какие льготы у старшего по дому в многоквартирном доме
Виды компенсаций и льгот для старшего по дому в многоквартирных домах
Старший по дому – человек, представляющий интересы жильцов многоквартирного дома в организациях и учреждениях. Такая должность не установлена федеральной властью, но может быть закреплена правовым актом органа местного самоуправления. Значит и льготы старшего по дому в многоквартирных домах нигде не прописаны. Существуют ли для них какие-либо привилегии?
Создание совета в многоквартирном доме
Организация совета многоквартирного дома – процедура простая. Для этого необходимо провести собрание жильцов. Выступать инициаторами мероприятия могут только владельцы квартир. Они обязаны оповестить всех остальных собственников о проведении собрания за 10 дней.
Создание совета многоквартирного дома инициативной группой проводится при совершении следующих действий:
В данном мероприятии следует принимать участие всем собственникам квартир. Ведь жильцы отвечают не только за собственную жилую площадь, но и за имущество общего пользования, к примеру, подъезд, подвал, крышу. Наличие старшего по дому позволит избежать многих хлопот, так как он будет полностью контролировать все жилищные вопросы и взаимодействовать с управляющей компанией.
Права и обязанности
Перечень прав и обязанностей, льгот старшего по дому на федеральном уровне не установлен, но на местном может разрабатываться документ, регламентирующий его деятельность.
Обязанности управляющего во всех регионах схожие и включают следующие действия:
Есть у старшего по дому и определенные права. К ним относятся:
Указанные права и обязанности старшего по дому не являются исчерпывающим списком. Окончательный их объем остается за общим собранием. Оно же решает, какие льготы положены старшему по дому.
Какими документами подтверждаются полномочия
Выборы старшего по многоквартирному дому осуществляются на общем собрании всех собственников, в процессе которого оформляется протокол. Он станет документом, подтверждающим назначение.
Протоколом фиксируют продолжительность нахождения в должности, уровень зарплаты, перечень льгот. По истечении срока период полномочий продлевают или же назначают другое лицо старшим по дому.
Кто назначает и выплачивает зарплату
Управляющий многоквартирным домом за свою деятельность получает денежное вознаграждение (статья 161.1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017)). Размер заработной платы и способ ее выдачи определяется также общим собранием владельцев квартир.
Денежные средства на оплату работы управляющего собираются со всех жильцов. Выплата производится одним из двух способов:
Законодательство не регулирует вопрос об оплате труда старшего по дому. Отсюда могут возникать самые разные конфликтные ситуации. Поэтому юристы советуют составлять не только протокол общего собрания о назначении на должность, но и трудовой договор.
Договор на вознаграждение
Если заработная плата выплачивается управляющей компанией, требуется составление договора. Когда жильцы сами собирают деньги, то понадобится оформить соглашение с ними.
В договоре стороны могут отражать такие пункты:
Какие льготы положены старшему по многоквартирному дому
Есть ли льготы у старшего по дому в многоквартирных домах? Точно сказать невозможно, потому что законодательство не предусматривает этого. Здесь все зависит от самих жильцов. Только они вправе решить, будут у управляющего льготы или нет.
Иногда предоставлением привилегий занимается управляющая компания. Выражаются льготы в бесплатном вывозе мусора, использовании домофона и прочих общих объектов. В некоторых районах устанавливают льготу в 50 процентов старшему по дому на указанные выше услуги.
Таким образом, назначение управляющего – выбор собственников квартир в жилом доме. Для такой должности следует избирать человека, который заслужил доверие и уважение жильцов, проявил себя неравнодушным к людям и дому.
Назначение и переизбрание старшего по дому
Мы определили старшего по дому членом совета многоквартирного дома и в силу «бытового» наименования своей должности его председателем. Соответственно, обратимся к нормам Жилищного кодекса, которые регламентируют процедуру избрания такого совета, его председателя и наделения его всеми необходимыми полномочиями. Так, процедура назначения выглядит следующим образом:
В случае переизбрания того же лица на занимаемую должность достаточно ограничиться общим протоколом по конкретно этому вопросу.
