ипотека снизят ли банки процент по ипотеке
Как снизить ставку по ипотеке и не получить отказ от банка
2020 год стал рекордным для российского ипотечного рынка благодаря снижению ставок и запуску льготной программы. По оценкам «Дом.РФ» и Frank RG, объем выданных кредитов к концу октября достиг 3,25 трлн руб. Это больше, чем за весь рекордный 2018 год, когда россияне взяли кредиты на 3,01 трлн руб.
Немалую лепту в рост рынка вносит рефинансирование — на него приходится около 13% выдач, говорится в исследовании «Дом.РФ» и Frank RG.
Снизить процент по ипотеке удается не всем. Банки нередко отказывают в рефинансировании заемщикам по разным причинам — от несоответствия требований условиям программы до незаконной перепланировки квартиры. Вместе с экспертами рассказываем, почему банки могут отказать в рефинансировании и как минимизировать этот риск.
Причины отказа в рефинансировании
Банки не обязаны объяснять причины отказа в рефинансировании и часто этим пользуются. Поэтому понять, из-за чего конкретному заемщику отказали в рефинансировании сложно, отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Однако есть несколько общих причин, по которым банк может отказать в снижении ставки.
Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он изначально был взят, или в другом банке. Перед рефинансированием банк проверяет заемщика: его кредитную историю, уровень доходов, оценивает объект недвижимости. Поэтому подходить к этой процедуре нужно так же тщательно, как и к оформлению ипотеки.
По словам аналитика, одна из причин для отказа — если заемщик недавно уже рефинансировал ипотеку, и банк воспринимает это как «попытку играть в свою пользу». Вторая причина — ипотечный кредит выдан менее полугода назад. Банку невыгодно рефинансировать такую ссуду, особенно если реструктуризация будет происходить у него же — ставка же будет ниже.
Поводом для отказа могут стать и ошибки при оформлении документов, незаконная перепланировка в квартире, о которой станет известно во время оценки объекта, а также отсутствие страховки, которая входит в обязательные условия снижения ставки. Отказать банк может из-за своей политики, если не считает рефинансирование приоритетом для себя в данный период.
Причиной для отказа также являются просрочки по кредиту, плохая кредитная история и несоответствие программе рефинансирования, например, по сумме кредита или его сроку, рассказали в пресс-службе ВТБ. Либо заемщик хочет рефинансировать большую сумму, чем брал изначально: вместо 2 млн руб., указывает 3 млн руб., это прямой повод для отказа добавил Алексей Коренев.
«В таких случаях заемщику стоит через полгода повторно обратиться в банк, либо пересмотреть условия по кредиту. Например, снизить долговую нагрузку или обратиться в другой банк, у которого иная риск-политика или условия кредитования», — рассказали в ВТБ. При этом в банке отметили лояльность к клиентам, которые обращаются за рефинансированием. За последние 11 месяцев ВТБ увеличил объем рефинансирования ипотеки втрое, снизив ставки по более чем 100 тыс. кредитов на 220 млрд руб.
Что делать, чтобы вам не отказали
Чтобы снизить вероятность отказа в рефинансировании, эксперты рекомендуют следовать нескольким рекомендациям. Во-первых, нужно понять, действительно ли ставка по новому ипотечному кредиту будет выгоднее. Рефинансирование повлечет дополнительные расходы: повторную оценку залога, страховку, оплату госпошлин и оформление документов.
«Целесообразность рефинансирования зависит от процента по действующему договору и от того, в какой период кредитования клиент его проводит — в первые годы после получения ссуды или ближе к середине срока. Сейчас рефинансировать ипотечный кредит выгодно, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 1,5 п. п.», — отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Не стоит рефинансировать «свежую» ипотеку, поскольку это лишает банк дохода, и вероятность отказа будет высока. По мнению экспертов, лучше хотя бы полгода-год выплачивать ипотечный кредит, а после уже подать заявку на рефинансирование.
Обращаться за рефинансированием повторно в случае отказа стоит через пару месяцев. «Можно вновь подавать заявку именно в тот банк, в котором вам отказали. За это время могла измениться его политика или требования к рефинансированию. В последнее время многие банки стали рефинансировать жилищный заем для своих ипотечных клиентов, чтобы их удержать», — отметил Алексей Коренев.
При выборе банка эксперты рекомендуют ориентироваться на топ-20. «Эти банки наиболее надежные, многие из них поддерживаются государством. Они имеют возможность держать низкие ставки по кредитам и у них уже отработаны технологии рефинансирования», — пояснил аналитик ГК «Финам».
