иск о заключении договора социального найма жилого помещения образец
Иск о заключении договора социального найма, как обязать администрацию издать распоряжение о признании нанимателем жилого помещения, если получен отказ
По законодательству иск о заключении договора социального найма в 2021 году предъявляется с целью узаконить проживание в муниципальном жилье. Он может содержать и дополнительные требования. В случае же, когда местные власти настаивают на выселении гражданина, упомянутое заявление зачастую выступает в роли встречного.
Прорабатывается жилищное законодательство, собирается максимальный пакет документов, подтверждающих право занимать жилплощадь. Не исключено, что возникнет потребность воспользоваться услугами архивов.
Читайте о наиболее распространенных ситуациях заключения соглашения о социальном найме через суд. Дополнительно предоставляются ориентировочный образец заявления и примеры отдельных споров. Завершат статью ценные практические советы.
Юридические основания заключения договора социального найма через суд
В РФ существует несколько типов жилого фонда. Когда речь идет о квартирах, находящихся на балансе города, иного муниципального образования, они предоставляются гражданам на условиях социального найма. В такое соглашение вписываются лица, имеющие права проживать в помещении.
Подписанный договор, в свою очередь, является основанием для оформления постоянной регистрации. Ее наличие подтверждается штампов в национальном российском паспорте.
В то же время власти на местах не всегда идут людям навстречу в решении их квартирного вопроса. Озвучиваются различные предлоги, и ничего не остается делать, как обращаться за помощью к правосудию.
С точки зрения законодательства понуждение заключения договора соцнайма может иметь место при наличии совокупности ряда условий. Они вытекают из содержания Жилищного кодекса РФ, других правовых актов.
Перечень оснований для обращения в суд:
Каждый из перечисленных пунктов, при его наличии, подробно описывается в иске.
Кто имеет право
Существует несколько категорий лиц, которые вправе настаивать через суд на оформлении договора в отношении социального жилья. Вот основной список, который базируется на анализе законодательства и судебных прецедентов.
Кто может добиться решения суда:
Нередки случаи, когда с исками обращаются физические лица как от своего имени, так и одновременно в интересах несовершеннолетних детей. Тогда судами выносится решение в отношении всех членов одной семьи.
Когда необходимо
Во многих ситуациях местные власти, отвечающие за решение квартирного вопроса, выносят отказ в заключении договора социального найма. Для такого шага находятся самые разные поводы, иной раз противоречащие Жилищному кодексу и Конституции РФ.
Нужно понимать, что без наличия оформленного соглашения нельзя начинать процедуру приватизации жилья. Как следствие, граждане лишены возможности стать полноправными собственниками недвижимости.
Вот наиболее распространенные основания, используемые чиновниками для того, чтобы отказать в оформлении договора.
Утеря ордера
Они выдавались до того, как им на смену пришли соглашения о соцнайме. В силу разных обстоятельств у большинства граждан такие документы не сохранились. Выходом станет получение архивных сведений.
В запросе нужно указать, когда приблизительно произошло вселение в жилое помещение. Тогда нужная информация найдется значительно быстрее.
Доказательством правомерности проживания в квартире может стать выписка из лицевого счета. Судьи обращают внимание на то, кем вносились коммунальные платежи.
Смерть нанимателя
На самом деле, она не является поводом для отказа в подписании договора. Заинтересованное лицо должно доказать, что оно входит в круг родственников квартиросъемщика. Кроме того, нужно подтвердить и законность проживания на спорной площади.
В этом могут помочь разные доказательства. Случается, что и для суда имеют значение медицинские документы с привязкой к конкретному месту жительства.
Упростить решение вопроса станет установление факта регистрации по конкретному адресу. Одним словом, чем больше доказательств, тем весомее позиция.
Признание права пользования жилым помещением
Подтвердить законность проживания в квартире требуется, в частности, тогда, когда она изначально имела статус служебного жилья, а потом перешла на баланс населенного пункта. Сказанное касается и случаев, когда нет никаких документов в подтверждение вселения.
Перед подачей иска требуется собрать как можно больше доказательств. Помогут и показания свидетелей.
Иск о понуждении заключить договор социального найма образец 2021
Исковое заявление нужно подать в районный суд по территории расположения ответчика. Предварительно выясняется точное название инстанции, в чью компетенцию входит решение квартирных вопросов в населенном пункте, где проживает заявитель.
