ипотека с брачным договором и материнским капиталом
Выделение долей в квартире при наличии брачного договора
Планируется приобретение квартиры в ипотеку на супругу, с мужем заключен брачный договор на отказ от имущества. После оформления ипотеки планируется использовать материнский капитал, будет ли выделена доля мужу (при наличии брачного договора), может ли он отказаться от доли?
Распределение долей в квартире – единственное и обязательное условие покупки квартиры на маткапитал! А поскольку это условие императивно закреплено в законе (т.е. обязательно к исполнению), то оно не может быть изменено договором, в том числе брачным. Попутно замечу, брачный договор, предусматривающий отказ супруга (супруги) от всего имущества, судами признается недействительным по требованию «обделенной» стороны, поскольку лишает ее всего, что гарантировано законом.
Материнский капитал и все, что связано с правом на него, получением и распоряжением им, установлено Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон о маткапитале).
Согласно ч. 1 ст. 10 Закона о маткапитале средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;
2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 Закона о маткапитале лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.
Согласно ч. 4 ст. 10 Закона о маткапитале лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, отказ супруга от доли законом не предусмотрен, но после возникновения права собственности на долю супруг не лишен права подарить ее любому лицу, в том числе детям и (или) супруге.
И еще. Если вся сумма ипотеки состоит из двух частей – маткапитала и семейного бюджета, – то на часть квартиры, купленную на семейные деньги, распространяется законный режим имущества как на совместно нажитое в браке (при разделе – принадлежит поровну).
9 главных вопросов о детских долях, если вложили маткапитал в квартиру
В 2021 году 61% семей использовали маткапитал для улучшения жилищных условий. При этом в квартире, куда семья вкладывает маткапитал, нужно обязательно выделить доли детям. Рассказываем, кому и какие доли нужно выделять и в какой срок необходимо уложиться, чтобы у ПФР не возникло вопросов.
☝️ Когда выделять доли
Если семья купила жилье и использовала средства господдержки, родители обязаны выделить в этом жилье доли детям.
Если маткапитал перечисляют напрямую продавцу квартиры и в сделке нет кредитных денег, доли выделяют в жилье сразу при покупке.
Если маткапитал вложили в ипотеку — то в течение 6 месяцев с момента, когда родители выплатили кредит и сняли обременение.
Когда кредит рефинансируют, то доли выделяют после того, как родители полностью погашают ипотеку по новому договору
🤏 Какие доли выделять
Например, пара с двумя детьми купила квартиру 40 м² за 4 млн рублей и оплатила маткапиталом в сумме 453 000 Р часть квартиры.
Сколько им выделять, считают так: 453 000 Р / 4 000 000 Р = 0,11. То есть 11% квартиры, или 4,4 м², куплено на маткапитал.
Господдержка дается на всех членов семьи, то есть делим поровну: 4,4 / 4 = 1,1 м². Именно столько и нужно выделить каждому из двух детей. Квадратные метры потом следует перевести в доли: 1,1 от 40 м² — это 0,0275, или 11/400 квартиры.
Можно выделить детям и больше, но родители не обязаны это делать. Чем больше в квартире доля несовершеннолетнего, тем сложнее будет согласовать сделку с опекой и продать такую квартиру
👍 Кому выделять доли
Доли выделяют всем детям владельца сертификата, в том числе совершеннолетним, и супругу.
Выделяют доли тем детям, которые есть на момент, когда распределяют доли. Например, когда семья вкладывала маткапитал в ипотеку, у них был один ребенок. Когда они выплатили ипотеку и сняли обременение — уже трое детей. Доли в данном случае нужно выделять всем детям.
Дети супруги от другого брака имеют право на доли в квартире, поскольку сертификат получила их мать. Дети мужчины от другого брака не имеют права на долю в квартире, поскольку маткапитал обычно дают женщине, а не мужчине. Мужчинам сертификат дают только в некоторых случаях.
