ипотека в китае процент
Китайский гигант Evergrande попал в долговой котлован. Ждем обвала акций и облигаций?
Второй по величине девелопер КНР попал в долговую яму и рискует затащить туда других. Как это скажется на российском рынке и чем сейчас защитить свои активы?
В Китае назревает масштабный кризис на рынке недвижимости. Помимо Evergrande, оказавшегося в шаге от банкротства, на грани коллапса еще две крупные девелоперские компании. Modern Land, строившая дома в полусотне городов Китая, обратилась к инвесторам с просьбой перенести погашение облигационного платежа на сумму 250 млн долларов с конца октября 2021 года на январь 2022 года. Компания объяснила это решение тем, что хочет улучшить управление ликвидностью (то есть свободными деньгами) и «избежать любого потенциального дефолта по платежам». Пропустила выплаты по кредитам на сумму 315 млн долларов и девелоперская группа Fantasia Holdings, строившая недвижимость люксового сегмента.
Японская финансовая компания Nomura Holdings оценила общий объем долгов китайских застройщиков в 5 трлн долларов, а вероятность дефолта в 40%. Все это симптомы опасного явления — пузыря на рынке недвижимости с долгом больше, чем у американских компаний перед мировым коллапсом в 2008 году.
Почему у китайских застройщиков неприятности?
После мирового экономического кризиса 2008 года правительство КНР решило, что драйвером развития национальной экономики будет строительная отрасль. К этому моменту рост за счет экспорта товаров, произведенных на китайских фабриках, практически исчерпался, да и отношения с западным миром ухудшились.
Еще до пандемии в Китае стоимость активов в сфере недвижимости и строительства достигла 52 трлн долларов США. Инвестиции в этот сектор оценивались в 10% ВВП страны. Например, в США они составляют 4%.
При этом застройщики возводили дома в основном по государственной программе переселения жителей из сел в города, то есть недвижимость продавали с минимальной наценкой в 5% к себестоимости. Девелоперы едва окупали затраты на строительство. В то же время спрос на жилье в последние годы оставался невысоким: 60% населения в 2019 году уже и так жило в городах. Все это привело к появлению пустующих городов-призраков.
Но застройщики продолжали возводить дома и набирать кредиты. Некоторые даже не стеснялись займов на теневом рынке, то есть заключали подпольные сделки с официально существующими банками, но не регистрировали их в Народном банке Китая (выполняет функции Центробанка) и Комиссии по регулированию банковской деятельности, либо брали деньги у трастовых фондов. На какое-то время правительство отпустило ситуацию, но потом самым большим должникам перекрыли доступ к кредитованию. Среди тех, кого отрезали от денег, оказался Evergrande.
Самые доходные акции за прошлый год
Кому и за что должен Evergrande?
Второй по величине девелопер Китая — это крупный холдинг, у которого 1 300 проектов почти в 300 городах страны. На его стройках трудятся до 3 млн человек. А общая сумма его обязательств — 1,97 трлн юаней (305 млрд долларов США), это 2% ВВП Китая. В числе кредиторов Evergrande — 170 банков и 120 финансовых организаций.
Только за последнее время девелопер пропустил сроки выплат по кредитам двум крупнейшим банкам и дважды отложил платежи по долларовым облигациям на сумму 83,5 млн долларов. Торги акциями компании на Гонконгской бирже приостановили 4 октября 2021 года.
В случае банкротства застройщик заморозит строительство более 1,5 млн квартир.
Глава департамента финансовых рынков Народного банка Китая Цзоу Лань признал, что Evergrande погряз в долгах из-за плохого управления, бездумно расширялся, не следил за рыночной ситуацией, в итоге его финансовые показатели серьезно просели. Девелопер владел множеством непрофильных активов. В том числе сетью отелей, футбольным клубом «Гуанчжоу», куда одного за другим приглашали звездных тренеров из Европы, и автомобильной компанией China Evergrande New Energy Vehicle Group, которая планирует наладить выпуск электрокаров, с тем чтобы производить до 1 млн машин в год к 2022 году.