Заявление условно можно разделить на несколько блоков. Во вводной части указываются основания, подтверждающие потребность в подписании договора. Они подкрепляются ссылками на положения ЖК РФ.
Далее перечисляются причины, по которым не удалось оформить соглашение традиционным путем. Одновременно приводятся ссылки на положения законодательства, нарушенные ответчиком.
Просительная часть содержит конкретные просьбы к суду. Примерная форма искового заявления может выглядеть следующим образом.
Щербинский районный суд Москвы
ул. Маршала Савицкого, 2
Истец: Поликарпова Мария Викторовна,
действующая от своего имени
и от имени несовершеннолетней
Поликарповой Ксении Дмитриевны
Щербинка, ул. Добровольцев, 7, кв. 8
Ответчик: Администрация городского округа Щербинка
Железнодорожная ул. 4
Исковое заявление о понуждении заключить договор социального найма
Истец, Поликарпова Мария Викторовна, постоянно проживает вместе с дочерью, Поликарповой Ксенией Дмитриевной по адресу: Москва, Щербинка, ул. Добровольцев, 7, кв. 8.
Данное жилье предоставлено в 1989 г. бабушке истицы, Федоровой Валентине Петровне на основании ордера. В 1991 г. в квартиру были вселены отец Поликарповой М.В. – Федоров Виктор Сергеевич и сама истица. На данный момент Федоровой В.П. и Федорова В.С. уже нет в живых.
Поликарпова М.В. 17 июня 2019 г. обратилась к ответчику с просьбой заключить договор социального найма на пользование вышеупомянутой квартирой, однако был получен письменный отказ исх. № 108 от 19.06.2019 г. Он мотивирован тем, что истица не зарегистрирована в спорном жилом помещении. Кроме того, отсутствуют доказательства согласия родственников на ее вселение.
Истица считает, что действия администрации городского округа Щербинка ущемляет жилищные права ее и несовершеннолетнего ребенка по следующим основаниям.
Согласно ст. 686 ГК РФ при смерти основного квартиросъемщика договор продолжает свое действие, а статус нанимателя приобретает гражданин, постоянно проживавший с ним по этому адресу. Кроме того, ст. 69, 70 ЖК РФ конкретно прописывают права нанимателя жилого помещения и членов его семьи.
На основании приведенных выше сведений, и руководствуясь положениями ст. ст. 69,70 ЖК РФ, ст. 686 ГК РФ
Прошу суд:
1) Обязать Администрацию городского округа Щербинка заключить с Поликарповой Марией Викторовной договор социального найма на квартиру, расположенную по адресу: Москва, Щербинка, ул. Добровольцев 7, кв.8 с составом семьи два человека: Поликарпова М.В., 26.04.1990 г. р., Поликарпова К.Д., 15.07.2009 г.р.
2) Судебные расходы возложить на Ответчика.
Приложения:
1) Платежная квитанция по внесению госпошлины.
2) Копии свидетельств о рождении истицы и ее дочери.
3) Ордер, выданный на имя Федоровой В. П.
4) Копии свидетельств о смерти Федоровой В. П. и Федорова В. С.
5) Доказательства оплаты коммунальных платежей.
6) Письмо ответчика об отказе оформить соглашение соцнайма.
7) Экземпляр иска с приложениями для второй стороны.
Истец Поликарпова М.В.
Как обязать заключить договор социального найма: судебная практика
Имеющиеся решения свидетельствуют о том, что суды в основной массе удовлетворяют заявленные требования. По многим делам обязать администрацию следовать закону сопровождается требованием признать право пользования жилым помещением.
Это особо актуально тогда, когда граждане пользуются недвижимостью несколько десятков лет, но изначальные документы о вселении не сохранились. Тогда на помощь приходят другие доказательства.
Иллюстрацией сказанному являются примеры из судебной практики. Фамилии авторов исков изменены.
Если основной квартиросъемщик умер
Одну из житейских ситуаций рассмотрел Багратионовский районный суд Калининградской области. Истица, гражданка Юрьева, предъявила иск к местной администрации о признании права пользования квартирой и о понуждении оформить договор соцнайма.
Описательная часть иска мотивирована тем, что жилье изначально предоставлено ее покойному отцу. С его согласия в квартире проживали Юрьева и ее мать. Чуть позже, была вселена родная сестра истицы, которая стала чинить препятствия по оформлению найма жилого помещения. Немаловажная деталь – родители Юрьевой умерли.
