какие банки работают с эскроу счетами

Какие банки работают с эскроу счетами

По состоянию на 1 мая 2020 года перечень уполномоченных для открытия эскроу-счетов банков состоит из 93 финансово-кредитных организаций.

По сравнению с перечнем, актуальным по состоянию на 1 апреля 2020 года, из нового списка, опубликованного на сайте Банка России, выбыл ПАО АКБ «Связь-Банк».

Теперь только 35 финансово-кредитных организаций, по мнению регулятора, могут рассматриваться застройщиками для открытия расчетных счетов и счетов-эскроу.

На сегодняшний день перечень банков, уполномоченных на открытие эскроу-счетов, выглядит так:

Наименование банка

ПАО «Банк «Санкт-Петербург»

«Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО)

ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК»

ПАО Банк «ФК Открытие»

ПАО КБ «Центр-инвест»

Остальные 58 банков включены в перечень в связи с соблюдением ими критериев, отраженных Постановлении Правительства РФ №697 от 18.06.2018. Однако, по мнению регулятора, их бизнес-модели не предусматривают работу с застройщиками, в том числе по открытию счетов-эскроу.

Напомним, что перечень уполномоченных банков, допущенных ЦБ к банковскому сопровождению застройщиков жилья, актуализируется ежемесячно.

С последней версией перечня уполномоченных банков можно ознакомиться здесь.

Другие публикации по теме:

ЦБ фиксирует рост показателей долевого строительства

Банк России опубликовал информацию о динамике финансирования долевого строительства по состоянию на 1 октября 2021 года.

Согласно опубликованным данным, общий объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, на 01.10.2021 достиг 2,68 трлн руб. Месяцем ранее эта сумма составляла 2,55 трлн руб.

578 млн руб. уже перечислены застройщикам с раскрытых счетов эскроу, из них 133,4 млн — в Москве и Московской области.

Общая сумма действующих кредитных договоров, заключенных банками и застройщиками, на 01.10.2021 составило 5,6 трлн руб.

Общее количество открытых счетов эскроу — 578 тыс., из них:

• в Центральном федеральном округе (ЦФО) — 220 787;

• в Дальневосточном федеральном округе (ДФО) — 15 514;

• в Приволжском федеральном округе (ПФО) — 98 386;

• в Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) — 71 177;

• в Северо-Кавказском федеральном округе (СКФО) — 8 159;

• в Сибирском федеральном округе (СФО) — 44 595;

• в Уральском федеральном округе (УФО) — 58 239;

• в Южном федеральном округе (ЮФО) — 61 274.

Средняя ставка по кредитным договорам в федеральных округах составила:

• в ЦФО — 4,61% (на 01.09.2021 она составляла 4,66%);

• в ДФО — 3,9% (на 01.09.2021 — 3,72%);

• в ПФО — 3,14% (на 01.09.2021 — 2,67%);

• в СЗФО — 3,67% (на 01.09.2021 — 3,63%);

• в СКФО — 3,67% (на 01.09.2021 —1,61%);

• в СФО — 3,89% (на 01.09.2021 — 3,66%);

• в УФО — 3,3 (на 01.09.2021 — 3,04%);

• в ЮФО — 3,18% (на 01.09.2021 — 3,12%).

Напомним, что портал ЕРЗ.РФ ежемесячно публикует актуальный перечень банков, имеющих право открывать счета застройщикам и счета эскроу.

Другие публикации по теме:

Источник

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник

Крупнейшие по счетам эскроу банки середины 2021 года

Безопасность в вопросе покупки недвижимости, особенно при долевом участии в строительстве – важный вопрос. Его полное решение возможно с использованием профильных инструментов в кредитных организациях. Именно это направление и было оценено сервисом Brobank.ru. В частности, определены крупнейшие по счетам эскроу банки середины 2021 года (остаткам средств на них). Отдельно построен рейтинг структур с наибольшим приростом рассматриваемого параметра. Также выполнена оценка тенденций рынка.

ТОП-30 крупнейших банков по сумме остатков на счетах эскроу середины 2021 года

Рейтинг опирается на сумму остатков средств физлиц на профильных счетах. Комплексно учитываются средства по ДДУ и сделкам купли-продажи недвижимости. Данные получены из оборотной ведомости по форме 101. Отчетная дата – 1 июля 2021 года. То есть список является подведением итогов его первой половины.

Нюансы рейтинга

Список ТОП-30 банков, привычно, представлен в двух форматах. Первый – краткий. Расположен в виде таблицы по тексту материала. Располагает только основным параметром. Второй – развернутый. В нем представлены те же 30 структур. Дополнительно указаны сведения об изменении места и динамике остатков средств на счетах эскроу за первую половину 2021 года.