Кто может стать старшим по дому
Федеральное законодательство не предъявляет каких-либо особых требований к рассматриваемой должности. Региональное или местное законодательство также скорее обходит этот вопрос стороной. Исходя их практики отношений в данной сфере, можно выделить следующие требования:
На какой срок избирают старшего по дому
Этот вопрос не регламентирован законодательно, а значит, остается на усмотрение самих жителей. Существуют следующие варианты:
указывается дата, с наступлением которой полномочия председателя прекращаются
в протоколе не указывается конкретный срок, а в случае необходимости избрать иное лицо, вопрос выносится на очередное или внеочередное собрание собственников
Важно! Срок обязательно должен быть отражен в протоколе, поскольку все организации и органы, с которыми будет иметь дело старший по дому, должны быть уверены, что на указанную дату это лицо обладает соответствующими полномочиями.
Скидки на вывоз ТБО, домофон, услуги консьержа, квартплату
Вопрос материальной выгоды для председателя дома, наверное, один из самых наболевший, и на законодательном уровне также не отрегулирован. Очевиден тот факт, что заработную плату такому лицу платить некому: в управляющую организацию брать такое лицо на зарплату не имеют права, а собирать плату с жителей не вполне законно, поскольку с любых доходов необходимо удерживать НДФЛ и платить взносы.
В связи с этим остается единственная реальная возможность вознаградить старшего по дому материально за его труд – освободить от вкладов в общие расходы по дому, которые несут сами жильца. К таковым расходам могут относиться плата на вывоз отходов, установку и обслуживание домофона, услуги консьержа. Если старший живет в социальном (муниципальном) жилье, а на уровне муниципалитета принят соответствующий акт, его могут освободить от внесения платы за квартиру.
Федеральный закон №176 от 29.06.2015 года внёс поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым появилась норма о праве собственников помещений в МКД, определить и установить размер вознаграждения совету дома. Данная норма вызвала многочисленные вопросы у управляющих компаний, связанных с порядком выплаты вознаграждения и угрозе рисков по исчислению и уплате налогов, взносов и сборов. Постараемся во всем разобраться.
Подробнее об изменениях в жилищное законодательство, которые внёс ФЗ №176, читайте здесь.
Что из себя представляет совет дома и для чего или для кого он нужен
Собственники помещений в МКД должны создать совет многоквартирного дома, если в нём не создано товарищество, жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив (п.1 ст.161 ЖК РФ).
Если собственники помещений не захотели или из-за своей пассивности, как это часто бывает, не избрали совет МКД, орган местного самоуправления в течение 3 месяцев должен созвать ОСС. В повестку дня этого собрания нужно включить вопросы об избрании в этом МКД совета дома вместе с его председателем (п.2 ст.161.1 ЖК РФ).
По действующему законодательству, каждый МКД должен иметь свой совет дома вместе с председателем, если при доме не создано товарищество или иной жилищный специализированный кооператив.
Компетенция и функции совета МКД
Для чего или для кого создаётся совет МКД? Безусловно, для защиты интересов собственников помещений в этом доме. И это подтверждается компетенцией совета дома, к которой относятся функции по контролю над оказанием услуг, выполнением работ по управлению МКД, содержанием и ремонтом общего имущества в доме, а также над качеством предоставляемых коммунальных услуг населению (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).
Таким образом, к функциям совета дома относится контроль деятельности управляющей компании, в частности, исполнения ей договора управления и качества предоставляемых услуг.
Должны ли собственники жилья платить совету МКД?
В Жилищном Кодексе прописана обязанность собственников жилья создать совет МКД в любом случае, если только в нём не создано товарищество. До 30 июня 2015 года в жилищном законодательстве не было ни слова про выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД. Но с 30 июня 2015 года в силу вступили поправки в ЖК РФ, внесённые ФЗ №176 от 29.06.2015.
