какие налоги на недвижимость в испании для россиян
Какие минусы стоит учесть при переезде в Испанию
Расскажу, почему лучше подумать дважды, принимая решение о переезде на ПМЖ в Испанию. С большой вероятностью, вы уже и сами знаете ответ — из-за налогов. В частности, из-за налога на доход физического лица — IRFP.
Однако тема налогообложения в Испании имеет два важных аспекта, причем один из них очень очевидный, а второй — также очевидный, но чуть менее. Иногда он становится неприятным сюрпризом для наших сограждан, которые решили сменить страну проживания и налоговой резиденции. Об этих аспектах ниже и подробнее.
Аспект 1
Налоги в Испании, как и в большинстве стран Европейского Союза, очень высокие. При этом, что вызывает особое возмущение у выходцев с постсоветского пространства, налоги в Испании прогрессивные. Это значит, что чем больше вы зарабатываете, тем больше налогов вы платите. Основной налог, аналог российского НФДЛ, называется IRFP (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) и его шкала, хоть и прогрессивная, несколько варьируется от региона к региону. То есть, скажем, в Мадриде, уплачиваемый вами IRFP будет немного (ключевое слово — немного; налогов все равно придется платить много) отличаться от тех, кто живет, например, в Барселоне или Валенсии.
Налог выплачивается с каждого заработанного цента, а шкала является совокупностью двух величин — State tax (государственный налог) + Regional tax (региональный налог). Это значит, что часть вашего IRFP определяется на уровне государства, а вторая часть — регионов, в котором вы проживаете. В совокупности эти две величины составляют шкалу, по которой облагается ваш налог. Так, например, люди с доходом более 60 000 евро в год — около 4% населения Испании в 2020 году — платят вплоть до 45% своего дохода в качестве налога.
Аспект 2
Как только вы становитесь налоговым резидентом Испании (в Испании статус определяется по трем показателям, но основной — прожить на территории Испании более 183 дней за календарный год), Испанское королевство потребует от вас полной прозрачности, а также выплаты подоходного налога на любой ваш доход, в любом уголке планеты, а не только на территории Испании.
Вам придется декларировать полученный доход, подавая ежегодную декларацию в испанскую налоговую службу и доплатить разницу в налогах в испанскую казну в следующих случаях:
Например, в Испании вы получаете свой трудовой доход, и он облагается по ставке 37%. При этом в РФ у вас остался небольшой «домашний» бизнес, который зарегистрирован как ИП и который также приносит вам доход, с которого вы платите 6% в российский бюджет. Так вот, став испанским налоговым резидентом, вы будете обязаны отразить в своей испанской налоговой декларации за год полученный вашим ИП доход и доплатить разницу.
Из 37%, полагающихся испанскому бюджету, уплачено только 6% (они испанской налоговой учтутся — между РФ и Испанией есть подписанный документ о двойном налогообложении), остальные 31% нужно будет доплатить сверху.
Таким образом, в этом и заключается нюанс, касающийся налогообложения налоговых резидентов Испании. Есть не только очень явный момент с фактически самыми высокими налогами в мире, но также и необходимость декларировать и уплачивать налоги вообще со всех активов — даже с тех, к которым Испания не имеет решительно никакого отношения.
Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории
Налог на недвижимость в Испании
Испанские налоги на недвижимость довольно либеральные, если сравнивать с другими странами континента. Но планировать покупку жилья всё равно нужно после изучения испанской системы налогообложения.
Налоги на покупку недвижимости в 2021 году
Ставка одинаковая для граждан Испании и иностранцев. Налог оплачивают сразу после оформления сделки, иначе её могут признать недействительной.
Процентная ставка зависит от типа объекта и целей использования. При покупке жилья в новостройке взимают НДС 10 %. За подержанную недвижимость берут налог на переход во владение нового хозяина. В разных частях страны действуют разные ставки. Обычно это 8%, в Каталонии 10 %, на Канарах 6,6 %.
Эти цифры касаются покупки жилья в Испании. На недвижимость для коммерческой деятельности ставка НДС – 21%.
Дополнительно придётся оплатить гербовый сбор, взнос за переоформление документов, услуги юриста. Добавится 2-4% от стоимости объекта. Ипотека будет дороже ещё на несколько процентов.
Итоговая сумма сделки будет на 13-15% больше цены недвижимости.
Налоги при продаже недвижимости
Если сделку совершает нерезидент Испании и других стран Европейского Союза, ему нужно платить два налога при продаже недвижимости:
Продавец недвижимости предоставляет энергетический сертификат на неё. Оформление стоит до 250 евро.
За услуги риэлтора придётся заплатить от 2000 до 5000 евро. В каждом регионе свои цифры.
Налоги для владельцев имущества
Владельцы коммерческого имущества или жилья облагаются налогом на недвижимость, который называется Impuesto Bienes Inmuebles. Его должны платить все собственники, проживают они в стране или нет, физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты Испании.
Арендодатели дополнительно оплачивают подоходный налог.
Подоходный налог
Подоходный налог начисляют раз в год. Размер зависит от полученной ренты за отчётный период. Ставка составляет 19% для граждан ЕС и 24% для остальных.
Сумму налога устанавливают по кадастровой стоимости недвижимости. Она всегда ниже рыночной цены. Сроки и размеры выплат каждая служба устанавливает свои.
На утилизацию мусора
Муниципальный взнос за вывоз мусора платят все собственники домов и квартир. Его устанавливают местные органами власти. Средства идут на чистоту региона.
