Как сделать капремонт дома досрочно
Можно ли провести капитальный ремонт многоквартирного дома досрочно?
Предельные сроки проведения капремонта в многоквартирных домах (МКД) определяются региональной программой, разработанной властями субъекта Федерации. Она формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта во всех МКД, расположенных на территории региона и рассчитана до 2043 года. Очередность проведения капитального ремонта определяется на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД и оценке их технического состояния.
При этом собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой. Согласно ст.189 Жилищного кодекса РФ, капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья в этом доме. Решение о проведении капитального ремонта в МКД принимается по предложению лица, осуществляющего управление этим домом, регионального оператора либо по собственной инициативе. Право проведения ремонта в более ранние сроки определено частью 4.1 ст.170 ЖК РФ.
Как правильно оформить решение о досрочном проведении капремонта?
Для успешной реализации такого решения необходимо соблюдение условия о том, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. При этом частью 7 ст.189 Жилищного кодекса определено, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
При этом стоит отметить, что аккумулирование денежных средств на проведение капитального ремонта на спецсчете исключает возможность заимствования собранных денег с этого счета на нужды других МКД. Также исключается возможность пополнение этого счета с других счетов на нужды этого дома. Соответственно, собственникам будет необходимо принять решение о привлечении недостающих средств за счет оформления льготного кредита либо иных целевых средств.
В решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении досрочного капитального ремонта в многоквартирном доме должны быть определены и утверждены:
Финансирование и контроль проведения досрочного капитального ремонта
Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете МКД, то собственники при проведении капитального ремонта общего имущества могут рассчитывать исключительно на накопленные или собранные ими средства, либо могут воспользоваться денежными средствами кредитных организаций.
Правительство России планирует запустить программу кредитования капитального ремонта многоквартирных домов по льготной ставке 12% годовых, обещал не так давно замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. Объем программы в настоящее время уточняется.
Что касается выбора исполнителя, который может выполнять работы в рамках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, необходимо отметить, что он напрямую зависит от избранного собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.
В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, согласно п. 3 ч. 1 ст.180 ЖК РФ фонд капремонта осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества. Он обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). При этом выбор им подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД согласно ч. 5 ст.182 ЖК РФ осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ.
В случае, если денежные средства на капремонт собираются на специальном счёте, то весь процесс от начала и до конца будет контролироваться самими собственниками квартир, расположенных в этом доме. При этом, возможно, придётся подучиться разбираться в технологии проведения ремонта, по возможности больше узнать о критериях оценки качества работы, расширить свои знания в сфере строительных материалов. Но в результате можно получить именно тот капитальный ремонт, который нужен конкретному дому.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Каковы порядок и периодичность проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов? Где узнать, на какой год запланирован капремонт жилого объекта и можно ли провести его досрочно?
Законодательством нашей страны установлено, что многоквартирные дома, в рамках предотвращения преждевременного износа, должны быть подвергнуты капитальному ремонту.
Но сами граждане владеют лишь малой толикой информации о том, как проводятся данные работы.
Какова, к примеру, нормативная периодичность проведения капитального ремонта многоквартирного дома? Как узнать, на какой год запланирован капитальный ремонт дома? Мы берем на себя задачу исправить это досадное недоразумение, познакомив вас со своей информативной статьей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Периодичность капитального ремонта
Статья 169 Жилищного кодекса возлагает на граждан обязанность по формированию фонда капремонта, а значит, именно собственники помещений в МКД ответственны за проведение ремонта.
Во многом, данный срок обусловлен износостойкостью оборудования, а во многом – огромным количеством имеющихся регламентов, которые имеются в каждой администрации местного самоуправления и которые должны исправно исполняться.
Существующие правила гласят о том, что износостойкость дома не должна превысить 70 процентов. В этом случае постройка признается аварийной.
Однако, для того, чтобы как можно дольше избегать подобного положения, проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов должно иметь место минимум два раза в десять лет.
В первую очередь, сами жильцы должны решать, в какой срок осуществлять глобальные работы над самим домом.
Сроки могут сдвигаться на более близкие или дальние даты и месяцы, важно наличие желания проживающих людей в доме и других нюансов.
Как узнать, где находится свой дом в программе?
Но одного желания жильцов мало для того, чтобы в доме был произведен капитальный ремонт.
В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса существует специальная региональная программа, в соответствии с которой дома должны вставать в очередь на проведение капремонта.