Эти поправки определили порядок установления размера и выплаты вознаграждения совету дома. В соответствии с п.8.1 ст.161.1 ЖК РФ общее собрание собственников жилья может принять решение о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД.
Собственники имеют право, но не обязаны определять, устанавливать и платить совету дома вознаграждение! Общее собрание может определить порядок и размер выплаты совету МКД, если их решение будет одобрено большинством голосов от общего количества участников ОСС.
Должна ли управляющая компания платить вознаграждение совету МКД, если такое решение принято на общем собрании собственников помещений в доме?
Ответ отрицательный: не должна. Перечень обязанностей УК закреплён в ст.161 и 162 ЖК РФ. И в этот список не входит обязанность управляющей компании по уплате вознаграждения председателю и членам совета дома.
Кроме того, существуют Правила осуществления деятельности по управлению МКД, которые утверждены Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года. В пп.«з» п.4 Правил сказано, что УК обязана обеспечить только лишь участие представителей собственников помещений в МКД, то есть совета дома, в осуществлении контроля за качеством предоставляемых услуг и работ. Обязанности совета дома не зависят от выплаты вознаграждения, то есть его может и не быть.
Обратимся также к составу минимального перечня работ и услуг, порядок оказания и выполнения которых установлен Постановлением Правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 года. В этом перечне не говорится про начисление и выплату вознаграждения совету МКД. Согласно всем действующим нормативно-правовым актам, управляющая компания может на законном основании отказать собственникам помещений в МКД в выплатах вознаграждения совету, если УК не согласится с условиями, выдвинутыми ей и установленными на ОСС.
Как оформить сбор средств для выплаты вознаграждения совету МКД через УК?
В роли кого выступает УК при выплатах совету МКД?
Во взаимоотношениях между собственниками помещений и советом МКД управляющая компания выступает своего рода агентом или посредником (п.1 ст.1005 ГК РФ). Хотя ст.1006 ГК РФ не содержит требования об обязательном наличии в агентском договоре пункта о размере вознаграждения, но собственники помещений должны оплатить его управляющей компании, поскольку принципал всегда платит своему агенту.
Для исключения угрозы претензии от проверяющих органов по правильности начисления и уплаты налогов и сборов нужно обязательно указывать в решении собственников помещений размер агентского вознаграждения, который причитается управляющей компании. Также по решению ОСС управляющая компания, являясь агентом между собственниками и советом дома, должна предоставить жильцам доказательства расхода собранных средств (п.2 ст.1008 ГК РФ).
Какие налоги, взносы и сборы должна уплачивать УК при сборе средств с собственников помещений с последующими выплатами совету МКД?
Может ли ГЖН проверять законность определения размера вознаграждения и порядок выплаты совету МКД управляющей компанией?
Прежде всего, необходимо отметить, что в отношении управляющих компаний, осуществляющих деятельность по управлению МКД на основании лицензии, не осуществляется государственный жилищный надзор (п.7 ст.20 ЖК РФ).
Управляющие компании попадают под лицензионный контроль органов ГЖИ или ГЖН. При этом, у инспекторов ГЖН нет полномочий на проверку правильности проведения ОСС, на котором принимается решение по определению вознаграждения и его выплатам совету МКД (п.5 ст.20, п.2 ст.196 ЖК РФ).
Выплата вознаграждения совету дома не является для УК обязанностью, следовательно, на эти выплаты не распространяется действие п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности (Постановление Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года). Значит, выплаты совету МКД не попадают под лицензионные требования, за нарушение которых грозит административный штраф.
Но из любого правила есть исключение. Например, когда условие о выплате вознаграждения совету МКД включено в договор управления. В этой ситуации при проведении плановой проверки управляющая компания может попасть под штраф.
