ипотека с дифференцированными платежами банки 2020
Спецрейтинг: ипотека с дифференцированными платежами, ускоренное погашение. Кто дает ипотечный кредит с дифференцированным платежом?
Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на переплате по любому кредиту, и в особенности, когда речь о длинных займах, таких как ипотека. Но вот далеко не каждый банк предлагает заемщику выбрать эту схему погашения.
Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на переплате по любому кредиту, и в особенности, когда речь о длинных займах, таких как ипотека. Но вот далеко не каждый банк предлагает заемщику выбрать эту схему погашения. Сравни.ру нашел самые дешевые предложения из всех существующих.
Поиск выгодных продуктов с дифференцированными платежами осуществлялся с помощью ипотечного калькулятора Сравни.ру, в который вносились следующие параметры: стоимость жилья – 3 млн рублей, первоначальный взнос – 500 тыс. рублей, срок кредита – 10 лет, расположение банка – Москва и Московская область. Кредиты для отдельных категорий граждан в отборе не участвовали.
Топ-10 самых дешевых ипотечных кредитов с дифференцированными платежами
Самый дешевый ипотечный продукт с дифференцированным платежом «Ипотечный» предлагает сегодня Промсбербанк. Минимальная ставка по кредиту предусмотрена на уровне 9% годовых, итоговая переплата составит 1 млн 137 тыс. рублей. На втором месте нашего рейтинга расположился кредит «На приобретение жилого дома с участком» от Сургутнефтегазбанка, со ставкой 11,25% и стоимостью заемных средств в 1 млн 417 тыс. рублей. Замыкает тройку лидеров Нордеа Банк и кредит «Классический (фиксированная на 3 года + плавающая ставка)», цена вопроса у них составит 1 млн 489 тыс. рублей.
Из более чем трехсот продуктов нам удалось найти чуть больше десяти предложений, предусматривающих для заемщиков выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами. Таким образом, сегодня примерно на каждые 20-25 ипотечных кредитов приходится всего лишь 1 с дифференцированной схемой погашения. Поэтому немудрено, что между продуктами, вошедшими в рейтинг, есть существенная разница в цене, которая колеблется от 9 до 16%.
Как пояснили Сравни.ру в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при дифференцированной схеме погашения ипотеки в течение первых нескольких лет, платежи, гораздо выше, чем при аннуитетной схеме. «А ведь именно после покупки жилья у заемщика появляются дополнительные расходы, связанные с ремонтом или переездом. Кроме того, дифференцированный тип платежей снижает круг заемщиков, которым доступна ипотека. Размер дифференцированного платежа может оказаться настолько большим, что среднестатистический заемщик не сможет получить кредит из-за недостаточной величины дохода (ежемесячный платеж не должен превышать 45-50% дохода), такой подход уменьшает и максимально возможный размер кредита», – отмечают в АИЖК.
«Аннуитетная же схема – позволяет равномерно распределить нагрузку на заемщика в течение всего срока кредитования и заранее спланировать свой бюджет» – добавляют в агентстве.
Рассмотрим это на примере. Допустим, мы оформили два ипотечных кредита у лидера нашего рейтинга на условиях, согласно которым осуществлялся выбор продуктов, с одной лишь разницей: в первом случае заемщик решил погашать ипотеку аннуитетными платежами, второй – дифференцированными.
Банковский клиент под номером один должен будет ежемесячно вносить в счет погашения кредита на протяжении всех 10 лет 31 тыс. 507 рублей, а клиент под номером два: в 1-ый месяц заплатит 38 тыс. 489 рублей, во 2-ой – 39 тыс. 561 рубль, в 3-й – 38 тыс. 799 рублей, в 4-ый 38 тыс. 647 рублей: …..; в 104-ый – 23 тыс. 496 рублей, а в последний месяц – 20 тыс. 666 рублей. Разница в переплате между первым и вторым способами погашения составит в районе 160 тыс. рублей, которые сэкономит второй заемщик.
Именно разницей в сумме платежа на первых порах и объясняется столь ограниченный круг предложений, предусматривающих дифференцированные платежи. Тем же, кто может себе позволить вносить большие суммы в первый период времени и хочет на этом сэкономить, расстраиваться от малого числа таких продуктов нет причин. Как поясняют в банке Санкт-Петербург, отсутствие мораториев и комиссий на полное или частичное досрочное погашение кредитов позволяет клиентам самостоятельно регулировать сумму ежемесячного платежа и поддерживать для себя комфортный уровень жизни.
