какая ипотека выгоднее аннуитетная или дифференциальная при досрочном погашении
Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
Часто заемщики задают вопрос: что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке. Ответ будет прост: второй способ оплаты гораздо выгоднее. Поэтому банки неохотно предоставляют клиентам возможность выплачивать долг дифференцированно.
Поставим вопрос иначе: можно ли взять ипотеку с дифференцированными платежами в России. Да, такая возможность есть. Из крупных банков ее готовы предоставить Россельхозбанк и Газпромбанк. В Сбербанке, Альфа, ВТБ и ряде других учреждений ипотеку можно гасить только равными платежами.
Отличие дифференцированных платежей от аннуитетных
Здесь все просто. Банк складывает сумму долга с суммой процентов за весь период кредитования, затем делит ее на количество месяцев. Это аннуитетный способ платежа. Если же долг сначала разделить на общий срок, а затем начислить проценты, получим дифференцированный способ оплаты.
Условно можно назвать первый способ оплата равными частями, второй – оплата неравными частями. Преимущества аннуитетного способа:
Недостаток равномерных выплат в том, что в первую очередь гасятся проценты, а затем основной долг. Таким образом, кредитор зарабатывает на заемщике больше.
Какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами и на каких условиях
Ипотечные кредиты – прерогатива больших финансовых учреждений. Из первой десятки крупных российских банков дифференцированный подход практикуют Газпромбанк и Россельхозбанк. Они предлагают заемщику 2 схемы: аннуитетной и дифференцированной оплаты – на выбор.
Но это не значит, что кредитуемый может свободно выбрать более интересную для себя схему. Имеет значения уровень его дохода. Ведь при оплате неравными частями наибольшие выплаты приходятся на первые годы кредита. Банк может не одобрить займ, если сочтет доход недостаточным.
Для справки. В Газпромбанке заемщику предложат широкий спектр кредитных продуктов. Здесь можно оформить в ипотеку жилье на первичном и вторичном рынке, приобрести квадратные метры от партнеров банка на выгодных условиях. Начальная ставка – от 9,5%. Хороший показатель для ипотеки.
В Россельхозбанке ставки начинаются от 10%. Калькулятор позволяет сразу произвести расчет с учетом дифференцированной схемы погашения. Приобрести можно квартиру, апартаменты, дом с земельным участком. Банк участвует в государственных поддержках молодых заемщиков, военнослужащих, семей с детьми и т.д.
Таким образом, прежде чем решать, в каком банке ипотека с дифференцированными платежами будет для вас наиболее выгодной, оцените свои шансы. Просчитайте оба варианта погашения на ипотечном онлайн калькуляторе и выберите наиболее подходящий.
Почему выгоднее взять ипотеку с дифференцированными платежами: пример
Допустим, вы одолжили у банка на 10 лет 1 млн. рублей под 10% годовых. И выбрали аннуитетную систему. Кредитор сразу насчитает проценты за пользование заемными деньгами за весь срок кредитования – 585 800 рублей.
Эти деньги прибавят к основному долгу – вы уже должны банку не 1 млн., а 1,6 млн. рублей. Затем сумму поделят на 120 месяцев (10 лет). Получаем ежемесячный платеж – 13,2 тысячи рублей. Общая переплата за 10 лет – 586 тыс. рублей.
Внимание! Если посмотреть на график, то в первый месяц 8 тысяч из 13–ти составит выплата процентов и только 5 тыс. рублей – пойдут на погашение основного долга. Со временем соотношение будет меняться (проценты снижаются, списание основного долга растет). Но сумма помесячного платежа на протяжении десяти лет не изменится. В итоге заемщик выплатит в виде процентов больше, чем при дифференцированной системе.
Но возможен и другой подсчет. 1 млн. рублей сначала разделят на 120 мес (получится 8 333 рублей). А затем насчитают проценты на остаток долга (тоже 8 333 рублей). Всего – 16 667 рублей. Но в следующем месяце долг уменьшится, проценты снизятся до 8 263 рублей, а ежемесячный платеж – до 16 597 руб.
С каждым новым периодом платеж будет снижаться. После пяти лет он упадет до 12 500 рублей и продолжит снижение. Последний год должнику придется выплачивать около 8,5 тыс. рублей. Таким образом, общая переплата за 10 лет составит 504 тыс. рублей. Это на 82 000 руб. меньше, чем при погашении равными частями.
Важно! Из приведенного примера видно, что общая переплата банку при дифференцированном подходе будет ниже. Но кредитная нагрузка в первые годы ипотеки – больше. Поэтому при выборе схемы погашения нужно учитывать доход заемщика. Если зарплата позволяет, лучше выбрать дифференцированную систему. При недостаточном доходе – остановиться на аннуитетном.
