Как установить домофон в многоквартирном доме за счет жкх
По наиболее часто задаваемым вопросам представляем свой комментарий.
Вопрос 1. Пользование домофоном является услугой или использованием товара?
Домофон является товаром, но товаром сложным, поэтому, когда жильцы приобретают домофонное оборудование, то также приобретают услугу по его установке, и как правило, заключают смешанный договор или два договора: на приобретение домофона (договор купли-продажи) и его установку (договор бытового подряда). Также фирмы, продающие домофоны, нередко указывают в своих договорах в обязательном порядке техническое обслуживание домофонного оборудования. Следует иметь ввиду, что по Закону РФ «О защите прав потребителей» данные организации не вправе навязывать дополнительные услуги потребителям без их согласия (статья 16). Жильцы могут сами выбрать любую фирму, которая будет обслуживать домофон, а также могут вообще не заключать договор на обслуживание ни с какой организацией и вызывать специалиста только при наличии возникших проблем с домофоном. В отношении последнего варианта следует уточнить, что воспользоваться этим выгодно, если домофон работает исправно и редко ломается, поэтому платить ежемесячную плату нет необходимости. Если же происходит обратное, то дешевле платить за техническое обслуживание, поскольку фирма будет устранять недостатки согласно договора.
Вопрос 2. Все ли жильцы подъезда должны оплачивать услуги за техническое обслуживание домофона?
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статья 290 ГК РФ относит домофоны к общему имуществу собственников. Следовательно, собственники обязаны платить за общее имущество, в данном случае за содержание домофона. Также, кроме собственников в число плательщиков должны быть включены и те жильцы, которые занимают помещения на основании договоров социального найма (наниматели жилья). Согласно п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ для обеих этих категорий жильцов плата за содержание и ремонт жилого помещения включает «плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Следовательно, за домофон должны платить не только собственники, но и наниматели жилья. Но бывают ситуации, когда не все жильцы готовы платить за установку домофона и отказываются ставить у себя в квартире домофонную трубку. В данном случае взимание с них платы за обслуживание домофона является не законным. Данным жильцам могут предложить приобрести ключи для пользования домофоном. В случае разногласий между жильцами по условиям пользования домофоном все споры разрешаются судом.
Вопрос 3. После заключения договора на установку домофона кто является собственником домофонного оборудования?
При заключении договора с фирмой внимательно его читайте. Если заключается договор купли-продажи, то домофон становится общей собственностью покупателей, т.е. жильцов подъезда многоквартирного дома. Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества включается в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). В п. 7 указанных Правил указано, что в состав общего имущества включаются автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома. Таким образом, домофон отвечает всем признакам общего имущества в многоквартирном доме.
Также хотелось бы предложить потребителям при заключении договоров внимательнее их читать и заключать договоры только на выгодных для потребителей условиях, т.к. в настоящее время организаций, предоставляющих услуги по установке домофонов достаточно много.
(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Алтай, 2006—2015 г.
Все права на материалы, размещенные на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ, в том числе об авторском праве и смежных правах. При использовании материалов сайта необходима ссылка на источник
Сейчас 599 гостей онлайн
Адрес: 649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 173
Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме
Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.
Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.
Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД
Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Порядок установки и подключения домофона
Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.
Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.
Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.
Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».
Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.
Обслуживание домофона
В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.
Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.
Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.
Определение стоимости обслуживания домофона
Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.
Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).
Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Может ли домофон в МКД принадлежать установившей его фирме
От добра добра не ищут. Эта пословица как никогда актуальна для фирмы, установившей за свой счёт в нескольких домах Москвы домофоны и заключившей с УО договоры на их обслуживание. После расторжения договоров фирма попыталась вернуть себе имущество, но управляющая организация отказалась. Рассказываем, как эту ситуацию разрешил суд.
Частная компания за свой счёт установила домофонное оборудование в 124 подъездах
История началась с того, что компания, занимавшаяся установкой и обслуживанием автоматических запирающих устройств (домофонов), смонтировала 124 комплекта оборудования в многоквартирных домах Москвы. Сделала она это своими силами и за свой счёт. В обмен на это собственники заключили с фирмой договоры на обслуживание домофонов, решение об этом было принято на общих собраниях собственников в этих домах.
Поскольку компания сама установила свои домофоны, без сбора денег с жителей домов, то были оформлены акты разграничения собственности и эксплуатационной ответственности, карточки учёта оборудования. Эти документы, как считала фирма, подтверждали, что запирающие устройства по-прежнему находятся в её собственности и установлены в домах временно.
Спустя несколько лет в адрес компании поступило уведомление от управляющей домами организации о расторжении договоров на техническое обслуживание домофонов. Фирма попыталась договориться с УО, доказывая, что оснований для прекращения действия договоров нет, однако, управляющая организация их расторгла и заключила с новой компанией.