Суд, вынося решение, указал на то, что автор иска была вселена в жилое помещение ее отцом. То, что она проживает на момент подачи иска вместе с супругом в другом месте, не является препятствием для заключения соглашения по спорной квартире. В результате решением от 30.01.2019 г. по делу № 2-73/2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Признание права пользования жилым помещением
Бывает так, что права на жилую недвижимость отстаиваются в несколько этапов. Вначале нужно подтвердить законность пользования площадями. И лишь затем речь идет об оформлении договора с муниципалитетом. Вот один из примеров.
Сакский районный суд Республики Крым в рамках дела № 2-171/2019 рассмотрел иск гражданки Никифоровой к территориальной администрации о признании права пользования домовладением, предоставленным совхозом, и заключении договора соцнайма.
Ответчик в рамках досудебной процедуры ответил отказом, поскольку документы, подтверждающие законность вселения в жилой дом не сохранились. В ходе рассмотрения дела были исследованы документы, подтверждающие трудовые отношения с предприятием, договора на предоставление коммунальных услуг, иные доказательства.
В результате судья в решении от 24.01.2019 согласился с тем, что истица законно использует жилое помещение. Однако он отметил, что требования в отношении договора заявлены преждевременно. Дело в том, что от администрации не поступил отказ от подписания соглашения после признания права жить в доме.
Компенсация неисполнение судебного решения
Когда муниципальные власти, несмотря на решение суда, не торопятся оформлять договор соцнайма, с них взыскивается в пользу гражданина денежная компенсация, предусмотренная законом № 68-ФЗ от 30.04.2010 г.
В качестве наглядного примера можно привести решение Архангельского областного суда от 21.01.2019 г. по делу № 3а-1130/2018. Гражданка Федотова в декабре 2018 года обратилась с иском к муниципальной администрации о получении компенсации за нарушение права на исполнение решения суда в разумный срок
В заявлении истица указала, что осенью 2015 года районным судом было вынесено решение о предоставлении ее семье социального жилья на основании договора. В начале 2016 года открыто исполнительное производство, которое на момент предъявления административного иска не окончено.
На неоднократные требования приставов администрация отвечала, что не располагает подходящим жилым помещением. Однако суд этот довод не принял во внимание. В результате в пользу Федотовой взыскано 85 тысяч рублей за счет местного бюджета. Было принято во внимание и то, что истица проживает в аварийном доме, подлежащим сносу.
Рекомендации истцу
Обращение в суд с целью решить вопрос по социальному жилью требует подготовки. Требования к местным чиновникам должны быть обоснованы и подкрепляться весомыми доказательствами. Нужно также контролировать исполнение судебного решения со стороны приставов.
Для тех, кто столкнулся с жилищной проблемой, предлагается воспользоваться советами. Они помогут правильно подготовить иск и быстрее выиграть дело.
5 основных рекомендаций:
Исковое заявление, направленное на заключение соглашения по социальному найму является действенным способом защиты жилищных прав. Поэтому обращение в суд требует ответственного подхода.
Приведенные выше ссылки на нормы законодательства, образец искового заявления, а также некоторые судебные прецеденты призваны найти правильную линию защиты собственных прав.
Приложение 4. Образец заявления о заключении договора социального найма
Приложение 4
к административному регламенту
предоставления муниципальной
услуги по заключению договора
социального найма с гражданами,
осуществившими обмен муниципальными
жилыми помещениями
Образец заявления
о заключении договора социального найма
органа мэрии города Новосибирска)
(фамилия, имя, отчество заявителя)
(адрес места жительства, контактный телефон)
В соответствии с договором об обмене жилыми помещениями от ______________
N ________ прошу Вас заключить договор социального найма жилого помещения по адресу:
(указывается адрес жилого помещения)
В договор социального найма в качестве членов семьи включить:
(указываются Ф. И. О. членов семьи и степень родства по отношению к нанимателю)
К заявлению прилагаю следующие документы:
«___» ______________ 20____ г.
вх. N ________________________
от «___» ____________ 20_____ г.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Как оформить договор социального найма
И платить за аренду государству
Но государство не раздает квартиры всем подряд. Шансы есть у тех, кто стоит в очереди и признан нуждающимся в жилье. Я юрист и на практике сталкивалась с социальным наймом. Расскажу, что это за договор и какие документы следует собрать, если хотите снимать квартиру у государства.
