ипотеку стали меньше брать
В зоне риска: кому будет трудно получить ипотеку в 2021 году
На ипотечном рынке в 2020 году был установлен новый рекорд — россияне оформили жилищные кредиты на 4,3 трлн руб. Предыдущий максимум был в 2018 году — 3,01 трлн руб.
Несмотря на взрывной рост, получить кредит на квартиру могут далеко не все. Как минимум нужно иметь первоначальный взнос на руках (чем больше, тем лучше), как максимум — хорошую работу, высокую зарплату и безупречную кредитную историю. Вместе с банковскими аналитиками разбираемся, кому в 2021 году будет сложнее всего оформить ипотеку.
Пройти проверку у банка
Перед тем как выдать ипотечный кредит, банки тщательно оценивают платежеспособность потенциального заемщика — анализируют его положение не просто в моменте, но и в динамике, оценивают перспективы. Кредитные организации учитывают, в какой сфере человек работает, как долго, какую должность занимает, насколько надежна его компания и устойчива в кризисы, рассказал аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев (эксперт сам занимался подобной оценкой).
«Не редкость, что сегодня клиент приносит справку НДФЛ-2 с отличными цифрами доходов — а завтра теряет работу. Так что банки, проводя кредитный скоринг, стараются учитывать все факторы, том числе и перспективы того, что заемщик может оказаться в тяжелом финансовом положении в будущем», — отметил он.
Сами банки говорят, что в 2020 году корректировали подходы к скорингу, в том числе с учетом пандемии COVID-19. Например, в Росбанке отменили преференции для заемщиков в части сниженного первоначального взноса. Но в целом это не оказало существенного влияния на количество отказов, заверил заместитель руководителя «Росбанк Дом» Алексей Просвирин.
«Мы понимали, что в сложившихся условиях многие заемщики не могут оперативно получить от работодателя необходимые для оформления кредита документы. Поэтому предложили альтернативные способы подтверждения занятости и уровня доходов. Например, мы можем вынести решение только по зарплатной выписке клиента, в том числе из других банков. Это также способствовало сохранению уровня одобрений», — рассказал банкир.
Причины отказа
Основные причины отказа в получении ипотеки связаны с негативной кредитной историей — плохая платежная дисциплина, наличие просрочек и их большая длительность. Из-за этого почти каждый второй потенциальный заемщик получал отказ. Но кредитную историю можно исправить, например, погасив долги по имеющимся просрочкам. Могут помешать получить ипотеку также предоставление недостоверных сведений, низкие доходы и небольшой трудовой стаж потенциального заемщика.
Кому и почему не дадут ипотеку в 2021 году
Сотрудникам пострадавших от пандемии отраслей
По словам аналитиков, сложнее всего получить ипотечный кредит будет заемщикам из группы риска. «В ней находятся частные предприниматели, особенно небольшие, самозанятые, сотрудники небольших компаний из сферы обслуживания (рестораны, торговля, индустрия красоты, туризм) и в целом в сегменте потребления», — считает Алексей Коренев.
В 2021 году банки будут сохранять ограничения по кредитованию сотрудников отраслей, которые медленнее других приходят в норму от пандемийного шока, согласилась младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Но на первый план вновь выйдут такие стандартные характеристики, как стабильность и уровень доходов потенциального клиента, а также качество его кредитной истории», — добавила она.
Молодежи и пенсионерам
К зоне риска, по мнению аналитика ГК «Финам», относятся молодые и пожилые заемщики. «Первые могут похвастаться хорошим здоровьем. Но среди молодежи высокий уровень безработицы. Пожилые тоже достаточно часто теряют работу, но к их бедам добавляются еще и проблемы со здоровьем», — рассуждает эксперт. По его словам, количественных критериев того, насколько охотно выдаются кредиты подобным заемщикам, не существует, но очевидно, что банки делают это без особого энтузиазма.