Evergrande безуспешно пытается продать свои активы в Гонконге и материковом Китае, чтобы реструктурировать долги. Госкомпания Yuexiu Property отказалась покупать штаб-квартиру девелопера в Гонконге стоимостью 1,7 млрд долларов из-за финансового состояния компании.
Вместе с тем Лань оценил влияние задолженности Evergrande на финансовый сектор страны как контролируемое.
Как кризис строек повлияет на китайскую экономику?
Параллели между американским ипотечным кризисом 2008 года и проблемами китайских застройщиков напрашиваются сами собой. Но аналитики, опрошенные Банки.ру, считают, что пока рано говорить о начале глобальных экономических потрясений.
Нужно дождаться конкретных действий правительства КНР по спасению застройщика или, наоборот, бездействия, которое в итоге приведет к распродаже на фондовых биржах, считают в инвестиционной компании «Финам».
«Китай вплотную приблизился к рецессии, многие аналитики уже заявляют о стагфляции (росте цен при общем экономическом спаде. — Прим. ред.). И именно на этом фоне банкротство крупнейших девелоперов может являться спусковым крючком для формирования панических настроений на глобальных площадках», — говорит Ярослав Кабаков, директор по стратегии «Финама».
Не спешить с выводами предлагают и в «БКС Мир инвестиций». «Пока не ясно, когда власти будут спасать компанию, но и допускать кризиса не в их интересах. Он повлияет не только на важнейшую часть экономики — стройку, но и на финансовый и трудовой рынки», — считает Павел Гаврилов, эксперт по фондовому рынку инвестиционной компании.
Тем не менее последствия проблем китайских девелоперов в каком-то виде уже отражаются и на мировой экономике, и на российской. «Такие процессы происходят в момент замедления темпов роста второй по величине экономики в мире, роста цен на энергоносители, дефицита электроэнергии, нарушения цепочки поставки комплектующих. Все это усиливает общее падение спроса, увеличивая расходы на топливо и товары первой необходимости», — объясняет Ярослав Кабаков.
Самый плохой сценарий для России
Как в Китае обеспечивают население жильем и какие ставки по ипотеке
Немало интересных мифов ходит в Рунете о Китае. Якобы, и жилье для китайцев роскошь — даже комнатушку в городе не каждый трудящийся может себе позволить. И налоги там — мама, не горюй… Мы тут наивно думаем, что у них все для человека, а на деле — все из человека.
Так ли это? Давайте посмотрим на заботу о населении на примере государственной программы обеспечения людей квадратными метрами. И под какой процент доступна ипотека населению Китая.
Благодаря госпрограмме в Китае строится новое доступное жилье
Система работает через Фонд жилищного обеспечения
Проще говоря — жилищный фонд. Это такая же государственная организация, как пенсионный фонд или фонд медицинского страхования. Что-то вроде долгосрочных жилищных сбережений.
В капиталистических странах как? Хочешь купить жилье — копи на него деньги или возьми ипотеку. Свобода воли, свобода выбора. Не хочешь зарабатывать на жилье — живи в приюте для бездомных, как в США. Не хочешь брать ипотеку — наслаждайся бабушкиной хрущевкой, как в России.
В Китае все иначе. Там взносы на жилье носят принудительный характер. Их просто высчитывают из зарплаты, как и все прочие социальные сборы. Все, кто работает в городах легально, увильнуть от программы не могут.
Я не случайно написал — в городах. В сельской местности жилищных фондов нет.
Современное жилье в Китае постепенно вытесняет ветхие сооружения
Цена участия
Все зависит от региона. Правила «О регулировании взносов в Фонд жилищного обеспечения», утвержденные в 2019 году, требуют вносить не менее 5% от среднемесячной зарплаты за прошлый год с работника и работодателя.
В реальности чем богаче регион, чем дороже в городе жилье — тем выше взносы. Например, в Пекине придется заплатить максимальный сбор, 12% от заработной платы.
Деньги вкладчиков фонда хранятся на специальном счете в банке. Формально они являются собственностью человека, но воспользоваться ими на свое усмотрение нельзя. С собранных средств фонд финансирует строительство жилья и выдает ипотечные ссуды.