Но внеплановые проверки по данному вопросу проводиться не могут даже в рамках лицензионного контроля. Дело в том, что к отношениям по лицензионному контролю применяются положения ФЗ №294 от 26 декабря 2008 года «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», в котором не говорится про данные проверки (п.1 ст.196 ЖК РФ, пп.2 п.2 ст.10 ЖК РФ).
Теперь вы знаете, что из себя представляет совета дома, для чего и для кого он создаётся, кем избирается и кто платит ему вознаграждение.
Подробно этот вопрос рассматривался на нашем семинаре 1 декабря 2015 года. Узнать больше можно здесь.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда рады вам помочь!
Вознаграждение старшему по дому (председателю совета МКД): порядок начисления и выплаты
Жилищный кодекс предусматривает возможность установления председателю совета МКД (а также и членам совета) вознаграждения. Но закрепив такую возможность, нет точных ответов на вопросы — кто обязан начислять, за какие работы и услуги происходит выплата и другие вопросы, ответы на которые приходится искать на просторах Интернета. Данная статья поможет вам разобраться в вопросах выплаты вознаграждения председателю совета МКД.
Вознаграждение устанавливается на общем собрании собственников
Общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД (ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ).
Решение собрания по вознаграждению председателю совета МКД должно содержать:
— условия выплаты вознаграждения;
— порядок выплаты вознаграждения;
— порядок определения размера вознаграждения.
Зарплата или вознаграждение председателю совета МКД
В ЖК РФ указано на возможность установления вознаграждения (ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ ).
В свою очередь, зарплата имеет место быть, когда правоотношения сторон оформляются трудовым договором, где сотрудник работает по должности согласно штатному расписанию, под управлением и контролем работодателя, подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка (ст. 15 ТК РФ).
При ведении деятельности председатель совета МКД не является работником и не подчиняется напрямую УО или собственникам помещений (которые теоретически могут выступать как работодатели), председатель совета МКД выполняет определенные функции, обусловленные положениями ЖК РФ и решением общего собрания.
Минфин в письме от 7 февраля 2018 г. № 03-15-05/7618 отразил мнение, что выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им управленческих функций и правоотношения между ним и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства.
Коллеги с acato.ru, изучая вопрос об оформлении правоотношений между председателем совета МКД и УО, сделали вывод:
Запрещено заключать трудовой договор, в котором управляющая организация — работодатель, члены и (или) председатель совета МКД — работник. Члены и председатель совета МКД по роду своей деятельностью контролируют исполнение условий договора управления с управляющей организацией и не могут зависеть от нее как от работодателя. В случае заключения трудового договора произойдет конфликт интересов — члены и председатель совета МКД являются представителями собственников и должны представлять их интересы, соответственно, не могу зависеть от управляющей организации в материальном плане.
Таким образом, учитывая положения ЖК РФ верным будет говорить не о зарплате, а о вознаграждении председателю совета МКД.
Какое количество голосов надо для утверждения вознаграждения?
Для принятия решения о выплате вознаграждения председателю совета МКД необходимо простое большинство голосов об общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД. Это общее правило установлено в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ и в части вознаграждения не закреплено исключения в виде принятия решения не менее 2/3 и т.д.
В итоге, для вознаграждения достаточным будет наличия кворума больше 50 % от количество голосов в доме + от этого кворума должны проголосовать большинство голосов, принявших участие в собрании.
Предоставили протокол УК, а они отказываются включать в платежку строку «вознаграждение председателю совета МКД»
Данная ситуация возможна, когда перед проведением собрания, не были оговорены вопросы: кто будет начислять вознаграждение и предъявлять его к оплате собственникам?
Выделяется два варианта сбора вознаграждения:
Учитывая, что процесс предоставления платежных документов и ведения учета, требует трудовых ресурсов, то за такую работу придется платить: в УО или в расчетный центр.
