как читать договор чтобы вас не обманули
Как правильно читать кредитный договор
Когда банк наконец-то дает согласие предоставить вожделенный кредит, велик соблазн «подмахнуть» кредитный договор не читая. Результатом такого легкомыслия могут стать неприятные сюрпризы – от повышенной процентной ставки до внезапного отказа в предоставлении уже одобренного кредита. Портал «Кредиты.ру» разъясняет, как избежать возможных «подводных камней».
Например: «в таком-то случае банк имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку».
Или: «в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору в течение такого-то срока, банк имеет право передать просроченную задолженность для взыскания третьим лицам».
Подписав такую страничку, вы развязываете банку руки, если он пожелает сделать ваш кредит дороже, или в период вашей финансовой нестабильности передать долг коллекторам.
При заключении кредитного договора, на любой срок и сумму, непременно целиком читайте не только договор, но и все приложения. Так как правильно читать кредитный или ипотечный договор и на что обратить особое внимание?
Изучаем график платежей
Все кредитные договоры составляются по единому принципу. График платежей – чрезвычайно важная часть банковского документа.
В нем зафиксированы не только ваши ежемесячные расходы по основному долгу, но и дополнительные платежи, а также сумма, которую вы в конечном итоге выплатите банку за пользование его деньгами (полная стоимость кредита).
Согласно указанию Банка России 2008-У от 13 мая 2008 года, банки обязаны сообщать клиентам полную стоимость кредита (годовую процентную ставку и все прочие комиссии, разовые и ежемесячные выплаты, включенные в график платежей). Поэтому размер полной стоимости кредита должен быть отражен в составе кредитного договора.
Пример расчета эффективной расчетной ставки (полной стоимости кредита):
Это и есть полная стоимость кредита, которая должна быть отражена в кредитном договоре. Переплата составит 22016 рублей.
Реальная ставка по кредиту: 22016/100 000 = 22% (а не 18%).
Какие условия в договоре могут лишить кредита
Вы получили одобрение банка, подписали кредитный договор, пришли за деньгами… И вдруг вам сообщают, что кредит не выдадут. Фантастика? Ничего подобного – такова банковская практика, основанная на гражданском законодательстве (а именно – на статье 821 ГК РФ: наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок). Вот тут-то и всплывают все подводные камни кредитного договора.
В число таких обстоятельств банк, по своему усмотрению, может включить несвоевременную или неполную оплату комиссии за выдачу кредита, невнесение к определенной дате первоначального взноса по ипотеке на расчетный счет, а также отказ заключить дополнительный договор страхования (на случай тяжелой болезни или смерти заемщика).
Особенно «приятно» получить неожиданный отказ накануне ипотечной сделки, когда речь идет о миллионных суммах.
Но минимизировать риск подобного развития событий можно, если еще на стадии заключения договора внимательно прочесть разделы «Условия предоставления кредита», а также «Обязательства заемщика».
В эти разделы, помимо основных требований, (подтверждение платежеспособности и гарантия своевременного погашения), включены все пункты, которые банк считает существенными для выдачи кредита. Заранее оцените, можете ли вы исполнить эти требования точно в срок и в полном объеме.
Подведем итоги
Каждый раз, когда вы вступаете в отношения с банком по схеме «кредитор-заемщик», соблюдайте три правила:
Информация к размышлению
Credits.ru советуют заемщикам обратить внимание на статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Согласно ей, кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
Самый верный способ для заемщика понизить риски – получить максимально полную информацию об условиях кредита ДО ПОДАЧИ ЗАЯВКИ В БАНК. Так вы сэкономите время и деньги, поскольку перед подписанием договора против вас будет работать желание и возможность во-вот получить необходимую сумму. В такой ситуации резко изменить свое решение взять кредит именно в этом банке довольно трудно.
Как риелторы обманывают продавцов квартир
Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.
Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.
Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.
Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.
Обман с подставным покупателем
Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.
На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.
Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.
Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.
Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.
Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.
Что произошло на самом деле?
Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.
А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.
Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?
Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.
Секретные базы и иллюзия работы
Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.
Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.
Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.
Что произошло на самом деле?
Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.
Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.
Также важно помнить о принципе «доверяй, но проверяй». И сразу договориться с риелтором об отчетах о проделанной работе с количеством звонков и состоявшихся просмотров. Если все еще не доверяете, смело просите доказательства – например, скрины переписки.
