иск о защите прав владельца не являющегося собственником
Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником
Комментарий к ст. 305 ГК РФ
2. В ГК прямо не решен вопрос о том, вправе ли собственник наряду с законными владельцами заявлять вещно-правовые требования в отношении третьих лиц, когда имущество выбыло из владения законного владельца. Формально в законодательстве не содержится соответствующего запрета. Напротив, согласно, например, п. 4 ст. 20 Закона об унитарных предприятиях собственник имущества унитарного предприятия наделен правом на истребование имущества из чужого незаконного владения. Следовательно, собственник вправе использовать соответствующие способы защиты в отношении третьих лиц.
Судебная практика по статье 305 ГК РФ
ОАО «РЖД» является арендатором данного земельного участка. В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации оно вправе требовать устранения нарушений его прав, а именно освобождения земельного участка от имущества [заявителя].
В поддержку довода о законности своего владения оспариваемым гаражным боксом ответчик представил в суд справку, выданную ГСК, которая подтверждает, что он полностью выплатил свой пай за гараж. Также по ходатайству ответчика суд приобщил к материалам дела следующие доказательства: копию акта о пригодности гаражей для использования, уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве об отсутствии сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по поводу оспариваемого участка, утверждение префектом [местной администрации] свидетельства об осмотре, выданного в отношении гаражных боксов, переписку с московским управлением Октябрьской железной дороги от 25 ноября 1993 г. об одобрении строительства гаражных боксов в полосе отвода железной дороги, градостроительное заключение, выданное архитектурно-планировочным управлением г. Москвы от 13 апреля 1994 г., решение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2011 г. об отказе в выдаче кадастрового свидетельства на оспариваемый участок.
В силу ст. ст. 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
В данном случае собственник жилого помещения в многоквартирном доме как законный владелец земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать устранения всяких нарушений прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Разрешая заявленные требования, суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктами 5, 13 статьи 3, пунктом 2 статьи 20, частью 6 статьи 22, подпунктом 4 пункта 2 статьи 29 Федеральному закону от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктами 1.3, 1.4, 2.16, 2.17 ВСН 103-74 «Ведомственные строительные нормы» «Технические указания по проектированию пересечений и примыканий автомобильных дорог», утвержденными Министерством транспортного строительства СССР 23.09.1974, пунктом 5.5.11 ГОСТа Р 52766-2007 «Национальный стандарт Российской Федерации» «Дороги автомобильные общего пользования. Элементы обустройств. Общие требования», утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 23.10.2007 N 270-ст, установив отсутствие надлежащим образом обустроенного примыкания автомобильной дороги к автозаправочной станции, принадлежащей обществу, принимая во внимание, что автомобильная дорога не отвечает требованиям безопасности движения транспортных средств, создает угрозу жизни и здоровью участников дорожного движения, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Разрешая спор, суды руководствовались нормами главы 7 АПК РФ, положениями статей 166, 168, 181, 209, 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходили из наличия у ФГУП «ЦЭНКИ» права на предъявление виндикационного иска ввиду недействительности сделок, а также пропуска обществом «МС Сервис» срока исковой давности по заявленным встречным требованиям.
Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска и удовлетворяя его, при этом оставляя решение суда первой инстанции в части отказа в первоначальном иске без изменения, суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 10, 218, 236, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что общество с 2008 года не является законным владельцем спорного имущества, совершив распорядительные действия, направленные на явный и безусловный отказ от своего права на спорное имущество, не несет никакие обязательства собственника, в том числе по содержанию указанного имущества, сохранение в ЕГРН записи о регистрации права собственности за обществом не отражает фактического состояния правоотношений и наличие соответствующей записи препятствует учреждению реализовать его производное вещное право оперативного управления, внесенное в реестр, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 12, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что обществом не представлено достаточных доказательств наличия у него материально-правового интереса в признании отсутствующим права собственности города федерального значения Севастополя на спорные объекты незавершенного строительства, а также указали на отсутствие у компании каких-либо прав на объекты недвижимости, являющиеся предметом спора по данному делу.