Перед подачей заявки на рефинансирования специалисты советуют тщательно изучить требования к программе и условия — лимиты, сроки, ограничения по возрасту. Если у заемщика есть долги по кредитам, необходимо сначала их погасить, и лишь спустя полгода подавать заявку на рефинансирование.
Кроме того, нужно оценить свой уровень финансового состояния. С момента оформления ипотеки он может измениться как в лучшую сторону, так и худшую сторону. Перед одобрением заявки на рефинансирование, банк потребует справку о доходах, поэтому лучше чтобы они были как минимум на том же уровне, когда заемщик брал ипотеку. В целом рекомендуется, чтобы на ежемесячную оплату кредита уходило не более 40-60% общего дохода заемщика.
Подешевеет на полпроцента: что будет с ипотекой после снижения ставки ЦБ
Центробанк снизил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 5,5%. Данное решение он принял, несмотря на падение цен на нефтяном рынке и распространения COVID-19.
Последний раз Центробанк России снижал ставку в феврале. Тогда ключевая опустилась на 0,25 б.п., до 6%. Это стало шестым снижением подряд и самым низким показателем с конца 2014 года. На последнем заседании 20 марта регулятор сохранил ставку, несмотря на обвал рубля и пандемию.
Выяснили у аналитиков и банков, что будет с ипотечными ставками после снижения ключевой и удастся ли избежать провала спроса на жилье.
Ипотека будет дешеветь
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики назвали уменьшение ключевой ставки ожидаемым. Инфляция находится на низком уровне, это оставляет регулятору маневр для снижения. Снижение ставок поможет в целом быстрее запустить экономику, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Еще что хорошо в этом решении: не будет заметного спреда в уровне ипотечных ставок для первичного и вторичного рынков. Банки с большой вероятностью снизят ипотечные ставки и по продуктам, не связанным со льготной ипотекой под 6,5% годовых», — отметил он.
По прогнозам аналитиков, большинство российских банков вслед за ключевой ставкой пересмотрят ипотечные. В ближайшее время ставки могут опустить до 8,1–8,3%. «Мы ожидаем реакции от ведущих банков России в части снижения ставок по ипотеке, не исключено, что оно может составить до 0,4%», — сказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
По мнению аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, крупные банки, которые ощущают государственную поддержку, могут анонсировать снижение больше, чем на полпроцента. Остальные тоже будут вынуждены снижать ипотечные ставки, просто не все смогут позволить себе больше 0,5%.
«При этом часть игроков может не изменить ипотечные ставки из-за снижения маржинальности и дополнительных расходов на фоне пандемии — банки обязали выдавать беспроцентные кредиты на выплату зарплат. Пока нормативная база под это не разработана, и банки берут все риски на себя», — добавил аналитик.
«Снижение ключевой ставки банка позволит банкам удержать ставки на текущем уровне»
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:
— Ввиду роста волатильности на финансовых рынках, введения режима самоизоляции и других неблагоприятных условий, в которых мы сейчас оказались, такое решение Банка России очень важно. Оно позволит банкам сохранить ставки на текущих уровнях. В неблагоприятных экономических условиях и роста волатильности ипотечные ставки, вероятнее всего, повышались бы, а снижение ключевой ставки банка позволит банкам удержать ставки на текущем уровне.
Что касается спроса, то сейчас все крупные банки говорят о его падении. Мы прогнозируем, что в этом году будет выдано около 1 млн ипотечных кредитов на сумму 2,5 трлн руб. Это ниже прошлого года, когда было выдано примерно 1,3 млн кредитов на 2,9 трлн руб. Но, конечно, без мер поддержки, которые приняли правительство и Банк России, и без программы субсидирования ипотеки падение было бы существенно сильнее.
Удастся ли реанимировать спрос
Ситуацию на рынке жилья и ипотеки будет определять то, с какими потерями страна выйдет из карантина. «Многое будет зависеть от благосостояния покупателей, как быстро будет восстановлена вся инфраструктура для заключения сделок — открытие банков, МФЦ, нотариальных контор», — отметил Алексей Попов из ЦИАН.
По мнению аналитика ГК «Финам», после завершения карантина будет всплеск спроса. Во-первых, многие сделки были прерваны из-за введения режима самоизоляции, притом что люди уже внесли предоплату. Во-вторых, за время карантина сформируется отложенный спрос, который будет реализован в первое время. «После чего рынок уйдет в стагнацию. При падении спроса и в условиях высокой конкуренции банки станут бороться за ипотечных заемщиков, и ставки будут понижаться», — считает он.