На что можно потратить деньги?
Можно взять льготный кредит на квартиру или дом. Его выдадут из резервов жилищного фонда, а ежемесячные отчисления с зарплаты станут чем-то вроде ипотечного платежа.
Ставки низкие! На ссуды сроком до 5 лет — 2,75%; свыше 5 лет — 3,25%. Это примерно в 2 раза дешевле коммерческих кредитов: без участия государственного жилищного фонда ипотека обойдется в 5-6% годовых. Для такой покупки на счете должно быть накоплено 30% от стоимости жилья, если оно коммерческое.
Благодаря Жилищному фонду свои квартиры получили десятки миллионов семей
Но чаще деньги уходят не на покупку недвижимости. Система устроена так, что пользоваться средствами можно почти на любые цели, связанные с собственным или арендованным жилищем.
Можно с этих денег платить за арендованное жилье, если у семьи трудный период и зарплаты недостаточно. Можно потратить их на ремонт или реконструкцию своей недвижимости. Если хочется иметь индивидуальный дом, можно брать из накоплений на стройматериалы и оплату строительных услуг.
Есть и случаи, когда можно забрать все накопленные за всю жизнь взносы целиком. Это разрешено при выходе на пенсию, эмиграции в другую страну, потере трудоспособности.
Вот такое принудительное обеспечение жильем в Китае. Думаю, в России подобная система вряд ли бы прижилась… Ее бы не восприняли как форму государственной заботы, а назвали жилищным рабством.
Благодарю за внимание и лайки! Подписывайтесь на канал «Кризистан», если вам нравится читать об экономике и социальном развитии других стран.
Где самые высокие и низкие ставки по ипотеке
Япония: низкая ставка на 35 лет
Самая низкая ипотечная ставка на протяжении многих лет сохраняется в Японии, и сейчас она меньше 1,4%. Доступность кредита объясняется низкой инфляцией, а также высокой стоимостью жилья. Японцы активно пользуются услугой, поскольку снимать жилье дорого, а выплаты по ипотеке можно растянуть на 35 лет. Для того чтобы получить одобрение банка на кредит, необходимо быть резидентом страны или иметь вид на жительство, а также получать определенный уровень доходов. Максимальный размер займа — 90% от стоимости жилья. В Японии действует закон, согласно которому продавец обязан предоставлять историю квартиры или дома. Если в жилье происходили убийства или самоубийства, оно пользуется пониженным спросом, однако для несуеверных это возможность купить собственность по сниженной цене.
Финляндия: плавающая и фиксированная ставки
В число стран с рекордно низкой ипотекой входит и Финляндия (до 1,5% годовых). В ипотечном секторе работает множество банков — как государственных, так и частных. Существует два типа кредитования: с плавающей и фиксированной ставкой. Первая зависит от показателей EURIBOR (Европейская межбанковская ставка предложения), что и объясняет нынешний низкий процент в Финляндии. Средняя продолжительность кредита составляет 20 лет, а максимальная доходит до 35 лет. При этом заемщик должен быть не старше 65 лет, получать стабильную зарплату. Как правило, банки предоставляют кредит на 75% от стоимости жилья, но при предоставлении дополнительных финансовых гарантий эта цифра может увеличиться до 100%. Ипотека в Финляндии доступна и для иностранцев, однако для них средняя процентная ставка возрастет до 3–3,5% годовых.
Швейцария: ипотека в наследство
В Швейцарии также можно выбрать тип ставки, однако заемщики, как правило, предпочитают фиксированную, средний размер которой составляет чуть больше 1,5% годовых. Здесь существует минимальный размер кредита — 50 тыс. франков (примерно 3,3 млн руб.). Для получения ипотеки нужно иметь успешную кредитную историю, пусть даже при покупке на незначительные по сравнению с жильем суммы. В Швейцарии практикуется пожизненная ипотека, которая выдается сроком на 100 лет. В этом случае после смерти заемщика квартира вместе с кредитом отходит его наследникам. Если они отказываются платить за жилье, то оно продается, выплаченная сумма отдается наследникам, а долг возвращается банку.