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем жилья — это наем за деньги, вариант аренды. Но если в случае обычной аренды арендодатель — это физическое лицо, в социальном найме квартиру сдает государство или муниципальное образование. Оно собственник этого жилья, и тот, кто снимает, должен ежемесячно перечислять ему плату за пользование помещением.
Снять жилье у государства может не любой гражданин. Для этого человек должен стоять на учете как нуждающийся в жилье. Государство заключает с таким гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья. Жить в таком помещении наниматель может вместе с семьей. При желании он вправе даже приватизировать его, то есть приобрести в собственность.
Кто может оформить договор социального найма
Со стороны арендодателя это может быть любой орган, которому государство или муниципалитет дали все полномочия по этому вопросу. Например, в Краснодаре это администрация муниципального образования город Краснодар.
Со стороны нанимателей это лица, которых признали нуждающимися в жилых помещениях. Расскажу, в каких случаях могут признать такими.
При этом важно, чтобы человек был признан малоимущим, без этого в предоставлении жилья откажут. Возможность получить соцнаем есть только у малоимущих без жилья или с жильем недостаточной площади.
В региональном законодательстве могут быть дополнительные основания и условия, чтобы признать человека нуждающимся в жилом помещении. Например, таковыми могут признать независимо от учетной нормы москвичей, которые живут в многоквартирных домах, в которых нет хотя бы одного из видов удобств: электроснабжения, водопровода, канализации, отопления, ванны или душа, газовой или электрической плиты, горячего водоснабжения или газовой колонки.
Иногда граждане специально ухудшают свои жилищные условия, чтобы их можно было признать нуждающимися в жилье. Например, меняют квартиру на меньшую, фиктивно разводятся или вселяют в квартиру новых жильцов. Если это вскроется, таких людей могут поставить на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не раньше чем через пять лет со дня, когда они ухудшили свои условия.
Например, житель города Камышина обратился в администрацию с просьбой предоставить ему жилое помещение. В качестве основания он указал, что живет в одной комнате с матерью, которую в отношении него лишили родительских прав. Получалось, что по закону они друг другу посторонние люди и жить вместе не могут. Помимо этого, на каждого из них приходилось всего по 6 м², хотя минимальная норма в этом регионе — 10 м².
Администрация отказала, и гражданин отправился в суд. В суде выяснилось, что раньше этим гражданам уже выделяли жилье, причем две комнаты площадью 25,4 м². Но гражданин вселяться в них не захотел.
Когда мать надумала приватизировать комнаты, он отказался участвовать в приватизации. В результате мать приватизировала все на себя и одну комнату продала. Администрация сочла, что у гражданина была возможность жить отдельно от матери. Но своими действиями он сам ухудшил свои жилищные условия, а значит, не имеет права на жилье по социальному найму. И суд с администрацией согласился.
Как получить жилье в социальный наем
Для этого нужно встать на жилищный учет в качестве лица, нуждающегося в жилом помещении. Учет ведут уполномоченные органы местного самоуправления. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества Москвы, а в Санкт-Петербурге — районные администрации.
Вот как это выглядит по этапам.
Подайте заявление (запрос). Его должны подписать все члены семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в жилых помещениях. В каждом регионе свои шаблоны заявлений, их можно найти на сайте местных властей, на портале госуслуг или взять в МФЦ.
К членам семьи заявителя относятся супруги и несовершеннолетние дети. Размер жилья, которое можно получить от государства, зависит от количества членов семьи — на каждого человека выделяют определенное количество квадратных метров. Это число зависит от региона. Например, в Москве на каждого человека выделяют не меньше 18 м².
Приложите документы. К заявлению надо приложить документы, из которых будет видно, что у вас есть право на то, чтобы вас признали нуждающимся в жилье. Например, документ, что ваше жилье официально признали аварийным. И справка о доходах, подтверждающая, что семья действительно малоимущая.
Заявление подают через МФЦ или непосредственно в орган, который ставит на учет.
Местные власти сами разрабатывают шаблоны заявлений. Вы можете найти образец вашего муниципалитета на госуслугах. В некоторых городах, например в Москве и Иркутске, вообще нет шаблона, который можно заполнить самостоятельно заранее, все заявления заполняют только при подаче документов.