Банки с дифференцированными платежами по ипотеке: условия в 2020 году
Дифференцированные платежи – редкость на российском ипотечном рынке. Более популярны аннуитетные. Но некоторые банки разрешают заёмщикам выбирать между двумя способами погашения.
Что такое дифференцированные платежи
Аннуитетные платежи подразумевают, что ежемесячно заёмщик должен отдать одинаковую сумму. Она не меняется на протяжении всего срока действия договора.
При дифференцированных платежах сначала заёмщик отдаёт максимальную сумму, каждый месяц она становится всё меньше.
Что выгоднее заёмщику? Это зависит от ситуации. Если клиент готов отдавать первое время внушительную сумму и хочет сэкономить на переплате, стоит выбрать дифференцированные платежи. Если финансы ограничены и не нужна серьёзная нагрузка на бюджет, подойдёт аннуитет.
Дифференцированные платежи есть не во всех банках. Далее рассмотрим, какие кредиторы дают возможность погашать ипотеку таким способом.
Программы банков
В Россельхозбанке можно получить от 100 тыс. до 60 млн руб. на срок до 30 лет. Минимальный первый взнос – 15%. Ставка зависит от размера кредита, категории заёмщика, типа недвижимости.
Более выгодные условия для молодых семей – первый взнос от 10% и ставка от 9% годовых.
Требования РСХБ к заёмщикам:
Также выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами предоставляет Газпромбанк. Рассмотрим условия нескольких программ этого банка: ипотека по двум документам, первичный рынок и вторичный рынок.
На первичном рынке в ипотеку можно взять квартиру, апартаменты или таунхаус. Ставки стартуют с 10,5%. Минимальный первый взнос зависит от типа недвижимости. Для квартиры – 10%, для таунхауса и апартаментов – 20%. Максимальная сумма займа – 60 млн руб., минимальная – 50 тыс. руб. Срок кредита – от 1 года до 30 лет.
На вторичном рынке на заёмные средства можно купить квартиру, последнюю долю в недвижимости, а также таунхаус. Минимальный первый взнос для квартиры и доли – 10%, для таунхауса – 20%.
Банк прибавляет к ставке 0,3%, если заёмщик не является зарплатным клиентом или покупает недвижимость не у партнёра. Ещё 1% накидывают при отказе от страхования жизни.
В рамках ипотеки по двум документам размер первого взноса составляет минимум 40%, предельный размер кредита – 10 млн руб.
Требования к заёмщику у Газпромбанка следующие:
Пример
Рассчитаем выгоду дифференцированных платежей на примере Россельхозбанка. Допустим, нам нужно 2 млн руб. на покупку квартиры на первичном рынке, в качестве первого взноса можем внести 400 тыс. руб., то есть 20%. Срок ипотеки – 10 лет. При расчёте не берём никакие льготы и исключаем страхование.
При аннуитетных платежах в месяц будем отдавать 22 496 руб. В первые полгода на погашение основного долга будет уходить порядка 7000 руб., ещё около 15000 руб. – на проценты. Со временем пропорции будут меняться: доля процентов в платеже к концу снижается, а основного долга, наоборот, повышается. Вот так выглядит график погашения:
График погашения аннуитетными платежами на сайте РСХБ
Итого при аннуитетных платежах переплата за 10 лет составит чуть больше 1 099 000 руб.
Та же ситуация, но с дифференцированными платежами. Первые месяцы будем отдавать ежемесячно больше 28 000 руб. Как видим на графике погашения, сумма на погашение основного долга не меняется в течение всего срока ипотеки – 13 333,33 руб. Меняется только сумма, которую платим в качестве процентов. Она постепенно уменьшается, за счёт этого уменьшается и ежемесячный платёж. В последние полгода 10-летнего срока в месяц нужно отдавать менее 14 000 руб.
График погашения дифференцированными платежами на сайте РСХБ
Итого за 10 лет мы отдадим дифференцированными платежами 2 527 666,67 руб. Получаем переплату 927 666 руб. Выгода перед аннуитетными платежами – порядка 171 000 руб.