Минстрой в письме от 29 сентября 2015 г. N 32395-ОГ/04 указывает, что выплата вознаграждения не представляется без участия третьих лиц, в качестве которых выступает управляющая организация, а для закрепления обязанности УО производить начисления необходимо внести в договор управления условия:
Вариант через расчетный центр теоретически не исключен, но на практике он будет дороже, чем вариант сотрудничества с УО, поэтому он не применяется.
Кто такой старший по дому и какие у него права
Как заставить УК работать усилиями жильцов
Осенью 2018 года я купил квартиру, а в декабре 2020 года стал управдомом: по-другому решить коммунальные проблемы в доме не получалось.
Когда я переехал, мне все виделось в радужном свете. Думал, что я буду вовремя оплачивать коммунальные услуги, а управляющая компания будет вовремя выполнять все заявки и в результате в доме будет чистый и комфортный подъезд, горячие батареи, а на голову с потолка ничего не будет капать.
Реальность оказалась совсем не такой. На момент покупки дому не было и пяти лет, но с крыши текло прямо мне в квартиру. Из стыков между панелями дул ветер, а батареи обогревали улицу. Сначала я решил эти проблемы у себя в квартире: кровлю отремонтировали, щели между панелями заделали, наладили освещение в тамбуре. Со временем ко мне стали обращаться соседи с вопросами, как решить коммунальные проблемы не только в их квартирах, но и в доме в целом. Так я стал управдомом.
Расскажу, почему я решил стать старшим по дому, какие полномочия у меня теперь есть и сколько на этом можно заработать.
Кто такой председатель совета МКД
Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.
Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.
И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.
Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.
Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.
Чтобы выборы старшего по дому состоялись, в собрании должны принять участие собственники, у которых больше 50% голосов, а большинство из тех, кто принял участие, — проголосовать за конкретную кандидатуру. Потом протокол и оригиналы бюллетеней нужно передать в жилинспекцию — сделать это можно самому или через управляющую компанию. Подробнее про то, как провести общее собрание, расскажу ниже.
Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.
Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.
Как победить выгорание
Полномочия управдома
Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в части 8 статьи 161.1 жилищного кодекса.
Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.
Допустим, жильцам не нравится, как работает УК: подъезд грязный, ремонт не делается, за состоянием общедомового имущества никто не следит. Если жильцы захотят расторгнуть договор со старой управляющей компанией и заключить новый с другой УК, именно председатель совета МКД будет вести переговоры. Причем делать это он будет еще до того, как общее собрание собственников решит заключить договор. Новой УК при этом не придется объяснять каждому из жильцов, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель.
Когда переговоры закончатся, именно управдом может подписать договор управления МКД либо по доверенности от других собственников, либо сам — если полномочия подписывать договор управления предоставило ему общее собрание и они закреплены в протоколе.
Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.
Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Знаете, денег на лампочки не хватает, а уборщице тяжело работать, и вообще ей мало платят — войдите в ее положение. А фирма, которая обслуживает домофон, кормит завтраками и не торопится ремонтировать замок».
Многие в такой ситуации махнут рукой и оставят все как есть. Или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи. Старший по дому в такой ситуации вправе писать претензии в УК и в компанию, которая обслуживает домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.
На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.
Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.
Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. УК составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.
В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня почему-то не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.
Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.
Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК вообще-то созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.
Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.
Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.
Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах установить в доме видеонаблюдение и благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.
Как узнать, есть ли в доме председатель совета МКД
Теоретически узнать, кто у вас старший по дому, когда его выбрали и какие у него полномочия, просто. Нужно зайти в специальный реестр сведений о голосовании на портале ГИС ЖКХ, выбрать свой город, улицу и дом — вы должны увидеть все протоколы общих собраний по вашему дому. Чтобы войти на сайт ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на портале госуслуг.
Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.
В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, проводилось ли собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.