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Комментарий к ст. 304 ГК РФ
2. Негаторный иск подлежит удовлетворению при следующих условиях. Собственник должен доказать факт нарушения принадлежащих ему правомочий пользования и (или) распоряжения имуществом со стороны третьего лица. При этом поведение ответчика, создающее препятствия в осуществлении собственником указанных правомочий, презюмируется неправомерным. Удовлетворение иска не зависит от вины нарушителя, поскольку негаторное требование не связано с применением мер ответственности.
В ГК не решен вопрос о возможности заявления негаторного иска в условиях, когда имеется только потенциальная угроза нарушения правомочий пользования и (или) распоряжения (например, объект недвижимости еще не построен, но уже начались подготовительные работы). Если угроза носит реальный характер, то негаторный иск возможен. Однако следует учитывать, что ст. 1065 ГК предусмотрен специальный иск, направленный на предотвращение причинения вреда (так называемый превентивный иск, лишь условно отнесенный к деликтным). Следовательно, предъявление негаторного иска возможно лишь в том случае, если им не охватывается требование, основанное на положениях ст. 1065 ГК.
3. К негаторным требованиям не применяется исковая давность (ст. 208 ГК). Объясняется это тем, что такое требование имеет своей целью устранение длящихся нарушений. Объективно срок существования права на защиту посредством негаторного иска определен длительностью нарушения. Следовательно, пока имеет место подобное нарушение (независимо от того, когда оно началось), собственник вправе прибегнуть к вещно-правовой защите своего права.
4. Иск об освобождении имущества от ареста (исключения из описи) по своей природе может быть либо виндикационным, если имущество изъято у собственника, либо негаторным, если имущество осталось во владении собственника. Необходимо учитывать, что установленные процессуальным законодательством сроки для обжалования решения о наложении ареста (ст. 145 ГПК, ст. 188 АПК) не затрагивают материально-правовых норм об исковой давности. Значит, негаторный иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен в любой момент, пока имущество находится под арестом.
Судебная практика по статье 304 ГК РФ
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Пунктом 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
Разрешая заявленные требования, суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктами 5, 13 статьи 3, пунктом 2 статьи 20, частью 6 статьи 22, подпунктом 4 пункта 2 статьи 29 Федеральному закону от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктами 1.3, 1.4, 2.16, 2.17 ВСН 103-74 «Ведомственные строительные нормы» «Технические указания по проектированию пересечений и примыканий автомобильных дорог», утвержденными Министерством транспортного строительства СССР 23.09.1974, пунктом 5.5.11 ГОСТа Р 52766-2007 «Национальный стандарт Российской Федерации» «Дороги автомобильные общего пользования. Элементы обустройств. Общие требования», утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 23.10.2007 N 270-ст, установив отсутствие надлежащим образом обустроенного примыкания автомобильной дороги к автозаправочной станции, принадлежащей обществу, принимая во внимание, что автомобильная дорога не отвечает требованиям безопасности движения транспортных средств, создает угрозу жизни и здоровью участников дорожного движения, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
СТАТЬЕЙ 304 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 12, 15, 304, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что факт нарушения ответчиком прав истца, на котором основан иск, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе перепиской между истцом и ФКУ «УКС МЧС России» по вопросу строительства дождевой канализации на территории ГСК N 2 «Жигули», фотоматериалами, на которых видна территория затопления истца, ее степень и процесс перекладки ливневой канализации, а также другими документами, в том числе письмом Министра МЧС России в адрес депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации генерал-полковнику В.М. Заварзину, заявлениями на имя председателя ГСК N 2 «Жигули» собственников гаражных боксов ГСК N 2 «Жигули», которым был причинен материальный ущерб в результате затопления.
Руководствуясь положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве собственника потребовать устранения нарушений его права, а также статьями 15 и 1064 названного кодекса, регулирующими деликтные правоотношения, суд апелляционной инстанции сослался на то, что ответчиками ООО «Фирма «Загорск» и ООО «Система» вреда истцу как собственнику строения не причинено, а следовательно, иск заявлен неосновательно.
Таким образом, статья 304 ГК Российской Федерации также не может рассматриваться как нарушающая в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права несовершеннолетнего сына заявителя.
Установление же и исследование фактических обстоятельств конкретного дела, включая определение того, относятся ли спорные нежилые помещения к общему имуществу в многоквартирном доме, не входят в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она закреплена в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».
