ипотека закон об ипотеке 2020
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)
16 июля 1998 года N 102-ФЗ
ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)
Список изменяющих документов
(в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ,
от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ,
от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ,
от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ,
от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 04.12.2007 N 324-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,
от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 30.12.2008 N 306-ФЗ, от 17.07.2009 N 166-ФЗ,
от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 28.06.2011 N 168-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ,
от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 07.05.2013 N 101-ФЗ, от 21.12.2013 N 363-ФЗ,
от 23.06.2014 N 169-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ,
от 29.12.2014 N 476-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 06.04.2015 N 82-ФЗ,
от 05.10.2015 N 286-ФЗ, от 23.06.2016 N 217-ФЗ, от 03.07.2016 N 315-ФЗ,
от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 26.07.2017 N 212-ФЗ,
от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ, от 05.12.2017 N 378-ФЗ,
от 31.12.2017 N 486-ФЗ, от 28.11.2018 N 451-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ,
от 06.06.2019 N 138-ФЗ, от 02.08.2019 N 261-ФЗ, от 27.12.2019 N 483-ФЗ,
от 03.04.2020 N 106-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 22.12.2020 N 447-ФЗ,
от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 30.12.2020 N 514-ФЗ, от 30.04.2021 N 118-ФЗ,
Ипотека закон об ипотеке 2020
Редакция от 03.04.2020
Редакция подготовлена на основе изменений, внесенных Федеральным законом от 03.04.2020 N 106-ФЗ. См. справку к редакции.
Изменение абзаца первого пункта 1 статьи 10
1. Договор об ипотеке 1. Договор об ипотеке
заключается в письменной форме заключается в письменной форме
путем составления одного путем составления одного
документа, подписанного сторонами, документа, подписанного сторонами,
и подлежит государственной и подлежит государственной
регистрации. Составления одного регистрации. Составления одного
документа не требуется в случае документа не требуется в случае
изменения условий обязательства, изменения условий обязательства,
обеспеченного ипотекой, в обеспеченного ипотекой, в
соответствии со статьей 6.1-1 соответствии со статьей 6.1-1
Федерального закона от 21 декабря Федерального закона от 21 декабря
2013 года N 353-ФЗ «О 2013 года N 353-ФЗ «О
потребительском кредите (займе)». потребительском кредите (займе)»
или в соответствии со статьями 6 и
7 Федерального закона «О внесении
изменений в Федеральный закон «О
Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)» и
отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части
особенностей изменения условий
кредитного договора, договора
займа«.
Изменение абзаца первого пункта 1.1 статьи 13.1
1.1. В случае, если условия 1.1. В случае, если условия
обязательства, обеспеченного обязательства, обеспеченного
ипотекой, изменяются в ипотекой, изменяются в
соответствии со статьей 6.1-1 соответствии со статьей 6.1-1
Федерального закона от 21 декабря Федерального закона от 21 декабря
2013 года N 353-ФЗ «О 2013 года N 353-ФЗ «О
потребительском кредите (займе)», потребительском кредите (займе)»
внесение изменений в записи или в соответствии со статьями 6 и
Единого государственного реестра 7 Федерального закона «О внесении
недвижимости обеспечивается изменений в Федеральный закон «О
органом регистрации прав на Центральном банке Российской
основании заявления владельца Федерации (Банке России)» и
документарной закладной о внесении отдельные законодательные акты
изменений в записи Единого Российской Федерации в части
государственного реестра особенностей изменения условий
недвижимости с предъявлением кредитного договора, договора
оригинала документарной закладной займа«, внесение изменений в
и приложением оригиналов следующих записи Единого государственного
документов: реестра недвижимости
обеспечивается органом регистрации
прав на основании заявления
владельца документарной закладной
о внесении изменений в записи
Единого государственного реестра
недвижимости с предъявлением
оригинала документарной закладной
и приложением оригиналов следующих
Изменение абзаца четвертого пункта 1.1 статьи 13.1
в случае, если залогодатель в случае, если залогодатель
залогодателя в письменной форме. залогодателя в письменной форме
(за исключением случая изменения
условия обязательства,
обеспеченного ипотекой, в
соответствии со статьями 6 и 7
Федерального закона «О внесении
изменений в Федеральный закон «О
Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)» и
отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части
особенностей изменения условий
кредитного договора, договора
займа»).