Спрос на покупку жилья и ипотеки в этом году просядет, согласился Алексей Попов. По оценкам ЦИАН, по итогам второго квартала падение спроса на жилье в Москве может составить 50% (на фоне карантина и с учетом того, что продажи во втором квартале прошлого года были рекордными). Во втором квартале за счет льготной ипотеки и программ от застройщиков спрос начнет восстанавливаться. Но в итоге снижение спроса составит 20%.
«Качественного рывка, который был пять лет назад, ждать не стоит. Тогда не было безработицы, которая с высокой долей вероятности возникнет во втором полугодии 2020 года. Но в долгосрочной перспективе политика регулятора должна смягчить взрывной рост безработицы, и восстановление экономики и рынка недвижимости будет более быстрым», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН.
По мнению Ильдара Хусаинова, решение ЦБ поможет частично компенсировать просадку спроса (до 70% в некоторых регионах). «Плюс в результате снижения процентных ставок по вкладам увеличится приток тех, кто решит инвестировать в недвижимость. Это также поддержит рынок и позволит восстановить его в более кратчайшие сроки, возможно, уже к весне 2021 года», — добавил он.
При обычной ситуации понижение ключевой ставки, несомненно, подстегнуло бы рынок жилья. Однако пандемия привносит коррективы в возможности заключения сделок, добавил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Во-первых, онлайн-сделки пока не имеют особой популярности. Во-вторых, люди во многом предпочитают пережидать периоды неопределенности, коей текущая эпидемия, несомненно, является. В связи с этим надеемся, как минимум такой уровень ставок продержится и после режима самоизоляции, чтобы поддержать спрос, отметил он.
Спрос на рынке жилья сменился падением. Если после обвала рубля и до начала карантина на рынке жилья был зафиксирован резкий рост активности покупателей (по оценке риелторов и девелоперов, за первые две недели марта спрос на квартиры в Москве вырос до 30%), то сейчас наблюдается падение. В Минстрое России предупредили о 50%-ном падении спроса на жилье из-за COVID-19. По словам министра Владимира Якушева, спрос на жилье в условиях пандемии уже снизился на 30% в субъектах.
Чтобы поддержать спрос на рынке жилья, президент анонсировал запуск субсидированной ипотеки под 6,5% годовых. По оценкам вице-премьера Марата Хуснуллина, льготная программа затронет до 90% новостроек в России. Часть банков, не дожидаясь постановления правительства, уже начали выдачу льготной ипотеки.
«Это очень хороший знак»
Банки положительно оценили решение ЦБ понизить ключевую ставку в столь непростых условиях и допустили понижение ставок в ближайшем будущем.
«Это очень хороший знак. Мы поддерживаем. Знаете, в периоды прошлых экономических трудностей Центробанк первым делом повышал ставку и таким образом тормозил развитие экономики. В данном случае Центробанк действует очень правильно. Снижение ключевой ставки, безусловно, станет содействовать тому, что деньги будут активнее идти в экономику», — заявил председатель правления ВТБ Андрей Костин.
В Райффайзенбанке назвали решение ЦБ ожидаемым. «Мы продолжим следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования, соответственно, стараясь предлагать клиентам лучшие продукты и сервисы в сложившихся обстоятельствах. Однако в кризис важно сфокусировать все усилия не на стимулировании новых продаж, а на работе с клиентами», — заявил управляющий директор по кредитным розничным продуктам банка Андрей Спиваков.
Руководитель цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев заявил, что для рынка ипотеки это, безусловно, стимул к развитию и росту объемов, что особенно важно в текущей непростой ситуации. «Тем не менее многое будет зависеть от конкретных мер, предпринимаемых как другими банками, так и регулятором. Мы будем оперативно реагировать на возможные будущие изменения для того, чтобы своевременно предлагать нашим клиентам оптимальные условия и сервис», — отметил он.
Старший экономист банка «Открытие» Максим Петроневич допустил снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. «Можно ожидать коррекции ставок на рынке банковских услуг. В наибольшей степени это затронет самые надежные сегменты, такие как ипотечные кредиты», — сказал он.
В МКБ заявили, что внимательно следят за конъюнктурой рынка и готовы «в случае необходимости, корректировать свое предложение». В Сбербанке от комментариев воздержались.
Как снизить процент по ипотеке?