Подведем итоги
Выгода кредита определяется не только шкалой платежей. Важны:
Если вы – давний клиент Сбербанка, имеете право на льготы, возможно, вам будет выгоднее обратиться в это учреждение. Хотя здесь кредитуют только по аннуитетный системе.
И напротив. Если ипотека растянута на долгий срок, а сумма превышает миллион, общая переплата по аннуитетный системе может достигать 200–300 тысяч руб. В таком случае лучше взять ипотеку с дифференцированными платежами. Придется поспешить! Ведь кредитных предложений с подобными условиями осталось очень мало.
Долг платежом страшен. Гасим ипотеку аннуитетно и дифференцированно
Банковский кредит — дело серьезное и требует от потенциального заемщика вдумчивого подхода, чтобы адекватно оценить размер допустимой нагрузки и свои способности c ней справиться. И дело тут не только в размере кредита, ставке по нему и дополнительных комиссиях. Для длинных ипотечных кредитов принципиальное значение имеет график погашения кредита: путем аннуитетных или дифференцированных платежей. Многие попросту не обращают на это внимания, а зря. Разбираемся, какую роль играет тип платежа по ипотеке, а также кому, когда и какой способ расплаты выгоден.
ЧТО ЗА АННУИТЕТНЫЙ ПЛАТЕЖ?
На первый взгляд, сложное в аннуитетном платеже только название. Означает этот термин довольно простой метод расчета по кредиту: регулярными и равными платежами в течение всего срока действия договора кредитования. Но это только на первый взгляд.
Секрет аннуитетных платежей в том, что равные эти платежи только снаружи. Их внутренние составляющие — оплата части основного долга и оплата части процентов по кредиту — будут все время разными на протяжении всего срока обслуживания кредита, хотя в сумме каждый месяц будут давать один и тот же по размеру ежемесячный платеж.
При этом в первой половине срока жизни кредита ежемесячный платеж в аннуитетной системе по большей части будет состоять из процентов за пользование заемными средствами, а во второй — уже все больше из выплат тела кредита. Доля процентов по кредиту в объеме каждого ежемесячного платежа будет постепенно снижаться в течение всего срока жизни кредита.
То есть сначала вы заплатите банку большую часть процентов, а потом — основной долг.
При этом важно понимать: проценты по кредиту при аннуитетной системе платежей в течение всего срока займа будут начисляться на полный объем одолженных в банке средств, независимо от того, сколько основного долга вы уже погасили.
Лайфхак
Тем не менее досрочное погашение при аннуитетной системе платежей поможет снизить объем нагрузки и стоимость кредитования. Но выгодным оно окажется только в том случае, если активно вносить дополнительные средства в первой половине, особенно в первой трети срока кредита, советует финансовый консультант Наталья Смирнова.
Вот так бывает
По подсчетам Натальи Смирновой, если взять ипотечный кредит в банке на сумму 3 млн руб. сроком на 10 лет по ставке 10% годовых, ежемесячный аннуитетный платеж в этом случае составит около 40 тыс. руб. Через 10 лет регулярных выплат в соответствии с графиком заемщик вернет банку уже не 3 млн, а почти 4,8 млн руб. То есть переплата за кредит составит, таким образом, около 1,8 млн руб.
Но если через год после оформления кредита у заемщика появятся дополнительные 500 тыс. руб., скажем, в виде премии или неожиданного наследства, которые он решит потратить на досрочное погашение кредита, его ежемесячный платеж уменьшится до 32,4 тыс. руб. Сумма итоговой выплаты банку в этом случае может составить уже 4,5 млн руб., то есть переплата уменьшится на 300 тыс. руб. — до 1,5 млн руб. — по сравнению с первым примером.
ЧТО ЗА ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ ПЛАТЕЖ?
Дифференцированная система платежей по кредитам работает наоборот.
Каждый месяц общая сумма дифференцированного платежа будет разной. Потому он и дифференцированный. При этом платеж по основному долгу будет всегда одинаковым, а проценты разными, так как начисляться каждый раз будут на остаток задолженности после каждого ежемесячного погашения.
Что это означает на практике? Суммы и основного долга, и процентов по кредиту будут уменьшаться с первых же месяцев действия договора.
Какой тип платежей по кредиту выгоднее? На первый взгляд, ответ однозначный, что наглядно показывают цифры.
