какие последствия возникают при несоблюдении нотариальной формы сделки и несоблюдения ее регистрации
Какие последствия возникают при несоблюдении нотариальной формы сделки и несоблюдения ее регистрации
КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ УДОСТОВЕРЕНИЮ У НОТАРИУСА
«Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные» (цит. по: Гражданское право: в 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., С. 472)
Обязанность удостоверить договор у нотариуса может устанавливать как закон, так и соглашение сторон.
В некоторых случаях нотариальная форма договора предусмотрена Гражданским кодексом, Семейным кодексом и другими законами.
Договоры, которые в соответствии с законом нужно удостоверять у нотариуса, условно можно разделить на несколько групп.
Первая группа — это различные сделки с недвижимостью, как связанные с её отчуждением, так и направленные на обеспечение обязательств по другим сделкам.
Во-первых, нотариальная форма предусмотрена для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (договоры купли-продажи, мены, дарения, соглашения об отступном и др.). Данное правило не распространяется на сделки с земельными долями; с имуществом паевого инвестиционного фонда или приобретаемым для включения в состав такого фонда; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущ ество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона ). Такие правила содержит часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Нужно учитывать, что такие правила предусмотрены как для продажи одной из долей, так и при продаже всего объекта недвижимости принадлежащего нескольким гражданам на праве долевой собственности. При этом никаких исключений при продаже таких объектов недвижимости на торгах законом не установлено.
Во-вторых, обязательному нотариальному удостоверению подлежат с делки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки ( ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации ). Если объект недвижимости принадлежит недееспособному гражданину (признанному таковым в судебном порядке), то его опекуну нужно сначала получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки, а затем вместе с покупателем обратиться к нотариусу.
В-третьих, к нотариусу нужно будет обратиться законным представителям для удостоверения сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину ( ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации ). При этом нужно иметь ввиду, что дети, достигшие 14 летнего возраста и ограниченные в дееспособности граждане, подписывают договор самостоятельно, с согласия своих законных представителей и с разрешения органа опеки и попечительства.
Последние два вида договоров направлены на защиту прав не полностью дееспособных граждан, чтобы действия их законных представителей и опекунов не были направлены им в ущерб.
При заключении такого рода сделок нужно также иметь ввиду, что законные представители несовершеннолетних и недееспособных граждан, а также их близкие родственники, в соответствии со ст. 37 ГК РФ не вправе заключать сделки с самими подопечными, за исключением дарения им имущества. На практике это означает, что бабушка может маленькому внуку квартиру только подарить, а вот продать её ему же уже не вправе. Также и муж или дети опекуна не смогут выкупить квартиру у опекаемого.
В четвёртых, договор ренты ( ст. 584 ГК РФ ) и все его разновидности: постоянная рента, пожизненная рента и договор пожизненного содержания с иждивением. Данные договоры всегда подлежали обязательному нотариальному удостоверению, поскольку относятся к категории рискованных (алеаторных) сделок.
В-пятых, самый распространённый способ обеспечения обязательств, который у всех на слуху — это ипотека (залог недвижимого имущества). С 04 августа 2018 года договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Данное правило введено Федеральным законом №338-ФЗ от 03.08.2018 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Но не только данные договоры залога недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению, но и некоторые другие договоры залога (в том числе движимого имущества). В связи с этим, можно выделить в отдельную группу:
— договоры залога, стороны которого желают обращать взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд ( п. 6 ст. 349 ГК РФ ). Нужно отметить, что в последнее время граждане и организации всё чаще обращаются за заключением такого рода договоров к нотариусам и включают в договоры залога возможность внесудебного порядка обращения взыскания.
В одну группу можно объединить семейные договоры.
Во-первых, брачный договор / контракт ( п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ ).
Во-вторых, соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака ( п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ ).
В-третьих, соглашение об уплате алиментов ( п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ ) как на несовершеннолетних детей, так и на других членов семьи, имеющих право на их получение. Нужно отдельно отметить, что такое соглашение имеет силу исполнительного листа, соответственно получателю алиментов достаточно только предъявить соглашение на работу плательщику алиментов или в службу судебных приставов.
В отдельную группу можно выделить «бизнес-договоры».
Во-вторых, нотариальному удостоверению подлежит договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО ( п. 2 ст. 22 Закона об ООО ).