Дождитесь решения о постановке на учет. В течение 30 дней примут решение, что вас приняли на учет либо отказывают в этом. В течение трех рабочих дней с этого момента вам должны направить документ, где сообщат об этом. Отказать могут, в том числе если вы предоставили не все документы или из ваших документов следует, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия и с этого момента еще не прошло пять лет.
Если на учет не поставят, решение можно обжаловать в судебном порядке. Например, так сделала молодая семья в Дмитрове. Она участвовала в программе «Обеспечение жильем молодых семей», и администрация отказалась ставить их на учет. Суд сказал, что отказ незаконен, и обязал администрацию признать семью нуждающимися. В похожем деле суд Краснодара тоже встал на сторону гражданки и обязал администрацию принять ее на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.
Учтите, что очередь движется очень медленно, ждать социальное жилье можно десятилетиями. Вне очереди получают жилье сироты, ветераны, люди с хроническими заболеваниями, инвалиды, люди, живущие в непригодных для проживания помещениях. Непригодными могут признать, например, помещения, в которых вентиляция, отопление, водоснабжение или другие инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Или помещения, где в комнатах или кухне нет окон.
Ждите своей очереди. Если вас поставят на учет, нужно будет дождаться своей очереди. Важно постоянно обновлять документы, когда происходят какие-то события, которые способны повлиять на движение очереди: уменьшаются доходы, расширяется состав семьи, умирает родственник. Если будете сдавать в уполномоченный орган соответствующие справки, это может немного ускорить очередь.
Получите решение о предоставлении жилья. Когда ваша очередь подойдет, вам направят принятое решение в течение трех рабочих дней с момента, как его примут.
Заключить договор. После этого можно будет подписать договор социального найма и вселяться в помещение.
Кто является собственником жилья в соцнайме
Такое жилье принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. Если снимать такое жилье по договору соцнайма, собственником можно стать только после приватизации. Если не приватизировать, жильем можно только пользоваться и владеть по договору. Его нельзя продать, подарить или передать по наследству — собственность так и останется за государством или муниципалитетом.
Какое жилье предоставляется в социальный наем
К жилым помещениям, которые государство предоставляет по договору социального найма, есть определенные требования. Например, это должно быть жилье, которое отделено от других помещений, а также пригодно для постоянного проживания, то есть там должны быть все необходимые условия: освещение, отопление, водоснабжение, канализация. Также оно должно подходить по площади — чтобы соответствовать той норме на одного человека, которая установлена по региону.
Есть два вида жилья в зависимости от того, кто им владеет на праве собственности.
Муниципальное жилье — жилье муниципальных образований. Оно входит в муниципальный жилищный фонд, и местные власти самостоятельно распоряжаются этим имуществом. Обычно жилье по договору соцнайма выделяют из этого вида.
Государственное жилье — это жилые помещения Российской Федерации и ее субъектов. Они входят в государственный жилищный фонд. Государственное жилье выделяют, например, работникам лесных хозяйств, судьям или прокурорам.
Понятие договора социального найма
Договор социального найма жилого помещения — это, по сути, договор аренды, в котором арендодателем выступает государство или муниципалитет, а арендатором — гражданин. По договору наймодатель передает нанимателю жилое помещение, чтобы тот мог владеть и пользоваться им, а наниматель может заселиться в него со своей семьей, но должен соблюдать правила проживания и вовремя вносить плату за помещение и коммунальные услуги.
Особенности договора социального найма. По договору соцнайма в предоставленное жилье может заселиться не только наниматель, но и члены его семьи. Более того, в некоторых случаях количество членов семьи нанимателя напрямую влияет на то, дадут ли жилье — и если да, то какой площади.
Наниматель ежемесячно не только платит за наем, но и оплачивает коммунальные услуги, работы и услуги по управлению многоквартирным домом, а также содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Пока наниматель снимает жилье по договору социального найма, он отвечает за него. И даже если не живет, платить он все равно обязан.
Наймодатель оплачивает капитальный ремонт жилого помещения, принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в МКД, в котором находится сданное внаем жилое помещение, и следит, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.
После смерти нанимателя члены его семьи могут остаться проживать в помещении, и договор соцнайма будет перезаключен с кем-то из них. С кем именно, должны выбрать сами жильцы. Единственное условие — выбор должен быть единогласным.