Выплаты ежегодные. Сумма зависит от расположения объекта.
На роскошь
Налог на роскошь Impuesto sobre el Patrimonio был установлен в 2011 году. Он касается сверхбогатых граждан.
Налогом облагаются вся недвижимость, финансовые активы, права.
Декларацию подают, если:
Пошлину не взимают, если основное жильё даёт доход до 300 000 евро.
В некоторых регионах цифры другие:
Сумма увеличивается, если налогоплательщик – инвалид.
Отчетность и оплата налога осуществляется в конце года. Декларацию подают вместе с другими документами. Процентная ставка – 0,2-2,5%.
Налог для оффшорных холдингов
Этот налог называется GEBI. Если недвижимость куплена через оффшорный холдинг, нужно выплачивать каждый год 3% от кадастровой стоимости. В некоторых случаях для нерезидентов делают исключения. О возможности льгот нужно узнать у юриста или в налоговой службе. Оплату вносят в конце года, обычно до 31 декабря.
Другие расходы на содержание жилья
Регулярно нужно оплачивать газ, электроэнергию и воду. Дополнительно собственники платят Comunidad. На сумму влияет наличие лифта, бассейна, сада, охранников и др. В год чек может составить 30-1 300 евро.
Пример расчётов
Возьмём для примера виллу 130 квадратов с частным садом. Территория большая, охраняемая. Есть общий бассейн.
На ежегодный годовой налог IBI уйдёт порядка 1 500 евро. Нужно оплатить Comunidad 500 евро. Услуги по уходу за садом – 2 600 евро в год.
Вода в год обойдётся в 500 евро, газ – 240 евро (8 баллонов по 30 евро), электричество будет стоить около 79 евро ежемесячно, в год получается 840 евро.
Расходы на жильё составят 5 880-6180 евро.
Местный налоги в Испании
Неуплата налогов
За нарушения законодательства иммиграционные органы могут отказать в оформлении или продлении ВНЖ. Если это произошло, недвижимость можно продать, переоформить или подарить.
За неуплату налогов грозят большие штрафы. Муниципалитет может в принудительном порядке взыскать недостающую сумму, заблокировав денежные счета и карточки. Может дойти и до потери имущества.
Будет ли плательщик налогов в розыске за долги в Испании
До международного розыска дело о неуплате налогов в основном не доходит. Но будет запрещено совершать операции купли-продажи недвижимости. Государство может подать в суд на нарушителя.
Интерпол будет разыскивать, если:
Подробнее о налогах в Испании смотрите в видео.
Ваш комментарий отправлен и будет опубликован на сайте после модерации
Поделитесь своим мнением Прямо Сейчас.
Получение и оформление гражданства Германии
Получение и оформление гражданства Чехии
Эмиграция и переезд на ПМЖ в Норвегию
Особенности жизни в Исландии
Работа и доступные вакансии в Голландии
Номер государственной регистрации товарного знака на сайте Федеральной Службы по интеллектуальной собственности РФ 734897
Главный редактор: Соколов Б.А., электронная почта: info@visasam.ru Фактический адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Красная Пресня, 24. Телефон: +74951284185
Редакция не несет ответственности за размещенную рекламу, мнения, предложения об услугах и работе, оставленные в комментариях читателями. Информация на сайте предоставлена для ознакомления.
Пользователь сайта visasam.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.
Используя и читая сайт, Вы соглашаетесь с тем, что сохраняются и используются cookies на Вашем устройстве.
Налоги на недвижимость в Испании
Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками — это касается и расходов при купле-продаже, и налогов для владельцев и арендодателей. Тем не менее, налог на квартиру в Испании в дальнейшем может обернуться существенными тратами как для тех, кто накопил на небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты или виллу. Например, владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — 0,4%–1,1% от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта.
В этой статье мы подробно разбираем все испанские налоги, касающиеся недвижимости.
1. Общая информация по налогам
2. Расходы при покупке жилья
Если вы собрались покупать испанскую недвижимость, будьте готовы к тому, что сверху той суммы, о которой вы договорились с продавцом (или увидели в каталоге), придётся заплатить еще около 10% налогов.
При покупке нового жилья уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо внести аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.
Nota Simple — это выписка из Реестра собственности (схожая с выпиской из ЕГРН в России). Она содержит информацию о текущем владельце жилья, а также краткую характеристику помещения (площадь, количество комнат и проч.). Кроме того, в Nota Simple указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в Реестре собственности (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).
Стоимость услуг нотариуса зависит от цены жилья. К примеру, для недвижимости в популярном диапазоне от €60 000 до €150 000 плата составит 0,1%. Чем дороже/дешевле квартира или дом, тем, соответственно, выше/ниже стоимость юридических услуг.
3. Расходы при продаже жилья
Застройщики и индивидуальные продавцы жилья в Испании не платят НДС и налог на передачу недвижимости, но и для них предусмотрены определенные расходы. Если вы продаёте недорогой объект напрямую и без посредников, есть шанс обойтись символической суммой. Но в большинстве случаев владельцам недвижимости всё равно приходится терять при продаже несколько процентов от прибыли.
При продаже жилья в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Ставки налога на прирост капитала:
— до €6000: 19%
— €6001– €50 000: 21%
— более €50 000: 23%.
Если вы продаёте жильё дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведён ремонт, его стоимость можно «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.
Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог на прирост капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.