Почему я решил стать управдомом
Отношения с УК у меня не сложились сразу после покупки квартиры. Когда я оформлял лицевой счет в конце 2018 года, в кассе меня попросили оплатить долги прежнего собственника за коммунальные услуги. Я сильно удивился: по документам никакой задолженности не было, а даже если и была, к новому хозяину долги не переходят. Я объяснил кассиру, что так не делается, а если УК считает, что я ей что-то должен, пусть обращается в суд. В суд на меня так никто и не подал.
Потом пришла весна, начались дожди, и с потолка моей квартиры потекла вода: была неисправна кровля. Я живу на самом верхнем этаже, и соседей снизу от затопления спасали только подвесные потолки в моей квартире: сначала несколько ведер воды накапливались в них, а потом с шумом ниагарского водопада выливались на пол. Я успевал все ликвидировать.
Управляющая компания реагировала моментально: приезжали быстро, составляли акт о протечке и уезжали. После очередного акта я поинтересовался, когда же будет ремонт. Мне объяснили, что ремонтировать никто ничего не будет: я же сам купил квартиру с дырявой крышей — сам и виноват. Но если хочу, то могу найти застройщика и показать ему акт о протечке — может, он что-то сделает, поскольку дом на гарантии. Застройщика я искать не хотел: у меня с ним никакого договора об обслуживании дома нет.
Чтобы составить третий акт о протечке, мне пришлось вызвать представителей УК поздно вечером. Разговор с ними получился тяжелый: делать что-либо они категорически отказались, обвинили меня в том, что я пьян, хотя самый крепкий напиток, который я употребляю, — это кофе. Поэтому пришлось подключать тяжелую артиллерию — через ГИС ЖКХ я пожаловался сразу в Минстрой Хакасии: ему подчиняется жилищная инспекция. Сработало: через пару дней мне позвонили из УК, назвали дату ремонта и в итоге действительно все починили. Протечка исчезла.
Точно так же я решал и остальные коммунальные вопросы: 2—3 заявки по телефону, ноль реакции со стороны УК, жалоба в Минстрой через ГИС ЖКХ. Тут есть одна бюрократическая хитрость: на проверку обращения у Минстроя есть месяц, но если в этот срок управляющая компания все устранит, наказывать ее будет не за что. Поэтому после жалобы неисполненная заявка всегда выполняется очень быстро. Так в моей квартире починили протекающий шаровой кран на стояке отопления, а потом, когда мне стало нечего ремонтировать у себя, я занялся порядком в доме в целом.
Правда, отношения с УК не улучшились. Но мне важнее, чтобы с потолка не капало и из труб вода не текла на пол, а любить жильцов сотрудники управляющей компании по закону все равно не обязаны.
Когда решаешь проблемы отдельной квартиры, такой способ очень эффективен. Но дом — это не одна квартира. Зимой 2020 года выяснилось, что кто-то сломал электромагнитный замок на двери в подъезд, а решать вопрос с ремонтом некому. В моей квартире трубки от домофона не было, и в домофонной компании со мной даже не стали разговаривать: сослались на то, что я не их клиент. Но пояснили, что замок и сам домофон — общедомовое имущество, компания их просто обслуживает по договору. Договор от имени жильцов подписал председатель совета МКД — все вопросы к нему.
Дальше выяснились интересные вещи. Женщину, которая подписывала договор, я нашел быстро: она мыла полы в подъезде. Оказалось, что она работница нашей УК и когда-то у нее была в собственности квартира в нашем доме. Но квартиру она недавно продала, поэтому исполнять обязанности старшего по дому не могла и не хотела. УК была в курсе этого, но их все устраивало: акты выполненных работ они регулярно подписывали у женщины по старой памяти. Отказать в такой ситуации руководству управляющей компании она не могла: все же УК — ее работодатель.
В управляющей компании все это признали и заявили, что ничего страшного нет. А если жильцам нужно уполномоченное лицо, то они сами виноваты, что его не избрали: мол, проводите общее собрание и выбирайте нового управдома — кто вам мешает?