При рассмотрении заявки банк принимает во внимание и возраст заемщика, подтвердил Алексей Просвирин из «Росбанк Дом». «Отказать в ипотеке могут тем, кому не исполнилось 21, и тем, кому на момент погашения кредита будет более 65 лет. Возможны частные исключения для хороших и платежеспособных клиентов. Во внимание в первую очередь принимается возможность поддерживать заявленный уровень дохода», — пояснил он.
Наиболее предпочтительный для кредитного учреждения заемщик — это человек (чаще — мужчина) в возрасте 30–40 лет, имеющий хорошее образование, надежную работу, трудящийся на хорошей должности в крупной компании, желательно относящейся к тем сегментам экономики, которые страдают от пандемии в наименьшей степени.
Если первоначальный взнос — маткапитал
Первоначальный взнос, как и в предыдущие годы, будет иметь первостепенное значение: чем меньше его сумма, тем выше шансы получить отказ на оформление ипотеки. Эксперты рекомендуют вносить не менее 20% стоимости квартиры. Если заемщик планирует направить средства маткапитала на первый взнос, то следует добавить собственные накопления.
«Шансы получить ипотечный заем, внеся первоначальный взнос именно маткапиталом, крайне невысоки. Для кредитора очевидно, что раз заемщик не смог накопить денег на первоначальный взнос и использует для этого материнский капитал, то, скорее всего, качественно обслуживать свой кредит он не сумеет», — говорит Алексей Коренев.
Мало шансов получить одобрение на ипотеку, внеся первоначальный взнос за счет средств, полученных в виде потребительского кредита. Банки активно анализируют подобную информацию, и если раньше обмануть кредитора было несложно, то сейчас кредитные учреждения, как правило, владеют такой информацией.
Низкая зарплата
На принятие банком решения о выдаче ипотеки, безусловно, влияет уровень доходов и расходов заемщика. По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — от 80–100 тыс. руб. и выше. Получить жилищный кредит с такой зарплатой будет проще.
«Желательно, чтобы не больше 50–60% от дохода семьи уходило на оплату всех обязательств, включая новый кредит. Часто высокий уровень закредитованности не позволяет заемщику получить новый кредит», — отметил заместитель руководителя «Росбанк Дом».
Как повысить шансы на одобрения кредита
Наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче ипотечного кредита. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.
Низкий кредитный рейтинг
Универсальным критерием доступности ипотеки может считаться их Персональный кредитный рейтинг (ПКР), который формируется на основе кредитной истории заемщика. Его рассчитывает кредитное бюро. Чем ниже значение рейтинга, тем меньше шансов получить кредит.
«Например, для заявителей с ПКР менее 600 баллов одобряется 24% заявок, а для ПКР от 601 до 700 баллов — 46%. Если же ПКР более 701 балла, одобряется уже 65% заявок. Более того, от ПКР заемщика зависит и сумма ипотечного кредита», — отметил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
По данным НБКИ, в декабре 2020 года среднее значение ПКР заемщика с ипотекой до 1 млн руб. составляло 707 баллов, а для ипотеки с суммой более 5 млн руб. — 721 балл. За 2020 год средние значения кредитного рейтинга заемщиков с ипотекой выросли. Как пояснил представитель кредитного бюро, это говорит о стремлении банков сохранять и даже повышать требования к кредитному качеству своего клиента.
Что касается популярной льготной ипотеки, то она не предусматривает наличия каких-то отдельных льготных категорий граждан. Поэтому все предыдущие критерии в полной мере относятся и к программе. Главное — найти подходящий вариант в новостройках и уложиться в лимит программы.
Живи с этим Россия в 2020 году пережила ипотечный бум. Что делать тем, кто не успел купить квартиру?
Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020-го стал рекордным. Бурному росту рынка жилищного кредитования в очень тяжелый в целом год способствовали несколько факторов, но главный — снижение ипотечных ставок. Займы берут даже те, кому они не особенно нужны. На этом фоне растет число просроченных кредитов, где-то на горизонте якобы замаячил призрак ипотечного кризиса, но в правительстве смело обещают не останавливать запущенную в пандемию машину по улучшению жилищных условий — вопреки росту цен на квадратные метры, который, возможно, уже «съел» всю выгоду от сократившихся ставок. Чем может обернуться ипотечное безумие, как изменятся кредитные условия в 2021-м и почему ипотека рискует вовсе остаться в прошлом — разбиралась «Лента.ру».
