Как сделать кадастровую оценку земли
Кадастровая оценка земельных участков
Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.
Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.
Описание государственной процедуры
Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.
Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.
Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.
Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.
В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:
Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.
Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:
Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.
Нормативная база
Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:
Сроки проведения
Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.
Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.
Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.
Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.
Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
Как проводится
Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
Проводится в несколько этапов:
Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:
Методика
Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.
Затратный подход
Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.
Определяется себестоимость участка.
Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.
Сравнительный
Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.
Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.
На таком подходе основываются методы:
Доходный
Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.
Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:
Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.
Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:
Оспаривание
При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.
Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.
При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.
Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.
При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.
Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.
В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.
Заключение
Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.
Оценка и методы оценки земельного участка
Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.
Оценка земель: определение и законодательство
В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.
Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.
Актуальность оценки: когда и кем определяется
Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.
В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.
Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.
Агроэкологическая оценка
Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.
Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.
В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:
Экономическая оценка
Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.
Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.
Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.
Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.
Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.
Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.
Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.
Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.
Экспертная оценка
Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.
Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:
Отчет об оценке
По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.
Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:
Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.
Стоимость
Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.
В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.
Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.
Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей статье.
Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по ссылке.
Содержание документа
Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Определение кадастровой стоимости земельного участка: зачем нужна оценка и как рассчитывается?
Ревизия земель проводится в определённые сроки. В ходе её проведения устанавливается кадастровая стоимость на большие площади земельных массивов. Эта стоимость, выявленная путём проведения оценки или переоценки, в дальнейшем повлияет на размер налоговых платежей владельцев, на определение размера рыночной цены каждого участка земли, расположенного в этом земельном массиве.
Что это такое?
Кадастровая стоимость (КС) – стоимостное выражение участка земли, установленное в процессе проведения государственной оценки или в некоторых случаях – вне её.
Законодательное определение КС земельного участка: – стоимость объекта недвижимости, установленная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной земельной оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, 20, 21, 22 Федерального закона (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Она производится исходя из целей, закреплённых в законодательстве:
КС участка земли – официальный стоимостной эквивалент, который берётся в расчёт таких платежей как:
Оценка КС земельного участка окажет существенное влияние на все расходы владельца участка, которые он понесёт в результате его использования. Часто КС земельного участка намного выше её стоимости по рынку. Это происходит по следующим причинам:
Кто устанавливает?
Расчёт стоимости участка может быть произведён исходя из решения органов власти, муниципального управления или в иных случаях, в соответствии с законодательством. Официально её может установить:
С начала января 2017 года федеральным законом «О государственной…» №237 введены новые правила осуществления оценки. В соответствии с ними каждый российский субъект должен создать уполномоченные учреждения для проведения комплексной оценки недвижимого имущества. Для них чётко регламентированы обязанности:
Что учитывается?
Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:
Специалист при расчёте КС не учитывает:
Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям. Участок земли считают обеспеченным:
Уполномоченное учреждение, опираясь на указания по проведению оценки из Приказа №226, обязано учесть:
От чего зависит?
Расчёт по формулам бюджетным учреждением происходит с опорой на актуальные данные рынка и прочие сведения, связанные с характеристиками объекта в экономическом разрезе его использования. Конечный размер оценки участка будет зависеть от его количественных и качественных характеристик.
При расчёте размера КС учитывают:
Как определить?
Процедура, как определяется оценка, регламентирована и состоит из 5 этапов:
Какие нужны документы?
Ниже перечислим документы, которые позволят произвести более тонкие расчёты для определения типа разрешённого использования вверенного участка. Такой расчёт даёт возможность определить незначительные, на первый взгляд нюансы, которые сильно повлияют на окончательный расчёт.
Для запуска процедуры оценки КС необходимо подготовить некоторые документы:
Каждый из перечисленных документов выдаётся за определённую плату, сроки их подготовки могут сильно затягиваться, а для некоторых из них потребуется получить особое разрешение администрации.
Выписку выдают на основании:
Формула и методика расчета земли: как рассчитывается?
В настоящее время действует несколько методов, как рассчитать:
Во внимание принимаются факторы выбранного метода, и на их основе выводится удельный показатель КС на квадратный метр земли. Если земля относится к нескольким категориям, то расчёт будет производиться по максимальной.
После расчёта величины удельного показателя в кадастровом квартале, его принимают за базовую единицу. Следующий шаг – это его произведение с площадью участка. Итоговая цифра – это искомая величина стоимости объекта.
Способ расчёта сложён и определить с его помощью конечный результат могут квалифицированные оценщики-инженеры. Для определения среднего показателя по региону, сопоставляют 2 показателя (частное):
Получается тестовый (базовый) удельный показатель для всего регионального земельного массива. Уже с его помощью производятся дальнейшие расчёты по многочисленным формулам. Коэффициенты могут прибавляться или вычитаться из базовой стоимости в зависимости от преимуществ или проблем в оцениваемой зоне.
Дальнейшие расчёты производятся по формуле:
Порядок и процесс проведения
Процесс проведения государственной оценки КС земельных участков включает в себя несколько этапов:
Решение комиссии об определении
Оспорить КС земельного участка можно в том случае, если она сильно завышена. Правом оспаривания наделен любой гражданин, если его права были затронуты проведенной оценкой и ее результатами. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения стоимости по кадастру – один из способов оспаривания.
Обращение подразумевает одновременное предоставление пакета документов:
Срок рассмотрения обращения – 30 дней. Обращение осуществляется по месту расположения земельного участка.
Подтверждающие документы
В результате проведения кадастровой оценки составляется два документа:
Акт и отчет определения
Отчет об определении – это документ, который отражает следующие сведения:
На основании второго пункта ст.14 закона №237 «О государственной кадастровой оценке», отчет может быть составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Акт составляется на каждый участок. В нем отражаются сведения следующего характера:
Завершает документ подпись, фамилия, имя, отчество ответственного составителя.
Срок действия
Срок действия оценки стоимости определен в 5 лет.
Как узнать по номеру или адресу?
Любому участку земли, поставленному на учет в Росреестре, присваивается уникальный номер, который можно найти в документах на землю. Официальный портал Росреестра https://rosreestr.ru/site/ предлагает широкому кругу пользователей воспользоваться сервисом для того, чтобы узнать КС на участок.
Для определения следуйте инструкции ниже:
Или произвести поиск по соседней вкладке «Поиск по адресу (расширенный)», заполнив вкладки:
В конце нажать кнопку «Найти объект». Система произведет поиск по заполненным данным и выдаст результаты, в которых будет отражена стоимость объекта, дата ее утверждения и внесения в базу, форма собственности, площадь.
На сайте Росреестра есть несколько вкладок, по которым можно определить КС земельного участка. Чтобы воспользоваться услугой необходимо:
О том, как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру, читайте тут, а о том, какими еще способами и по каким данным можно выяснить этот показатель, рассказывается в этой статье.
Установление КС участка земли – обязанность государственных и муниципальных органов власти. Для ее определения учреждения привлекают независимые лицензированные организации оценщиков на конкурсной основе. Суть процесса – определение средней стоимости одного квадратного метра кадастрового квартала, и в дальнейшем – определение КС конкретного земельного участка.
Оценка земельной собственности играет большое значение в жизни государства, ведь от ее размера в итоге будут зависеть налоговые поступления в бюджет.
Иногда оценка проводится по недостоверным данным. При несогласии с кадастровой стоимостью участка любой гражданин может обратиться в специальную уполномоченную комиссию и обжаловать ее. В случае отсутствия результата, следующий шаг – обращение в суд.