Вот так бывает
Возьмем те же параметры ипотечного кредита — на сумму 3 млн руб. сроком на 10 лет по ставке 10% годовых, но платить по нему будем не аннуитетными, а дифференцированными платежами. Что получится? При дифференцированной системе платежей в первые годы обслуживания ссуды платить банку придется уже не 40 тыс., а 50 тыс. руб. в месяц. При этом в середине срока действия кредита дифференцированный платеж по нему сравняется с аннуитетным, а в последние годы сильно сократится и составит около 25 тыс. руб., подсчитала Наталья Смирнова.
Общая сумма переплаты по кредиту (без учета досрочного погашения) в данном случае составит 1,2 млн руб.
Но все не так прямолинейно, и только лишь материальная выгода не определяет все преимущества того или иного типа платежей по кредиту. Что еще важно?
КАК ГАСИТЬ БУДЕМ? PRO И CONTRA
Аннуитетные платежи: достоинства
Это прозрачно. Поскольку аннуитетные платежи рассчитываются при оформлении кредита и предполагают одинаковые платежи каждый месяц на протяжении всего срока кредитования, они позволяют заемщику оптимально рассчитать свои силы и реалистично оценить объем взятой на себя кредитной нагрузки. Заемщик с самого начала понимает, какую сумму нужно будет выделять на погашение кредита каждый месяц, а значит, может в соответствии с этим спланировать бюджет и избежать просрочек по кредиту.
Это удобно. Зная точную сумму регулярного взноса, можно сразу же настроить в своем онлайн-банке систему автоплатежей по кредиту, чтобы не допустить просрочки и начисления штрафов по причине элементарной забывчивости или небрежности.
Это много. Принимая решение о максимально допустимой сумме кредитования, банк оценивает не только доходы клиента, но и легкость погашения ссуды. Поскольку аннуитетная нагрузка отличается своей стабильностью и предсказуемостью, банк будет готов предоставить такой кредит на большую сумму, чем клиенту с аналогичным профилем, но выбравшему для себя дифференцированную систему платежей.
Вот так бывает
Принимая решение о сумме кредита, банк берет в расчет текущую ежемесячную нагрузку по нему, которую способен выдержать заемщик. Оптимальным считается уровень совокупной кредитной нагрузки в 30–40% от общего дохода, разъясняет Наталья Смирнова. Если допустить, что ежемесячный доход заемщика составляет 100 тыс. руб., то ипотечный кредит на сумму 3 млн. руб. по дифференцированной системе расчетов с платежом в 50 тыс. руб. в первые годы этот ценз не пройдет, а вот аннуитет, с его стабильным взносом в 40 тыс. руб. в месяц, банк, скорее всего, сочтет допустимым.
Аннуитетные платежи: недостатки
Это дорого. Аннуитетный график погашения строится таким образом, что на протяжении первых лет срока кредита клиент выплачивает преимущественно проценты по кредиту, в то время как объем взятых в долг средств практически не изменяется. Таким элегантным способом банк защищает себя от риска недополучения собственной прибыли в случае погашения кредита заемщиком досрочно.
Вот так бывает
При ежемесячном аннуитетном платеже в 30 тыс. руб. в первые шесть (и более) лет на оплату основного долга — так называемого тела кредита, уходит не более 300–1000 руб. в месяц. Остальная сумма — это проценты, начисленные на взятые в долг средства. Таким образом, по кредиту на 2,5 млн руб. с аннуитетным графиком платежей, взятому 6 лет тому назад, на сегодняшний день клиент успеет выплатить банку почти 2 млн руб., из которых в зачет основного долга пойдут всего лишь около 80 тыс. руб. Остальное — это оплата процентов по займу, рассказывают эксперты ведущих банков.
Дифференцированные платежи: достоинства
Это выгодно. Дифференцированные платежи позволяют серьезно сократить сумму переплаты банку за пользование средствами. Ведь каждый месяц после внесенного платежа, в размер которого входят и основной долг, и проценты по кредиту, сумма долга банку будет уменьшаться, а проценты будут насчитываться заново на текущий объем долговых обязательств. Дополнительная выгода ожидает тех, кто сможет вносить дополнительные платежи с целью досрочного погашения. В этом случае процентная нагрузка будет еще более ощутимо снижена.
Лайфхак
«Если говорить о досрочном погашении дифференцированного кредита, то к нему тоже нужно подходить вдумчиво, — предупреждает Наталья Смирнова. — Если есть свободные деньги, то перед тем, как нести их в банк на досрочное погашение такого кредита, имеет смысл посмотреть, можно ли на эти средства, используя консервативные финансовые инструменты с комфортным уровнем риска, получить доход выше ставки по ипотеке. Если можно, то такие средства лучше инвестировать, чем тратить на досрочное погашение. Так, например, к нам обратился заемщик с дифференцированной ипотекой по ставке 9% и по нашей рекомендации инвестировал свои свободные средства в государственные облигации ОФЗ, в результате чего, с учетом налогового вычета, получил по ним доходность порядка 15% годовых». Поэтому, прежде чем погашать ипотеку, надо посчитать потенциальную доходность с использованием других инструментов. Если она будет более чем на 3 процентных пункта выше ставки по ипотеке, это будет выгоднее досрочного погашения, отмечает она.