Франция: на контроле у государства
Не превышает 2% средняя процентная ставка по ипотеке во Франции. Длительность кредита доходит до 20 лет, при этом на момент его погашения заемщику должно быть не больше 85 лет. Сумма кредита составляет 65–70%. Примечательно, что французские банки обращают внимание на соотношение доходов заемщика и ежемесячной выплаты. Она не может превышать треть доходов. Во Франции, как и в других европейских странах, можно выбрать между плавающей и фиксированной ставкой. Кроме того, рынок ипотечного кредитования находится под контролем государства, чтобы не допустить возникновения кредитного пузыря, который может обрушить экономику.
Аргентина: только на одну квартиру
Список стран с самой высокой ипотечной ставкой возглавляет Аргентина (28% годовых). Такой высокий показатель объясняется неразвитым рынком ипотечного кредитования, который, по сути, находится в руках государства. При этом сама Аргентина получает займы от Всемирного банка в рамках программы стимуляции развивающихся рынков. Срок ипотеки составляет 20 лет, первые три года ставка и сумма фиксированные. Кредит покрывает 80% от стоимости жилья. При расчете ежемесячной выплаты учитывается совокупный доход семьи (ежемесячный платеж — 30% от этого дохода). При этом кредит может получить только тот, у кого еще нет в собственности жилья.
Нестабильная экономическая ситуация и неразвитый рынок кредитования жилья повлияли на высокий уровень ипотечной ставки в Венесуэле — более 20% годовых. Также в списке стран с самыми высокими процентами на кредит при покупке жилья — Украина (20% годовых), Иран и Турция (19% в обеих странах). Среди европейских стран лидеры антирейтинга (помимо Украины) — Белоруссия (14% годовых) и Молдова (12%). Процентные ставки — по данным сервиса Numbeo (при кредитовании на 20 лет).
Украина и Белоруссия: все только начинается
На Украине максимальный срок кредита составляет десять лет, а минимальный первоначальный взнос — минимум 30%, что вместе с высокой процентной ставкой делает кредиты непопулярными и замедляет развитие рынка ипотеки. В Белоруссии закон об ипотеке появился только в 2013 году: до этого банки не могли выселять должников из квартир, что делало для финансовых организаций выдачу кредита невыгодной. Сейчас в Белоруссии можно получить ипотеку на 15–20 лет, которая будет покрывать до 80% стоимости жилья. При этом процент будет плавающим и зависимым от ставки рефинансирования.
Ниже льготной ипотеки: как именно банки и девелоперы субсидируют кредиты
Прямо сейчас в России можно купить квартиру в новостройке в ипотеку под 2% или даже 1%. Такие ставки встречаются у разных девелоперов в Москве, Петербурге, Тюмени и многих других городах.
При этом ключевая ставка российского Центробанка равна 5,5% — и банки не могут выдавать людям займы под меньший процент. Как же тогда работает ипотека со сверхнизкими ставками? Кто платит за уменьшение ставки и кому это выгодно?
Ипотека как маркетинговый инструмент
Главной предпосылкой для появления ипотеки со сверхнизкой ставкой стала популярность ипотеки как таковой. В России сегмент социального арендного жилья пока не развит, поэтому, чтобы съехать от родителей или разъехаться с родственниками, у людей зачастую остается один вариант — ипотека.
«В прошлом году, когда была запущена программа ипотеки с господдержкой, наша компания сделала совместную с ВТБ дополнительную программу субсидирования ипотеки для своих клиентов. Именно тогда был зафиксирован всплеск популярности ипотеки в компании «Донстрой»: доля в проектах классов комфорт и бизнес выросла на 15%, до 64%, — рассказали «РБК-Недвижимости» в «Донстрое». — В настоящий момент этот процент находится на уровне 60%».
Если даже девелопер жилья бизнес-класса имеет столь высокий процент продаж по ипотеке, то у игроков стандарт-класса доля ипотечников может быть еще выше: игроки из разных регионов говорят о доле в 80–85%. А это значит, что ипотека превращается в атрибут настолько обязательный, что открывает пространство для конкуренции с помощью ставок. По сути, ставка в 1,55% или 0,5% становится тем фактором, который помогает потребителю принять решение.