Когда мы берем деньги в долг у своего друга или родственника, то схема возврата долга предельно понятна. А вот когда мы берем деньги в кредит у банка, то есть варианты. Банки сами устанавливают по своим кредитным программам различные способы возврата денег, которые довольно сложны для расчета, но влияют на итоговую сумму переплаты и в итоге всей выгоды сотрудничества с банком. Существует два основных типа возврата кредитных средств или выплат по кредиту: наиболее популярный аннуитетный платеж, и наименее популярный дифференцированный платеж.
Что такое дифференцированный платеж?
Чтобы понять, что такое дифференцированный платеж по кредиту, надо понимать из чего вообще состоят выплаты по кредиту. Когда мы берем деньги в банке, то та сумма, которую мы взяли, является нашим основным долгом. Но банк никогда не дает нам деньги просто так, а начисляет на наш долг проценты. Поэтому вне зависимости от вида платежа, каждая выплата по кредиту состоит из погашения:
Следующий важный момент заключается в определении той суммы, на которую нам начисляются проценты. Здесь также нет различий: проценты всегда начисляются на сумму основного долга. Соответственно, чем меньше основной долг, тем меньшие мы платим проценты.
Именно типом погашения основного долга, т.е. его уменьшения, и различаются аннуитетный и дифференцированный платеж в банке.
Например, если вы взяли в кредит 1 000 000 руб. на 10 месяцев, то каждый месяц вы будете погашать ровно 100 000 руб. основного долга.
Интересным моментом и, пожалуй, самым важным, здесь является то, что раз постепенно уменьшается размер основного долга, то и величина выплачиваемых процентов тоже уменьшается. Т.е. если в первый месяц условно 10% годовых начисляется на 1 000 000 руб., то во второй месяц уже на 900 000 руб. и т.д. Следовательно, величина ежемесячного платежа по кредиту постоянно меняется.
Аннуитетный платеж построен совершенно по другой системе: в нем величина ежемесячного платежа не меняется со сроком кредитования и осуществляемыми выплатами. Банк с самого начала рассчитывает всю сумму процентов и основного долга, и разбивает ее по периоду кредитования так, что вначале идет преимущественная выплата процентов, а затем уже в ежемесячном платеже возрастает доля суммы, идущая на погашение основного долга. В такой системе начисления процентов они предсказуемо больше, потому что основной долг сокращается гораздо медленнее.
Какие платежи по ипотеке существуют
Ипотечное кредитование для большинства наших соотечественников является чуть ли не единственным способом обзавестись собственной квартирой или домом. Можно ли сделать ипотеку на жилье выгодной, а условия погашения задолженности комфортными? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо помнить, что существует два типа ипотечных выплат: аннуитетные и дифференцированные. От них, помимо размера задолженности, процентной ставки и срока кредитования, зависит сумма ежемесячных платежей. В чем их особенности, и какой платеж по ипотеке выгоднее?
Аннуитетные платежи по ипотеке в банке
Самым распространенным вариантом ежемесячных выплат являются аннуитетные платежи. Способ заключается в регулярном возврате заемщиком фиксированной суммы, рассчитанной с учетом процентов, срока кредитования и стоимости недвижимости.
Преимущества этого вида платежей по ипотеке заключаются в простоте и удобстве. Заемщик видит в графике сумму и знает, что на время действия ипотечного договора размер выплат останется неизменным. Это позволяет с легкостью планировать семейный бюджет и не переживать, правильно ли начислили платеж в банке.
Но помимо преимуществ этот тип платежей по ипотеке имеет и недостатки. Так, большую часть ежемесячных взносов составляют проценты. Как результат, заемщик вносит регулярно определенную сумму, но долг уменьшается медленно. В связи с чем уровень переплаты может быть достаточно большим.
Дифференцированные платежи по ипотеке
Дифференцированная система предполагает, что самый крупный платеж — первый взнос. Одна его часть идет на оплату долга и постоянно остается стабильной, другая направлена на погашение процентов и с течением времени уменьшается. С каждым месяцем величина задолженности снижается. В результате на погашение процентов требуется меньшая сумма.
Стоит сразу оговориться, что данный вид ипотечных платежей подходит далеко не всем. Обусловлено это тем, что первое время по дифференцированной схеме заемщик вынужден выплачивать крупные суммы. К слову, банк еще на этапе одобрения заявки изучает платежеспособность клиента и, исходя из финансовой стабильности, решает, какой вариант платежей будет оптимальным. Таким образом, если заемщик не имеет возможность выплачивать задолженность крупными суммами, то будет предложена альтернатива в виде аннуитетной схемы.
Какой платеж по ипотеке лучше?
Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.
Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.