Изменение абзаца первого пункта 1.1 статьи 13.4
1.1. Для внесения изменений в 1.1. Для внесения изменений в
электронную закладную в случае, электронную закладную в случае,
если условия обязательства, если условия обязательства,
обеспеченного ипотекой, изменяются обеспеченного ипотекой, изменяются
в соответствии со статьей 6.1-1 в соответствии со статьей 6.1-1
Федерального закона от 21 декабря Федерального закона от 21 декабря
2013 года N 353-ФЗ «О 2013 года N 353-ФЗ «О
потребительском кредите (займе)», потребительском кредите (займе)»
электронной закладной или иное 7 Федерального закона «О внесении
лицо, осуществляющее права по изменений в Федеральный закон «О
электронной закладной, обращаются Центральном банке Российской
в орган регистрации прав с Федерации (Банке России)» и
заявлением о внесении изменений в отдельные законодательные акты
электронную закладную, которое Российской Федерации в части
подается в форме электронного особенностей изменения условий
документа. Изменения в электронную кредитного договора, договора
заполнения формы соглашения о электронной закладной или иное
внесении изменений в электронную лицо, осуществляющее права по
внесении изменений в электронную в орган регистрации прав с
закладную) в порядке, заявлением о внесении изменений в
предусмотренном пунктом 1 электронную закладную, которое
настоящей статьи, и подписываются подается в форме электронного
усиленной квалифицированной документа. Изменения в электронную
электронной подписью владельца закладную вносятся посредством
электронной закладной или иного заполнения формы соглашения о
лица, осуществляющего права по внесении изменений в электронную
о внесении изменений в электронную внесении изменений в электронную
закладную и документу о внесении закладную) в порядке,
изменений в электронную закладную предусмотренном пунктом 1
должны быть приложены требование настоящей статьи, и подписываются
заемщика о предоставлении ему усиленной квалифицированной
льготного периода, согласие электронной подписью владельца
залогодателя в случае, если электронной закладной или иного
залогодателем является третье лица, осуществляющего права по
лицо, в форме электронных электронной закладной. К заявлению
документов, подписанных усиленной о внесении изменений в электронную
квалифицированной электронной закладную и документу о внесении
подписью заемщика и залогодателя изменений в электронную закладную
соответственно, либо в форме должны быть приложены требование
электронных образов документов, заемщика о предоставлении ему
подписанных усиленной льготного периода, согласие
квалифицированной подписью залогодателя в случае, если
залогодержателя. залогодателем является третье лицо
(за исключением случая изменения
условия обязательства,
обеспеченного ипотекой, в
соответствии со статьями 6 и 7
Федерального закона «О внесении
изменений в Федеральный закон «О
Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)» и
отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части
особенностей изменения условий
кредитного договора, договора
займа»), в форме электронных
документов, подписанных усиленной
подписью заемщика и залогодателя
соответственно, либо в форме
электронных образов документов,
Изменение абзаца первого пункта 1.1 статьи 13.6
1.1. При внесении изменений в 1.1. При внесении изменений в
электронную закладную в случае, электронную закладную в случае,
если условия обязательства, если условия обязательства,
обеспеченного ипотекой, изменяются обеспеченного ипотекой, изменяются
в соответствии со статьей 6.1-1 в соответствии со статьей 6.1-1
Федерального закона от 21 декабря Федерального закона от 21 декабря
2013 года N 353-ФЗ «О 2013 года N 353-ФЗ «О
потребительском кредите (займе)», потребительском кредите (займе)»
в порядке, предусмотренном пунктом или в соответствии со статьями 6 и
1 настоящей статьи, 7 Федерального закона «О внесении
предусмотренные пунктом 1.1 статьи изменений в Федеральный закон «О
13.4 настоящего Федерального Центральном банке Российской
закона требование заемщика о Федерации (Банке России)» и
предоставлении ему льготного отдельные законодательные акты
периода в соответствии со статьей Российской Федерации в части
6.1-1 Федерального закона от 21 особенностей изменения условий
декабря 2013 года N 353-ФЗ «О кредитного договора, договора
потребительском кредите (займе)», займа«, в порядке, предусмотренном
согласие залогодателя в случае, пунктом 1 настоящей статьи,
если залогодателем является третье предусмотренные пунктом 1.1 статьи
лицо, должны быть подписаны 13.4 настоящего Федерального
электронной подписью, в том числе закона требование заемщика о
неквалифицированной электронной предоставлении ему льготного
подписью или простой электронной периода в соответствии со статьей
подписью заемщика и залогодателя 6.1-1 Федерального закона от 21