Для того, чтобы в многоквартирном доме был проведен капремонт, а также, чтобы в соответствии с региональными программами было проведено дофинансирование бюджета на капремонт, основываясь именно на статье 189 Жилищного кодекса, только собственники квартир в доме должны принять решение на собрании.
В решении анализируется прошедший капремонт, вычисляются сроки и возможность проведения нового, а также уделяется внимание учету денежных средств в фонде на капремонт конкретного дома.
Поданные бумаги проверяются специальной комиссией, после чего собственников оповещают о том, стоят ли граждане в очереди или же нет и по каким причинам.
После этого граждане могут сами контролировать процесс нахождения в очереди на ремонт капитального дома. Но для этого им нужно применить ряд последовательных действий.
Частый вопрос: как узнать, на какой год назначен капитальный ремонт нашего дома по его адресу? Отвечаем: любой собственник жилья в многоквартирном доме может получить сведения и проверить, как продвигается очередь на капремонт.
Для этого можно воспользоваться одним из предложенных далее способов.
Позвоните в администрацию, в которую подавали документы. Представьтесь собственником дома и попросите предоставить вам информацию о продвижении очереди на электронный адрес.
В течение двух недель на вашу просьбу должна быть оставлена соответствующая реакция представителей администрации.
Также в администрацию вы можете явиться лично и попросить о предоставлении информации или письменно или устно.
В случае, если обращение сделано письменно, ответ пришлют вам на почту. Если же устно – то подождите некоторое время до получения ответа.
Предоставлять информацию об организации проведения капитального ремонта общего имущества МКД должна вам ваша управляющая организация. Для этого, необходимо напоминать работникам о том, что вы нуждаетесь в информации об общих сроках.
Если вы имеете доступ в интернет — это прекрасно. Администрация должна знакомить граждан со списками на капремонт на ближайший год, правда, появляются списки не в январе нового года, а только ближе к весенним месяцам.
В них отражается очередность, а также особенности дофинансирования из государственного бюджета или бюджета региона.
Просить об информировании можно устно, но если ваша просьба не будет удовлетворена, сделайте письменное обращение от лица всего дома.
После этого управляющая организация должна отреагировать на ваше обращение тем или иным образом.
О том, что входит в программу капитального ремонта многоквартирных домов, какова её реализация и что ожидать от адресной программы для МКД, читайте тут.
Как получить проведение досрочно?
Многие собственники многоквартирных домов не хотят ждать. Да и иногда состояние многоквартирного дома оставляет желать лучшего и срочно требуется вмешательство ремонтных работ. Как провести капитальный ремонт многоквартирного дома досрочно?
Первый нюанс заключается в том, что принятие решение о досрочном ремонте должно принадлежать всем собственникам. Такое решение принимается на собрании жильцов, о чем пишется соответствующий протокол.
После этого, необходимо предложить управляющей компании описать в соответствующем документ все нюансы, а также неполадки, в соответствии с которыми дом должен быть подвергнут ремонту раньше.
Фонд капремонта многоквартирного дома должен располагать необходимой суммой средств на проведение работ.
К сожалению, если речь идет о досрочном проведении ремонта, то дотации от государства не поступают в качестве помощи на проведение работ в фонд капремонта многоквартирного дома.
Как проводится ремонт?
Напомним, что под капитальным ремонтом понимают сложные ремонтные работы, которые связаны с заменой коммуникаций, укреплением стен, фундамента, крыши, а также должны обновляться все старые инженерные системы.
Каков план и порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома? Капитальный ремонт проводится поэтапно.
Первый называется подготовительный. В подготовительный этап входят нижеследующие виды работ.
Для начала составляется смета ремонта. Для этого сотрудниками администрации и управляющей организацией дома делается обход для того, чтобы составить перечень необходимых работ.
После этого составляется необходимая смета, и она сверяется с количеством средств, которые есть на счете.
Если денежных средств хватает, начинается следующий этап.
Следующим шагом является проведение самого ремонта. Рабочие поэтапно могут осуществлять разные работы, начиная с облагораживания территории и заканчивая заменой коммуникаций.
Заключительным этап проходит сдача ремонтных работ сотрудникам управляющей организации и жильцам. Работы принимаются, коммуникации проверяются, качество ремонтных работ сверяют со сметой.
Если у жильцов и управляющей организации нет претензий, подписывается акт сдачи работ.
На этом процедура капитального ремонта завершена.
В капитальном ремонте нуждается каждый многоквартирный дом и ваш, наверняка, не исключение.
Если вам не безразлична судьба постройки, где вы проживаете, то непременно постарайтесь осуществить все необходимые от вас действия для того, чтобы как можно быстрее вдохнуть в дом вторую жизнь и улучшить его жилищные качества.