Если квартиру все равно брать в ипотеку, то логично хотя бы снизить процент. В России реализуется программа ипотеки с господдержкой, в рамках которой ставка не может быть выше 6,5%. Это уже ниже, чем на вторичном рынке, но все еще выше искомого значения. Банки снизить ставку не могут: ЦБ просто не выдаст им деньги под такой процент. Здесь и начинается зона ответственности девелоперов.
Кто за все заплатит
Льготные ипотечные программы условно делятся на два типа. К первому относятся те, которые предоставляет банк, в том числе при поддержке государства. Ко второму — субсидирование ставки со стороны девелопера.
Застройщик действительно напрямую платит банку — это компенсация за недополученный процентный доход. Для девелопера это расходы на маркетинг, то есть привлечение клиентов. Для покупателей — эквивалент скидки, а значит, выгодное предложение. Для банков — легкий источник дохода.
«ВТБ активно поддерживает продажи ипотеки через партнерский канал. В настоящее время мы предлагаем партнерам программу, в рамках которой застройщик субсидирует ставку для клиента. Партнер выбирает размер и срок действия дисконта, доступного покупателям квартир на его объектах. Скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по госпрограммам, — сообщили «РБК-Недвижимости» в банке ВТБ. — Для застройщиков подобные условия — возможность реализовать свою недвижимость, для клиентов — снизить финансовую нагрузку на первое время после покупки, когда траты значительно возрастают».
ВТБ неслучайно упомянул «первое время». Во многие программы со сверхнизкой ставкой заложено повышение ставки на второй или третий год выплат. К примеру, в первый год или полтора клиент может платить 1% или даже 0,5% годовых, а затем ставка увеличивается до рыночных 8% или 9%.
«Субсидированные программы от банков от 2% до 4% пользуются спросом у той категории клиентов, которые ориентируются на краткосрочное погашение ипотеки», — разъяснила механику процесса первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Действительно, если с самого начала нацеливаться на досрочное погашение займа, то даже годичное уменьшение ставки становится выгодным.
«В таких программах заинтересованы в первую очередь банки, так как фактически вся финансовая нагрузка ложится на девелопера, — признала Любельская. — Но для застройщика это возможность привлечения дополнительного потока клиентов».
Тренды «дешевой» ипотеки: что дальше?
«Для застройщиков это предложение вошло в «джентльменский набор». Сейчас редко можно встретить на рынке компанию, не предлагающую спецусловия по ипотеке. Для рынка они стали нормой, — констатировал руководитель подразделения управления продажами девелоперской компании «Брусника» Максим Молодцов. — На наш взгляд, в ближайшей перспективе спрос на кредитные программы с особыми условиями от застройщиков и банков сохранится».
Не последнюю роль в этом сыграет недавнее изменение в условиях госипотеки. Лимит в 3 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда крупных городов серьезно ограничит выбор покупателей. После ее отмены банки и застройщики будут стремиться удерживать ставку на уровне текущей — 7%. При этом требования к заемщикам ужесточатся, считают опрошенные редакцией эксперты из девелоперских компаний.
Альтернативную точку зрения высказали в «Кросте»: «За последний год рынок существенно поменялся благодаря ипотечным программам с господдержкой, поэтому интерес клиентов к краткосрочным субсидированным программам от банков по минимальным ставкам начал уменьшаться. Мы это отчетливо замечаем по своему портфелю». По мнению Марины Любельской, акцент будет постепенно смещаться от ипотеки с субсидированной ставкой к программам рассрочки от застройщика.
В то же время рассрочка подойдет тем, кто готов в течение года или двух внести всю сумму. Те покупатели, у которых нет такой возможности, продолжат использовать субсидированную ипотеку. Тем более некоторые девелоперы нашли способ не тратить на такие программы чрезмерно много денег.