Защита права собственности и других вещных прав
Виндикационный иск собственника
Собственник, который оказался лишенным принадлежащего ему имущества без необходимого правового основания, может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое требование собственника получило в гражданском праве наименование виндикации (ст. 302 ГК).
Возможны различные решения. Отечественное право стремится установить в этом вопросе разумный и справедливый баланс между интересами собственника и добросовестного приобретателя. Когда приобретатель является добросовестным, собственник вправе истребовать от него свое имущество, если оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК).
Эта внешне сложная формула основывается на ясном и разумном тезисе: собственник, надлежащим образом заботящийся о своем имуществе, должен получить правовую защиту; в иных случаях право решает вопрос в пользу добросовестного приобретателя. Забота о собственности включает также выбор контрагента. Если, например, картина была передана на временное хранение, а затем недобросовестным хранителем продана, собственник лишается возможности ее виндицировать у последующего добросовестного приобретателя. Требование о компенсации стоимости утраченной картины может быть предъявлено собственником к недобросовестному хранителю.
При предъявлении виндикационных исков важное значение имеет распределение между сторонами бремени доказывания. По этому вопросу дано разъяснение в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8: приобретатель имущества должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что имущество получено от лица, не имевшего права на его отчуждение.
В отношении виндикационных требований ГК вводит два специальных правила. Первое расширяет сферу применения виндикации: если имущество было приобретено добросовестным приобретателем безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать (например, получено в качестве дара), собственник вправе истребовать такое имущество во всех случаях. Такое решение справедливо, ибо приобретатель практически ничего не теряет, а право собственности получает защиту.
Второе правило, напротив, ограничивает сферу виндикации: деньги и ценные бумаги на предъявителя от добросовестного приобретателя истребованы быть не могут (пп. 2 и 3 ст. 302 ГК). Это правило установлено в интересах устойчивости имущественного оборота и учитывает сложность доказывания действительного собственника денег и бумаг на предъявителя и их фактическое движение в имущественном обороте.
Однако в ст. 303 ГК нет указаний в отношении права собственника на возмещение ему расходов, которые он понес в связи с тем, что лишился владения принадлежащим ему имуществом. Такие расходы будут его убытком (реальным ущербом) вследствие правонарушения и по общим началам гражданского права подлежат возмещению (ст. 15 ГК). Наличие по этому вопросу специальной нормы о виндикации (ст. 303 ГК) затрудняет его решение и может давать основания считать, что реальный ущерб собственника в этом случае не возмещается, что было бы неправильным, ибо реальные потери собственника должны быть ему возмещены. В этой части редакция ст. 303 ГК нуждается в уточнении.
Негаторный иск собственника
Другим практически важным способом защиты собственности является право собственника требовать устранения всяких нарушений его собственности, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК). Такое требование собственника именуется в гражданском праве негаторным иском.
Негаторный иск направлен на защиту правомочий собственника в отношении пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Нарушения в этой области разнообразны; наиболее часто они возникают при использовании смежных земельных участков и объектов общей собственности, прежде всего домовладений. Примерами являются возведение модных ныне высоких заборов, затемняющих соседний участок, невозможность нормального прохода и проезда вследствие затянувшихся ремонтных работ, создание неудобств при пользовании оборудованием, общим для совладельцев жилого дома.
В названных и аналогичных случаях собственник вправе требовать по суду устранения созданных препятствий, не позволяющих ему нормально пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Предметом негаторного иска могут быть также требования о прекращении чрезмерных шумов, нарушающих нормальный ход жизни и неблагоприятно влияющих на возможности собственника сдавать внаем жилье. В западноевропейских государствах такие иски распространены, в том числе против крупных авиационных и строительных компаний, и удовлетворяются в форме обязания возвести антишумовые стены или выплатить денежную компенсацию за причиненные собственнику неудобства.
При выявлении препятствий в использовании собственности иск должен быть удовлетворен независимо от наличия вины в поведении лица, нарушающего права собственника. Собственник может также требовать возмещения причиненных ему убытков при условии их доказанности. Исполнение вынесенного судом решения обеспечивается применением процессуальных штрафов, предусматриваемых законодательством об исполнительном производстве.
