какие документы необходимы для открытия эскроу счета

Какие документы необходимы для открытия эскроу счета

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.

4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

Источник

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник

Счет Эскроу

Специальный счет для безопасных расчетов между покупателем и застройщиком

сумма сделки до 10 млн рублей застрахована государством

банк несет ответственность за средства покупателей

передача средств регулируется трехсторонним договором

открытие и обслуживание счета

банк сам переведет деньги после сдачи объекта в эксплуатацию

средства будут возвращены банком на счет покупателя В случае нарушения сроков строительства или не завершения (заморозки) строительства

сумма сделки до 10 млн рублей застрахована государством

банк несет ответственность за средства покупателей

передача средств регулируется трехсторонним договором

открытие и обслуживание счета

банк сам переведет деньги после сдачи объекта в эксплуатацию

средства будут возвращены банком на счет покупателя В случае нарушения сроков строительства или не завершения (заморозки) строительства

сумма сделки до 10 млн рублей застрахована государством

банк несет ответственность за средства покупателей

передача средств регулируется трехсторонним договором

открытие и обслуживание счета

банк сам переведет деньги после сдачи объекта в эксплуатацию

средства будут возвращены банком на счет покупателя В случае нарушения сроков строительства или не завершения (заморозки) строительства

Как работает счет эскроу

1. Покупатель квартиры вносит
средства на счёт эскроу Пополнить счет эскроу можно только после государственной регистрации ДДУ (предоставить зарегистрированный ДДУ в Банк может как Застройщик, так и покупатель). На счете эскроу могут быть размещены только средства для оплаты цены ДДУ.

единовременно или в рассрочку

​2. Банк блокирует средства

до окончания строительства

3. Средства со счета эскроу перечисляются застройщику

после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию

Как открыть счет эскроу

Согласуйте с застройщиком договор участия\r\n в долевом строительстве (ДДУ)

документы для резервирования направит застройщик,\r\n либо вы можете приложить скан подписанного ДДУ в заявке ниже

Дождитесь звонка сотрудника банка\r\n о резервировании счета

сотрудник расскажет, куда и с какими\r\n документами обратиться в банк

После звонка сотрудника обратитесь\r\n в отделение банка

к моменту вашего визита договор\r\n на открытие счёта будет подготовлен, вам останется только подписать документы до звонка сотрудника\r\n открытие счёта в офисе невозможно

Дождитесь регистрации ДДУ в Росреестре

счет станет доступным для пополнения после\r\n предоставления в банк зарегистрированного ДДУ Пополнить счет эскроу можно\r\n только после государственной регистрации ДДУ (предоставить зарегистрированный ДДУ в Банк\r\n может как Застройщик, так и покупатель). На счете эскроу могут быть размещены только\r\n средства для оплаты цены ДДУ.

Переведите средства на счет

банк перечислит средства застройщику только после\r\n завершения строительства

Получите одобрение на ипотеку

важно помнить, что одобрение по ипотеке\r\n действует в течение определенного срока

Согласуйте с застройщиком договор участия\r\n в долевом строительстве (ДДУ)

документы для резервирования направит застройщик,\r\n либо вы можете приложить скан подписанного ДДУ в заявке ниже

Дождитесь звонка сотрудника Банка\r\n о резервировании счета

сотрудник расскажет, куда и с какими\r\n документами обратиться в банк

После звонка сотрудника обратитесь\r\n в отделение банка

к моменту вашего визита договор\r\n на открытие счёта будет подготовлен, вам останется только подписать документы до звонка сотрудника\r\n открытие счёта в офисе невозможно

Банк переводит сумму по кредитному договору\r\n на счет эскроу

банк перечислит средства застройщику только после\r\n завершения строительства

Согласуйте с застройщиком договор участия\r\n в долевом строительстве (ДДУ)

документы для резервирования направит застройщик,\r\n либо вы можете приложить скан подписанного ДДУ в заявке ниже

Дождитесь звонка сотрудника банка\r\n о резервировании счета

сотрудник расскажет, куда и с какими\r\n документами обратиться в банк

После звонка сотрудника обратитесь\r\n в отделение банка

к моменту вашего визита договор\r\n на открытие счёта будет подготовлен, вам останется только подписать документы до звонка сотрудника\r\n открытие счёта в офисе невозможно

Внесите на текущий счет средства для\r\n открытия аккредитива в сумме, определенной в ДДУ