Ипотечное кредитование для многих семей является единственной возможности приобрести собственное жилье. Однако повсеместной данную программу назвать сложно, так как банки России выставляют достаточно жесткие условия к заемщикам и устанавливают сравнительно высокие процентные ставки. Учитывая длительный период кредитования, разница даже в один процент выйдет в крупную сумму денег. Как снизить процент по ипотеке – вопрос, который крайне актуален как для тех, кто только собирается оформлять данный кредит, так и для тех, кто уже его выплачивает тот или иной период времени.
Как снизить процент по ипотеке при оформлении кредита?
К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:
При оформлении ипотечного кредита также следует обращать внимание на наличие дополнительных условий, выполнение которых делают услуги банка значительно дороже. К ним относятся главным образом такие как оформление страхового полиса и выплата различных комиссий.
Возможно ли снижение ставки по действующей ипотеке в 2021 году?
Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2021 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.
В результате ежемесячные платежи клиент будет отдавать новому кредитору, причем их сумма должна снизиться. В настоящее время такую услугу как рефинансирование ипотеки предлагают все ведущие банки страны, в числе которых такие как СберБанк, Россельхозбанк и ВТБ. Для запуска процесса следует начать со сбора необходимого пакета документов и подачи заявления. Таким образом, есть смысл постоянно просматривать актуальные предложения, которые появляются на рынке жилищного кредитования. Однако перед тем, как принять решения о рефинансировании, рекомендуется все тщательно рассчитать. Переоформление договора влечет за собой ряд дополнительных издержек, в числе которых такие как:
Любые возникающие дополнительные расходы оплачиваются самим заемщиком. Таким образом, ощутимую выгоду можно получить только в том случае, если есть разница хотя бы на два процента.
Если нет желания менять банк, можно обратить внимание на следующие советы по снижению процентов по ипотеке в 2021 году:
Основные льготы, которые влияют на размер процентной ставки
С заявлением на рефинансирование кредита на более выгодных условиях можно не только в другие кредитные учреждения, но и в свой банк, в котором была оформлена ипотека. Например, при рождении ребенка уровень доходов семьи часто снижается. Это следует подтвердить представленной в банк справкой о доходах по форме 2-НДФЛ.
Отметим, что если хотя бы один из супругов младше 35 лет, они могут подавать заявку на ипотечный кредит по отдельной программе для молодых семей. В числе ее преимуществ стоит отметить такие как:
Отдельной категорией клиентов являются многодетные семьи, для которых предлагаются специальные условия кредитования. Также на особые льготы могут претендовать малообеспеченные семь и работники бюджетной сферы.
Со своей стороны государственные органы реализуют программы, направленные на поддержку семей, выплачивающих ипотеку. Например, вы можете ознакомиться с условиями ипотеки с господдержкой, многодетным семьям и другими социальными ипотечными кредитами.
В рамках льготных ипотечных программ взять ссуду можно на более привлекательных условиях, чем при базовых параметрах. В текущем году граждане могут рассчитывать на несколько льгот по ипотеке:
Используя налоговый вычет, удастся компенсировать до 260 тыс. от стоимости жилья и до 390 тыс. руб. от суммы процентов, уплаченных в банк по ипотеке. Льгота доступна только для официально трудоустроенных граждан, перечисляющих с зарплаты НДФЛ.
Поиск ипотеки
Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?
Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.
Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.
Ставка, покрытая мраком. Почему мы не видим снижение ставок по ипотеке, хотя они есть
Когда вокруг тебя бушуют ураганы и шторма, должен быть маяк, который выведет к свету и теплу. В сложившейся экономической ситуации таким маяком избрана ипотека. Задача государства — довести среднюю ставку к концу года до 8%. Однако аналитики считают, что план будет перевыполнен, и средняя ставка опустится до 7% уже в этом году. Но это не значит, что её получит каждый. Люди же склонны считать падение процентов по жилищным кредитам временным явлением, поэтому торопятся оформить ипотеку до 1 июля.
Ставки падают. Фото: krivtsovo.ru
Игра с цифрами — залог низкой ставки
Старший кредитный эксперт агентства Moody’s Ольга Ульянова отмечает:
Средняя ставка по ипотеке действительно может снизиться до 7% к концу года, поскольку в новых выдачах будут смешаны низкая льготная и чуть более высокая коммерческая ставки
Возможно, мы увидим не реальное падение ипотечных ставок, а жонглирование цифрами. Пара-тройка льготных программ, субсидируемых государством, снижают среднее значение. При этом обычные ставки остаются на прежнем уровне. Уже сейчас мы видим этот разрыв. Например, сельская и дальневосточная ипотеки выдаются под 2% годовых, новостройки по новой программе с господдержкой — 6,5, а базовая ставка на вторичное жильё — 9,2%. Среднее значение этих ставок — 5,9. Но многие ли смогут получить низкий процент?