соответственно, либо в форме декабря 2013 года N 353-ФЗ «О
электронных образов документов, потребительском кредите (займе)»
подписанных усиленной или в соответствии со статьями 6 и
квалифицированной подписью 7 Федерального закона «О внесении
залогодержателя. изменений в Федеральный закон «О
Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)» и
отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части
особенностей изменения условий
кредитного договора, договора
займа«, согласие залогодателя в
случае, если залогодателем
является третье лицо (за
исключением случая изменения
условия обязательства,
обеспеченного ипотекой, в
соответствии со статьями 6 и 7
Федерального закона «О внесении
изменений в Федеральный закон «О
Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)» и
отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части
особенностей изменения условий
кредитного договора, договора
займа»), должны быть подписаны
электронной подписью, в том числе
подписью или простой электронной
подписью заемщика и залогодателя
соответственно, либо в форме
электронных образов документов,
Изменение абзаца второго пункта 2 статьи 23
В случае, если условия В случае, если условия
обязательства, обеспеченного обязательства, обеспеченного
ипотекой, изменяются в ипотекой, изменяются в
соответствии со статьей 6.1-1 соответствии со статьей 6.1-1
Федерального закона от 21 декабря Федерального закона от 21 декабря
2013 года N 353-ФЗ «О 2013 года N 353-ФЗ «О
потребительском кредите (займе)», потребительском кредите (займе)»
внесение изменений в записи или в соответствии со статьями 6 и
Единого государственного реестра 7 Федерального закона «О внесении
недвижимости обеспечивается изменений в Федеральный закон «О
органом регистрации прав на Центральном банке Российской
основании заявления Федерации (Банке России)» и
залогодержателя о внесении отдельные законодательные акты
изменений в записи Единого Российской Федерации в части
государственного реестра особенностей изменения условий
недвижимости с предъявлением кредитного договора, договора
оригинала кредитного договора займа«, внесение изменений в
(договора займа) и приложением записи Единого государственного
оригиналов следующих документов: реестра недвижимости
обеспечивается органом регистрации
прав на основании заявления
залогодержателя о внесении
изменений в записи Единого
недвижимости с предъявлением
оригинала кредитного договора
(договора займа) и приложением
оригиналов следующих документов:
Изменение абзаца четвертого пункта 2 статьи 23
согласие залогодателя в случае, согласие залогодателя в случае,
если залогодателем является третье если залогодателем является третье
лицо. лицо (за исключением случая
изменения условия обязательства,
обеспеченного ипотекой, в
соответствии со статьями 6 и 7
Федерального закона «О внесении
изменений в Федеральный закон «О
Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)» и
отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части
особенностей изменения условий
кредитного договора, договора
Закон об ипотеке в 2021 году
Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости становится все более популярной банковской услугой. Учитывая крупные размеры привлекаемых сумм денежных средств и длительность договора, законность и прозрачность такой сделки играет важную роль. Регулированию таких взаимоотношений посвящен закон об ипотеке, о ключевых моментах которого и пойдет речь в данной статье.
Закон об ипотеке ‒ основные положения
Ипотека представляет собой не просто кредит, а залог собственности для получения денежных средств. Приобретаемая недвижимость имеет обременения до того момента, пока задолженность не будет погашена в полном размере. Таким образом банк страхует свои риски невозврата выданных средств, залог гарантирует выполнение сторонами своих обязательств.
Правовой основой для возникновения таких отношений между российским банком и клиентом является закон об ипотеке действующая редакция 2021 которого официально вступила в силу в октябре 2015 года.
Согласно принятым нормам, ипотека признается особой разновидностью отношений между гражданами. Ее условия устанавливают, что держатель залога (в качестве которого выступает банк) имеет первоочередное право компенсировать свои расходы.
В соответствие с законом использование залога может иметь различный характер, а именно:
Как гласит 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости, в качестве лица, предоставляющего залог, может выступать как сам заемщик, так и стороннее лицо. Данный вид договорных отношений не означает смену собственника, право владения также остается за лицом, которое предоставило залог. Таким образом, при покупке дома или квартиры с привлечением ипотечного кредитования при условии выполнения обязательств по договору банк не имеет права претендовать на владение или пользование недвижимости.