В некоторых случаях наймодатель может выселить граждан из жилого помещения, которое они занимают по договору социального найма. Иногда взамен будет предоставлено другое жилье — например, если дом признали аварийным. В других случаях жилье взамен не дают — например, если выселяют родителей, лишенных родительских прав.
Форма договора
Договор социального найма заключают в простой письменной форме на основании решения о предоставлении помещения для проживания. Простая письменная форма означает, что достаточно просто поставить подписи под договором, к нотариусу идти не нужно.
Бланк. Правительство утвердило типовую форму договора социального найма помещения.
Содержание договора социального найма
По договору социального найма государство или муниципалитет передает гражданину жилое помещение, в котором он может проживать со своей семьей. При этом он должен соблюдать определенные правила жилищного законодательства. Например, делать текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги, а также не делать самовольную перепланировку.
Что обязательно будет в любом договоре найма.
Стороны договора. Наймодатель — уполномоченный орган, который представляет интересы собственника жилого помещения. Само жилье входит в государственный или муниципальный жилищный фонд. Наниматель — гражданин, у которого есть право получить жилье по договору соцнайма.
Объект найма. По договору социального найма может предоставляться жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.
Неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут передаваться в наем. Например, нельзя предоставить в соцнаем комнату, смежную с другой, — это будет считаться неизолированным помещением. Или коридор, пусть даже его площадь больше, чем у комнаты, поскольку это вспомогательное помещение.
Срок найма. Жилье по договору социального найма предоставляется бессрочно.
Плата по договору социального найма. Наймодатель в договоре устанавливает плату за пользование жилым помещением. Плату рассчитывают исходя из стоимости 1 м². Эту стоимость наймодатель может ежегодно изменять и индексировать в одностороннем порядке.
Права и обязанности нанимателя. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
В свою очередь, наниматель обязан:
Права и обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать, чтобы наниматель своевременно платил за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанностей у наймодателя больше:
Это основные права и обязанности нанимателя и наймодателя, но они могут пользоваться и другими правами, а также нести другие обязанности. Например, если наниматель сделает в квартире незаконную перепланировку, наймодатель может потребовать, чтобы он вернул жилье в прежнее состояние, и наниматель будет обязан подчиниться.
Как заключить договор социального найма
Чтобы заключить договор, обращаться можно непосредственно в уполномоченный орган, МФЦ или подавать документы через госуслуги.
Изначально гражданин встает на жилищный учет в местной администрации. На него заводят учетное дело, в котором отображается вся информация о заявителе. Если происходят изменения, например сократился доход, родились дети, изменилось место жительства, их вносят в это дело. Если у гражданина в связи с такими событиями появляются льготы, это тоже учитывается в деле. Но документы очередник должен предоставить сам — это в его интересах. Администрация не будет разыскивать, что поменялось в жизни заявителя.
После того как местные власти будут готовы предоставить гражданину жилье, они вынесут соответствующее решение. И на основании него заключат с гражданином договор социального найма.
Договор соцнайма подписывают наниматель-гражданин и собственник жилья в лице уполномоченного органа. Договор заключается бессрочно.
Основания для оформления. Таким основанием будет решение местных властей, что гражданину готовы предоставить жилье. Решение отправят заявителю по почте.
Иногда впоследствии выясняется, что законных оснований для принятия положительного решения не было. Тогда это решение и заключенный на его основании договор социального найма могут в судебном порядке признать недействительными.
Инструкция по оформлению договора. Для этого нужно собрать документы и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган. В заявлении потребуется указать способ, как с вами можно связаться и уведомить о готовности договора, — по обычной или электронной почте или по телефону.
Когда договор социального найма будет готов, его необходимо подписать. После подписания вы получите один экземпляр договора. Общий срок подготовки и подписания договора — 60 рабочих дней. Договор оформляют бесплатно.
Документы для заключения договора. В этом случае понадобятся такие документы:
Документы из пунктов 5—7 вы и члены вашей семьи должны подписать при сотруднике МФЦ или того органа, который принимает ваше заявление. Если такой возможности нет, можно сдать нотариально удостоверенные документы.
В остальных муниципалитетах могут запросить дополнительно и другие документы. Конкретный перечень нужно узнать в местной администрации.
Часть необходимых документов вы можете подать вместе с заявлением или не подавать — сотрудник уполномоченного органа может сам запросить их в порядке межведомственного информационного взаимодействия: например, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН или документы о праве на социальную поддержку.