аккредитив может быть открыт на сумму менее\r\n или равную цене ДДУ*

Банк автоматически переведет деньги на счет\r\n эскроу

когда получит от застройщика информацию\r\n о регистрации ДДУ

* Аккредитив может быть открыт только по факту\r\n внесения денежных средств на текущий счет

Заявка на оформление счета эскроу

Уступка прав по ДДУ

Если вы хотите продать или приобрести квартиру до завершения строительства, то это можно сделать с помощью уступки прав покупателя по ДДУ

Необходимо предоставить оригинал договора уступки прав, зарегистрированный в Росреестре

присутствие покупателя, на которого первоначально был открыт счет эксроу, для смены права не требуется

Покупатель обращается в любой офис банка

с паспортом, ДДУ и зарегистрированным договором уступки прав для оформления допсоглашения к договору счета эскроу

Все права и обязанности по договору переводятся на нового покупателя квартиры

номер эксроу счета при этом не меняется

Если у вас остались вопросы

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счет застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 млн. руб. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику.

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счет. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Вернуть деньги можно в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон, в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок, в одностороннем порядке в соответствии с законодательством РФ.

Пополнение счета возможно только после регистрации ДДУ и предоставления в Банк информации об этом. До этого момента счет недоступен к пополнению. Счет можно пополнить любым удобным способом: в мобильном и интернет-банке с собственных счетов ( в т.ч. из стороннего банка), наличным способом через Отделения Банка. Пополнение счета доступно третьим лицом по доверенности (с указанием соответствующих полномочий).

В Банк информацию о регистрации ДДУ (копия зарегистрированного ДДУ) направляет застройщик. Также зарегистрированный ДДУ может быть предоставлен покупателем в любое отделение Банка для внесения данных регистрации в договор счета эскроу.

В случае заключения ДДУ несколькими дольщиками открытие счета эскроу возможно на имя одного из покупателей (если в ДДУ нет условий о внесении каждым дольщиком своей доли стоимости договора).

В случае заключения ДДУ несколькими дольщиками и наличия в ДДУ условий внесения каждым покупателем своей доли стоимости договора, счет открывается на каждого дольщика, сумма депонирования равна доле, определенной в ДДУ.

Если Депонентом по ДДУ является несовершеннолетний гражданин, то счет эскроу открывается на имя несовершеннолетнего. Договор счета эскроу должен быть заключен законным представителем (в отношении малолетних детей) либо несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законного представителя (ст. 26, 28 ГК РФ). Для открытия счета в Банк должны быть представлены документы, позволяющие идентифицировать представителей малолетнего и подтвердить их полномочия (ДУЛ родителя, и свидетельство о рождении малолетнего).

В случае если объект по ДДУ оплачивается за счет средств несовершеннолетнего, требуется разрешение органов опеки на совершение расходных операций по счетам несовершеннолетнего и осуществлению операций в рамках исполнения ДДУ. В случае если объект недвижимости оплачивается за счет средств законных представителей, счет эскроу несовершеннолетнего пополняется законными представителями (если в условиях ДДУ прописана аккредитивная форма расчетов, то текущий счет для открытия аккредитива и аккредитив оформляются на имя законного представителя несовершеннолетнего; в этом случае Плательщик по аккредитиву — законный представитель, Получатель — несовершеннолетний).

В этом случае ДДУ, договор счета эскроу и аккредитив (при необходимости) оформляются на Заемщика, поскольку счет эскроу может быть пополнен только Депонентом (т.е. Депонент и Заемщик должны совпадать). В случае если Депонент и Заемщик — разные лица, Заемщику потребуется перечислить кредитные средства на счет Депонента, с которого Депонент сможет пополнить счет эскроу.

Процесс покупки недвижимости и открытия счета эскроу отличается только в том, что лицо, действующее по доверенности от Депонента, должно иметь нотариально удостоверенную доверенность, содержащую соответствующие полномочия + нотариально заверенную копию паспорта доверителя. Пополнить счет эскроу можно как на основании нотариальной доверенности, так и на основании доверенности, оформленной в Банке.

В этом случае дополнительно к документу, удостоверяющему личность, потребуется документ, подтверждающий право пребывания на территории РФ (например, вид на жительство или временная регистрация).

\r\n»>]>» data-hydrate=»t» personalize=»false»>

Источник