Это экономно. Поскольку основной долг банку начинает уменьшаться с первых же выплат, клиент может сэкономить на дополнительных расходах, учитывающих именно этот фактор, — например, на стоимости услуг страхования жизни. Поскольку стоимость страхования жизни при ипотечном кредитовании рассчитывается ежегодно, исходя из суммы основного долга банку, возраста и состояния здоровья заемщика, ее размер может быть уменьшен.
Лайфхак
Для того чтобы оценить возможную экономию на страховке, нужно, прежде чем оформлять кредит, рассчитать для каждого индивидуального случая стоимость страхования, сравнить ее с платежом по каждой из систем (для дифференцированной ипотеки нужно взять за основу размер первого платежа) и оценить, что в отдельно взятом случае будет более выгодным. Поскольку стоимость страховки находится в прямой зависимости от истории болезни, состояния здоровья и возраста клиента, тут возможны различные варианты.
Это перспективно. Несмотря на то что в первые годы выплаты по кредиту будут достаточно высокими, во второй половине срока действия договора кредитования сумма платежа может снизиться в 1,5–2 раза, что высвободит немалые средства для семейного бюджета.
Дифференцированные платежи: недостатки
Это тяжело. Кредитная нагрузка в первые месяцы по займу с дифференцированной системой платежей очень высока и, как указывают банкиры, в отдельных случаях может превышать рекомендованные 30–40% семейного дохода.
Эксперты предостерегают от дифференцированной ипотеки тех заемщиков, у которых основной рост доходов еще впереди. «Для них дифференцированный платеж более опасен, и я его редко рекомендую, так как при нем зубодробительная нагрузка ложится на плечи в самом начале, а ее снижение приходится на тот период, когда доходы уже выросли и это не имеет такого решающего значения», — рассказывает Наталья Смирнова.
Это непрогнозируемо. Сумму ежемесячного платежа приходится рассчитывать каждый раз, поэтому спланировать семейный бюджет тут будет гораздо тяжелее, чем при графике с заранее установленной суммой выплат.
Это строго. Поскольку банк понимает особенности дифференцированного графика выплат, к таким клиентам он предъявляет более строгие требования, чтобы защитить себя от просрочки. Так, при прочих равных, заемщик, желающий платить дифференцированно, получит кредит на сумму на 20–25% ниже, чем тот, кто выбрал для себя аннуитетный платеж. Даже те банки, которые предлагают сегодня кредит на основе дифференцированных платежей, перед принятием решения тщательно оценивают финансовое положение клиента и его перспективы. К заемщику, который подает документы на дифференцированную оплату долга, отнесутся с большим вниманием, учитывая более высокий риск такого кредита для банка.
Лайфхак
Поскольку, принимая решение о сумме кредита, банк учитывает весь объем кредитной нагрузки на клиента, к дифференцированной ипотеке имеет смысл подходить с минимальным кредитным портфелем. В том числе отказаться от кредитных карт и не брать накануне подачи документов на ипотеку, к примеру, потребительский кредит на новый телефон, даже если выплаты по нему не будут затруднительными для бюджета. В противном случае банк, скорее всего, засчитает в актив заемщику весь объем кредитной линии на пластиковой карте и сумму потребительского займа, что существенно снизит его возможности по максимально допустимой сумме кредитования, предостерегает Смирнова.
Впрочем, в конечном итоге плюсы и минусы — понятия субъективные, поэтому, выбирая предпочтительный график платежей, нужно отталкиваться от конкретной ситуации, финансовых возможностей и дополнительных источников дохода (приработка, побочного бизнеса, бонусов и премий), советуют банкиры. Чтобы принять окончательное решение, можно рассчитать свою выгоду, примерный или точный размер ежемесячного платежа и конечную сумму выплат банку при помощи онлайн-калькуляторов, которые есть практически у всех игроков.
НЕ ВЗАИМНО ЗАМЕНЯЕМЫЕ ПЛАТЕЖИ
Помимо оптимистичного сценария — успешного и своевременного обслуживания ипотеки, — всегда существует и возможность развития событий по другому пути. И тут вопрос: если выбранный метод обслуживания долга — например, аннуитет, оказался невыгодным для заемщика и он хочет его сменить на дифференцированные платежи, возможно ли это?