В-третьих, в нотариальной форме должно быть заключено соглашение об управлении хозяйственным партнерством ( ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах).
В-четвёртых, по аналогии с отчуждением долей в уставном капитале ООО, нотариальному удостоверению подлежит сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства ( ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах ).
В-пятых, обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор инвестиционного товарищества ( ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).
В самостоятельную группу можно выделить «производные договоры», обязательность удостоверения которых связана с нотариальной формой основного договора.
Во-первых, это предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения ( п. 2 ст. 429 ГК РФ ). В том случае, если вы хотите, например, продать свою долю в праве собственности на квартиру или купить долю в уставном капитале ООО и хотите документально подтвердить серьёзность своих намерений, а ещё и передать задаток в обеспечение будущего договора, то для заключения предварительного договора вам необходимо обратиться к нотариусу.
Во-вторых, это договор уступки требования, которое основано на нотариально удостоверенной сделке ( п. 1 ст. 389 ГК РФ ).
В-третьих, это договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке ( п. 4 ст. 391 ГК РФ ).
В-четвёртых, это соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора ( п. 1 ст. 452 ГК РФ ).
Во всех остальных случаях, нотариальная форма договора может быть предусмотрена соглашением сторон. При этом, стороны могут предусмотреть в любом договоре, что его нужно удостоверять у нотариуса ( подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ ). Такое условие не зависит от того, нужно будет затем регистрировать договор или нет.
Выбор в пользу нотариальной формы, как правило связан с её плюсами, к которым относятся:
нотариус детально разъяснит сторонам условия этого договора, права и обязанности сторон. Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус обратит на это внимание.
нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица из-за совершения нотариального действия с нарушением закона ( ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 ). В тех редких случаях, когда нотариальная сделка оспаривается, вступает в работу четырёхступенчатая защита: личная страховка нотариуса, коллективная страховка нотариальной палаты региона, личное имущество нотариуса и затем, компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.
по нотариально удостоверенной сделке может быть учинена исполнительная надпись нотариуса и передано на исполнение в службу судебных приставов для принудительного исполнение, как и решение суда.
После нотариального удостоверения договора с объектом недвижимости нотариус до 01 февраля этого года вправе, а с 01 февраля 2019 года — обязан передать документы на регистрацию прав в органы Росреестра в электронном виде не позднее конца рабочего дня, если иной срок не установлен сторонами непосредственно в самом договоре. Срок регистрации в самом Росреестре при этом составит всего один рабочий день. При этом физические лица также пользуются льготой при оплате госпошлины в размере 30% (за регистрацию права собственности на квартиру нужно будет заплатить только 1400 рублей, а не 2000 как при регистрации через МФЦ).
Внимание. Последствия несоблюдения нотариальной формы договора.
Когда нотариальная форма договора обязательна, ее несоблюдение влечет недействительность сделки. Такой договор будет ничтожным ( п. 3 ст. 163 ГК РФ ). Ничтожный договор не влечет никаких правовых последствий.
На основании ничтожного договора нельзя требовать принудительного исполнения. Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона от такого удостоверения уклоняется, суд может по требованию стороны, исполнившей договор, признать его действительным. В этом случае обращаться к нотариусу в последующем не нужно ( п. 1 ст. 165 ГК РФ ). При этом сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении договора ( п. 3 ст. 165 ГК РФ ).
Срок давности по требованию признать действительной сделку, которую стороны не удостоверили нотариально, составляет один год ( п. 4 ст. 165 ГК РФ ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения договора ( п. 58 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)).
Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от нотариального удостоверения договора, составляет три года ( п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 ).
Нотариус, как никто лучше, поможет сторонам облечь их договор именно в ту форму, которая соответствует действительным намерениям сторон и их волеизъявлению. Нотариально удостоверяя договор, нотариус профессионально обеспечивает соответствие его требованиям закона, в том числе согласование по всем существенным условиям договора. При этом процедура нотариального удостоверения предполагает, что интересы всех договаривающихся сторон защищаются в равной степени, поскольку нотариус в своей деятельности независим и беспристрастен, он не является представителем ни одной из сторон. При составлении проекта договора нотариус разъясняет сторонам, каким обязательным правилам, установленным в законе, иных правовых актах, их договор должен соответствовать. Сами же условия же договора определяются по усмотрению сторон. Принцип «свободы договора», закрепленный в ст. 1 Гражданского кодекса РФ, допускает возможность включения в него любых условий, отвечающих интересам сторон.