Ставки вниз
Для российских банков, оформляющих кредиты на покупку жилья, 2020-й начался неудачно: несмотря на хорошие показатели выдачи в 2019-м (их отчасти обеспечил рост спроса на жилье, обусловленный переходом на проектное финансирование строек), на высокие ставки внезапно ополчилось новое правительство. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале февраля заявил, что средняя ставка по ипотеке на уровне 9 процентов годовых — это преступление. Чиновник подчеркнул, что стоимость займов нужно сокращать. «Нам необходимо снижать ее (текущую ставку — прим. «Ленты.ру»), для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками», — сказал Хуснуллин.
Спустя неделю своего подчиненного поддержал премьер-министр Михаил Мишустин. «Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия», — посетовал чиновник, говоря о стоимости ипотеки. Он предложил лишить банки возможности накручивать ставку и отметил, что «президент ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8 процентов».
Долго ждать не пришлось — несмотря на то что ряд банков в середине марта даже подняли ставки из-за нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках. В конце месяца, когда стало окончательно ясно, что пандемия коронавируса не обойдет Россию стороной, Минстрой представил антикризисную программу, нацеленную на поддержку строительной отрасли. В числе мер было уже знакомое россиянам субсидирование процентных ставок по кредитам на жилье. В прошлый раз субсидировать ипотеку пришлось в 2015 и 2016 годах, после внезапного увеличения ключевой ставки Центробанка до 17 процентов.
Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС
Берите все
Охладить рынок более существенно не получилось — квартиры в 2020-м покупали не только из-за временного удешевления ипотеки, но и из страха. Панический спрос на квадратные метры возник на фоне обесценивания рубля и общей неопределенности — граждане снимали деньги со счетов и вкладывали их в кажущуюся надежной недвижимость. Так повышение уровня доступности ипотеки и девальвация национальной валюты спровоцировали ажиотажный спрос на квартиры. В итоге цены в новостройках сильно выросли — настолько, что многие заговорили о потере полезного эффекта от запуска льготной ипотеки. Некоторые прямо заявили, что кредиты под 6,5 процента сыграли злую шутку с покупателями: помимо подорожания жилья, сократился и выбор объектов — самые лучшие предложения моментально разобрали. Сотни городов столкнулись с откровенным дефицитом квартир (справедливости ради, его формированию ранее поспособствовал и переход на проектное финансирование, из-за которого многие некрупные застройщики прекратили свою деятельность).
Жителей таких поселений могло бы обрадовать распространение программы льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости, но пока менять условия власти отказываются — ни к чему подпитывать квартирный ажиотаж. Банкиры указывают — господдержка «вторички» может оказаться бессмысленной для экономики страны, так как прибыль от перепродажи квартир достанется только собственникам жилья, но не строительному сектору и связанным с ним производствам.
Кроме того, если начать выдавать льготные кредиты на покупку неновых квартир, страну накроет новая волна роста цен на недвижимость — а россияне и без того наращивают суммы займов. К концу осени средний размер выданных ипотечных кредитов в стране установил новый рекорд — 2,75 миллиона рублей. По сравнению с показателем за аналогичный период 2019-го сумма ипотеки увеличилась на 13 процентов. Больше всего занимают на покупку жилья в Москве (5,8 миллиона рублей в среднем), Московской области (4,5 миллиона), Санкт-Петербурге (3,4 миллиона), а также в Приморском крае (3,3 миллиона) и Ленинградской области (3 миллиона рублей).
Фото: Анна Акельева / «Коммерсантъ»
Городом-лидером по востребованности ипотеки в России в уходящем году неожиданно стала вовсе не Москва, а Уфа. Там доля сделок с привлечением заемных средств при покупке жилья почти достигла 63 процентов. Второй по уровню востребованности ипотеки признана Казань, где свыше 61 процента сделок — ипотечные. Тройку лидеров замкнул Омск с показателем 59,5 процента. Москва оказалась на 16 месте рейтинга с показателем менее 31 процента.
