ипотека проблемы судебная практика
Ипотека: самые важные споры в судах
Адвокат Антонов А.П.
Ипотекой обеспечиваются исключительно реальные обязательства или требования, которые могут возникнуть на основании договора, вступившего в силу. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в том числе и кредитному.
В Конституции РФ в ст. 40, п. 1, прописано, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответственно, государство гарантирует каждому гражданину право на жилище, которое реализуется Жилищным кодексом РФ. Каждый из нас хочет, чтоб над его головой была крыша, у него был свой дом и домашний уют, что является базовой потребностью человека. Поэтому вопрос приобретения жилья в ипотечный кредит не теряет своей актуальности.
В условиях массового кредитования населения под залог недвижимости появилась и практика судов, где есть свои сложные моменты.
При получении ипотечного кредита заемщик рассчитывает, что сможет расплатиться в указанный в договоре срок, но могут возникнуть обстоятельства, которые приведут к потере дохода, например увольнение с работы, длительная болезнь, потеря трудоспособности. В таком случае образуется долг, который погасить нет финансовой возможности. Кредитная организация подает на вас в суд.
Если должник не оплачивает задолженность, к сумме основного долга начисляются проценты, а также начисляются пени и неустойки, указанные в договоре.
Споры о правах на недвижимость относятся к исключительной подсудности (ст. 30, п. 1, ГПК РФ, ст. 38, п. 1, 2, АПК РФ). Суд будет проходить по месту нахождения недвижимого имущества.
Таким образом, заемщику необходимо ознакомиться с правовым регулированием ипотеки для того, чтобы иметь представление, что его ждет в судебном заседании. Мы проанализируем имеющуюся судебную практику, что поможет минимизировать негативные юридические риски.
Решение N Х-ХХХ/2016 Искитимского районного суда Новосибирской области от 10 июня 2016 г. по делу N Х-ХХХ/2016.
Истец ХХХ обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика УУУ задолженности по договору займа, пени за просрочку платежа, об обращении взыскания на заложенное имущество. При этом указал в обоснование иска, что по условиям кредитного договора ХХХ от ХХ заемщику-залогодателю предоставляется ипотечный жилищный кредит на сумму 2 132 000, 00 рублей на срок 160 месяцев для приобретения квартиры в собственность. Квартира оценена в сумму 2 132 000,00 рублей.
Между истцом ХХХ и заемщиком УУУ был заключен договор целевого жилищного займа, который предоставляется участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Ответчик УУУ уволился из армии до окончания срока контракта, в связи с чем у него нет оснований для возникновения права на использование накоплений. В его адрес было направлено уведомление о досрочном погашении обязательств и о расторжении договора в добровольном порядке.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Суд решил:
— расторгнуть кредитный договор;
— взыскать с ответчика УУУ задолженность по кредитному договору;
— обратить взыскание на предмет залога — квартиру. Из суммы, вырученной от реализации квартиры, удовлетворить требования истца ХХХ;
— взыскать с ответчика УУУ госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ проценты за пользование целевым жилищным займом в пользу истца ХХХ;
— взыскать в доход местного бюджета госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ в пользу оценочной компании ККК стоимость проведенной экспертизы.
Ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту влечет за собой расторжение кредитного договора и взыскание процентов, а также иных судебных расходов. Ответчиком является военнослужащий, который досрочно уволился из армии, в результате чего он больше не может быть участником военной ипотеки.
На данном примере судебного решения становится понятно, что никаких шансов уйти от ответственности по выполнению взятых на себя кредитных обязательств у ответчика нет.
Как же заемщику добиться снижения ставки ипотечного кредита? Вопрос риторический. Изменения процентной ставки по договору ипотечного кредита возможны лишь по соглашению сторон.
1. Нужно посмотреть договор с банком, есть ли там возможность снижения ставки. В случае, если есть данный пункт, то уменьшение процентов — это право, а не обязанность банка. Поэтому выдвигать свои требования в суде нет смысла.
2. Когда в договоре прописаны условия, при которых банк должен снижать проценты, важно изучить договор с целью оценки ситуации — наступили эти условия или нет.