Поскольку главной задачей нотариуса является обеспечение прав и защита законных требований граждан, нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью позволит получить больше гарантий, даже если по закону обращаться к нотариусу необязательно. В аналогичных ситуациях при возникновении спора, при нотариально удостоверенном документе, взыскание будет наложено по принципу «исполнительной надписи». В этом случае спор можно будет разрешить без обращения в суд, а принудительное взыскание будет налагаться при помощи проставления исполнительной надписи на удостоверенный ранее нотариальный документ (его нотариальную копию). Кроме того, нотариальное удостоверение сделок позволяет сэкономить немалые средства и время на урегулирование споров.
Нотариус как ответственный и квалифицированный профессионал возьмет на себя не только обязанность по проверке законности сделки, но и удостоверится в дееспособности сторон, проверит личность всех участников сделки и их право и полномочия на заключение сделки. В рамках совершения сделки нотариус также проверяет принадлежность предмета сделки, дает сторонам необходимую правовую консультацию и готовит необходимые документы. Нотариус обязан разъяснить сторонам их права и обязанности и рассказать про возможные последствия действий или бездействия в отношении сделки.
При обращении к нотариусу для удостоверения сделок, в том числе с недвижимостью, действует принцип «одного окна», суть которого заключается в том, что если для проведения сделки необходимо предоставление дополнительных документов от каких-либо организаций или учреждений, то нотариус истребует их самостоятельно, обеспечивая, таким образом, интересы обратившегося к нему лиц. Что касается недвижимости, то после нотариального удостоверения договора нотариус представит документы на регистрацию в органы Росреестра самостоятельно, и уже буквально через сутки сведения о новом хозяине объекта недвижимости будут внесены в ЕГРН. Такое действие совершается нотариусом бесплатно. Кроме того у физических лиц при этом есть возможность сэкономить на оплате госпошлины за регистрацию права.
Какие последствия возникают при несоблюдении нотариальной формы сделки и несоблюдения ее регистрации
ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 165, применяется к требованиям, возникшим после 01.09.2013 (ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
Ст. 165 ГК РФ ч.1. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
1.1. Форма сделок
Форма сделок представляет внешний способ выражения воли субъекта гражданских правоотношений и фиксацию его волеизъявления. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) содержит две формы сделки — устную и письменную. Последняя подразделяется на простую письменную форму и нотариальную форму сделки. Кроме того, сделка может быть совершена в форме конклюдентных действий, т.е. в случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в исключительных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ).
В соответствии со ст. 159 ГК РФ в устной форме могут совершаться 1) сделки, для которых законом не установлена письменная форма; 2) сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма,
и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность; 3) сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
Совершение сделки в письменной форме предполагает составление документа, выражающего содержание сделки, который подписан лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. В тех случаях, когда гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно поставить подпись, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись в данном случае должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. Дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, например, составление документа на определенном бланке или скрепление печатью, могут устанавливаться законом, иными правовыми актами и соглашением сторон (ст. 160 ГК РФ).
В простой письменной форме должны совершаться сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки. В простой письменной форме не могут быть совершены сделки, требующие нотариального удостоверения (ст. 161 ГК РФ). Последствиями несоблюдения простой письменной формы сделки выступают запрет в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (при этом у сторон сохраняется право приводить письменные и другие доказательства), а также недействительность сделки в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (ст. 162 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение сделки, как указывается в п. 1 ст. 163 ГК РФ, означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством о нотариате.
Нотариальная форма сделки выступает гарантией полной правовой защиты сторон сделки. Поскольку нотариус при удостоверении сделки осуществляет проверку представленных документов, разъясняет сторонам правовые последствия совершения сделки, проверяет дееспособность сторон и выявляет их действительные намерения, нотариальное удостоверение значительно снижает риски совершения сделок с пороками содержания или воли, например, под воздействием обмана или введения в заблуждение. Кроме того, по сравнению с простой письменной формой сделки, нотариальное удостоверение ведет к сокращению литигационных издержек, поскольку нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой и создает для сторон сделки дополнительные гарантии при оспаривании факта ее совершения и ее содержания в суде.
Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ, обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется в случаях, прямо указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Несоблюдение нотариальной формы сделки в указанных случаях влечет ее ничтожность.