Запузырили
Бурный рост рынка жилищного кредитования омрачило не только увеличение стоимости жилья, но и участившиеся к концу года заявления экспертов разного уровня о риске формирования ипотечного пузыря — у тех, кто помнит 2007-й, это словосочетание вызывает отнюдь не позитивные ассоциации. Тогда лопнул пузырь в США, что повлекло за собой не только выселение миллионов ипотечных заемщиков, но и мировой финансовый кризис.
Согласно отчету ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), текущая задолженность по ипотечным кредитам в России равна 8,88 триллиона рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза (на 1 ноября 2016 года задолженность составляла 4,3 триллиона рублей). За прошедший год объем ипотеки увеличился на 22 процента. Доля просроченных жилищных кредитов стабильна — в целом по стране она не превышает 0,9 процента от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объем «плохих» кредитов равен 79 миллиардам рублей (плюс 9 процентов за год). Хуже всего с платежной дисциплиной у жителей Карачаево-Черкесии — там просрочены более 4 процентов жилищных кредитов. По информации Центробанка, в мае-октябре 2020-го объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился на 5 процентов. В абсолютном выражении прирост составил около 5 миллиардов рублей.
«Рост объемов кредитования на фоне сохранения минимальной доли просроченной задолженности пока не вызывает опасений, — полагает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Ориентироваться нужно не на абсолютные, а относительные значения — доля задолженности от ВВП не превышает 10 процентов, что в три-пять раз ниже значений европейских стран. В России есть большой потенциал для наращивания кредитования, однако мы ожидаем замедление рынка за счет произошедшего роста цен, который во многих городах уже нивелировал выгоду от снижения ставки по ипотеке».
Замедление не помешало бы — многие россияне (около четверти из числа планирующих взять ипотеку) настолько хотят стать ипотечниками, что рассматривают возможность формирования первоначального взноса за счет потребительского кредита. Фактически оформляют кредит на первый взнос по ипотеке лишь 6 процентов заемщиков, но за пять лет этот показатель вырос более чем в полтора раза. Эксперты предупреждают: использование заемных средств в качестве источника первоначального взноса по ипотеке — путь в финансовую яму. Риск выхода на просрочку для таких заемщиков увеличивается более чем в два раза.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Экономист и финансовый аналитик Виталий Калугин полагает, что многие из тех, кто купил жилье в 2020-м или планирует его покупку в 2021 году, могут разориться. «В ближайшие три года доходы населения точно не вырастут, — заявил эксперт. — Поэтому велика вероятность, что к концу 2021 года большинству взявших ипотеку окажется просто нечем покрывать платежи, и просрочки будут только расти».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов также считает, что гражданам, которые необдуманно взяли ипотеку, «придется испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить». Он попросил россиян тщательно оценивать свои возможности, «не поддаваясь на эмоциональные провокации и эмоциональные тренды». «Взвешивать надо тщательно, особенно в текущих условиях неопределенности, когда не понятно, что у нас будет дальше», — пояснил Самойлов.
Четких ориентиров для будущих заемщиков нет и быть не может — никто доподлинно не знает, как будет развиваться экономическая ситуация в стране в 2021 году. Есть примерные показатели адекватных для ипотечников доходов: для России в среднем это около 63 тысяч рублей (речь идет о рекомендованном семейном доходе), для Москвы — свыше 132 тысяч рублей, для Подмосковья — почти 95 тысяч. Традиционно эксперты исходят из того, что относительно комфортным для заемщика будет соотношение ежемесячных платежей к ежемесячному доходу на уровне 1/3.
Конец прекрасной эпохи?
Закончится ли ипотечная вакханалия в 2021 году — тоже вопрос без ответа. В правительстве заранее, еще в ноябре, заговорили о дальнейшем продлении льготной ипотеки — Марат Хуснуллин заявил, что будет «отстаивать право и доказывать, что ипотеку надо продлевать и дальше, что без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны». Ему противостоит глава Центробанка, за два дня до этого указавшая на необходимость своевременного завершения программы ипотеки с субсидированной ставкой.