Как я продала однушку в Подмосковье и купила квартиру в Валенсии
И сколько стоит жилье в Испании
В 2018 году я продала свою квартиру в Красногорске и не смогла найти альтернативу в Москве.
Поэтому решила купить квартиру в Валенсии. Мне показалось, что квартира в Испании лучше маленькой однушки в Москве, тем более я всегда хотела жить у моря.
Расскажу, сколько стоит жилье в Испании, какие есть особенности местного рынка недвижимости и можно ли полагаться на порядочность продавцов, если внес задаток за квартиру, а договор купли-продажи невозможно подписать полгода из-за закрытых границы.
Почему я решила не покупать квартиру в Москве
Мое решение о покупке квартиры за границей можно назвать спонтанным и продуманным одновременно. У меня была маленькая однушка на первом этаже в районе Павшинская Пойма. Я писала статью о том, как купила ее в ипотеку в 2013 году.
При этом сдавать мою квартиру в аренду было невыгодно: больше 20 000 Р в месяц за такие квартиры не платили. Стоимость сдачи покрывала бы ипотеку, страховку, коммуналку и приносила совсем небольшой доход. После выезда арендаторов в квартире обычно нужен косметический ремонт. Его стоимость была бы больше, чем сумма, которую я заработала бы на аренде.
Мне не нравилось, что если сдавать квартиру в аренду, то нужно посвящать этому много времени: ездить хотя бы раз в месяц, чтобы контролировать состояние квартиры, решать проблемы арендаторов, искать новых жильцов, если предыдущие решили съехать. Поэтому осенью 2018 года я продала свою квартиру в Красногорске и начала искать альтернативу в Москве.
С продажи квартиры я получила около 5 млн рублей. Меня устроила эта цена, хотя она была не самой удачной для 2018 года. Можно было ждать другого покупателя, но мне не хотелось тянуть с продажей. Казалось, что чем быстрее я продам квартиру в Подмосковье, тем быстрее куплю что-то в Москве. Еще 1,5 млн рублей я накопила после двух сокращений с работы.
Я побоялась инвестировать деньги в акции или валюту и считала, что хранить их придется всего пару месяцев. Поэтому распределила всю сумму по четырем счетам в разных банках: в три коммерческих банка я положила по 1 400 000 Р — эта сумма застрахована законом о страховании вкладов № 177-ФЗ. Остальную сумму оставила на Сбере, посчитав, что он-то точно не разорится за пару месяцев.
Мне хотелось купить квартиру в пределах Третьего транспортного кольца в Москве, или в двух-трех станциях метро от кольцевой линии. Но за 6,5 млн рублей на «Циане» были или убитые однушки в пятиэтажках, или квартиры, которые не подходили мне по району и удаленности от метро.
Была одна небольшая квартира за 6 млн рублей на «Автозаводской», которую я чуть не купила. Но в итоге отказалась: приехала в нее вместе с риелтором и нашла много минусов, которые перевесили плюсы. Там была маленькая ванная комната, старая проводка, которую пришлось бы менять, грязный подъезд, небольшие окна, не было балкона и требовался ремонт, возможно капитальный.
В ноябре 2018 года я решила уехать зимовать на Пхукет. Поэтому отложила покупку квартиры на лето 2019 года. Деньги из Сбербанка забрала и распределила суммами по 1 350 000 Р по самым доходным годовым депозитам в других банках. Два депозита у меня уже были, еще три я открыла в новых банках. Так я накопила еще около 300 000 Р к лету 2019 года.
После этого последовала череда путешествий: пара месяцев в Грузии, три недели в США. Летом 2019 года я снимала квартиру в Москве. Все это время я не была нигде прописана в России, так как жилья у меня не было. Когда вернулась в Москву, то окончательно поняла, что теперь у меня возросли требования к квартире, в которой я хочу жить.
Пожив в Азии, я привыкла к большим квартирам, а в Москве за 7 млн, которые у меня были, можно купить только крохотную однушку. Это меня не устраивало, а ипотеку я брать не хотела. Я уже выплатила одну, и мне не хотелось жить с новым большим кредитом. Еще я решила, что эту квартиру я куплю «для себя», то есть это будет моя холостяцкая берлога. Если потребуется расширяться, буду решать этот вопрос по мере поступления.
После всех путешествий я поняла, что иметь жилье в Москве не обязательно.
Но мне все равно хотелось где-то иметь свою квартиру. Для меня это важный и иррациональный поинт, так как разумом я понимаю, что, если не собираешься жить в своей квартире большую часть года или сдавать ее в аренду, выгоднее вложить деньги во что-то другое.
А еще на меня произвел большое впечатление постапокалиптический сериал «Рассказ служанки». В нем страна закрылась от соседей буквально за неделю, а женщины стали рабынями диктатуры. Я решила, что хочу иметь запасной вариант для жизни вне РФ.
Мне давно не нравится погода в Москве. Больше шести месяцев зимы в год — это слишком много. Я всегда хотела жить около моря и найти альтернативу столице. К тому же к 2019 году я уже год работала удаленно.
Курс о больших делах
Как я выбирала страну
Поняв все это, я начала выбирать страну, в которой бы мне хотелось купить недвижимость. Критерии для выбора у меня сложились давно:
После зимовки на Пхукете прибавились еще условия:
Первой на ум пришла Грузия. Солнечная страна, многие знают русский язык, есть море. Но мне показалось, что в этом случае можно просто вернуться на родину, — я из Кабардино-Балкарии. Поэтому я не стала рассматривать этот вариант.