Замалчивание важной информации в объявлениях
Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.
Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.
И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.
Что произошло на самом деле?
Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.
Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.
Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.
Обман в ценообразовании
Ольга и Дмитрий продают новую квартиру с хорошим ремонтом в центре города. Они купили ее в новостройке и сделали ремонт «под себя», но со временем решили приобрести дом за городом.
Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.
Что произошло на самом деле?
Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.
А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.
Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.
Отсутствие полномочий
На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.
Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.
Что произошло на самом деле?
Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.
Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.
Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.
Как выбрать риелтора, которому можно доверять
Также хороший риелтор:
Как поступать с ненастоящим договором
Всем привет!
Сегодня поговорим про оборот «настоящий договор».
Рассмотрим несколько примеров:
«Срок поставки в настоящем договоре исчисляется с момента оплаты товара».
«В случае наличия споров по настоящему договору, стороны обращаются в суд по месту нахождения ответчика».
Какую смысловую нагрузку несет здесь термин «настоящий договор»?
Может быть есть какой-то ненастоящий, фальшивый договор?
Или есть прошедший и будущий договор, которые отличаются от настоящего?
А вдруг слово «настоящий» здесь просто не нужно? Вдруг оно не несет никакого практического смысла и является паразитом, которое увеличивает объем текста без всякого практического смысла? Так и есть!
Вы возразите: «Послушай, но одно слово никак не влияет на читаемость документа». Не соглашусь, очень даже влияет. Одно слово здесь, другое там — вот и договор на 30 страниц.
Что делать? Изначально в шапке написать: «заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.»
В дальнейшем использовать термин Договор с большой буквы.
«Срок поставки в Договоре исчисляется с момента оплаты товара».
«В случае наличия споров по Договору, стороны обращаются в суд по месту нахождения ответчика».
Тоже самое можно применять в актах, приложениях и дополнительных соглашениях.
И жить будет лучше, жить будет веселей.
Как всегда оговорка. Иногда словосочетание «настоящий договор» приходится включать в пункт, потому что иначе не получается сформулировать красиво. Конечно в этом случае можно и нужно использовать, почему бы и нет. Но не делать же это по всему договору.
Кстати, а какие еще обороты на ваш взгляд не нужны в договоре и являются по сути словами-паразитами?
Как безопасно для компании обмениваться сканами договоров
Компании заключили сделку и обменялись сканами договоров. Потом одна из них отказалась платить и сказала, что ничего не подписывала.
Виктория Краснова
Юрист по интеллектуальному праву
Часто компании обмениваются сканами подписанных договоров по электронке или в мессенджерах. Это быстрее, чем ждать бумажную копию по почте, и дешевле, чем отправлять документы с курьером. Разбираемся, насколько безопасно так работать.
Что говорит закон
По закону компании должны заключать сделки письменно: составлять и подписывать договоры. Можно заключить договор на бумаге и в электронном виде — например, обменяться сканами подписанных документов.
Есть несколько случаев, когда нужен договор на бумаге:
В остальных случаях закон не требует личной встречи директоров компаний для подписания договора. У обмена сканами такая же сила, как и у бумажного договора. Но есть несколько условий, чтобы сделать все юридически правильно.
Для бухгалтерских документов нужны оригиналы
Бухгалтерские документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями.
Минфин говорит, что в исключительных случаях можно хранить сканы первичных документов, но не объясняет, что это за случаи.
Общее правило: если оригиналов нет, налоговая может оштрафовать и не принять расходы к учету по таким документам.
Как сделать скан законным документом
Есть два условия, чтобы обмен сканами договоров был законным.
Установить, что сканы подписанных договоров пришли именно от стороны сделки. Пропишите в договоре адреса электронной почты, ведите переписку и обменивайтесь сканами с них. Лучше, если адрес будет корпоративным: так проще установить, что электронная почта принадлежит той компании, с которой вы заключили договор.
Почту на публичных серверах (mail, gmail, yandex и других) тоже можно использовать, но в этом случае значительно сложнее доказать в суде, что письмо пришло от вашего партнера.
Предприниматель хотел получить деньги за аренду, но суд ему отказал
ИП пытался доказать, что другая компания должно выплатить деньги и неустойку по договору аренды. Договор аренды ИП отправлял на почту catvik@bk.ru.