Если женщина не замужем, она выделяет доли только детям. Если замужем, но это не первый брак, то выделяют долю тому супругу, с которым женщина состояла в браке, когда использовала маткапитал
👎 Кому доли не выделяют
В законе не сформулировано, нужно ли выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже распределили. Считается, что оснований для нового перераспределения долей нет, но не все трактуют это так однозначно.
Родители могут сами наделить ребенка, который родился после распределения долей, отдельной долей. Но выделить эту долю они могут только из долей совершеннолетних членов семьи. Затронуть доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения опеки. Скорее всего, в этом откажут
🤲 Как выделить доли
Если жилье покупается без кредита, доли выделяют сразу по договору купли-продажи.
Если жилье покупают в ипотеку, обычно кредитный договор и право собственности оформляют только на супругов или кого-то одного из них.
Мало какой банк захочет связываться с залоговой квартирой, где среди собственников есть еще и дети.
Когда заемщики погашают ипотеку, они должны подписать соглашение о выделении долей, заплатить госпошлину и зарегистрировать соглашение в Росреестре. С этого момента в квартире появляются доли, которые уже принадлежат детям
🤝 Как оформить соглашение о выделении долей
Можно попытаться оформить такое соглашение самостоятельно в простой письменной форме и подать на регистрацию в Росреестр. Но это ведомство неоднозначно смотрит на соглашения о выделении долей, которые оформлены без нотариуса, — в регистрации могут отказать. Но попробовать можно
👋 Можно ли отказаться от своей доли
Этот вопрос не урегулирован. В законе о дополнительных мерах поддержки нет нормы, по которой один из членов семьи может отказаться от своей доли.
Практика Верховного суда и Федеральной нотариальной палаты говорит, что лучше сначала выделить доли и зарегистрировать право собственности на всех членов семьи.
После этого совершеннолетние члены семьи, которые хотят отказаться от права владения частью квартиры, могут подарить свои доли остальным. Такая схема поможет избежать проблем: если доли выделены, ПФР не сможет сказать, что закон нарушен
👊 Можно ли не выделять доли
Если доли не выделить, родителей могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве или обязать вернуть государственные средства ПФР.
Если продать квартиру и не выделить доли, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей
🙌 Если хотите продать квартиру с детскими долями
Придется получать согласие органов опеки на продажу. Главное условие: при продаже квартиры с детскими долями и покупке новой жилищные условия детей не должны ухудшаться.
В некоторых случаях опека может не одобрить сделку, например если посчитает, что интересы детей при сделке пострадают
👌 Как взять ипотеку и не прогадать
Что еще полезно знать о материнском капитале:
Можно ли продать квартиру купленную в ипатеу с вложенным мат капиталом и не покупать ничего? А положить эти деньги на счёт детям, например на будущее о обучение? Доли ещё не выделены и в квартире никто не прописан
А если погасить ипотеку мат капиталом, выделить доли детям и купить новую в ипотеку, такое возможно?
Компрессорщица, Нет, в новой квартире нужно сразу выделить доли детям. Банк не примет в залог квартиру с детскими долями
Юрий, сейчас есть банки, которые позволяют выделить долю в ипотечной квартире детям. Их немного, но есть
Елена, мне Сбер сказал, что он не против
Дмитрий, продать можно. Но скорее всего дом придется покупать на высокой стадии строительства, опека не даст вложить в котлован
А можно ли при продаже квартиры без кредитных средств (только свои собственные и маткапитал) оформить договор купли-продажи только на мать-владелицу сертификата? А уже после сделки и оплаты, мать сама выделит доли членам семьи?
Саша, думаю, что нет, если я правильно поняла, что вы покупаете квартиру. ПФ просто не переведет средства маткапа продавцу, если не увидит доли детей. То есть вы подставите своего продавца
Елена, в моем случае на этом как раз настаивает продавец) Даже ссылку дал на пункт правил. Если я правильно понимаю, то по тексту действительно выходит, что доли я могу выделить уже после покупки, но вот ПФР при консультациях дает совершенно разную информацию.
п. 15 (1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862:
«Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:
Можно ли использовать маткапитал?