Заключение договора, если нет решения о заселении. Если местные власти еще не приняли решение, что готовы предоставить вам жилье, договор заключить нельзя. Потому что именно такое решение будет основанием для подписания договора.
Заключение договора через суд. Если уполномоченный орган отказывается заключать с вами договор и вы считаете, что необоснованно, можно обжаловать такой отказ через суд и в судебном порядке обязать представителя собственника заключить договор. Если выиграете — уполномоченный орган будет обязан подписать с вами договор на основании решения суда. Например, так поступила семья, с которой в Майкопе отказались заключить договор социального найма. Граждане обратились в суд и выиграли дело.
Срок действия договора социального найма
Правовое положение членов семьи нанимателя
У членов семьи нанимателя по договору социального найма равные с нанимателем права и обязанности. И такая же ответственность предусмотрена для нанимателя. Например, они точно так же имеют право жить в помещении, но должны содержать его в пригодном для проживания состоянии и обязуются не делать несогласованных перепланировок. Если кто-то из членов семьи нанимателя будет регулярно нарушать правила проживания или сделает незаконную перепланировку, могут выселить всю семью.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что и за остальными.
Можно ли оставить за собой старое жилое помещение
Например, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире и норма площади на каждого жильца меньше положенной, вам могут дать еще одну комнату в той же коммуналке вдобавок к имеющейся. Или дать квартиру в другом месте при условии, что нынешнюю комнату вы освободите, — потому что площадь новой квартиры будет полностью соответствовать нормативам.
Если в решении стоит формулировка «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», все члены вашей семьи, которые собираются переезжать с вами в новое помещение, должны освободить старое жилье. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, могут и дальше в нем проживать.
Перезаключение договора
Перезаключение договора социального найма происходит, когда меняется наниматель. Например, если прежний наниматель умер или был лишен родительских прав и должен быть выселен из помещения, где проживают его дети.
Изменение договора социального найма
Если в жилое помещение вселяются новые члены семьи нанимателя, в договор вносят соответствующие изменения.
Другой случай, когда в договор вносят изменения, — если граждане живут в одной квартире, пользуются жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма и в какой-то момент объединяются в одну семью. Тогда они будут вправе требовать, чтобы с кем-то из них заключили один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Еще один вариант, когда в договор могут быть внесены изменения, — если дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя потребует, чтобы его признали нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения можно прекратить, если жилье разрушено или одиноко проживавший наниматель умер, а также если договор расторгают.
Могут ли выселить нанимателя и членов его семьи из жилого помещения
Такое тоже может быть. Расскажу, по каким причинам это может произойти. В большинстве случаев выселять жильцов будут в судебном порядке.
Если дом признают аварийным или государству понадобится участок, на котором он стоит, для общих нужд — например, для строительства трассы, — всех жильцов расселят. Тем, кто проживает в таком доме по договорам социального найма, наймодатель должен предоставить другие помещения. Новое жилье должно быть благоустроенным по меркам этого населенного пункта, равнозначным по общей площади прежнему, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта.
Например, если наниматель с семьей жил в 45-метровой двухкомнатной квартире со всеми удобствами, его могут переселить в такую же квартиру или чуть больше. Дать ему жилплощадь 40 м² нельзя.
Если наниматель постоянно нарушал права соседей, использовал жилье не по назначению — например, устроил склад — или бесхозяйственно обращался с ним. В этом случае его могут выселить без предоставления другого жилья.
Выселение — крайняя мера воздействия и может применяться только по решению суда. Сначала нарушителю выносят предупреждение. Если это не помогает, у наймодателя появляется основание, чтобы обратиться в суд. И в некоторых случаях суд становится на сторону наймодателя — например, в Сахалинской области суд удовлетворил требование местной администрации и выселил гражданина, который систематически нарушал права и законные интересы соседей.
Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются такие действия, которые нарушают требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические или экологические нормы. Например, гражданин громко слушает музыку или делает ремонт в ночное время.
Если наниматель сделал перепланировку и отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску наймодателя может принять решение о расторжении договора социального найма и выселить из жилого помещения.
Если наниматель с семьей выехали в другое место жительства насовсем, а не временно, договор социального найма жилого помещения будет считаться расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. В этом случае наймодатель может в судебном порядке потребовать, чтобы их признали утратившими право на жилое помещение.