Переписку с почты catvik@bk.ru мог вести человек, который не имеет отношения к компании. Эта почта не указана в договоре компании с ИП или открытых данных компании. Нельзя подтвердить документом, что тот, кто переписывался с ИП имел право согласовывать договоры от имени компании.
Суд отказал предпринимателю.
Договор в электронном виде должен храниться. Например, на сервере электронной почты компании или на жестком диске. Не удаляйте письма со сканами договоров из почты. В случае проблем со сделкой вы сможете найти адрес, с которого вам отправили скан, дату получения и сам договор. Это поможет подтвердить вашу правоту в суде.
Как подписать договор без личной встречи, чтобы не было проблем
Поставить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Получить ее можно только в аккредитованном центре.
Это самый надежный способ подписания электронного договора, подделать КЭП сложно. Но есть неудобства: чтобы подписать документ, у вас и партнера должна быть и КЭП, и система электронного документооборота — ЭДО. Для этого нужно установить программы, купить КЭП и подключить ЭДО.
Даже если у вас и другой стороны есть КЭП и ЭДО, лучше вписать в договор, что каждая сторона обязана следить за конфиденциальностью доступов. Напишите в договоре так:
«Стороны согласовали возможность подписания документов с помощью оператора электронного документооборота. Стороны гарантируют обеспечение конфиденциальности ключей электронных подписей. Сторона, которой стало известно о нарушении конфиденциальности ключа электронной подписи, обязана уведомить другую Сторону о данном факте и отказаться от использования данной подписи».
Записать в договор, что компании сначала обменяются сканами, а потом отправят подписанные оригиналы по почте. Так сможете быстро начать работу и не ждать бумажный оригинал договора. Напишите так:
«Стороны признают надлежащим подписание договора, отчетов, актов, дополнительных соглашений путем обмена отсканированными копиями по электронной почте. Такие документы обладают полной юридической силой до момента получения сторонами оригиналов документов».
Вписать в договор, что обмен сканами имеет ту же силу, что и бумажные договоры. Тогда сканов будет достаточно и оригиналы на бумаге не нужны. В договоре напишите так:
«Стороны признают надлежащим подписание договора, отчетов, актов, дополнительных соглашений путем обмена отсканированными копиями по электронной почте. Такие документы считаются подписанными простой электронной подписью и приравниваются к документам на бумажном носителе».
Как правильно работать по сканам договоров
Вот несколько возможностей подстраховаться при заключении сделки по сканам договоров.
Пропишите в договоре электронные адреса, с которых могут прийти документы. Отслеживайте, чтобы документы приходили именно с них.
Если переписка по сделке будет идти с несколькими сотрудниками, укажите все адреса: менеджера, юриста, бухгалтера и директора. Добавьте в договор такую формулировку:
«Для обмена документами и сообщениями по электронной почте должны использоваться следующие адреса: _________».
Если договорились об обмене сканами, укажите в договоре, что компании отвечают за конфиденциальность доступа к электронной почте. Это значит, что логин и пароль не должны попасть к посторонним. Это обезопасит вас, если в суде другая сторона начнет доказывать, что ее почту украли или взломали. Напишите в договоре так:
«Стороны обязуются сохранять конфиденциальность доступов к электронной почте и не передавать их третьим лицам».
Проверьте, чтобы тот, кто подписывает договор, имел на это право. По умолчанию подписывать документы могут ИП и директор ООО. Если документ со стороны партнера подписывает менеджер по продажам, попросите доверенность и проверьте сроки ее действия.
Отправляйте и принимайте сканы с высоким разрешением. Проверьте, чтобы при пересылке почта не сжимала скан. Подпись и печать должны быть хорошо читаемы. Еще лучше, если партнер не только поставит подпись, но и от руки впишет свои ФИО. Тогда в случае суда будет проще провести графологическую экспертизу.
Не отправляйте сканы договоров в пустом письме. Напишите пояснение. Это поможет подтвердить ваши отношения с партнером:
Плюс стоит подтвердить отправку сканов, например, по СМС:
А можно обмениваться сканами через мессенджеры?
В целом, можно, но мы не рекомендуем. В мессенджерах собеседник может удалить свои сообщения в переписке не только у себя, но и у вас. А электронное письмо из чужой почты удалить не получится.