Охладели к ипотеке
Рост процентной ставки привел к сокращению выданных жилищных кредитов на 5 процентов. Что будет дальше?
По данным Банка России, за январь-март в России было выдано 284 тысячи ипотечных кредитов на сумму 618 миллиардов рублей. Годом раньше за три первых месяца жители страны заняли у банков на решение жилищного вопроса 299 тысяч кредитов, а их объем оценивался в 582 миллиарда рублей. Таким образом, число выданных ипотечных кредитов в начале этого года снизилось в годовом выражении на 5 процентов, но в пересчете на деньги граждане взяли в банках на 6 процентов больше.
По ее словам, особую тревогу вызывает тот факт, что снижение числа ипотечных сделок, причем резкое, произошло в марте. Как правило, именно январь и февраль демонстрируют худшие показатели, а в марте обычно уже наблюдается рост активности клиентов в связи с окончанием праздников и началом весны. В этом году было иначе.
В последний раз столь высокая стоимость ипотеки в России наблюдалась полтора года назад, в августе 2017 года, когда банки выдавали ипотеку в среднем под 10,58 процента годовых. Минимум же отмечался в сентябре-октябре 2018 года. Тогда средний показатель не превышал 9,41 процента годовых. Таким образом, за полугодие жилищный кредит подорожал на один процентный пункт, что отразилось на ипотечных сделках.
Вместе с тем продолжает увеличиваться средний размер кредита, который берут покупатели жилья. По итогам марта он достиг 2,20 миллиона рублей, тогда как годом раньше был в пределах 1,98 миллиона рублей. Одновременно растет и срок выплаты ипотеки. По итогам марта 2019 года он составил 216 месяцев против 191 месяца в марте 2018-го. Так что, если год назад получатели ипотеки, беря кредит, рассчитывали вернуть его за 15,9 года, то сейчас закладывают на это около 18 лет.
Специалисты Дом.рф (Единый институт развития в жилищной сфере) считают, что цикл роста ипотечных ставок завершен и во второй половине года при отсутствии новых шоков в экономике они начнут снижаться. Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.рф, давая такой прогноз, обращал внимание на то, что март стал первым месяцем, когда ни один крупный банк не повысил ставки по ипотеке. По его мнению, это означает, что волатильность на финансовых рынках подошла к концу.
Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье
Ипотечные кредиты часто сопряжены с предубеждениями и мифами. Например, что ипотечную квартиру сложно продать и опасно покупать. Вместе с сотрудниками банков, юристами и психологами рассказываем о самых популярных заблуждениях по поводу жилищных кредитов.
Миф № 1. Ипотека — кабала на всю жизнь
Один из самых распространенных мифов заключается в том, что ипотека — это кредит, который придется платить до пенсии, что это «хомут» и «кабала». Именно такое предубеждение останавливает многих от оформления кредита. Но на практике это далеко не всегда так.
Банки выдают ипотеку на длительный срок — до 20–30 лет. Однако многие заемщики гасят ипотеку раза в два быстрее, чем изначально планировали, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Например, в ПСБ средний срок ипотечного кредита составляет семь лет. «Для частичного или полного досрочного погашения займа многие используют собственные накопления, налоговый вычет за квартиру или маткапитал. Кроме того, сегодня на рынке есть льготные программы кредитования, ставки по которым значительно ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — пояснила она.
Безусловно, к оформлению ипотеки нужно подходить обдуманно, взвесив свои финансовые возможности и нагрузку, а также изучить условия кредитования в разных банках. «Даже если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, лучше оформить ипотеку на максимальный срок — это позволит комфортно выплачивать аннуитетные платежи даже в случае снижения доходов или заметного роста расходов (например, при рождении ребенка)», — рекомендовала Марина Заботина.
Комфортный платеж
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно комфортно погашать средний ипотечный кредит в России, составил 78,2 тыс. руб. (+11,3% за год). Для московской семьи этот показатель составляет 168,7 тыс. руб. (+12,6%).
Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети
Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.
По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.
Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит
После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.
По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.
Читайте также
Миф № 4. Продать ипотечную квартиру нельзя, пока не погасишь кредит
Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать. Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка. Также можно досрочно погасить ипотеку, а потом продать. Подробнее о способах продажи ипотечной квартиры читайте в материале «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта».
«Обычно, для того чтобы продать квартиру, достаточно получить только согласие банка или использовать механизмы погашения ипотеки. Но зачастую также могут требовать оценку стоимости, документы БТИ (техпаспорт и экспликацию), выписку ЕГРН и выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия обременения и зарегистрированных лиц», — говорит юрист Никита Тарновский. В большинстве случаев покупка ипотечной квартиры, наоборот, гарантирует чистоту сделки и безопасность, поскольку банк уже полностью проверил объект перед выдачей кредита, добавил эксперт.
Миф № 5. Получить льготы по ипотеке сложно
Некоторые заемщики при оформлении ипотеки даже не подозревают о наличии льгот и специальных ипотечных программ по сниженным ставкам. Среди них, например, семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Выдача таких кредитов является стандартной, главное — вписаться в рамки программы.
Например, семейная ипотека под 6% годовых с этого года распространяется на семьи с первенцем. Программа ограничена по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.
Для многодетных семей предусмотрена льгота, по которой государство выделяет до 450 тыс. руб. на ипотеку. Также можно воспользоваться маткапиталом — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга. В регионах часто действуют свои ипотечные программы. Узнать о них можно на сайте местного правительства или администраций.
Читайте также
Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно
По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.
Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.
Миф № 7. Рефинансировать ипотеку всегда выгодно
Это не всегда так. По сути, рефинансирование — это выдача нового кредита, которая сопряжена с расходами. Например, заемщику нужно будет повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья. По мнению экспертов, рефинансировать кредит выгодно, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1–1,5%.
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если заемщик выплатил большую часть кредита. Если речь идет об аннуитетном платеже (а таких кредитов большинство), в первые годы выплат большую часть в ежемесячном платеже составляют проценты и меньшую — сам основной долг. По мере выплат доля, приходящаяся на проценты в платеже, снижается, заемщик больше гасит долг.
«При рефинансировании банк пересчитывает график платежей заново. То есть вы снова начинаете отдавать большую часть суммы в счет уплаты процента. Общее правило таково, что в случае выплаты более половины кредита в рефинансировании уже нет большого смысла, а порой это даже невыгодно с учетом перерасчета», — говорит эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Читайте также
Миф № 8. Ипотека приводит к депрессиям и ограничениям
Наличие ипотеки меняет жизнь заемщика и сказывается на его эмоциональном состоянии, особенно если в жизни происходят стрессовые ситуации (потеря работы или болезнь). В таких случаях лучше сразу обращаться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы.
Но многое при получении ипотеки зависит от самого заемщика. Для некоторых долгосрочный кредит становится ограничителем: люди боятся рисковать, сменить работу, если прежняя их не устраивает, говорит психолог Ксения Аверс. У некоторых действительно случаются депрессии, отмечает она.
Но не всегда ситуация складывается негативно: для некоторых людей ипотека, наоборот, становится точкой карьерного роста, добавляет нейропсихолог Елена Данилова. По ее словам, многое зависит от того, какие установки преобладают в сознании и подсознании человека — таким и будет его отношение к долгу. «Нельзя сказать однозначно, что на 20 лет человек проваливается в депрессию и всю свою дальнейшую жизнь посвящает выплатам за жилье. Поэтому для тех, кто нацелен развиваться в профессии, кредит — это дополнительная мотивация. Для тех, кто не привык быть должным, обслуживать долгосрочные кредиты будет сложнее», — отметила эксперт.
Важно и то, как сам заемщик расценивает ипотеку: как вынужденную меру, которая не несет радости, или как возможность иметь свое жилье и чувствовать себя в нем комфортно. Единственная страховка от стрессов при ипотеке — это соблюдение правил финансовой грамотности и кредитной нагрузки.