Видом негаторного иска является требование собственника об освобождении его имущества от ареста (исключении из описи). Арест на имущество может быть наложен в силу различных правовых оснований: обеспечения предъявленного иска (п. 1 ст. 140 ГПК, п. 1 ст. 91 АПК), предстоящей продажи имущества для погашения задолженности (ст. 51 Закона об исполнительном производстве), решения о реквизиции или конфискации имущества (ст. 242, 243 ГК). Действительные собственники, имущество которых по разным причинам оказалось в числе арестованного, вправе требовать его освобождения из-под ареста.
Важная особенность негаторной защиты, предоставленной собственнику, состоит в том, что на такие требования исковая давность не распространяется, о чем имеется прямое указание в ст. 208 ГК.
Защита прав владельца имущества, не являющегося собственником
В ст. 301-304 ГК о предъявлении виндикационного и негаторного исков говорится, что обращаться с такими исками может собственник. Однако в последующей ст. 305 ГК круг управомоченных на такую защиту лиц расширен.
Во-первых, в силу ст. 305 ГК право на предъявление названных исков имеют также носители других вещных прав, владеющие имуществом на праве пожизненного владения, хозяйственного ведения и оперативного управления. Подобные требования могут быть предъявлены ими также собственнику.
Однако в ст. 305 ГК не названы все признаваемые гражданским правом вещные права, в частности не упоминаются сервитуты. Их носителям также должна предоставляться вещно-правовая защита, в частности право на негаторный иск, что вытекает из природы этих прав и подтверждается ст. 216 ГК о круге вещных прав, дающей их перечень.
Во-вторых, норма ст. 305 ГК идет еще дальше и предоставляет право на предъявление виндикационного и негаторного исков лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, т.е. любому титульному владельцу. При этом все они имеют право на защиту своего владения также против собственника.
Из этой нормы следует, что предъявлять виндикационный и негаторный иски могут арендаторы, хранители, перевозчики и субъекты других договорных отношений, на основании которых собственник предоставляет свое имущество во временное владение другому лицу. Разумеется, наличие титула владения должно быть заявителем названных исков надлежащим образом доказано.
Такое регулирование существенно укрепляет правовой статус титульного владельца, но оно также в интересах собственника, который, временно передав имущество во владение другого лица, обычно теряет со своим имуществом связь и возможность следить за его состоянием. Титульный владелец может защитить полученное имущество более оперативно и эффективно.
Что касается расчетов при возврате имущества из незаконного владения по требованию титульного владельца, то изложенные выше правила ст. 303 ГК по этому вопросу должны применяться с некоторыми ограничениями. Претендовать на возмещение доходов имеют основание лишь те владельцы, которые осуществляли коммерческое использование имущества (например, арендатор), а не только временное владение им (хранитель, перевозчик). Однако право на возмещение причиненных убытков должно признаваться за титульным владельцем во всех случаях.
Признание права собственности отсутствующим как исключительный способ защиты вещных прав: особенности предъявления и обоснования указанного требования
Разъяснения о том, что оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим содержатся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – «Постановление от 29.04.2010 № 10/22»).
Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество) применяется указанный выше способ защиты прав.
Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Статья 12 ГК РФ, в свою очередь, определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными законом.
Статьей 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Аналогичная позиция была изложена еще в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010.
Особенности предъявления и обоснования требования о признании права собственности отсутствующим:
1. К требованию о признании права собственности отсутствующим не применяется срок исковой давности (статья 208 ГК РФ, пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»[1], Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»[2]).
2. Иск предъявляется к лицу, за которым зарегистрировано право на спорный объект.
В практике зарубежных стран такое требование также может быть предъявлено к регистратору. Однако в российской практике действует правило, согласно которомугосударственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора[3].
3. Истцу необходимо обосновать невозможность использования других способов защиты его прав (то есть нельзя оспорить сделку, применить виндикацию, признать право собственности и т.д.).
4. Истцу необходимо обосновать незаконность (ошибочность) регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости.
В практике встречаются следующие ситуации:
4.1. Право собственности на один и тот же объект недвижимости может быть зарегистрирован за разными лицами.
Такие ситуации возникают, например, когда объект недвижимости приобретается в ходе приватизации, на стадии предпродажной подготовки документов происходит переименование объекта недвижимости, а также когда впоследствии в отношении объекта неоднократно имеет место правопреемство[4].