Азиатские страны, Латинская Америка, США и Канада — это слишком далеко, большая разница во времени, долгие перелеты.
Самым удобным показался юг Европы. Франция и Италия мне не очень подошли по темпераменту, когда я по ним путешествовала. В Португалии я никогда не была, и территориально она кажется мне не очень удобной. Методом исключения я выбрала Испанию.
Так как я переезжала из Москвы, мне хотелось перебраться в крупный город, поэтому деревушки и небольшие приморские города сразу отпали. Мне важен доступ к морю — так я исключила Мадрид. И нужно, чтобы недвижимость стоила меньше, чем в Москве. Так я вычеркнула Барселону.
Примерно в это же время мой университетский друг купил квартиру в Валенсии, и я решила к ней присмотреться. Третий город по величине в Испании, много зелени, есть университеты, театры, музеи. Хорошая медицина. Море в черте города, возможность поездок на соседние пляжи или в горы. Удобная транспортная доступность для путешествий в другие страны.
Я уже была в Валенсии несколько лет назад, поэтому решила приехать сюда еще раз, но на месяц, пожить в апартаментах и посмотреть варианты недвижимости.
Путешествие я запланировала на октябрь 2019 года.
Как устроена покупка недвижимости в Испании
В сентябре я связалась с риелтором в Валенсии, и мы начали искать варианты недвижимости в мой бюджет. На тот момент у меня было около 7 млн рублей, или по курсу на 2019 год примерно 94 500 €.
Недвижимость в Испании можно искать самостоятельно на сайте «Идеалиста». Это агрегатор предложений по всей стране. Можно еще попросить риелтора поискать квартиру по внутренним риелторским базам. Я делала и так и так, чтобы процесс шел быстрее.
Поиск только по риелторской базе ограничивает предложения, но риелторам выгоднее находить квартиры для своих клиентов именно там. Это их квартира по эксклюзивному договору, поэтому они знают все нюансы документов и имеют на руках ключи для показов. Как я поняла, так агентство еще и получит полную комиссию за сделку: и с продавца, и с покупателя.
В Испании сложно купить квартиру без помощи риелтора — здесь так не принято. Еще не очень понятно, как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту. Мне хотелось найти риелтора, который будет на моей стороне, поэтому я спросила у друзей, с кем они покупали квартиру.
Марина сделала для меня презентацию с процессом покупки, документами и районами Валенсии, отметив лучшие.
Процесс покупки квартиры в Испании выглядит примерно так:
В 2019 году иностранец в Испании мог купить квартиру в ипотеку с максимальной ставкой 5%. Я не планировала брать ипотеку, но мне было интересно, как ее получить, поэтому я спросила об этом в банке.
Мне ответили, что ипотека возможна только для иностранцев, которые покажут свой доход в евро. Мои справки с доходом в рублях и тенге — я работаю на казахстанскую компанию — не подходили под требования банка.
Как выбирать недвижимость в Испании
Марина рассказала о ситуации с недвижимостью и стала искать мне варианты. Вот мои наблюдения об этом процессе.
Еще здесь принято жить большой семьей: родители, дети, внуки, бабушки и дедушки в одной квартире. Поэтому можно встретить много традиционных валенсийских квартир. Выглядят они как огромный коридор, разделенный на небольшие комнаты по 8—9 м². Принцип такой: лучше комната будет маленькая, зато у каждого своя.
Возможно, это хороший район для инвестиций в недвижимость, так как Валенсия хорошо развивается, но мне такой вариант не подходил.
Выбирать в Валенсии нужно не район, а дом и улицу.
Мой основной принцип — обойти ближайшие дома к тому, что может стать потенциально моим, и заглянуть на балконы. Если балконы чистые, то здесь живут испанцы или экспаты — можно покупать квартиру. Испанцы трепетно относятся к балконам и постоянно наводят там порядок. Если на балконах хлам, лучше поискать квартиру в другом месте.
Риелтор сопровождает в Испании на протяжении всей сделки, проверяет квартиру в разных базах, следит, чтобы на сделке все было прозрачно, а договор защищал его клиента. Комиссию риелтору платит и покупатель, и продавец. Риелтор же проверяет все юридические документы на квартиру и показывает клиенту. Но я ничего в них не понимала, поэтому была рада, что нашла русскоязычного риелтора, которая была на моей стороне.
Спойлер: это потом помогло мне во время пандемии. Квартира дождалась меня, а ее стоимость не изменилась.
Дальше расскажу по шагам, как у меня проходил процесс покупки квартиры в Валенсии.
Для меня было важно посчитать финальную сумму, которую я заплачу за квартиру. Чтобы заложить деньги на квартиру, нужно прибавить к ее стоимости еще обязательные налоги и платежи:
На некоторые услуги, например установку газового оборудования и риелторские услуги, отдельно начисляется IVA — что-то типа НДС. В Испании этот налог ложится на конечного потребителя, что может быть неприятным сюрпризом в финальной смете.
У меня было 6,8 млн рублей от продажи квартиры в Подмосковье и накоплений. Это примерно 94 500 € по курсу на конец 2019 года.
осталось от продажи квартиры в Москве
Чтобы примерно понять стоимость квартиры, которую я могу себе позволить, я вычла 4500 € на риелтора и переводы документов, осталось 90 000 € на квартиру и налог. Получается, что квартира должна стоить не больше 82 000 € — стоимость квартиры плюс 10% от этой суммы. На эту сумму я и ориентировалась.
