег к этапам переоформления квартиры. Первый транш я должна была передать, когда мы будем переоформлять на меня право собственности. А второй — когда рефинансирую кредит на себя и получу от банка документ о том, что в залоговой на квартиру фамилия мужа вообще больше не фигурирует.
Для передачи долга мы использовали наличные — не стали снимать банковскую ячейку или пользоваться безналичными переводами. Первую часть суммы в 500 тысяч я заняла у друзей под простую расписку в течение недели, после чего сообщила супругу, что готова к началу процедуры.
В банке эта процедура называется «изменение состава залогодателей». Шаблонных форм для такого запроса не предусмотрено — нужно только заявление в свободной форме, где указывают причину изменения состава залогодателей. Исходя из причины банк может запросить дополнительные документы, но у нас ничего не запрашивали.
Мы обратились в банк к специалисту по ипотечному кредитованию. Я написала заявление, в котором попросила банк рассмотреть смену состава собственников по договору и исключить из него моего бывшего мужа. Супруг написал, что готов на безвозмездных условиях переписать квартиру на меня и на имущество не претендует. Я отдала ему деньги.
После этого мы несколько дней ждали ответа. В конце мая 2019 года мне позвонили и сказали, что головной офис одобрил смену собственника. Мне и бывшему мужу прислали подтверждающие документы, и мы заключили дополнительное приложение к основному ипотечному договору.
Почему не нужно делать так, как сделали Анастасия с мужем
Анастасия и супруг изначально сделали ряд ошибок, которые повлияли на весь ход дальнейших событий.
Во-первых, супруги не отразили в ипотечном договоре размеры участия в первоначальном взносе при покупке квартиры. Исходя из условий договора получалось, что весь первоначальный взнос оплатил супруг, а это не так.
Во-вторых, они участвовали в формировании первоначального взноса в разных пропорциях, но не заключили брачный договор, который позволил бы минимизировать все возможные последующие риски.
Некоторые банки при собеседовании с потенциальными заемщиками предлагают сразу предусмотреть такие вещи и заключить брачный договор. Но поскольку Анастасия и супруг пользовались опцией «сделай все за меня» и действовали через риелторов, подобная консультация прошла мимо них.
Варианты действий Анастасии были существенно ограничены тремя обстоятельствами:
Тот вариант, который в итоге выбрала Анастасия, мог оказаться крайне рискованным. Договор займа юридически был бы притворной сделкой, которая фактически прикрывает заключение договора купли-продажи.
Анастасии очень повезло, что банк пошел навстречу
Конечно, при такой изначально сложной конструкции личных взносов в общую недвижимость разумно было бы сразу заключить брачный договор. Понимаю, что большинство людей думают так: мы друг друга любим, доверяем, а брачный договор — это форма недоверия к супругу, поэтому мы обойдемся без него. Но у автора сразу с супругом был раздельный бюджет и раздельные траты, и они считали, кто и сколько денег потратит на недвижимость. Поэтому брачный договор спас бы всем и время, и деньги.
В целом схема автора имеет право на существование. Если подходить формально, то расписки о мнимом займе — это притворные сделки, как и купля-продажа доли бывшего мужа, по которой никаких денег реально не было передано. Это не совсем законно. Но так как в этих сделках отсутствуют третьи лица, чьи бы права они нарушили, то лиц, реально заинтересованных в том, чтобы признать их недействительными, нет.
Сама по себе ситуация с разделом квартиры, которую купили в кредит, сложная. Для исключения бывшего мужа из числа заемщиков не существует никакой иной схемы, кроме как получить согласие банка. Однако все предложенные действия по «долговым распискам» и купле-продаже доли мужа без реальных расчетов — необязательные. Такие сценарии существуют отдельно для каждого случая, в зависимости от того, как супруги смогли договориться между собой.
Автору повезло, что банк пошел навстречу в части разделения должников и вывода бывшего супруга из солидарных должников по кредитному договору. На практике в 8 случаях из 10 банк не даст такого согласия, особенно если недвижимость остается за супругой, да еще и в статусе ИП. К сожалению, риск-менеджмент многих банков больше доверяет заемщикам-мужчинам, а ИП не любит совсем, потому что они отвечают по своим предпринимательским долгам всем имуществом и очень легко могут стать неплатежеспособными. Но в целом совет автора о том, что надо вести переговоры с банком, пока он не пойдет навстречу, тоже рабочий.