Рейтинг опирается на суммарный остаток средств физлиц. То есть учитываются не только деньги, направленные по договорам участия в долевом строительстве, но и для сделок купли-продажи недвижимости. Во внимание взяты показатели граждан резидентов и нерезидентов. Можно выделить, что разделения по этому параметру не предусмотрено.

Важно отметить, что источник данных – оборотная ведомость по форме 101. Ее раскрывают не все игроки рынка. Один из крупнейших в стране – ПСБ Банк. Он предоставляет возможность использования счетов эскроу. В то же время получить доступ к данным об остатках на них средств невозможно. По этой причине этой структуры нет в перечне. Хотя, вероятнее всего, она могла бы внести коррективы.

Банки с крупнейшим приростом остатков по счетам эскроу первой половины 2021 года

Список опирается на разницу остатков зафиксированных 1 января с данными на 1 июля 2021 года. То есть за полгода. В денежном эквиваленте. Включает так же 30 игроков рынка. В текущий список попасть могут все структуры. Невзирая на то, вошли ли они в крупнейшие по счетам эскроу банки середины 2021 года по остаткам средств.

Текущий ТОП-30 ожидаемо отличается от основного. Ведь у одного игрока рынка была зафиксирована негативная динамика показателя. Хотя, здесь две структуры, отсутствующие в изначальном списке. Можно отметить, что на 1 января у них были нулевые показатели. Соответственно, прирост является всем объемом средств на отчетную дату.

Анализ рейтингов

Изначально можно отметить, что лидер списка по итогу первой половины 2021 года смог преодолеть показатель в 1 трлн рублей на своих счетах эскроу. Причем все эти средства предусмотрены к использованию по договорам долевого участия в строительстве. Еще два игрока рынка достигли другой психологической отметки – в 100 млрд рублей. Речь идет о структурах, занимающих третью и четвертую строчки.

Если рассматривать вошедшие в ТОП-30 банки, то треть – это системно значимые. Из 12 соответствующих кредитных организаций нет только двух. Правда, лишь в одном случае это обусловлено нулевыми остатками, которые фиксируются с первого момента анализа – 1 июля 2019 года. Второй банк, как и указано выше, не раскрывает сведения о своем бизнесе.

Хотя, не отстают от них и региональные игроки рынка. То есть представленные в небольшом числе субъектов России. Например, с ограничением в 10 регионов в крупнейшие по счетам эскроу банки середины 2021 года вошло лишь на 1 структуру меньше, чем системно значимых. То есть девять. В одном случае кредитная организация находится в первой трети – в ТОП-10.

Отдельно можно выделить, что почти у всех банков из ТОП-30 зафиксирована положительная динамика рассматриваемого параметра. Исключение только одно. По этой причине почти все изменения мест связаны не с оттоком средств, а с разными темпами прироста денег физлиц на счета эскроу.

Общие тенденции рынка по счетам эскроу середины 2021 года

Объемы средств физлиц на рассматриваемых счетах планомерно увеличиваются, если оценивать их объем с 1 июля 2019 года. То есть за 2 предшествующих отчетной дате года. Причем по итогам первого полугодия 2021 года их сумма превысила 2 трлн рублей.

Соответственно, всего за два года сумма денег граждан на счетах эскроу в банках стала больше в 165 раз. Причем самый заметный рост в финансовом эквиваленте зафиксирован в первой половине 2021 года.

В процентном разрезе рассматривать динамику нет смысла. Ведь изначально были почти нулевые показатели. Соответственно, наименьший рост во второй половине 2019 года становится самым заметным в процентном эквиваленте. Что считать полностью корректным достаточно сложно.

Что касается числа банков, у которых есть хоть какие-то остатки на счетах эскроу. На отчетную дату их 40. Столько же было зафиксировано полгода тому назад. В середине 2020-го – существенно меньше. Если говорить точнее – 31. На первый день этого же года располагали средствами на счетах эскроу 28 игроков рынка. Еще за полгода до этого – 20.

Основная структура в этом направлении бизнеса – Сбербанк. На него приходится более половины рассматриваемых денег. Точнее – 51,55%. Причем все они размещены для оплаты покупки по ДДУ. Такой вариант наиболее распространен. 21 кредитная организация располагает 100% объемов денег с этим целевым применением.

Еще 13 банков применяют счета эскроу только для сделок по купле-продаже жилья. Еще шесть – комбинируют. То есть располагают средствами и под ДДУ и для сделок с недвижимость. Правда, в этих случаях долевое участие более приоритетно. У пяти его доля превышает 90%. У одного – 80%.

Источники:

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Источник

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Источник