Чтобы не потерять право на проживание в квартире, нанимателю нужно продолжать оплачивать коммунальные услуги и вовремя вносить плату за жилье. Человек может долго отсутствовать, если его отправляют в длительную командировку или он уезжает в другой город, чтобы ухаживать за больным родственником. Главное, чтобы при этом наниматель предполагал вернуться в это жилье для постоянного проживания.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не платят за жилье и коммунальные услуги больше полугода без уважительных причин, их могут выселить в судебном порядке. Взамен таким гражданам должны предоставить по договору социального найма другое жилье, размер которого будет соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Если суд решит, что плату жильцы не вносили по уважительным причинам, например из-за длительных невыплат зарплаты, болезней, наличия в семье несовершеннолетних детей и инвалидов, он откажется удовлетворять иск. А если наниматели не платили без уважительных причин, суд может удовлетворить требование администрации. Как, например, произошло в Сергиевом Посаде. Наниматели больше полугода не платили за квартиру. В результате суд вынес решение: расторгнуть с ними договор социального найма, выселить из квартиры и предоставить жилое помещение в общежитии.
Если суд признает невозможным совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав бывших родителей могут выселить из жилья. Другое жилье им не предоставят. Требования могут заявить законные представители несовершеннолетних, органы опеки и попечительства или прокурор.
При расторжении или прекращении договоров найма специализированного жилья — например, помещений в общежитиях, домах престарелых, ветеранов — граждане должны освободить жилье, которое они занимали по этим договорам. Если жильцы откажутся это сделать, наймодатель может выселить их в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за некоторыми исключениями.
Как расторгнуть договор найма
Договор найма могут расторгнуть по инициативе одной из сторон договора или по решению суда. Если инициатором выступит наниматель или наймодатель, он должен будет направить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор. Наймодателю придется дополнительно указать причину.
Когда расторгнуть договор можно только по решению суда — например, из-за переселения нанимателя в другое место, наймодателю придется подать заявление в суд. Например, суд в Тюменской области рассмотрел дело и установил, что наниматель со своей семьей в квартире не проживает — дверь квартиры не заперта, хозяев квартиры соседи не видят, иногда в квартире появляются незнакомые люди. Суд вынес решение: договор соцнайма расторгнуть, жильцов выселить, задолженность по коммунальным платежам взыскать.
Как восстановить договор
Документы для восстановления. Чтобы получить дубликат, вы должны будете предъявить:
Где взять договор социального найма для приватизации
Если у вас на руках нет экземпляра договора социального найма, вы можете получить дубликат в том органе, с которым данный договор подписывали, и приложить его к пакету документов на приватизацию жилья.
Договор поднайма жилого помещения
Наниматель жилья по договору социального найма вправе передать его часть, а в случае временного выезда — и целиком в поднаем, если получит от членов своей семьи, живущих в этом помещении, и от наймодателя письменное согласие.
Договор поднайма можно заключить, только если в результате общая площадь этого жилья на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Напомню, что для Москвы эта норма составляет 10 м², а, например, для Казани — 12 м².
У поднанимателя не появится самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения останется наниматель.
Если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин с одной из тяжелых форм хронических заболеваний, нельзя передавать жилье в поднаем.
Договор о вселении временных жильцов. Наниматель жилья и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить другим гражданам временно пожить у них. При этом плата с временных жильцов не берется и жить в этом помещении они могут не дольше шести месяцев подряд.
Наймодатель вправе запретить вселять временных жильцов, если общая площадь жилья на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.
Прекращение договора поднайма. Договор поднайма прекращают, когда истек срок, на который он был заключен, или договор социального найма жилья прекратился.
Договор обмена жильем, предоставленным в социальный наем
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменять его на другое помещение.
Вы можете самостоятельно найти подходящий вариант или обратиться к наймодателю, с которым у вас заключен договор социального найма. Подайте в уполномоченный орган заявление о подборе иного жилого помещения для обмена и приложите договор социального найма. Если наймодатель подберет вариант обмена, он вас об этом уведомит.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в простой письменной форме и подписывается нанимателями. Регистрировать его в Росреестре не требуется, а вот получить письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя — обязательно.
Если в составе семьи, проживающей в обмениваемом жилом помещении, есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, придется дополнительно получить согласие органов опеки и попечительства.
Если наймодатель даст вам согласие, прежние договоры соцнайма с вами и вашим обменщиком расторгнут и заключат новые — на новое жилье.