В отношении сделок с недвижимым имуществом, помимо требований к форме сделки, законом предусматривается также обязательная государственная регистрация сделки (ст. 131 ГК РФ). Следует обратить внимание, что требование об обязательной государственной регистрации не относится к форме сделок и не является какой-либо особой формой сделки, а выступает в некоторых случаях необходимым условием для наступления правовых последствий сделки. Государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также возникающие ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Регистрацию сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. необходимые элементы при заключении сделки. Внутреннее желание лица совершить сделку с целью возникновения определенных юридических последствий называется волей, а доведенное такое желание до сведения других участников – волеизъявлением. Воля и волеизъявление должны совпадать, чтобы обеспечить законность сделки. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством.
Энциклопедия судебной практики. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки (Ст. 165 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
(Cт. 165 ГК)
1. Уклонение от нотариального удостоверения сделки и его последствия
1.1. При применении ч. 2 ст. 165 ГК РФ учитываются причины того, почему сделка не была нотариально удостоверена, и поведение каждой из сторон
Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон.
По смыслу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон.
По смыслу пункта 2 статьи 165 ГК РФ признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, является правом суда и основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон.
1.2. Для признания договора действительным на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ достаточно его исполнения одной из сторон
Установив, что истица уклонялась от нотариального удостоверения договора, при том, что данный договор исполнялся другой стороной, суды сделали соответствующий пункту 2 статьи 165 ГК РФ вывод о наличии оснований для признания названного договора действительным, отказав в первоначальном иске.
Ссылка в жалобе на то, что договор с ее стороны не исполнялся, не имеет значения для правильного рассмотрения настоящего спора, поскольку с точки зрения пункта 2 статьи 165 ГК РФ для признания договора действительным достаточно его исполнения одной из сторон.
1.3. П. 1 ст. 165 ГК РФ не подлежит применению к решениям собраний участников хозяйственных обществ
Положения пункта 1 статьи 165 ГК РФ не применяются к решениям собраний участников хозяйственных обществ, поскольку восполнение судом отсутствующего нотариального удостоверения допускается только в случаях, указанных в данной норме.
1.4. Последствием несоблюдения нотариальной формы сделки по уступке доли в уставном капитале общества является признание ее недействительной
Сделка купли-продажи (уступка в иной форме) доли в уставном капитале общества совершается в простой письменной форме, если уставом общества не предусмотрено требование о совершении ее в нотариальной форме. Несоблюдение формы сделки по уступке доли, установленной законом или уставом общества, влечет ее недействительность (пункт 2 статьи 162, пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон. Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.
Признание сделки действительной сопряжено с выяснением обстоятельств, связанных с уклонением от удостоверения сделки, в том числе установлением недобросовестного поведения стороны по сделке, требующей нотариального удостоверения.
Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Уклонение должно носить реальный характер, позиция истца по отношению к ответчику должна быть активной до обращения в суд.
2. Уклонение от государственной регистрации сделки и его последствия
2.1. Под уклонением от государственной регистрации сделки, подлежащей регистрации, следует понимать бездействие стороны
В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.
Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.
В силу положений пункта 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Под уклонением от государственной регистрации следует понимать как бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, так и её действия, препятствующие осуществлению государственной регистрации в установленном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Отказывая в иске, суды обеих инстанций также ссылались на недоказанность истцом уклонения ответчика от государственной регистрации договора.
Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации.
Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договор действий, необходимых для проведения государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Под уклонением от государственной регистрации следует понимать как бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, так и ее действия, препятствующие осуществлению государственной регистрации в установленном порядке.
2.2. Сторона сделки, от регистрации которой уклоняется другая сторона, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, до признания ее заключенной или действительной
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Суд первой инстанции правильно указал, что применительно к заявленному спору сторона сделки (истица) не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке (по договору ренты), так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести, решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести, решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести, решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести, решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести, решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
2.3. Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в силу закона сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Кодекса в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
По смыслу указанной нормы Кодекса сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
По правилам ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
Требование, содержащееся в п. 3 ст. 165 ГК РФ, носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
Требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствуют о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
При этом Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
Таким образом, требование ч. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
2.4. Суд может принять решение о регистрации сделки при невозможности стороны совершить действия, направленные на ее регистрацию, и перехода права собственности к приобретателям по не зависящим от воли данной стороны причинам
Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по не зависящим от воли данной стороны причинам.
Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о государственной регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случаях невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки перехода права собственности к приобретателям по независящим от воли данной стороны причинам.
Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о государственной регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случаях невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки перехода права собственности к приобретателям по независящим от воли данной стороны причинам.
Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учётом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороны совершить определённые действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по не зависящим от воли данной стороны причинам.
2.5. Положения п. 3 ст. 165 ГК РФ предоставляют одной из сторон сделки возможность восстановить свое право, нарушенное недобросовестным поведением другой стороны, путем предъявления самостоятельного требования
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу указанной нормы надлежащим способом защиты нарушенного права будет обращение стороны, заинтересованной в государственной регистрации сделки, с требованием о ее регистрации.
2.6. Возложить обязанность проведения государственной регистрации сделки в судебном порядке возможно только на уклоняющуюся от регистрации сторону сделки
Согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. По смыслу названной нормы требование об обязании произвести государственную регистрацию договора должно быть обращено к другой стороне договора, уклоняющейся от его регистрации, поэтому решение об обязании управления, не являющегося стороной договора аренды, произвести государственную регистрацию договора принято судом в нарушение статьи 165 Кодекса.
2.7. Для регистрации сделки на основании ст. 165 ГК РФ необходимы три условия: соблюдение формы договора, уклонение стороны от регистрации сделки, соответствие сделки закону
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.
Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.
Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.
2.8. Уклонение от регистрации сделки с недвижимым имуществом дает право ее стороне обратиться в суд с иском о регистрации перехода права собственности, а не признания такового права
Из положений ст. ст. 551, п. 3 ст. 165 ГК РФ следует, что только уклонение от регистрации сделки с недвижимым имуществом дает право ее стороне обратиться в суд с иском о регистрации перехода права собственности, а не признания такового права.
2.9. Способ защиты права, предусмотренный ст. 165 ГК РФ, не связан с условиями полного или частичного исполнения сделки
Из буквального толкования статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование о государственной регистрации может быть заявлено стороной сделки при соблюдении надлежащей формы. Закон не связывает возможность данного способа защиты с условиями полного или частичного исполнения сделки, в связи с чем указанное обстоятельство не входит в круг обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего дела.
2.10. Уклонение стороны от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не влечет признания его недействительным
Действующее законодательство не устанавливает недействительность договора участия в долевом строительстве в связи с уклонением стороны от государственной регистрации сделки.
2.11. Вынесение решения о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ является правом суда, а не его обязанностью
Даритель выдал доверенность на совершение дарения земельной доли и регистрации перехода прекращения права собственности, однако впоследствии отменил доверенность, обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, чем выразил отсутствие воли на заключение и государственной регистрации перехода права собственности по сделке к одаряемому.
При таком положении суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда, поскольку в действующем законодательстве отсутствует норма права, которая бы позволяла понудить дарителя (лицо, обещавшее произвести дарение) к заключению договора дарения, тогда как часть 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, на которую ссылается истец, предусматривает право суда, а не обязанность вынести решение о регистрации сделки.
2.12. Положения п. 2 ст. 165 ГК РФ неприменимы в случаях, когда специальной нормой прямо установлено, что договор считается недействительным при отсутствии его государственной регистрации
В соответствии со ст. 165 п.2 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п.1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Поскольку спорный договор подлежал государственной регистрации, а он таковую не прошел, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для его регистрации в судебном порядке. Таким образом, к данным правоотношениям норма ст. 165 п.2 ГК РФ неприменима.
3. Исчисление срока исковой давности, предусмотренного ст. 165 ГК РФ
3.1. Годичный срок исковой давности по требованию о нотариальном удостоверении сделки исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать об уклонении другой стороны
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки (п. 4 ст. 165, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
3.2. Срок исковой давности, установленный ст. 165 ГК РФ, не распространяется на требование о возмещении убытков, вызванных уклонением от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в пункте 4 статьи 165 ГК РФ, не распространяется на требование одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, вызванных уклонением последней от нотариального удостоверения или государственной регистрации этой сделки (статья 15 ГК РФ, пункт 3 статьи 165 ГК РФ). К названному требованию подлежит применению общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в пункте 4 статьи 165 ГК РФ, не распространяется на требование одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, вызванных уклонением последней от нотариального удостоверения или государственной регистрации этой сделки. К названному требованию подлежит применению общий срок исковой давности.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на август 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.