В октябре 2019 года я приехала в Валенсию на три недели. За это время я хотела получше узнать город и посмотреть квартиры. Я не планировала покупать жилье, а хотела присмотреться.
К моему приезду риелтор Марина нашла три квартиры в разных районах города. Еще одну нашла я на сайте «Идеалиста». У меня было не так много критериев для поиска квартиры. Основные требования:
Р )» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Так выглядят дома в центре города, которые мне очень нравятся: высокие потолки, красивые балконы. Но стоимость квартир здесь — около 500 000 € (42 228 850 Р )
Больше критериев у меня не было, так как мне казалось, что этого достаточно. Сейчас бы я добавила еще несколько:
Все три квартиры, которые мы посмотрели, мне не понравились.
Первая была традиционной валенсийской застройки: огромная квартира 120 м², разделенная на пять или шесть маленьких комнат, большинство окон которых выходили во двор-колодец. А это значит, что в квартире практически нет дневного света. Она находилась в районе, где я в итоге купила квартиру, но сама улица мне не очень понравилась: много маленьких домиков, похоже на трущобы.
Вторая квартира была маленькая, около 50 м², и без мебели, но в новом красивом доме с высокими потолками. Она находилась в районе Торрефьель — это практически окраина Валенсии. Там много красивых домов, но мне не понравилась удаленность от исторического центра. Я поняла, что нет смысла покупать квартиру так далеко, чтобы сидеть в ней и не выбираться в центр.
Третья квартира тоже была в Торрефьеле. На вид симпатичная, но, как я уже писала, район мне не понравился.
Мне все эти варианты не подошли. Еще одну квартиру я нашла сама. Но мы никак не могли договориться о просмотре: жильцы были заняты и не успевали нам ее показать.
Моя поездка подходила к концу. Марина сказала, что поняла, какую квартиру я ищу, и сказала, что продолжит поиск без меня. Как только появятся варианты, которые мне подойдут, она сообщит.
За два дня до отъезда нам назначили просмотр квартиры, которую нашла я. Это была небольшая и нетипичная квартира для этого региона. Площадь — 73 м², из которых около 60 м² жилые, ремонт в скандинавском стиле: светлые стены, большая гостиная, объединенная с кухней, и отдельная спальня, минимум мебели из «Икеи». До центра Валенсии 15 минут ходьбы, до моря — 40 минут на метро или полтора часа пешком.
Марина сразу сказала, что в квартире есть минусы. Например, четвертый этаж без лифта — это пятый в России, потому что в Испании этажи считают от второго. Еще квартира маленькая и сделана по типу евродвушки, то есть в ней только одна спальня. Такие квартиры не пользуются популярностью у испанцев в Валенсии, позже ее будет сложно продать.
В квартире только один кондиционер, поэтому непонятно, будет ли прохладно в спальне, — а это дополнительные расходы. Невысокий потолок — 2,26 метра, поскольку в нем зашита проводка. Но в Валенсии вообще сложно найти квартиру с высокими потолками, если это не самый центр города.
Еще за квартиру была не погашена ипотека, но в Испании вообще большинство квартир покупается в ипотеку, это никак не влияет на цену квартиры или ее продажу — весь процесс отработан.
Я оценила все минусы и плюсы и решила, что квартира мне подходит. Поэтому на следующий день мы еще раз посмотрели ее и сделали предложение продавцу.
А дальше начался торг. Риелтор Марина оказалась мастером торга. Она знала цены на недвижимость и умела указать на минусы так, что продавцу и его риелтору приходилось снизить стоимость.
я заплатила за квартиру в Валенсии
После просмотра квартиры я полетела в Москву, а Марина начала готовиться к сделке. Она составила contrato de arras — договор задатка при покупке недвижимости в Испании — на двух языках: русском и испанском. Подписать его можно в электронном виде, поэтому мое присутствие в стране не требовалось.
Так как продажей моей квартиры занималось другое агентство, то все документы нужно было согласовывать с риелтором продавцов. Но подготовку взяла на себя Марина, так как она не доверяла другим агентствам и предпочитала контролировать процесс сама.
сумма задатка, который я внесла
В договоре также описываются все условия передачи квартиры: кто платит за нотариуса, кто уплачивает налоги, срок, до которого должна совершиться сделка, и прочее. Еще Марина прописала довольно жесткую формулировку о том, что если продавец отказывается от сделки, то он возвращает мне в два раза больше уплаченной ему суммы. А если я отказываюсь от сделки, мне не возвращается только задаток.
Эта формулировка и сыграла мне на руку позже, когда началась пандемия.
Обычно contrato de arras подписывается на три месяца. За это время продавцы успевают найти альтернативное жилье для себя, а покупатель — открыть счет в банке, получить налоговый номер и перевести деньги.
Мои продавцы попросили шесть месяцев на выезд из квартиры: они не были уверены, что успеют подобрать ей альтернативу, поэтому решили подстраховаться. Я была не против, так как хотела провести зиму на Бали. Поэтому мы договорились о том, что сделка состоится не позже 8 апреля 2020 года.
Чтобы иностранец мог купить недвижимость в Испании, ему нужно получить налоговый номер — NIE и открыть счет в испанском банке.