Если все же решили обмениваться документами и обсуждать сделку в мессенджерах, пропишите это в договоре. Напишите так:
«Стороны признают надлежащим согласование всех текущих рабочих вопросов в связи с исполнением договора, в том числе направление писем, запросов и других сообщений по электронной почте и с использованием мессенджеров. При отсутствии доказательств фальсификации такая переписка признается юридически значимой и является надлежащим доказательством при судебном споре».
Как доказательство в суде примут только переписку, которую заверил нотариус. Это правило действует не только для распечаток сообщений из мессенджеров, но и для распечатки переписки по электронной почте.
Суд не принял переписку, которую не заверил нотариус, и отказал компании в иске
В деле № А56-55043/2015 компания «АЛЬКОР ГЕОПРОДЖЕКТС Лимитед» требовала у ООО «Севморгео» 614 320 долларов. Договоренности с партнером «АЛЬКОР» подтверждала распечаткой переписки. Суд ее не принял, потому что она не была заверена нотариусом, и отказал в иске.
Уже работаете по сканам, но не прописали ничего в договоре. Как быть?
Если партнер обменялся с вами сканами договора, а потом говорит, что ничего такого не было, все равно можно подтвердить сотрудничество и заставить его выполнить обязательства.
Закон считает сделку заключенной, если стороны одобрили ее своими действиями: оплатили полный или частичный аванс, подписали акт сверки о задолженности, получили товар, приняли работу или услугу. В таком случае партнеру не удастся доказать, что сделки не было.
Предпринимательница утверждала, что не подписывала договор, а суд признал сделку совершенной и заставил выплатить деньги
В деле № А19-1050/2012 арбитражный суд обязал ИП Мартынову выплатить ООО «Домик» 300 000 ₽ долга и 9000 ₽ за просрочку. ИП Мартынова пыталась доказать, что договор не заключала. Но контрагент показал платежку, которая подтверждала, что ИП Мартынова внесла аванс по этому договору. Суд счел это одобрением сделки.
Можно подтвердить законность сделки, даже если скан договора пришел с несогласованного адреса. Достаточно переписки с почты, которая размещена на домене компании.
Письмо со сканом пришло не с согласованного адреса, но его все равно признали законным
В деле № Ф06-1047/2015 ООО «Стройдом» пытались признать сделку с ООО «Химсталькон-Инжиниринг» недействительной. Скан договора отправили не с почты ivanov@himstalcon.ru, которая была прописана в договоре, а с почты kosova@himstalkon.ru. В остальном же договор был оформлен верно. «Химсталькон-Инжиниринг» предоставил документы на домен, и суд признал сделку законной.
Если вы с партнером уже работали по сканам, суд может признать новый договор законным.
Компания не хотела платить неустойку, потому что документы отправили по электронке. Суд с ней не согласился
В деле № Ф07-1046/2016 ЗАО «Вытегралесторг» отказывалось платить неустойку ИП Роздухову. Компания утверждала, что по электронке ничего не получала и не согласовывала такой порядок обмена документами. Суд установил, что по электронной почте и раньше отправляли договоры, счета-фактуры, прайс-листы. Это привычный способ обмена по электронке компаний, а значит и договор законный.
Главное
По сканам договоров можно безопасно работать, если:
Сейчас читают
Кассовый чек в 2021 году: что нужно знать бизнесу
Разобрались, какие реквизиты должны быть в кассовом чеке, как правильно оформлять наименование товара и его код, если товар маркируемый, и какие штрафы ждут бизнес за чеки с ошибками
Договор с поставщиком. Примеры опасных и нормальных
Иногда кажется, что договор — это формальность. Но в случае споров договор станет защитой бизнеса и одним из важнейших доказательных документов в суде
Ликвидность и платежеспособность: чем отличаются и как влияют на получение кредита
Чтобы принять решение о выдаче бизнес-кредита, банк оценивает компанию по нескольким показателям, в том числе по ликвидности и платежеспособности
Рассылка для бизнеса
Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее
© 2006—2021, АО «Тинькофф Банк», Лицензия ЦБ РФ № 2673 — Команда проекта
Тинькофф Бизнес защищает персональные данные пользователей и обрабатывает Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с Условиями обработки персональных данных и Cookies.
Чтобы скачать чек-лист,
подпишитесь на рассылку о бизнесе
После подписки вам откроется страница для скачивания