Стандартные выставляемые требования выглядят следующим образом:
Обязанности сторон, так же как и их права, прописываются в заключаемом договоре, с которым рекомендуется внимательно ознакомиться перед подписанием.
Требования к имуществу, которое выступает обеспечением ипотеки
В ФЗ об ипотечном залоге недвижимости отдельно рассматривается вопрос о том, какое именно имущество доступно для использования в качестве залога при получении кредита. В качестве подходящих имущественных объектов указываются такие как:
Имущество, которое планируется передать в качестве залога, должно находиться или в собственности, или на правах хозяйственного ведения. Отметим, что федеральный закон об ипотеке также содержит список объектов, которые не могут использоваться как обеспечение. В их числе изъятые из оборота земли; объекты, которые не должны быть в частной собственности; взыскания и так далее.
Если речь идет о совместном имуществе, то для его использования в качестве залога необходимо письменное согласие всех законных правообладателей. Если имеет место долевая собственность, то распоряжаться своей частью каждый их дольщиков может распоряжаться так, как посчитает нужным, без необходимости получения согласия от других собственников. Однако при отчуждении залога последние имеют приоритет приобретения.
Особенности договора о предоставлении ипотечного кредита
Такие гражданские взаимоотношение как ипотека в силу закона должны быть оформлены установленным образом путем заключения сторонами соответствующего договора. Он должен содержать:
Ипотека закон об ипотеке 2020
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.
Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости. Последняя действующая редакция
С момента начала приватизации в России и появления рынка недвижимости в 90-е годы сфера ипотеки не была отрегулирована законодательно. ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят и вступил в силу в 1998 году.
Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.
Основные положения. В этой главе закон дает определение понятию «ипотека», перечислены основания для заключения договора на кредит с целью приобретения недвижимости, описаны права и обязанности сторон (залогодателя и залогодержателя), перечислены требования к залоговому имуществу и его перечень (жилые дома, квартиры, дачи, потребительские постройки (гаражи, бани, садовые дома и пр.), земельные участки, имущество для предпринимательской деятельности, машино-места.
Ипотечный договор. В разделе закона прописаны правила, по которым стороны заключают ипотечный договор и регистрируют залог. По закону ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Помимо ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке» эту процедуру регулирует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделка вносится в Единый госреестр недвижимости, после чего регистрация считается выполненной. Для ее проведения необходимо совместное заявление каждой стороны, а также нотариуса, заверяющего договор.
Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.
Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.
Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.
Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.
Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.
Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.
Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.
Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.
Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.
Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.
Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества – порядок его продажи открытых торгах.
По 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается залог строений и другой недвижимости только в том случае, если это предусмотрено федеральным законодательством. Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды жилого помещения в рамках кредита или займа, а также возможен договор аренды, подряда или купли-продажи. Фактически можно установить любые обязательства, которые предусматривает закон в плане обеспечения ипотеки. Собственник имущества, используемого в качестве залога по кредитному договору, может не быть стороной соглашения, а лишь обеспечивать его своей недвижимостью.
Для обеспечения всех обязательств между залогодателем и залогодержателем законом «Об ипотеке» определен пакет документов, которые должны быть использованы при составлении ипотечного договора.
Льготные категории граждан
В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.
К льготной категории также относятся медики и работники сферы образования и науки.
Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.
ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.
Какие документы нужны для ипотеки
Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.
Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.
Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество. Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, – его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).
Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.
Последние изменения в законе
В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать владельцу в закладной, не хватает, она считается недействительной. Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.
С полным текстом статей и формулировками, которые содержит последняя редакция, вы можете ознакомиться на consultant.ru.
В связи с последними изменениями советуем всем, кто подал заявку на ипотеку, проверить данные своей закладной на предмет соответствия законодательству. Сделать это лучше самостоятельно, не рассчитывая на ту организацию, которая занимается вашей ипотекой.
Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе». Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст. ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.
Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.
Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.
Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»
Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.
Плюсы ФЗ 102
Среди достоинств закона «Об ипотеке» можно отметить то, что в новой редакции учитываются теперь интересы каждой стороны кредитного договора, упрощается порядок заключения сделки, некоторые процедуры осуществляются в электронном виде, что экономит время и усилия заемщика.
Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.
В ФЗ «Об ипотеке» установлен перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залоговой собственности, определен список документов для заключения сделки по каждому виду недвижимости.
Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по специальным ипотечным программам.
Минусы закона «Об ипотеке»
Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).
Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.
Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.
Заключение
Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».
В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.
На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.
Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.
В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.