Сами жильцы пояснили, что собрания проводили. Почему у них ничего не получилось, я понял позже. Многие считают, что собрание чем-то похоже на митинг: люди собираются у подъезда, стихийно обсуждают то, что у них наболело, кто-то обещает что-то сделать, а потом все расходятся по домам. Я однажды стал свидетелем такого собрания о протечках с крыши в нескольких квартирах. На нем присутствовал инженер из УК, пообещал все исправить, сказал, что всех уволит и с завтрашнего утра все заработает как часы. Никаких увольнений, конечно, не было, а все его обещания так и остались словами. Но в общих собраниях собственников главное — это не слова, а документы. И не вина простого гражданина, что он не знает, как все оформить.
Поэтому в сентябре 2020 года я обсудил с соседями возможность избрать меня председателем совета МКД и пообещал сам провести общее собрание. Они были не против, что я стану их представителем перед УК и прочими организациями.
Как я организовывал собрание собственников
У меня не было опыта проведения общих собраний собственников и четкого плана, с чего начинать. Поэтому я действовал по инструкции из статьи в Т—Ж «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».
Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.
Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.
Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены из-за коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.
Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.
Допустим, вы избираете на собрании председателя совета МКД.
Правильно написать в повестке: «Избрать председателем совета владельца квартиры № 999 Сергеева Дмитрия Владимировича». Участники собрания в этом случае сразу понимают, за кого они голосуют. А если не согласны с кандидатурой, могут проголосовать против.
Неправильно: «Решить вопрос с избранием председателя совета МКД». Конкретной фамилии нет — собственники не понимают, за кого они голосуют.
В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. УК предложила на этом же собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.
Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы как-нибудь без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.
Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если кто-то откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.
Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. Рассылались ли уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.
Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это что-то вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.
Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его тут же отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».
Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.
Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.
Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.
Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.
А если у квартиры несколько собственников, то у каждого из них количество голосов, пропорциональное принадлежащей им площади. Если, наоборот, у одного собственника несколько квартир, голоса тоже считаются пропорционально. Например, в собственности мэрии больше 20 квартир, которые в сумме дают более 26% голосов.
Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.
Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.
Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.
Но система «Сквер» и тут приходит на помощь. Достаточно в разделе «Собрания» создать новое собрание собственников, указать в нем вопросы, вынесенные на голосование, — и можно скачать полный пакет документов в формате «Ворда». Все документы уже будут заполнены: данные для этого «Сквер» возьмет из реестра собственников.
Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.
Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.
Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.
После подсчета результатов мне оставалось только скачать готовый протокол собрания — уже с указанным количеством голосов по каждому пункту решения. Я распечатал его в трех экземплярах, подписал и вместе с бюллетенями отдал в УК.
Сколько зарабатывает управдом
Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с кого-то из жильцов или с УК он не вправе.
Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000 Р в месяц.
я получаю за работу управдомом
Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, точно ли я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.
Что я успел сделать как старший по дому и что планирую
Если бы я сказал, что вот меня выбрали, прошло 3 месяца и все проблемы решились, — это было бы неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и тут же появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.
Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по каким-то своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.
Что получилось. В доме отремонтировали освещение, частично отремонтировали плитку на полу и включили в программу ремонта на 2021 год утепление межпанельных швов в двух квартирах.
Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у нас-то порядок наведут?».
Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней что-то не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.
Для более глобальных программ типа устройства детской площадки, высадки зеленых насаждений или установки нового домофона нужны деньги. Жильцы у нас в доме — люди в основном небогатые, у них каждая копейка на счету, и собирать с них деньги я считаю не совсем правильным. Поэтому мы попробуем эти деньги зарабатывать. Например, сейчас я веду переговоры по сдаче в аренду чердачных помещений одному из операторов сотовой связи. Также обсуждаю вопрос сдачи в аренду рекламных площадей на первом этаже дома.
Зачем мне все это
Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если где-то беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.
На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.
Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.
То же самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них вроде бы не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.
Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.