— Муж хочет купить квартиру в ипотеку. Будет использоваться брачный договор, и единственным собственником будет он. Также у меня, его супруги, есть средства маткапитала, но я не могу стать его созаемщиком, банк отказал в этом. Могу ли я после того, как муж оформит ипотеку, использовать средства маткапитала, если он выделит мне и ребенку доли в квартире?
Отвечает юрист Ирина Орлова:
Да, вы можете использовать материнский капитал, чтобы погасить часть ипотеки. Однако использование данных средств обязывает владельца недвижимости выделить долю в жилье только ребенку. Матери ребенка (своей супруге) собственник выделять долю не обязан. Также отметим, что, как правило, доля выделяется после выплаты ипотеки.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Материнский капитал правильно называется семейным капиталом. Его средства выделяются на всю семью, а не конкретно вам как матери детей. Использовать эти деньги возможно как для первоначального взноса, так и для погашения ипотечного кредита.
При этом вы не можете воспользоваться данными средствами после оформления ипотеки, поскольку ваш супруг не имеет права выделить вам и ребенку доли до полного погашения ипотеки. А после погашения ипотеки вы уже не сможете воспользоваться средствами материнского капитала, поскольку квартиру вы приобретаете на имя мужа.
Тем не менее ваш супруг может самостоятельно воспользоваться средствами маткапитала после оформления ипотеки, но ему и вам нужно будет подписать у нотариуса соглашение, по которому после погашения ипотеки ребенок будет наделен долей в этой квартире, и представить данное соглашение в ПФР.
С вами же вопрос решается следующим образом: в брачный договор следует внести пункт, что после выплаты ипотеки вам будет принадлежать определенная доля в квартире. Этот документ составляется нотариусом и им же удостоверяется.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Да, можете. Одним из допустимых вариантов использования материнского капитала является погашение долга по ипотечному кредитованию. Самое главное условие — оформление общедолевой собственности, в которую, помимо мужа, необходимо будет включить супругу и ребенка. Определение размера долей при этом остается на усмотрение семьи и происходит по оформлению договоренности. Договоренность должна быть нотариально заверена.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Личный опыт: я использовал маткапитал для ипотеки и пожалел об этом
Погашение ипотеки — один из самых популярных способов распорядиться материнским капиталом. Но у этого способа есть подводные камни. Наш герой Александр из Санкт-Петербурга использовал маткапитал, чтобы погасить часть кредита на жильё, и теперь не может ни продать квартиру, ни рефинансировать ипотеку. Вот как это произошло.
Я живу в Санкт-Петербурге, мне 36 лет, есть двое детей 8 и 5 лет. В 2014 году я оформил ипотеку. Через три года мы с супругой развелись и до сих пор не можем решить вопрос с квартирой. Мне приходится одному выплачивать кредит за жильё, которого я легко могу лишиться. Проблема заключается в том, что часть ипотеки мы погасили с помощью материнского капитала. Вот как это получилось.
Ипотека с маткапиталом
Так получилось, что у нашей семьи уже было своё жильё — квартира жены. Но мы думали о будущем и решили купить инвестиционную квартиру. В 2014 году приобрели двухкомнатную «хрущёвку» за 3,8 миллиона ₽ в ипотеку. Финансированием этой покупки занимался я. Первоначальный взнос — 1,4 миллиона ₽ — нам дали мои родители. Ежемесячные платежи вносил тоже я со своей зарплаты.
В 2015 году у нас появилось право на материнский капитал после рождения второй дочки. Тогда он составлял 453 000 ₽. Эту сумму мы решили направить на погашение ипотеки.
Как работает материнский капитал
До 2020 года материнский капитал можно было получить при рождении второго или последующих детей. Теперь выплаты полагаются и на первенца, если он родился после 1 января 2020 года.
Сколько можно получить и как оформить
При рождении первого ребёнка размер материнского капитала составляет 466 617 ₽ (сумма ежегодно индексируется). Если у семьи родится в 2020 году или позже второй ребёнок, то к этой сумме добавят ещё 150 тысяч. Итого можно будет получить 616 617 ₽.