Соответственно, когда возникает такое право, в письменном виде обращаемся к заемщику с предложением заключить дополнительное соглашение об изменении процентной ставки.
Важно знать, что изменение процентной ставки по ипотеке — это право, а не обязанность банка. К сожалению, на практике кредитная организация редко идет на такое соглашение, так как это не выгодно.
Истец обратилась в суд с исковым требованием к банку ХХХ об уменьшении процентной ставки и возмещении излишне уплаченных процентов.
Все условия по уменьшению процентной ставки, которые прописаны в кредитном договоре со стороны заемщика, были выполнены, а именно, полностью застрахованы указанные в нем риски. Банк снизил на 1% ставку по кредиту. По иску заемщика судом были признаны недействительными условия кредитного договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя, а также страховании риска прекращения и ограничения права собственности. Истцу возвращена уплаченная сумма страховки по этим рискам. Ответными действиями банк повысил ставку ипотеки до первоначальной. Таким образом, истец понесла убытки на сумму 26 652 рубля в виде переплаты процентов по кредиту.
Позиция банка следующая: условия о дисконтировании процентной ставки действуют лишь в случае полного страхования рисков, которые указаны в кредитном договоре, поэтому требования клиентки необоснованны.
В мотивировочной части суд указал, что у банка нет оснований для отмены дисконта и повышения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке.
По ранее рассмотренному гражданскому делу, вступившему в законную силу, установлено, что условия договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя и страховании риска прекращения и ограничения права собственности являются недействительными.
Согласно ст. 61 ГПК РФ это обстоятельство обязательно для суда, не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Недействительность ряда условий договора не означает недействительным договор.
На основании ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», п. 4, по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения.
Суд решил:
— снизить процентную ставку банка на 1% и возвратить сумму излишне уплаченных процентов;
— взыскать в пользу истца с банка ХХХ 14 326 рублей штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя и 2 000 рублей компенсации морального вреда;
— во взыскании неустойки отказать;
— во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму предоплаты по кредиту, отказать.
Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска банк ХХХ обжаловал в Красноярский краевой суд, но суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения.
Банк незаконно повысил процентную ставку по кредиту, суд же встал на сторону заемщика. Закон на стороне заемщика, права которой нарушены кредитной организацией.
Сложные споры возникают при разводе супругов при наличии у них ипотечного кредита.
20 мая 2016 г. истец УУУ обратилась в Ленинский районный суд г. Томска с иском к ХХХ о разделе совместно нажитого имущества супругов в виде квартиры. Суд решил признать за ней право единоличной собственности на указанную квартиру, указав в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика ХХХ на спорную квартиру, а также распределить общий долг супругов УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, заключенному с ОАО «Банк», возложив все обязанности должника по данному договору на истца УУУ.
В обоснование своих требований истец УУУ указала, что в период с 27.04.1990 по 19.12.2013 была в браке с ответчиком ХХХ. Во время брака была приобретена в собственность спорная квартира, на основании договора купли-продажи от 08.06.2007 с привлечением кредитных средств по кредитному договору от 08.06.2007 супругами был заключен ипотечный договор. 25.06.2007 в ЕГРП сделана запись о праве общей совместной собственности. 19.12.2013 брак был расторгнут, в результате чего возник спор о разделе имущества супругов и распределении общих долгов.
Обязательства по кредитному договору выполняла истец УУУ и продолжает добросовестно и своевременно исполнять, ответчик ХХХ никакого участия в погашении кредита не принимает. На основании этих доводов истец УУУ имеет право на признание за ней права единоличной собственности на спорную квартиру. Брачный договор не заключался.
В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Обязательным условием является согласие залогодержателя, которое необходимо при отчуждении данного имущества.
Суд решил:
— исковые требования истца УУУ к ответчику ХХХ о разделе совместно нажитого имущества и распределении общих долгов супругов удовлетворить;
— распределить общий долг УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, оставив долг за истцом УУУ;
— взыскать с ответчика ХХХ в пользу истца УУУ сумму уплаченной государственной пошлины в размере 12 750 рублей;
— данное решение является основанием для исключения из ЕГРП.