Чтобы открыть счет в банке, понадобятся следующие документы:
Россиянам нужно доказать, что деньги на покупку недвижимости получены законным образом, так как Россия находится в списке стран с повышенным уровнем коррупции. Поэтому меня попросили предоставить все документы, доказывающие, что я получила деньги на покупку этой квартиры честным путем: справки с работы, выписки из банка, договор купли-продажи недвижимости.
Банк не открывал мне счет, пока я не застраховала у него здоровье. Как я поняла, это частая практика в европейских банках. Я не уверена, что эта страховка обязательна для всех жителей, но, как мне объяснила Марина, она необходима каждому иностранцу. Вроде бы есть возможность оформить государственную страховку, но это долго и, пока нет вида на жительство, невозможно.
я заплатила за страховку здоровья
Я собрала все документы в Москве, и мне нужно было лететь в Валенсию, чтобы открыть счет. Я полетела в ноябре и провела там еще три недели. За это время мы успели открыть счет, но не успели получить NIE. NIE — это бумага из налоговой о том, что тебя поставили на учет. Ее получают в налоговой будущего района проживания. Главное — записаться на прием.
Раньше можно было получить NIE в любой налоговой провинции Валенсии, поэтому можно было легко найти что-то в пригороде и попасть практически без очереди. В самой Валенсии всегда была очередь — около месяца.
Но осенью 2018 года вышел указ, что теперь налоговые документы выдают только по месту прописки или будущей прописки. Чтобы записаться на прием, нужно указать, в каком районе покупаешь или арендуешь недвижимость, и показать контракт. Моим будущим районом был Патраш, и в нем не было записи до конца года. Поэтому я сделала доверенность на Марину, чтобы она получила документ за меня.
В 2019 году я хранила деньги в рублях на вкладе, так как думала о покупке квартиры в Москве. Но как только заключила сделку, решила перевести всю сумму в евро. Понимала, что курс может измениться и я могу как выиграть, так и проиграть. Но решила не рисковать и иметь все деньги на квартиру на счете.
Я попросила Марину рассчитать примерную финальную стоимость, чтобы знать, на что ориентироваться. Получилось так:
Оставшиеся деньги я поменяла по курсу 72 Р за евро. У меня получилось 86 485 €. Еще 745 € я добавила из накоплений. Половину суммы я сразу перечислила на испанский счет. Половину оставила на российском, чтобы пользоваться премиальной картой банка бесплатно. Решила, что переведу их, как только поеду в Испанию.
Этого шага в моем первоначальном плане не было.
В конце ноября 2019 года я улетела в Россию, а с января по март зимовала на Бали. Вернулась с Бали 14 марта 2020 года, на 30 марта у меня был билет в Валенсию. Я решила провести пару недель у родителей, так как после сделки хотела остаться в Испании на три месяца и только потом вернуться в Россию, чтобы делать вид на жительство.
Но планы изменились. 26 марта 2020 года Испания закрыла авиасообщение с Россией, мой билет аннулировали и вернули за него деньги. Я думала, что это на пару месяцев, и особо не переживала.
Марина сделала дополнительное соглашение к договору, в котором мы продлили срок его действия на шесть месяцев или до прекращения действия королевского указа № 463/2020 от 14 марта. По нему на территории Испании ввели режим чрезвычайного положения для борьбы с распространением заболевания, вызванного коронавирусом. По этому же указу установили внутренний пограничный контроль на наземной границе в связи с пандемией COVID-19.
Я пишу эту статью летом 2021 года, и туристам из России до сих пор нельзя попасть в Испанию.
Все это время продавцы очень нервничали. Сначала они злились на коронавирус, потом начали считать, что я оттягиваю сделку, так как видели, что самолеты из России в Валенсию летают. Они не знали, что меня не пускали в страну по туристической визе. Я не общалась с продавцами напрямую, весь диалог вела Марина. И это очень хорошо, так как они пытались давить на нас и требовали подписать договор на продажу удаленно.
Если бы у меня не было риелтора, скорее всего, я бы сдалась и пошла на условия продавцов. Либо предложила бы им продать квартиру кому-то еще и вернуть мне задаток без штрафных сумм. Мне было неловко за то, что они так долго ждут.
Марина же сказала, что я не обязана все это делать: я в такой же сложной ситуации, как продавцы, и если могу ждать — надо ждать. Хорошие квартиры в Валенсии поднялись в цене, поэтому новую за такую же стоимость мы можем и не найти.
Параллельно я обращалась в консульство Испании, просила, чтобы мне сделали какую-то специальную визу или помогли попасть в страну, но два раза получила отказ, так как моя ситуация не была критической. Еще я пыталась сделать другой вид визы, но понимала, что у меня нет оснований на рабочую или бизнес-визу, а учебную получать было дорого.
В сентябре 2020 года мне предлагали поехать в Испанию через Хорватию и пересечь границу Испании с туристической визой там, так как у многих это получается. Но я не хотела нарушать визовые правила, так как, если это раскроется, я не смогу получить ВНЖ. В октябре 2020 года у меня закончилась шенгенская виза, и я поняла, что нужно просто выдохнуть и ждать.
Я очень боялась, что, когда я приеду в Валенсию, выяснится, что квартиру заняли сквоттеры, или, как их здесь называют, «окупасы». Это люди, которые занимают пустующую недвижимость, селятся в ней. Если верить страшилкам из интернета, их невозможно выселить из квартиры. Главное, что я вообще не думала о них раньше, хотя знала про такие случаи. Но статьи и ролики в рунете о сквоттерах меня сильно накрутили. Я старалась не думать об этом, и, если ситуация пойдет по этому сценарию, решить ее на месте.