В таком случае должен быть проведен глубокий анализ документов, которые являются основанием для возникновения права собственности на спорный объект, хода регистрации, ее хронологии, а также (в случае необходимости) экспертное исследование достоверности документов, которые были основанием для регистрации права собственности.
Особое внимание необходимо уделить фактам приостановки регистрационных действий, замены документов, предоставлению ответчиком дополнительных документов в ходе регистрации, оценить достоверность и полноту всей документации.
В случае ошибочной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за разными лицами приоритет имеет тот субъект, который на законных основаниях ранее по хронологии приобрел право собственности (Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 № 304-ЭС17-7243 по делу № А45-18260/2015).
Подобные ситуации также могут возникнуть в результате того, что при образовании земельного участка неверно были определены его характерные точки координат и, как следствие, в результате допущенной реестровой ошибки земельный участок ответчика фактически полностью накладывается на земельный участок, находящийся во владении истца (Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2021 № 306-ЭС21-12956 по делу № А57-21821/2019).
4.2. Нередко возникают споры, связанные с признанием права собственности отсутствующим на объект, не являющийся недвижимым имуществом.
Такие споры возникают, в частности, между собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта, который по своей природе не является объектом недвижимости, однако значится таковым в виду регистрации права собственности в ЕГРН.
Основной причиной обращения в суд в таких случаях становится невозможность собственника земельного участка использовать его по назначению, поскольку на нем находится спорный объект.
Из указанного в настоящем пункте вытекает и тесно связано с ним следующее требование к обоснованию заявления о признании права собственности отсутствующим.
5. Истец должен обосновать, что его права нарушены, и удовлетворение судом заявленного требования их восстановит.
6. Истцу необходимо подтвердить тождественность объектов недвижимости (в случае, если на один объект право собственности необоснованно зарегистрировано за разными лицами).
Этому аспекту необходимо уделить особое внимание, если планируется заявлять требование о признании права собственности отсутствующим в рамках встречного искового заявления. В случае если тождественность не будет обоснована заявителем при подаче встречного иска, суд вернет встречное исковое заявление. Безусловно, собственник, считающий, что его права нарушены, может обратиться с самостоятельным иском, однако истребование регистрационных дел в рамках первоначального судебного процесса может существенно осложнить и затянуть разрешение спора по самостоятельному иску.
7. Истец должен доказать, что фактически владеет объектом недвижимости, право на который зарегистрировано за другим лицом.
По смыслу пункта 52 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Из обозначенного правила есть, тем не менее, исключение. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201 по делу № А53-31673/2015 высший судебный орган сделал вывод, что «. Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект».
Важно! Надлежащим способом защиты прав собственника, в случаях, когда он лишен владения, является виндикационный иск. Предъявленное требование о признании права собственности отсутствующим в ситуации, когда не доказано фактическое владение истцом спорным объектом, удовлетворено судом не будет (Определение ВС РФ от 20.04.2018 № 310-ЭС18-4283 по делу № А83-5570/2016).
8. Целесообразно уже на стадии подготовки искового заявления или встречного требования привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Росреестр.
Согласно абзацу 2 пункта 53 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
9. В случае, когда объект недвижимости зарегистрирован за разными лицами, истцу необходимо заявить ходатайство об истребовании доказательств, а именно: материалов регистрационных дел в отношении спорного объекта.
Если доказать свое право собственности истец может на основании уже имеющихся у него документов, то полноценный правовой анализ и обоснование требования о признании права собственности ответчика отсутствующим возможен лишь после изучения документов, отражающих ход, хронологию регистрационных действий, а также документов, ставших основанием для регистрации права собственности ответчика.
Признание права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты вещных прав, который одновременно с этим, является незаменимым в ситуациях, когда право собственности на объект зарегистрировано за хозяйствующим субъектом незаконно (ошибочно).
[1] Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
[2] Исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 ГК РФ).
[3] Пункт 53 Постановления от 29.04.2010 № 10/22.
[4] Определение Верховного Суда РФ от 01.12.2017 № 306-ЭС17-13554 по делу № А65-19926/2015; Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2015 № 308-ЭС14-6213 по делу № А53-26522/2005.