Починить вне очереди
Как ускорить капитальный ремонт своего дома?
РГ: Татьяна Масленникова из Крыма спрашивает: «Мне приходит квитанция об оплате капитального ремонта. Договора с нами никто не заключал. Обязана ли я платить?»
Анна Мамонова: Да. Я думаю, этот вопрос спровоцирован первыми формулировками, которые были в Жилищном кодексе до 2014 года. Там была обязанность регионального оператора заключить со всеми договор. Эта норма недолго существовала, ее исключили. Как только регион принял региональную программу, включил туда дом, у собственника возникает обязанность платить в силу закона. И никакого договора с ним не заключается.
РГ: Много вопросов про очередность ремонта домов. Дмитрий Валентинович живет в Екатеринбурге в доме 1932 года постройки, памятнике архитектуры регионального значения. Капремонт запланирован на 2039-2041 годы. Тогда как в домах более поздней постройки эти работы либо уже проведены, либо будут проведены в ближайшие 5 лет. От чего зависит место в очереди?
Предполагается, что собственники, которые недовольны сроком проведения ремонта, обращаются в эту комиссию и говорят: «Мы считаем, что нам сейчас нужен ремонт крыши». Комиссия устанавливает необходимость, направляет документы в органы власти. Многие жители так сдвинули свой дом вперед.
И еще я бы хотела добавить, что есть очень серьезная нерешенная проблема по капремонту объектов культурного наследия. На такие здания необходимо потратить гораздо больше денег, времени, сил из-за особенностей законодательства, чем на обычный дом. У нас есть общая кубышка, куда все сложили деньги. И почему мы на один дом должны потратить больше, чем на другой, рядом стоящий? Многие говорят: «Он живет в центре города, практически во дворце. Почему я, живя на окраине, должен вкладываться в эту лепнину?»
РГ: Александр Кравцов, житель поселка Яблоновский Республики Адыгея не может добиться нормального ремонта крыши. Две квартиры заливает. Управляющая компания считает, что это капремонт, а Фонд капремонта согласен проводить ремонт только всего дома целиком и тоже ничего не делает. Кто должен отремонтировать крышу?
Светлана Разворотнева: Пока, к сожалению, нет четких законодательных границ между текущим и капитальным ремонтом, и много таких коллизий возникает. Но путь для этих жителей ровно такой, какой уже обозначила Анна Ивановна. Если они считают, что крышу надо ремонтировать, и, очевидно, целиком, они должны добиваться через муниципальные или региональные комиссии пересмотра программы. Здесь все средства хороши. Надо обращаться в государственную жилищную инспекцию. В прокуратуру можно обращаться. Если финансы позволяют, можно скинуться, провести экспертизу. Чем больше будет обращений, тем больше будет мотивации у органов власти эту программу пересмотреть.
РГ: Правильно ли, что Фонд капремонта хочет проводить капремонт всего дома целиком?
РГ: Алексей из Мурома жалуется, что в одной из комнат опасно провис потолок, сыплется шлак, штукатурка. Но фонд капремонта отказывает в реконструкции перекрытий и печной трубы, это в капремонт не входит. Что делать?
Анна Мамонова: Жители должны обратиться в местные органы власти, чтобы определить, аварийный дом или нет. Либо могут сами провести экспертизу и с этими документами опять же обратиться в муниципалитет.
РГ: Жители 14-квартирного дома хотят как раз не капремонт, а хотят найти строительную компанию, которая снесет их дом в центре города и построит многоэтажку. Но 12 квартир за это, а две против. Председатель ТСЖ Темирсултан спрашивает: как решить проблему, чтобы были все довольны?
Светлана Разворотнева: Такое решение должны принять 100% собственников. Когда в 2019 году вносились изменения в Жилищный кодекс, в одной из редакций была норма, которая упрощала принятие решений и стимулировала такое саморасселение. Но предложение не было поддержано депутатами. А мне кажется, что это очень правильная история. И я не теряю надежды, что, возможно, она все-таки вернется в законодательство. Но сейчас, к сожалению, все рычаги по привлечению инвесторов находятся в руках местных органов власти.
РГ: Микрорайон трехэтажных домов в подмосковных Люберцах по договору 2014 года между администрацией города и застройщиком подлежит сносу. Но застройщик не выполнил обязательств по застройке территории. Анатолий Потехин спрашивает: правильно ли, что с жителей сейчас взимают взносы на капремонт?
РГ: Типичная ситуация: в доме был запланирован ремонт на 2018-2019 годы, а его не провели, часто жители даже не знают, почему. Как быть?