Надежда на ключевую ставку
Аналитик АКРА Валерий Пивень отмечает, что ипотечная ставка зависит от денежно-кредитной политики Центробанка. Падает ключевая ставка, а за ней и ипотечная. Однако пока этого не происходит. Возможно из-за того, что банки снизили проценты заранее, не дожидаясь ЦБ.
Ключевая ставка упала, а ипотечная — нет. Фото: m.123ru.net
С последним снижением ключевой ставки некоторые банки опустили проценты по потребительским кредитам, оставив ипотечные на прежнем уровне. Либо запустили специальные программы для отдельных категорий заёмщиков. Заметная корректировка программ произошла только в тех банках, где жилищные кредиты были дороже, чем у конкурентов.
Впрочем, если посмотреть на тенденцию в целом, то ипотечные ставки заметно падают.
Фото: vbr.ru
Ипотека невыгодна для банков
Валерий Пивень говорит и о проблемах банков:
Сейчас рынок будет нащупывать, где предельно низкая маржа по ипотеке, с учетом ограниченной операционной эффективности банков снижение маржи может сделать либо снижение ставок, либо выдачу кредитов непривлекательными
Раз есть посыл от президента снизить ипотечную ставку, ЦБ, банки, правительство сделают это. Вопрос только в том, как это произойдёт: реально или только как среднее значение, которое многие заёмщики не увидят.
На ипотеку сейчас возлагают большие надежды, думая, что она подхлестнёт интерес к строительному рынку, недвижимости, оживит экономику.
Однако есть и обратная сторона: ипотечные ставки падают, а цены на недвижимость растут. Для людей, чьи доходы упали, квартиры так и не станут доступными.
А может вырастут?
Люди, которые берут ипотеки, не разделяют оптимизм экспертов. Они наоборот боятся, что после голосования за поправки в конституцию ставки начнут расти. То есть они считают, что нынешнее падение процентов — что-то вроде рекламной акции.
В пользу будущего повышения выступают и прогнозы по ключевой ставке. В долгосрочной перспективе она может вернуться на прежний уровень 6−6,5%. Это потянет за собой и стоимость жилищных кредитов. Однако произойдёт это не в 2020 году, когда власть озабочена спасением от коронавируса и кризиса.
Ниже льготной ипотеки: как именно банки и девелоперы субсидируют кредиты
Прямо сейчас в России можно купить квартиру в новостройке в ипотеку под 2% или даже 1%. Такие ставки встречаются у разных девелоперов в Москве, Петербурге, Тюмени и многих других городах.
При этом ключевая ставка российского Центробанка равна 5,5% — и банки не могут выдавать людям займы под меньший процент. Как же тогда работает ипотека со сверхнизкими ставками? Кто платит за уменьшение ставки и кому это выгодно?
Ипотека как маркетинговый инструмент
Главной предпосылкой для появления ипотеки со сверхнизкой ставкой стала популярность ипотеки как таковой. В России сегмент социального арендного жилья пока не развит, поэтому, чтобы съехать от родителей или разъехаться с родственниками, у людей зачастую остается один вариант — ипотека.
«В прошлом году, когда была запущена программа ипотеки с господдержкой, наша компания сделала совместную с ВТБ дополнительную программу субсидирования ипотеки для своих клиентов. Именно тогда был зафиксирован всплеск популярности ипотеки в компании «Донстрой»: доля в проектах классов комфорт и бизнес выросла на 15%, до 64%, — рассказали «РБК-Недвижимости» в «Донстрое». — В настоящий момент этот процент находится на уровне 60%».
Если даже девелопер жилья бизнес-класса имеет столь высокий процент продаж по ипотеке, то у игроков стандарт-класса доля ипотечников может быть еще выше: игроки из разных регионов говорят о доле в 80–85%. А это значит, что ипотека превращается в атрибут настолько обязательный, что открывает пространство для конкуренции с помощью ставок. По сути, ставка в 1,55% или 0,5% становится тем фактором, который помогает потребителю принять решение.