Перерегистрация квартиры на одного супруга
Теперь мне нужно было перерегистрировать квартиру в Росреестре на себя, поскольку в браке мы зарегистрировали квартиру на обоих. Процедуру мы начали в конце июня 2019 года.
Мне нужно было вывести мужа из состава собственников, чтобы стать единственным владельцем. Для этого все три стороны сделки — банк, я и бывший муж — должны были прийти в МФЦ и подтвердить свои намерения.
Необходимо было представить следующие документы:
Со стороны банка присутствовал ипотечный специалист, который тоже принес внушительную папку документов.
За изменение записи в Росреестре нужно было заплатить госпошлину 2000 Р — ее платила я. Взамен получила расписку с перечнем документов и порядковым номером заявки.
Соглашение о разделе имущества
Через две недели мне пришло уведомление о том, что рассмотрение заявления приостановлено. Росреестр сообщил, что, поскольку наша квартира находится в совместной собственности, должно быть соглашение о разделе имущества. Его просили донести, иначе мне бы отказали в перерегистрации квартиры.
Наш банк очень удивился такому требованию — по словам сотрудников банка, это было не обязательным условием при заключении такой сделки. Но по закону оказалось, что это обязательно. Так как мы развелись и не разделили имущество, продать долю в совместной собственности, пусть и бывших супругов, нельзя. Потому что нельзя продать совместную собственность по частям. Это можно сделать, только предварительно выделив в ней идеальные доли.
Соглашение о разделе имущества надо заключать у нотариуса. Это делают на основании свидетельства о расторжении брака и по взаимному желанию сторон. Этот документ на двух страницах обошелся 28 тысяч рублей — его стоимость рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, но не может превышать эти 28 тысяч — которые, к слову, мы оплатили все же пополам. Мы обратились к тому же нотариусу, у которого делали договор займа.
Мы предоставили следующие документы:
Когда соглашение было готово, я донесла его в Росреестр. Второй раз пошлину платить было не нужно. Через несколько дней мне позвонили и сказали, что все готово. В новом листе регистрации Росреестра я значилась единственным собственником квартиры. Мне также отдали старый лист, который отныне стал недействительным.
Что дальше
В августе 2019 года я стала единоличной владелицей двухкомнатной квартиры. Но в списке заемщиков по кредиту в банке по-прежнему значились два человека: я и бывший муж. Такая ситуация не устраивала нас обоих.
Еще нужно было обязательно вывести бывшего мужа из состава заемщиков по договору. Для этого кредит нужно было рефинансировать. С учетом того, что я ИП, это было непросто. Рефинансировать кредит сразу я не имела права — по закону это можно сделать только через полгода после покупки недвижимости. Поскольку мы купили недвижимость 31 января, приступить к процедуре можно было не раньше 1 августа.
У меня в запасе была однокомнатная квартира недалеко от центра Петербурга, которую дальновидные риелторы уговорили не продавать, когда мы покупали квартиру в браке. Также у меня исправно функционировал микробизнес. Я планировала оперативно продать старую квартиру, погасить большую часть долга в текущем банке досрочно и уже с меньшей суммой ипотечного кредита искать новый банк для рефинансирования. С небольшой суммой долга шанс рефинансировать кредит на ИП был выше.
Я продала свою другую квартиру в августе 2019 года, через пять месяцев после развода, за 4,4 млн рублей. Этими деньгами я погасила часть кредита. Затем я нашла банк, который согласился рефинансировать мою ипотеку, и собрала для него внушительную стопку документов.
В начале октября я рефинансировала свою ипотеку с остатком долга в 1,9 млн рублей в петербургском отделении «Фора-банка» и отдала бывшему супругу вторую часть долга в размере 500 тысяч рублей. В итоге он перестал быть заемщиком по кредиту и получил свой миллион, а я — квартиру и ипотеку на пять лет. Сейчас у меня ежемесячный платеж 40 тысяч рублей и прекрасная квартира в Петербурге.