УО расторгла договоры с фирмой-установщиком и отказалась демонтировать оборудование
Фирма, установившая за свой счёт запирающее оборудование, после расторжения договоров на его техобслуживание потребовала вернуть ей домофоны, но УО отказалась.
Сервисная компания подала иск в суд, требуя вернуть ей имущество, признать незаконными действия управляющей организации по заключению договоров с другим подрядчиком и взыскать с этого подрядчика средства, которые собственники ему платили за обслуживание домофонов, в сумме 4 млн рублей.
В обоснование своей позиции компания-владелец оборудования предъявила в суде акты разделения эксплуатационной ответственности как доказательство, что домофонное оборудование – в её собственности.
Однако суд первой инстанции не удовлетворил требований компании, и его решение поддержали суды всех остальных инстанций: апелляционный и кассационный. Верховный суд РФ отклонил жалобу компании (дело № А40-61061/2018).
Приведём доводы судебных инстанций по каждому из этих вопросов.
Домофоны входят в состав общего имущества многоквартирных домов
Как указали суды, которые разбирали иск сервисной компании к управляющей организации, состав и признаки общего имущества собственников многоквартирного дома определены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 ПП РФ № 491.
Собственникам на праве общей долевой собственности принадлежат помещения вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, крыши, ограждающие и несущие/ненесущие конструкции, земельный участок.
Также в состав общего имущества включается всё механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Согласно п. 7 ПП РФ № 491, к общему имуществу относится внутридомовая система энергоснабжения, в которую включаются в том числе автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов, сети (кабели) от внешней границы до индивидуальных, приборов учёта электрической энергии.
Фирма не смогла доказать право собственности на установленное домофонное оборудование
Суды, относя спорное домофонное оборудование к общему имуществу дома, сослались не только на ЖК РФ и ПП РФ № 491, но и на постановление ФАС Центрального округа от 23.08.2010 № А14-18537/2009/613/15.
В этом документе отмечено, что домофон как оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри жилых помещений и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества, указанным в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «д» п. 2 ПП РФ № 491.
Как отмечено в решении первой инстанции, оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов, является частью единых систем, конструктивным элементом инженерного оборудования дома. Поэтому после установки оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения вошло в состав общего имущества.
Также суды сослались на распоряжение премьера Правительства Москвы от 12.08.1997 № 872-РП: работы по установке и обслуживанию домофонов должны проводиться за средства собственников в авансовом порядке – сначала вносится плата, а затем проводятся работы. Общая сумма вносимых платежей на установку и эксплуатацию запирающих устройств должна обеспечивать полное возмещение затрат на проведение таких работ.
К тому же, как отметили суды всех инстанций, истец не представил доказательств, которые бы подтвердили установку оборудования за счёт собственных средств. Поэтому требование компании вернуть ей её имущество и взыскать с новой фирмы-подрядчика по обслуживанию домофонов сумму необоснованного обогащения было отклонено.
УО имела законное право сменить подрядчика на обслуживание домофонов
Компания-истец пыталась через суд доказать не только то, что домофоны – её имущество, но и что управляющая организация не имела законных оснований расторгнуть существующие договоры на техобслуживание. Но и тут суды встали на сторону УО.
Поскольку домофоны, по заключению судей, после установки вошли в состав общего имущества собственников, то за их обслуживание отвечает управляющая домом организация. Делать она это может самостоятельно или с привлечением третьих лиц.
При этом УО, как заказчик работ по техобслуживанию оборудования, имела право на односторонний отказ от исполнения заключённого договора (ч. 1 ст. 782 ГК РФ). После расторжения договора с истцом УО заключила другой договор на обслуживание домофонного оборудования. Новый подрядчик исполняет принятые на себя обязательства, что подтверждают акты выполненных работ.
Истец не смог доказать, что домофоны – его имущество, а суды не нашли доказательств незаконности в действиях УО, расторгнувшей с ним договор на техобслуживание. Поэтому иск фирмы оставлен без удовлетворения, что подтвердил ВС РФ.
Домофоны с момента установки переходят в общую долевую собственность жителей МКД
У данной ситуации есть и другая сторона: поскольку домофоны, вопреки мнению фирмы-установщика, входили в состав общего имущества дома, то при жалобе на ненадлежащее обслуживание оборудования именно УО несла бы материальную ответственность за нарушения в содержании этого элемента общего имущества МКД.
Ссылки на то, что по соглашению или договору автоматические запирающие устройства являются собственностью фирмы-установщика, ни ГЖИ, ни суд бы не приняли.
Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме
Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.
Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.
Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД
Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Порядок установки и подключения домофона
Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.
Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.
Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.
Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».
Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.
Обслуживание домофона
В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.
Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.
Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.
Определение стоимости обслуживания домофона
Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.
Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).
Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Жильцы нашего подъезда лет 15 назад собрались, проголосовали и решили установить домофон. Собственники большинства квартир согласились, сдали деньги, выбрали ответственного, который заключил договор с домофонной компанией.
Нам установили новую входную дверь, домофон и подключили трубки в квартирах. В тех квартирах, где деньги не сдавали, трубки не устанавливали — им выдали только ключи от домофона. Компанию, которая устанавливала домофон, выбирали так, чтобы не было абонентской платы, платы за обслуживание и т. д. То есть мы заплатили за домофон, дверь, трубки и их монтаж. Все были счастливы и довольны. Все прекрасно работало и не требовало больше никаких денег.
Но летом 2019 года одну из квартир без трубки продали, и у нас появился новый сосед, который ультимативно заявил: «Все скидываемся по 4000 Р — будем менять домофон». Ему резонно ответили, что не согласны: нас всех устраивает наш бесплатный домофон. Тогда он начал ругаться и кричать, что сам его поменяет.
Однажды из двери в подъезд вырезали кусок металла и вмонтировали новый домофон. Появилось объявление, что за ключами необходимо обратиться в квартиру этого самого жильца. Теперь компания, установившая новый домофон, выставила счета всем жильцам, то есть нам навязали абонентское обслуживание.
Я считаю, что легитимное голосование не проводилось. Услуга навязана: мы и так оплатили изготовление дубликатов ключей из-за того, что какому-то соседу безразлично мнение других.
Как обязать компанию вернуть наш старый домофон? А если они его выбросили или использовали по своему усмотрению, как тогда вернуть все как было, чтобы домофон работал без абонентской платы?
Владимир, на первый взгляд, вы правы: услугу вам навязали, и это незаконно. А еще испортили вашу входную дверь — это тоже незаконно. К сожалению, вполне возможно, что ваши соседи все-таки согласились на замену домофона. Если таких соседей много, вернуть старый домофон обратно не получится.
На самом деле, если у вас уже есть ключ от нового домофона, возвращать старый необязательно: вам нужно не конкретное оборудование на входе, а отсутствие абонентской платы. За это вы можете побороться в суде.
Кто решает, какой домофон устанавливать
Вы правильно пишете, что домофон устанавливают по решению большинства жильцов. Хотя речь все же о собственниках квартир, а не о тех, кто там фактически живет.
Входная дверь с домофоном — это общее имущество собственников в многоквартирном доме. Чтобы решить, как использовать это имущество, собственники проводят общие собрания.
На общем собрании собственники решают, нужен ли им домофон, у кого и на каких условиях заказать оборудование и его установку, нужно ли будет вносить регулярную абонентскую плату за его обслуживание. Подробнее об установке домофона мы уже писали.
Если соседи согласились на замену домофона
Возможно, в доме все же прошло общее собрание собственников квартир, на котором проголосовали за замену домофона, а вы пропустили информацию об этом.
Если собрание прошло по закону, информацию о нем, его повестке и результатах голосования можно найти в системе ГИС ЖКХ.
Если в ГИС ЖКХ никакой информации нет, сделайте запрос в компанию, которая выставила вам квитанции на оплату домофона. Спросите, на чем основано их требование и кто заключил договор от имени жильцов.
Также узнать, на каком основании заменили домофон и выставили за него счета, можно в управляющей компании. Направьте запрос на имя руководителя УК в свободной форме и попросите представить протокол общего собрания собственников.
Если собрание было и большинство собственников проголосовали за замену домофона, старый вернуть не получится. Более того, если ваши соседи решили заключить договор с последующим платным абонентским обслуживанием домофона, за него придется платить. Это неплохо: магнитный замок требует постоянного внимания, а благодаря абонентской плате всегда будут деньги на его своевременный ремонт.
Если собрание было фиктивным. Недобросовестные УК часто составляют фиктивные протоколы общих собраний собственников без подписей. Мы о таких тоже писали и советовали жаловаться в Госжилинспекцию. Но я думаю, что если бы ваш домофон заменили по фиктивному протоколу, то сосед-вандал не зазывал бы к себе в квартиру за ключами.
Может быть так, что, прежде чем выдать другим жильцам ключи, новый сосед заставил их подписать согласие на замену домофона или даже протокол общего собрания собственников задним числом. Люди предпочли избежать конфликта, скорее получить ключи и не отвлекаться от своей повседневной жизни. Или просто не посмотрели, где расписываются, — так случается постоянно.
Юридически это все равно означает, что соседи добровольно решили установить новый домофон, и оспаривать его установку в суде бесполезно.