Если квартиру все равно брать в ипотеку, то логично хотя бы снизить процент. В России реализуется программа ипотеки с господдержкой, в рамках которой ставка не может быть выше 6,5%. Это уже ниже, чем на вторичном рынке, но все еще выше искомого значения. Банки снизить ставку не могут: ЦБ просто не выдаст им деньги под такой процент. Здесь и начинается зона ответственности девелоперов.
Кто за все заплатит
Льготные ипотечные программы условно делятся на два типа. К первому относятся те, которые предоставляет банк, в том числе при поддержке государства. Ко второму — субсидирование ставки со стороны девелопера.
Застройщик действительно напрямую платит банку — это компенсация за недополученный процентный доход. Для девелопера это расходы на маркетинг, то есть привлечение клиентов. Для покупателей — эквивалент скидки, а значит, выгодное предложение. Для банков — легкий источник дохода.
«ВТБ активно поддерживает продажи ипотеки через партнерский канал. В настоящее время мы предлагаем партнерам программу, в рамках которой застройщик субсидирует ставку для клиента. Партнер выбирает размер и срок действия дисконта, доступного покупателям квартир на его объектах. Скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по госпрограммам, — сообщили «РБК-Недвижимости» в банке ВТБ. — Для застройщиков подобные условия — возможность реализовать свою недвижимость, для клиентов — снизить финансовую нагрузку на первое время после покупки, когда траты значительно возрастают».
ВТБ неслучайно упомянул «первое время». Во многие программы со сверхнизкой ставкой заложено повышение ставки на второй или третий год выплат. К примеру, в первый год или полтора клиент может платить 1% или даже 0,5% годовых, а затем ставка увеличивается до рыночных 8% или 9%.
«Субсидированные программы от банков от 2% до 4% пользуются спросом у той категории клиентов, которые ориентируются на краткосрочное погашение ипотеки», — разъяснила механику процесса первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Действительно, если с самого начала нацеливаться на досрочное погашение займа, то даже годичное уменьшение ставки становится выгодным.
«В таких программах заинтересованы в первую очередь банки, так как фактически вся финансовая нагрузка ложится на девелопера, — признала Любельская. — Но для застройщика это возможность привлечения дополнительного потока клиентов».
Тренды «дешевой» ипотеки: что дальше?
«Для застройщиков это предложение вошло в «джентльменский набор». Сейчас редко можно встретить на рынке компанию, не предлагающую спецусловия по ипотеке. Для рынка они стали нормой, — констатировал руководитель подразделения управления продажами девелоперской компании «Брусника» Максим Молодцов. — На наш взгляд, в ближайшей перспективе спрос на кредитные программы с особыми условиями от застройщиков и банков сохранится».
Не последнюю роль в этом сыграет недавнее изменение в условиях госипотеки. Лимит в 3 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда крупных городов серьезно ограничит выбор покупателей. После ее отмены банки и застройщики будут стремиться удерживать ставку на уровне текущей — 7%. При этом требования к заемщикам ужесточатся, считают опрошенные редакцией эксперты из девелоперских компаний.
Альтернативную точку зрения высказали в «Кросте»: «За последний год рынок существенно поменялся благодаря ипотечным программам с господдержкой, поэтому интерес клиентов к краткосрочным субсидированным программам от банков по минимальным ставкам начал уменьшаться. Мы это отчетливо замечаем по своему портфелю». По мнению Марины Любельской, акцент будет постепенно смещаться от ипотеки с субсидированной ставкой к программам рассрочки от застройщика.
В то же время рассрочка подойдет тем, кто готов в течение года или двух внести всю сумму. Те покупатели, у которых нет такой возможности, продолжат использовать субсидированную ипотеку. Тем более некоторые девелоперы нашли способ не тратить на такие программы чрезмерно много денег.
«Некоторые компании закладывают компенсацию банку от застройщика в стоимость недвижимости. «Брусника» реализует более сложную схему, — указал Молодцов. — При наполнении эскроу-счетов деньгами дольщиков средневзвешенная ставка по проектному финансированию снижается. Это позволяет компании направить высвободившиеся средства на компенсацию банку».
В конечном итоге программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут, так как от них выигрывают буквально все. «Потребители получают возможность приобрести квартиру на привлекательных условиях: сегодня процентные ставки достигли исторического минимума и приближаются к уровню европейских стран. Девелоперы с помощью таких программ поддерживают спрос и повышают продажи. Банки — увеличивают доходы и получают гарантии погашения застройщиком проектного долга», — подытожили в «Бруснике».