Если у семьи возникло право на материнский капитал только после рождения второго ребёнка, то есть первенец появился до 2020 года, то размер выплаты составит 616 617 ₽.
Капитал выдаётся в виде сертификата. С апреля 2020 года оформление происходит автоматически после рождения ребёнка. Он появляется в виде электронного сертификата в личном кабинете мамы на сайте Пенсионного фонда или Госуслуг.
Как можно потратить материнский капитал
Материнский капитал можно направить на:
Как можно использовать маткапитал при ипотеке
Средства материнского капитала можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту.
При этом, по словам юриста компании «Правокард» Дмитрия Бухарина, материнским капиталом нельзя оплатить штрафы или пени за просрочку по ипотеке.
«Как правило, использовать материнский капитал можно не ранее чем через три года после рождения ребёнка. Однако если за счёт маткапитала погашают первоначальный взнос и/или основной долг и проценты по жилищному кредиту, то три года можно не ждать», — рассказывает эксперт.
Процедура была довольно простой. Сперва мы подали через МФЦ заявление в Пенсионный фонд (ПФР) о получении материнского капитала. Для этого нужны были только копии моего паспорта и свидетельств о рождении детей.
Через месяц мы получили сертификат и собрали остальные необходимые документы:
Вместе с сертификатом мы подали их в банк. Банк направил документы в Пенсионный фонд и получил деньги. В общей сложности на всё ушло примерно два месяца.
Но потом начались сложности. Оказалось, что у маткапитала есть подводные камни, о которых никто нигде не рассказывает.
Проблемы с рефинансированием
Ставка по моему кредиту составляла 10,4%. В 2017 году, когда ипотека на рынке подешевела примерно до 9,5%, я захотел рефинансировать её в другом банке на более выгодных условиях. Но так как рефинансирование подразумевает погашение кредита у первого кредитора, то в течение полугода после этой сделки я по закону обязан выделить детям доли в квартире. И тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей.
Банки (по крайней мере, в 2017 году) не хотели связываться с объектами, в которых участвуют доли детей: в случае просрочки и продажи залога (квартиры) это обязательно придётся согласовывать с опекой. Так что в рефинансировании мне отказали как раз из-за участия в оплате ипотеки материнского капитала. С этим я обращался и к ипотечному брокеру, и напрямую в один из крупнейших банков. В банке мне сразу отказали по телефону, узнав, что участвует маткапитал. Брокер тоже вернулся ни с чем.
Как устроено рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Часть заёмщиков действительно сталкивается с проблемами при рефинансировании ипотеки на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. Некоторые банки просят заёмщика получить в органах опеки согласие на передачу такого жилья в залог. Сложности возникают и из-за необходимости оформить в общую собственность семьи квартиру при смене кредитора. На эту проблему банкиры обращали внимание властей ещё в 2018 году. В январе 2020 года в Госдуму даже был внесён законопроект, упрощающий эту процедуру. Но пока его ещё не рассмотрели.
При этом не все банки отказываются рефинансировать ипотеку, частично погашенную маткапиталом. Так, в ВТБ, Райффайзенбанке и в банке «Дом РФ» Сравни.ру заявили, что у них нет никаких ограничений на рефинансирование такой ипотеки.
Раздел ипотечной квартиры после развода
Ещё одна сложность вскрылась после того, как мы с женой развелись.
Оказалось, что при использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и супруга. Что с одной стороны логично, но с другой создаёт много сложностей. Разводы редко случаются полюбовно. И наш раздел совместно нажитой квартиры превратился в проблему.
После того как мы разошлись, я переехал в ипотечную квартиру и продолжаю платить за неё банку. Бывшая жена и наши дети прописаны в её квартире и остались жить там.
Год назад супруга подала в суд на раздел имущества. Доли квартиры жена хочет разделить таким образом:
Я же пытаюсь это оспорить, потому что 453 тысячи ₽ материнского капитала — это только 12% стоимости квартиры. Остальные денежные средства для покупки квартиры я вносил и вношу сам. Выплата ипотеки полностью остаётся на мне, бывшая жена от оплаты отказывается. Мы пока ещё продолжаем судиться.
