какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки
Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 62 настоящего Федерального закона
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ пункт 1 статьи 62 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции
1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в пункт 1.1 статьи 62 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2007 г.
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки
Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
(введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.
Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 5
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(пп. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.
(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
(абзац введен Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 02.08.2019 N 261-ФЗ)
Тема 9. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества
Цель – формирование представления об особенностях ипотеки различных видов недвижимого имущества.
Задачи:
ознакомить студентов с:
Оглавление
9.1. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.
Если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила, установленные для жилых домов и квартир.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. При этом не должны затрагиваться права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.
Целью кредитования может быть:
Следует отметить, что до декабря 2004 г. согласно Гражданско-процессуальному кодексу РФ жилые помещения (или их части), являвшиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, входили в перечень имущества, на которое не могло быть обращено взыскание.
Залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя и если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.
9.2. Особенности ипотеки земельных участков
В настоящее время ипотека земельных участков регулируется тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке» и Земельным кодексом РФ.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.
Ипотека земельных участков
1. Земельный участок, передаваемый в залог, должен быть оборотоспособным. Только в этом случае он может выступать в качестве залога.
Таким образом, предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или его часть), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством.
В соответствии с нормами законодательства ограниченными в обороте являются:
Следует отметить, что с февраля 2004 г. разрешена ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
2. Предметом договора ипотеки могут быть только земельные участки, права на которые зарегистрированы.
3. Земельный участок, как и любое другое недвижимое имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя.
Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Договор об ипотеке зданий и сооружений помимо общих для любого договора о залоге условий должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка.
Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения
1. Здания или сооружения принадлежат залогодателю
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Согласно законодательству, залогодатель и залогодержатель могут указать в договоре ипотеки, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю.
Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке и не может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.
2. Здания или сооружения принадлежат третьим лицам
Ипотека на право аренды земельного участка
Ипотека на земельные участки, находящиеся общей долевой или совместной собственности
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. При совместной собственности требуется согласие всех собственников.
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализация
Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.
На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования об использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации и в установленном этим законодательством порядке. Существуют определенные ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
Одной из форм договора залога признается выдача закладной. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) передачи закладной этому лицу.
Проблемы, связанные с ипотекой земельных участков
В настоящее время вопросы, затрагивающие ипотеку земельных участков, детально не урегулированы и вызывают большое количество споров.
Существует проблема определения рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки и соответственно его реализации без потерь в случае необходимости.
Отсутствует отлаженный механизм страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств и т. п.
Сегодня оформить земельный участок в собственность достаточно сложно и дорого.
9.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
Предприятие как единое целое представляет собой особый вид недвижимого имущества и может быть предметом различных сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки и др.
Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.
Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Для определения реальной стоимости предприятия большое значение имеет оценка его деловой репутации, дальнейших перспектив развития коммерческой деятельности, территориального расположения, вида деятельности, спроса потребителей на продукцию предприятия и других нематериальных элементов, ценность которых часто выше балансовой оценки предприятия. Стороны должны определить в договоре и оценить такие нематериальные блага и получить подтверждение на это независимого аудитора, что позволит более правильно определить оценку передаваемого в ипотеку предприятия.
В настоящее время правовым основанием для включения оценки этих элементов в стоимость закладываемого объекта является Закон об оценочной деятельности, в котором под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки должен быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации.
Выводы
Существуют определенные особенности заключения договоров ипотеки в зависимости от вида недвижимого имущества, принимаемого в залог. Эти особенности касаются в основном предмета ипотеки, прав собственности на недвижимость, различных ограничений на залог того или иного имущества.
При ипотеки жилых домов и квартир, помимо всего прочего, важное значение имеют социальный и психологические факторы. Это связано с необходимостью выселения граждан из заселяемых квартир в случае обращения на них взыскания.
До декабря 2004 г. обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являлись основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и членами его семьи, в случае, если данные жилые помещения являлись единственным пригодным местом постоянного проживания.
В декабре 2004 г. жилые помещения (или их части) были выведены из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание.
Что касается ипотеки земельных участков, то при заключении договора ипотеки важно иметь ввиду, является ли предмет залога оборотоспособным. Если на земельный участок не может быть обращено взыскание, то он не может быть и предметом залога. Существуют определенные требования, связанные с невозможностью изменения назначения земельного участка.
Особенность ипотеки предприятия состоит в том, что оно может быть заложено не иначе как единый имущественный комплекс. Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.