Ответ, по словам экспертов, увы, отрицательный.
По словам управляющего партнера адвокатского бюро Lidings Андрея Зеленина, «в том случае, если заемщик попытается скостить себе стоимость кредита в судебном порядке, оспорить аннуитет практически невозможно, как подтверждают в том числе недавние юридические кейсы». Любое изменение условий кредитования возможно по соглашению сторон-участников кредитного договора. «Для того чтобы обратиться в суд, нужно иметь достаточно веские основания, — рассказывает Андрей Зеленин. — Потеря работы или, скажем, изменение курса валюты такими основаниями не являются. Если кредитная нагрузка оказалась чрезмерной, можно посоветовать заемщику просить о реструктуризации кредита, при условии, что банк будет готов пойти ему навстречу».
Подать в суд на смену системы платежей, по словам Зеленина, заемщик может лишь в исключительных случаях: например, если докажет, что был намеренно введен в заблуждение. К примеру, в рекламном буклете банка было написано, что через пару лет после оформления кредита возможен пересмотр его условий, а в договоре это не прописано. Если допустить, что такой буклет у клиента сохранился, в этом случае теоретически возможен какой-то шанс на смену системы платежей. В большинстве же остальных случаев это выглядит не очень реалистично, резюмирует он.
«В договоре кредитования, как правило, сказано, что банк не может ухудшить условия кредитования, но и улучшать он их не обязан», — согласна с ним Наталья Смирнова. Поэтому обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий заемщик может, но, как правило, такие обращения возникают в том случае, если клиент не в состоянии платить по кредиту. В такой ситуации банк может предоставить заемщику «каникулы» — дать несколько месяцев или год паузы с минимальными платежами, чтобы клиент мог улучшить свою финансовую ситуацию, а потом вернуться к прежнему графику.
Лайфхак
Если же клиент стабилен и регулярно платит по кредиту, но хочет снизить нагрузку по нему и сэкономить на процентах, перейдя на другой метод платежей, он может проанализировать предложения на рынке и обратиться в другой банк, где есть подходящая система, с просьбой о рефинансировании. Только, напоминает Наталья Смирнова, «не нужно забывать о том, что проценты по новому кредиту в этом случае будут начислены заново, равно как и размер первоначального ежемесячного платежа при дифференцированной ипотеке».
Стоит отметить, что подавляющее большинство банков сегодня перешли исключительно на систему аннуитетных платежей из-за ее прозрачности и предсказуемости. Тем не менее желающие воспользоваться преимуществами дифференцированной системы расчетов все еще могут найти и такие предложения на российском рынке.
КОМУ КАК
С финансовой точки зрения аннуитетная система выплат по кредиту в общем условном случае предпочтительна для тех, кто планирует взять кредит на 10 лет, советуют эксперты.
В этом случае, если сравнивать оба метода выплат, итоговые суммы выплаченных банку денег за пользование капиталом при сравнении двух графиков погашения не будут критично отличаться друг от друга, а клиент при этом может рассчитывать на прозрачную систему выплат и удобное планирование семейного бюджета с учетом регулярных и понятных платежей на заранее известную сумму.
Если же отталкиваться от возможностей семьи, то такой кредит подойдет людям со стабильным доходом, которые хотят предельно точно рассчитать кредитную нагрузку и получить от банка максимально допустимую сумму займа. Подходит такой заём и тем, чьи доходы в перспективе будут только расти, поскольку, с учетом этих изменений, кредитная нагрузка на бюджет будет постепенно снижаться и при аннуитетном платеже.
Дифференцированные платежи имеют смысл, если планируется оформить долгосрочный кредит на срок свыше 20 лет, с перспективой активного использования механизмов досрочного погашения.
В этой ситуации объем, выплаченный банку за услугу предоставления средств (проценты), может быть существенно уменьшен по сравнению с аннуитетом. При этом нужно быть готовым к более высоким суммам выплат в первые годы. Такой кредит скорее подойдет тем, кто имеет дополнительные источники дохода, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни в первые годы наиболее высокой кредитной нагрузки и сделают выплаты по кредиту посильными для семейного бюджета.
Вот так бывает
Тем не менее эксперты предупреждают, что с досрочным погашением тоже нужно быть осторожнее. «Если заемщик берет длинный кредит и полностью гасит его уже через несколько лет, то существует вероятность, что при следующем обращении за еще одним длинным кредитом банк может ответить отказом, понимая, что такой клиент ему не очень выгоден», — предупреждает Наталья Смирнова.
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.