Судя по настрою бывшей супруги, спокойно жить мне в квартире не дадут ни сейчас, ни по итогу выделения долей детям.
Продажа
Чтобы мирно решить наши разногласия, я предложил продать квартиру. Но и это, как оказалось, сделать очень сложно. Для продажи квартиры с маткапиталом нужно выполнить 2 условия:
В нашем случае нужно купить 23 «квадрата» в чьей-то квартире. Причём новая жилплощадь тоже обязательно должна находиться в Санкт-Петербурге, а здесь даже студия стоит больше 3 миллионов ₽.
Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. У моей бывшей супруги уже родился ребёнок от другого мужчины, и получается, что она может даже добиваться выделения доли в этой квартире на него.
Итоги
Мне непонятно, чем дальше обернётся вопрос с совместным долевым владением квартирой, которая является моим единственным жильём. И с ипотекой, которая ежемесячно забирает треть моего дохода, невозможно начать жизнь с чистого листа. Сейчас я выплачиваю ипотеку, а через 15 лет может оказаться, что после её погашения мне негде будет жить. Потому что с каждым из собственников долей в квартире, где я проживаю, я должен буду считаться перед тем, как что-то с ней сделать. Потребуется получать согласие опеки (так как мои дети несовершеннолетние) и согласие бывшей жены.
Ещё одну ипотеку при наличии уже имеющейся получить нереально.
Я словно попал в замкнутый круг: должен всем (банку, детям, бывшей жене), а выйти из ипотеки и купить себе жильё, чтобы спокойно спать по ночам, не получается.
В этой истории можно выделить две имущественные проблемы, с которыми столкнулся герой. Рассмотрим каждую из этих ситуаций в отдельности и возможные варианты решения.
1. Раздел квартиры как совместно нажитого имущества, оформленного в ипотеку
Согласно Семейному кодексу, имущество, даже если супруги купили его в кредит, является их совместной собственностью, и его придётся делить в случае развода. Если бывшие супруги не могут самостоятельно договориться о разделе, то нужно обращаться в суд.
Если кредит оформлен на обоих супругов, а имущество делится пополам, то и погашать его они должны продолжать совместно равными частями. Если же ипотека оформлена только на одного из них и ещё не закрыта, то можно попробовать через суд разделить долговые обязательства между ними (п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ). Но это не всегда возможно. Например, на это может не согласиться сам банк, тогда суд вам откажет (ст. 391 Гражданского кодекса РФ). В таком случае квартира делится пополам, но кредит за неё продолжает выплачивать только один. Однако после погашения ипотеки заёмщик имеет право снова обратиться в суд и потребовать от бывшего супруга или супруги компенсации половины произведённых им после развода выплат (п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ).
Избежать этих проблем поможет брачный договор. Можно в нём прописать, что в случае развода ипотечная квартира достаётся одному из супругов, который и продолжает погашать этот кредит. Или, например, можно определить, что супруги устанавливают режим раздельной собственности на всё имущество, приобретённое в браке (либо только на квартиру). В таком случае это имущество будет собственностью того супруга, на чьё имя оно записано.
Однако брачный договор не отменяет требований закона о выделении долей детям в квартире, если ипотека была погашена с использованием материнского капитала.
2. Выделение долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала
Материнский капитал — это не совместно нажитое имущество, поэтому при делении квартиры через суд его долю исключают из раздела. Другими словами, бывшие супруги могут делить между собой пополам квартиру за вычетом доли, пропорциональной размеру материнского капитала. А уже эту долю суд должен отдельно распределить между родителями и детьми. То есть каждому ребёнку героя полагается не по четверти всей квартиры, а доля, соразмерная четверти материнского капитала.
Раздел имущества, приобретённого с использованием ипотеки и материнского капитала, — это сложный и длительный процесс. Избежать этих рисков не получится, но стоит учитывать их, когда семья принимает решение погасить часть ипотеки материнским капиталом.