Таким образом, распределение общих долгов супругов при разводе, а также долговые обязательства по кредитному договору ипотеки подлежат разделу в судебном порядке. Одна из сторон может взять на себя обязательства по погашению задолженности по договору ипотечного кредитования в полном объеме.
Раздел квартиры, находящейся в ипотеке, очень сложный процесс, так как владельцы ограничены в правах по совершению действий в отношении квартиры. Банки делают супругов созаемщиками, что дает гарантию в случае отказа одного из супругов оплачивать долг, что обязанность по погашению займа будет на другом супруге.
Раздел имущества по ипотеке:
1. Заемщики несут перед кредитором солидарную ответственность независимо от того, пребывают ли они в браке.
2. Один из супругов берет на себя долговые обязательства. Данный случай нами рассмотрен выше.
3. Продажа квартиры в погашение долгов.
Споры, возникающие по договору ипотеки, часто могут быть разрешены только в суде. Судебная практика по данным делам очень многогранная. Например, по таким сложным делам, как раздел квартиры, находящейся в залоге или по военной ипотеке. Анализ судов этой сложной категории дел произведен выше. В первом случае рассмотрели судебное решение по военной ипотеке, а в третьем случае — о разделе квартиры супругов, находящейся в ипотеке, после развода.
Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника о своевременной оплате долга по кредитному договору.
Приобретая большую популярность среди населения, ипотека помогает людям улучшать свои жилищные условия путем приобретения недвижимости с использованием заемных средств банка. Сейчас на этом рынке банковских услуг много различных предложений и условий для любой категории граждан. Каждый образованный человек понимает, что такое ипотека. Множество семей проживают в квартире, купленной за счет ипотечных средств, но существует много подводных камней, о которых нужно знать, чтобы в будущем не понести юридические риски.
Вот основные трудности, которые могут возникнуть у заемщика перед банком.
1. Потеря трудоспособности.
В результате этого заемщик может потерять основной источник дохода — работу и не сможет выплачивать кредит. Действия банка в данной ситуации предсказуемы. Заложенное имущество продается, а вырученные средства используются для погашения ипотечного кредита.
2. Взыскание на недвижимое имущество.
Банк может обратить взыскание на заложенное имущество, если заемщик выполняет взятые на себя обязательства по ипотечному кредитованию ненадлежащим образом, а именно нарушает сроки внесения ежемесячных платежей, в течение 1 года более 3 раз допустил нарушения графика платежей, установленные кредитором.
3. Требование о досрочном возврате ипотечного кредита.
Есть ситуации, при возникновении которых банк может потребовать полного возврата ипотечного кредита. При этом заемщик не допускал никаких нарушений договора, ежемесячные платежи по договору производил вовремя и в срок.
К таким ситуациям относится нарушение эксплуатации заложенной недвижимости: перепланировка, ремонт — если эти действия никак не согласованы с банком и совершены в одностороннем порядке; нарушение взятых на себя обязанностей по страхованию; в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество есть несоответствие требованиям банка.
Конечно, нужно знать обо всех подводных камнях, а избежать их можно, обратившись к страховым компаниям, а чаще всего, если соблюдать взятые на себя обязательства, то есть оплачивать ипотечный кредит вовремя и в срок в полном объеме. В таком случае у банка не возникнет никаких вопросов к заемщику и тем более дело не дойдет до суда.
В заключение стоит отметить, что на первый взгляд кажется, что судебные дела по ипотеке довольно простые, но это заблуждение, практика судебных споров по ипотеке показывает, что данная категория дел — это сложный и трудоемкий процесс, который часто обжалуется в вышестоящей инстанции, а именно апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный Суд.
Поэтому необходимо при заключении ипотечного договора внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, а в суде предоставить защиту профессионалам, а именно узкоспециализированным специалистам, имеющим опыт работы по данным спорам — юристам и адвокатам, представляющим ваши интересы в суде.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Как делить ипотеку при разводе
И какой вариант самый удачный
Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.
В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.
Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.
Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.
Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.
Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.
Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен
Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:
Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.
Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.
Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.
Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.
Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.
В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.
Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.
Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.
У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.
Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.
В такой схеме есть три скользких момента:
Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.
Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.
Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.
Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.
В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.
Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.
Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.
Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.
Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.
Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.
Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.
Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.
Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.
Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.
Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.
Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.
Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.
Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.