В итоге в июне 2021 года испанское консульство начало выдачу шенгенских виз для россиян, у которых уже была двухлетняя виза. И я получила визу в числе первых. Показала договор задатка, и меня приняли, несмотря на то, что до этого у меня был только годовой испанский шенген. В середине июня я могла прилететь по этой визе в Валенсию.
Я прилетела в Валенсию 14 июня 2021 года и заселилась в отель. Сделку мы назначили на 23 июня. В Валенсии я первым делом попросила Марину устроить встречу в квартире, чтобы проверить, что с ней все хорошо, и спросила про сквоттеров.
Оказалось, что это распространенная страшилка про Испанию, которая правдива только наполовину. Да, если квартира в Испании долго простаивает и об этом узнают сквоттеры, они могут влезть туда, как-то самостоятельно подключить свет, газ и воду, если они отключены, поменять замки и остаться жить в квартире. Если коммунальные услуги подключены, то ты обязан платить за них и не можешь закрыть доступ к своему счету.
Каждый человек в Испании имеет право на жилье, и если он незаконно живет в твоей квартире, то тебе нужно сначала доказать, что его проживание там незаконное.
Выселить сквоттеров можно через суд, который точно встанет на вашу сторону. Особенно если это ваша единственная недвижимость в Испании. А ущерб, который нанесут такие жильцы, покроет страховка, если вы ее купили.
Я видела целые подъезды, занятые сквоттерами, но это были недостроенные или брошенные дома. Их собственники, как я поняла, просто не подают в суд. Я слышала, что в Барселоне и Мадриде со сквоттерами больше проблем, чем в Валенсии, но подтверждение этому найти не смогла. Возможно, это тоже история-страшилка.
В общем, моя квартира стояла пустой целый год, никто за ней не следил, а часть времени в ней были отключены все коммунальные услуги. Но в нее никто не залез, и она меня дождалась.
Подготовка к сделке. Перед сделкой Марина еще раз проверила все документы и обременения квартиры: остаток суммы по ипотеке продавцов, оплату счетов за коммуналку, выписки из реестра. Мы с Мариной еще раз проверили квартиру, чтобы удостовериться, что она в хорошем состоянии. Я перевела остаток денег на свой испанский счет SWIFT-переводом, нотариус начал составлять договор, и мы пошли в банк за чеками на оплату.
Нюанс оплаты в том, что продавец выставляет мне чек, который я должна погасить. Деньги нельзя перевести на счет, я не знаю, почему это устроено именно так. Нужно погасить чек, а это дополнительные расходы.
Марина предложила следующий обход оплаты чеков. Если мы застрахуем квартиру в моем же банке, они могут провести оплату чеков без комиссии. В Испании нет закона об обязательном страховании недвижимости, но 70% квартир здесь застраховано. Поэтому Марина рекомендовала это сделать. Страховка покроет любые поломки, которые могут случиться в квартире.
я заплатила за годовую страховку квартиры
Сделка. 23 июня в 10 утра мы пришли к нотариусу. На встрече собрались продавцы — семейная пара, их риелтор, я и Марина, мой риелтор. Я переживала, что продавцы меня ненавидят за то, что я так долго не могла купить квартиру, и привезла им шоколадку из Москвы. На деле все оказались понимающими. Ребята были очень рады сделке, и мы мило поболтали.
Оплата услуг нотариуса и уплата налога происходят в течение месяца с заключения сделки. Документы о собственности мне отдадут в течение двух месяцев.
В день сделки мне вручили ключи, и я пошла в свою квартиру. В ней не было света, воды и газа. Но я очень радовалась тому, что этот квест закончился.
После покупки
Но все это меркнет, когда я выхожу из своей квартиры и иду гулять в центр Валенсии или еду на пляж. Я много лет мечтала иметь квартиру у моря, и теперь она у меня есть!
Что надо знать о покупке недвижимости в Испании
Было супер-интересно почитать! Очень полезная и подробная статья, добавил себе в закладки. Тоже присматриваю жилье в тёплых краях. В Валенсии лично меня смущает только летняя жара. Помню как-то в августе гулял там и просто расплавился =))) мог идти только по теневой стороне улицы =)
p.s. Ждём статью про получение ВНЖ.
BMO, вероятно, Вы не были никогда в Краснодаре. После Краснодара, лето в Валенсии кажется погодным раем =)
BMO, спасибо!
Да, ажская жара где-то один месяц в году. Иногда это июль, иногда август. Но в этот месяц принято куда-нибудь уезжать. Например, в Страну Басков.
Но я вот родом из Кабардино-Балкарии, поэтому жара для меня — классное детское воспоминание. Правда теперь я не ребенок и начала понимать маму, которая летом пишет: «Сегодня даже на рынок не пошла, потому что у нас очень жарко».
BMO, кстати, про ВНЖ не уверена, что статья получится. Я подала документы на внж «без права на работу в Испании». Там куча нюансов, причем каких-то особенных в зависимости от человека. Не представляю как собрать воедино всю информацию, которую я получила за время подготовки к сдаче доков, и сделать её универсальной.
BMO, у меня есть телеграм-канал «Света в Валенсии», там напишу точно.
Постараюсь не забыть и тут рассказать тоже:)
Светлана, cпасибо, подписался!
Светлана, вдохновляющая история, очень рад за вас!