Светлана Разворотнева: За выполнение региональных программ несет субсидиарную ответственность субъект РФ. К сожалению, невыполнение региональных программ характерно для многих регионов. Только в этом году в 49 субъектах ремонтируют дома по программам прошлых лет. В первую очередь, надо жаловаться в Фонд капремонта. Достаточно активно следит за этим прокуратура. Но все равно из года в год проблемы повторяются.
РГ: Вячеслав Владимирович из Самары жалуется, что жителям дома не дают перейти на спецсчет, поскольку сборы по капремонту у них ниже 97%. А они хотят сами распоряжаться деньгами. Что делать?
Анна Мамонова: Это прямое нарушение. Во-первых, надо оформить свое желание протоколом собственников. В течение 5 дней они должны представить протокол регоператору и указать, в течение какого срока он должен перечислить деньги на спецсчет. В Самарской области, насколько я знаю, срок перехода один год. Ни о каких взносах, ни о какой платежной дисциплине здесь речи быть не может.
Светлана Разворотнева: Единственное исключение в том, что если им уже сделали какой-то ремонт за счет оператора капремонта, то они должны набрать и вернуть те деньги, которые фактически занимали у других домов. Давайте попробуем вместе разобраться. Я думаю, наши региональные центры подключатся. Если там препятствия чинят вопреки закону, поправим чиновников.
РГ: Владимир говорит, что жители его дома подумывают о переводе средств на спецсчет. Но не понимают, как, не будучи специалистами, смогут понять, что именно и когда надо ремонтировать?
Анна Мамонова: Есть управляющая компания, ее обязанность следить за домом и вовремя сообщать, какой капремонт требуется. Выбирайте хорошую управляющую компанию и доверяйте ей.
Светлана Разворотнева: Даже собственники спецсчета не совсем свободны в выборе последовательности работ. Есть региональные программы, которые распространяются и на дома, выбравшие спецсчет. В этих программах написано, когда надо делать крышу, когда «инженерку», когда остальные элементы. Собственники могут это сделать раньше. Но не позже, это будет нарушением и даже основанием для возвращения их в «общий котел».
РГ: Как проходит капремонт в год пандемии?
Газета «Гатчинская правда» из Ленинградской области: «Собственники жилья и управляющие компании считают, что проводить гарантийный ремонт нужно сразу же после возникновения дефекта. Но некоторые подрядчики считают, что нужно ремонтировать все, что накопилось, уже после истечения пятилетнего гарантийного срока. Какая трактовка правильная? И как быть, если подрядчик уже через год после ремонта прекратил свое существование?»
Пенсионерам 80 лет и старше положена компенсация по оплате капремонта 100%. Мой знакомый живет в Псковской области в отдаленном поселке, имеет статус ветерана войны, инвалид, житель блокадного Ленинграда, ему далеко за 80 лет. Живет он один, собственник квартиры в многоэтажном доме. И оплачивает взносы за капремонт в размере 50%. Потому что существует такой региональный закон. Почему так происходит?
Светлана Разворотнева: Норма об освобождении от взносов людей пожилого возраста, действительно, была не прямой. Регионы принимали самостоятельное решение. И, конечно, там много безобразий, которые мы сейчас видим. Кто-то, например, говорит о том, что пожилой человек, если он является инвалидом или ветераном, должен выбирать одну из льгот. Для многих это превращается в хождение по всем кругам ада. Если бы были контакты этого человека, можно было бы разобраться.
Анна Мамонова: Нужно только дополнить, что выплата производится из расчета социальной нормы жилья. Если он один проживает в трехкомнатной квартире, ему весь платеж не будут компенсировать.
Я проживаю в Кемеровской области. Под домом была шахта, выемка угля из пяти пластов. В Кемерове и области существует программа переселения людей с отработанных территорий. Но я борюсь с чиновниками 10 лет. В суде мне сказали, что нужно экспертное заключение, акт комиссии, ее стоимость 42 тысячи. И выезжают только по договору с угольным предприятием.
Светлана Разворотнева: Давайте наши юристы вам перезвонят, и мы разберемся. Я направлю документы в адрес предприятия, в адрес главы региона, прокуратуры. И, может быть, вместе с «Российской газетой» разберемся. Не обещаем, что все решим, но мы попытаемся.
Анна Мамонова
Эксперт в области капремонта общего имущества многоквартирных домов. В период работы в минстрое участвовала в разработке системы капремонта. С 2016 года возглавляет Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР). Член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
Светлана Разворотнева