«Некоторые компании закладывают компенсацию банку от застройщика в стоимость недвижимости. «Брусника» реализует более сложную схему, — указал Молодцов. — При наполнении эскроу-счетов деньгами дольщиков средневзвешенная ставка по проектному финансированию снижается. Это позволяет компании направить высвободившиеся средства на компенсацию банку».
В конечном итоге программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут, так как от них выигрывают буквально все. «Потребители получают возможность приобрести квартиру на привлекательных условиях: сегодня процентные ставки достигли исторического минимума и приближаются к уровню европейских стран. Девелоперы с помощью таких программ поддерживают спрос и повышают продажи. Банки — увеличивают доходы и получают гарантии погашения застройщиком проектного долга», — подытожили в «Бруснике».
Жилищное рабство или забота государства? Как в Китае принуждают копить на квартиры и какие ставки по ипотеке
Принудительно накопить себе на квартиру — я даже не знаю, бывает ли такое где-то кроме Китая…
Немало интересного о Китае я прочитал в комментариях к статье о пенсионной системе. Якобы, и жилье для китайцев роскошь — даже комнатушку в городе не каждый трудящийся может себе позволить. И налоги там — мама, не горюй… Якобы, мы тут думаем, что у них все для человека, а на деле — все из человека.
Так ли это? Давайте посмотрим на заботу о населении на примере государственной политики обеспечения людей квадратными метрами.
Система работает через Фонд жилищного обеспечения
Проще говоря — жилищный фонд. Это такая же государственная организация, как пенсионный фонд или фонд медицинского страхования. Что-то вроде долгосрочных жилищных сбережений.
В капиталистических странах как? Хочешь купить жилье — копи на него деньги или возьми ипотеку. Свобода воли, свобода выбора. Не хочешь зарабатывать на жилье — живи в приюте для бездомных, как в США. Не хочешь брать ипотеку — наслаждайся бабушкиной хрущевкой, как в России.
В Китае все иначе. Там взносы на жилье носят принудительный характер. Их просто высчитывают из зарплаты, как и все прочие социальные сборы. Все, кто работает в городах легально, увильнуть от программы не могут.
Я не случайно написал — в городах. В сельской местности жилищных фондов нет.
Цена участия
Правила «О регулировании взносов в Фонд жилищного обеспечения», утвержденные в 2019 году, требуют вносить не менее 5% от среднемесячной зарплаты за прошлый год с работника и работодателя. Но все зависит от региона.
В реальности чем богаче регион, чем дороже в городе жилье — тем выше взносы. Например, в Пекине придется заплатить максимальный сбор, 12% от заработной платы.
Деньги вкладчиков фонда хранятся на специальном счете в банке. Формально они являются собственностью человека, но воспользоваться ими на свое усмотрение нельзя. С собранных средств фонд финансирует строительство жилья и выдает ипотечные ссуды.
На что можно потратить деньги?
Можно взять льготный кредит на квартиру или дом. Его выдадут из резервов жилищного фонда, а ежемесячные отчисления с зарплаты станут чем-то вроде ипотечного платежа. Для такой покупки на счете должно быть накоплено 30% от стоимости жилья.
Ставки низкие! На ссуды сроком до 5 лет — 2,75%; свыше 5 лет — 3,25%. Это примерно в 2 раза дешевле коммерческих кредитов: без участия государственного жилищного фонда ипотека обойдется в 5-6% годовых.
Но чаще деньги уходят не на покупку недвижимости. Система устроена так, что пользоваться средствами можно почти на любые цели, связанные с собственным или арендованным жилищем.
Можно с этих денег платить за арендованное жилье, если у семьи трудный период и зарплаты недостаточно. Можно потратить их на ремонт или реконструкцию своей недвижимости. Если хочется иметь индивидуальный дом, можно брать из накоплений на стройматериалы и оплату строительных услуг.
Есть и случаи, когда можно забрать все накопленные за всю жизнь взносы целиком. Это разрешено при выходе на пенсию, эмиграции в другую страну, потере трудоспособности.
Вот такое принудительное обеспечение населения недвижимостью в Китае. Думаю, в России подобная система вряд ли бы прижилась… Ее бы не восприняли как форму государственной заботы, а назвали жилищным рабством.