Про ВНЖ надеюсь, что статья все же появится. Пока есть вопрос: насколько законно работать удаленно на другую страну находясь в Испании, если при этом ВНЖ без права работы?
Читал, что удаленщикам на границе не рекомендуют рассказывать о том, что они работают удаленно, так как это пока серая зона в законодательстве большинства стран.
Светлана, Получить ВНЖ на основании покупки недвижимости стоимостью менее 100000€ не реально. Сами покупали апартаменты в 2013 году на Тенерифе, ВНЖ нет до сих пор. Хотя наши апартаменты по дороже будут.
Сергей, почему невозможно? Многие люди получают. Возможно мы с вами говорим о разных видах. Я говорю в ВНЖ без права на работу в Испании. Его можно получить показав собственность квартиры или договор аренда минимум на год, 400 % IPREM на банковском счете, наличие пассивного дохода и еще несколько справок.
Не всем такое внж дают, но я сейчас как раз в процессе получения. Скрестила пальцы и надеюсь, что консулу мои документы понравятся)
Сергей, не на основании покупки недвижимости, а на основании дохода за пределами исп, но лукратива. Для неё и вовсе не обязательно иметь недвижимость
Светлана, получить внж это труд и деньги
Lika, ну так-то многое в жизни — это труд и деньги. И сразу отвечу про вопрос из другой статьи: пока внж я не получила. Подала документы, жду, что ответят. Надеюсь, что в декабре станет ясно дадут мне его или нет.
Lika, спасибо! Очень важно прочитать, что оказывается, я всё сделала быстро. А то иногда кажется, что я так долго не могу ни в чем разобраться.
А почему вы разочарованы? Куда хотите уезжать? Вообще из Испании или в какой-то другой регион.
Lika, спасибо! Мне очень приятно:)
Классный план у вас. Пусть он исполнится!
Вам, автор, мои лучшие пожелания!
У автора, видимо, есть неплохой источник дохода и она совершенно ничем необременена. По молодости я поступил аналогично ей, а сейчас придерживаюсь вашего сценария.
Александр, у каждого своё мнение и взгляд на то «как правильно». Я хотела квартиру, теперь она у меня есть в Испании) Если захочу сдавать апарты в Москве, подумаю как реализовать этот план.
Кстати, не уверена, что квартира меня к чему-то привязала. Я вот уже два месяца в России, была в Турции, зимой думаю на Бали поехать, если туда начнут пускать.
Яна, спасибо!
Да, сейчас сдаю её знакомой девушке 🙂
Ах, это сказочноебали!
Светлана, а про отдых на Бали расскажете?)
yana, это был не совсем отдых. Я работаю удаленно уже больше трех лет, зиму предпочитаю проводить в теплых краях.
Про Бали писать не собиралась, много таких статей уже есть. Например, вот: https://journal.tinkoff.ru/pro-bali/
Ах, если бы все риелторы были Мариной!
Олег, речи о том что недвига в испании = плохо конечно нет. Более того, подразумевается очевидным, что качество даже недорого жилья в испании, как собственно и качество жизни сильно выше чем в «подмосковье».
описанное выше касается развенчания любимой русской мечты «домик у моря в испании». Мало кто понимает какие расходы на практике это подразумевает, и вообще отдает себе отчет в целесообразности такой покупки.
Я не против недвиги в испании, а лишь за осознанное принятие таких решений. Люди для кого покупка в испании будет разумным решениям безусловно есть, но их очень мало относительно тех, кто просто мечтает о «квартирке о моря».
Поздравляю, очень крутая история))
Тоже мечтаю о покупке квартиры в Валенсии, не могли бы вы поделиться контактом Марины?)
Заранее спасибо)
Ох какая история, так рада, что у вас все закончилось хорошо! Надеюсь, ВНЖ вы получите.
Не читала все комментарии, но среди первых не нашла вот чего: некорректно посчитаны траты на покупку квартиры, ибо нужно еще добавить стоимость билетов и проживания в валенсии до самой покупки
Дарья, кстати, не было такого вопроса, но он логичен. Правда я не считала это тратой, так как всегда работаю из разных стран. То есть у меня этот бюджет был заложен в обычном месячном планировании, а не в планировании квартиры. Сложно было бы выделить сумму, которая вложена именно в «квартиру», а не в «работа у моря». Плюс пару раз жила бесплатно у друзей.
Думаю, что это еще где-то + 2000 евро, если брать 3 поездки туда и 2 проживания.
Да, кстати правильный вопрос. Предположим по min, что расходы на 2 перелёта туда-обратно и проживание из расчета 20 дней = 600 + 900 = 1 500 евро
Олег, вы правы, автоматом ВНЖ за недорогую квартиру не дадут. Такой внж дают только от 500 000 евро.
Я буду получать визу D без права на работу в Испании. Подала документы в консульство в Москве, жду ответ.
Татьяна, можно, буквально недавно прошла через это, вроде как ты должен куда топ рописаться в течении месяца, но по факту я почти 4 месяца была без прописки и никаких проблем.
В общем, нафиг не нужно, если не планируете там действительно жить на постоянной основе )
Артур, спасибо!
Я рассчитала так, что 2500 евро в год будет на пару сотен больше, чем нужно на коммуналку, оплату трат на подъезд (коммунидад), интернет, страховки здоровья и квартиры, налог. Но пока не прожила год, чтобы убедиться в правильности расчетов.
Артём, это правда! Наверное, первый раз в жизни я на опыте доказала, что важно составлять договоры с профессионалами.