какой налог на кладовку в многоквартирном доме
УК не вправе выставлять счета за коммунальные услуги владельцам кладовок и хозяйственных помещений в МКД
 |
| trofoto / Depositphotos.com |
Владельцы отдельно расположенных запираемых кладовок, расположенных в подземных этажах МКД, обязаны заключить письменные договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями о приобретении коммунальных ресурсов, используемых в этих кладовках, – то есть электроэнергии, теплоэнергии (если кладовка отапливаемая), воды и водоотведения (если применимо), а также прямые договоры об обращении с ТКО – с региональным оператором (Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 июля 2019 г. № 27087-ОГ/04). Только такой порядок приобретения ресурсов предусмотрен п. 6 и п. 148.1 Правил № 354, ведь такие кладовки являются нежилыми помещениями.
На это указал Минстрой РФ, рассматривая обращение собственника хозяйственного помещения.
УК, которая управляет МКД, где имеются такие кладовки, обязана:
— во-первых, уведомить их владельцев о необходимости заключения договоров с РСО,
— а во-вторых, предоставить РСО, поставляющим коммунальные ресурсы в МКД, и регоператору сведения о собственниках таких кладовок в МКД.
Если УК уклоняется от этой обязанности, можно пожаловаться на нее в орган ГЖН. Сама УК не вправе выставлять владельцам таких кладовок счета за потребление коммунальных услуг и за вывоз мусора.
Освобождаем место для жизни: кладовка в квартире или отдельный сити-бокс? Любые ли вещи можно там хранить?
Кладовка, келлер, сити-бокс — современные дома сложно представить без специально отведенных мест для хранения вещей. Балкон или лоджия для этих целей подходят плохо, да и не во всех новостройках они есть. Новострой-СПб рассказывает, какие виды кладовых сегодня предлагают застройщики, сколько они стоят и каким образом можно оформить покупку.
В советское время об отдельной просторной кладовой приходилось только мечтать. Максимум, на что могли рассчитывать граждане, — небольшая каморка в коридоре, в которой толком ничего не помещалось. Лыжи, санки, велосипеды и другие громоздкие вещи приходилось хранить на балконе, лоджии, под кроватью, на шкафу. Счастливые обладатели личных автомобилей иногда приспосабливали под свои нужды гараж, а владельцы дачных домов зачастую превращали их в склад малоиспользуемых или ненужных вещей.
Сегодня ситуация иная, хотя и не во всех новостройках есть техническая возможность для размещения кладовых, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». В этом случае жильцы используют для хранения личных вещей колясочные или лестничные клетки. Самокаты, колеса от автомобилей, детские коляски лежат там круглогодично, даже когда владельцы перестают активно ими пользоваться. Все это приводит к захламлению мест общего пользования и вызывает дискомфорт у других жильцов.
Эта проблема эффективно решается при помощи кладовок, поэтому большинство девелоперов в своих проектах комфорт-класса и выше предусматривает хозяйственные помещения. Они бывают двух типов: внутриквартирные и отдельностоящие. Первые обычно проектируются в квартирах, где есть две комнаты или больше, а в «однушках», предусматриваются лишь ниши для хранения. Вторые как правило находятся в подземных паркингах, на технических этажах или в подвалах. Их еще называют сити-боксами и келлерами. Но суть от этого не меняется: речь идет об индивидуальной кладовой.
«Сити-боксы располагаются на подземном этаже, куда можно спуститься на лифте, как и в подземный паркинг. Они в разы повышают функциональность жилой среды: в квартире у вас остается много места для жизни. Поэтому спрос на кладовые помещения стабильно высокий в проектах и комфорт-класса, и в высоком сегменте»
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж Группы «Аквилон»
Удобство пользования тем или иным типом кладовой каждый покупатель определяет для себя сам, комментирует Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». Для кого-то оптимальным вариантом станет компактное внутриквартирное мини-хранилище, позволяющее не тратить деньги на покупку отдельного помещения, а кому-то больше подойдут индивидуальные кладовые, которые помогут разгрузить квартиру от редко используемых, габаритных вещей.
Если места для хранения находятся на одном уровне с подземным паркингом, то они окажутся особенно удобны для владельцев машиномест, считает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». Вернувшись с зимнего выезда за город, они смогут сразу выгрузить лыжи, ватрушки и сноуборды из автомобиля в свою кладовую, не поднимая влажный и габаритный спортинвентарь в квартиру.
«Кладовые удобно использовать для сезонных вещей. Там можно держать одежду, детские вещи, инструменты, различное снаряжение, бытовую химию, различные приборы. Если вы любите свободное пространство, то стоит задуматься о приобретении отдельного помещения для хранения, а его размер подбирать исходя из своих потребностей»
Юлия Паршина, руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Цена
Стоимость кладового помещения зависит от его метража и класса проекта, поэтому разброс цен по рынку получается огромный. В основном цена за квадратный метр «подсобки» оказывается примерно в два раза ниже, чем стоимость одного «квадрата» в квартире в том же доме, сообщает Константин Гриценко. Таким образом, «стандартный» ценник в сегменте масс-маркет составляет порядка 50-70 тыс. руб. за квадратный метр, сообщает Ольга Ульянова.
В некоторых случаях цена на кладовую соотносится со стоимостью квадратного метра квартиры в этом же жилом комплексе, говорит Марианна Устинова. Тогда факторы ценообразования будут те же, что и на рынке жилья: локация, сегмент, площадь и стадия готовности объекта.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2020 году средний бюджет покупки равнялся 273,7 тыс. руб. Наибольшей популярностью у клиентов компании пользовались кладовые в проектах холдинга Setl Group («GreenЛандия», «МореОкеан», «Фортеция»), а также в проектах девелопера «Аквилон» – ЖК 4You и ЖК «Q-мир». В последнем комплексе кладовых в ассортименте не осталось совсем, все лоты проданы.
Минимальные цены на кладовые сегодня можно найти в проекте комфорт-класса «Аквилон SKY» на Октябрьской набережной – 149 тыс. руб. за сити-бокс площадью 1,4 кв. м. В жилом комплексе бизнес-класса «ARTквартал.Аквилон» на Московском проспекте, который будет сдан в эксплуатацию в первом полугодии 2021 года, самая недорогая кладовая (5,27 кв. м) из оставшихся в продаже стоит 599 тыс. руб.
В элитном проекте NEVA HAUS от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» можно приобрести место для хранения вещей площадью 4,4 кв. м за 612 тыс. руб. Кладовую в проекте бизнес-класса «Морская набережная» размером 2,7 кв. м можно приобрести за 207 тыс. руб.
«Стоимость квадратного метра в кладовой, как правило, ниже, чем на жилом этаже. В долгосрочной перспективе обладание собственной площадью для хранения оказывается выгоднее аренды мест у специализированных компаний»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Спрос на кладовые
Сегодня кладовые помещения в новостройках однозначно пользуются популярностью у покупателей. Однако довольно сложно привести точные данные по уровню спроса, потому что в одном проекте их может быть 5% от общего числа квартир, в другом – 10-15%. В целом, кладовых обычно не очень много, поэтому спрос на них всегда высокий, считает Юлия Паршина.
На этапе строительства жилого комплекса застройщики обычно реализуют 70-75% всех кладовых. Затем, на этапе сдачи объекта и в процессе заселения, происходит, как правило, увеличение спроса, потому что к этому моменту дольщики чаще всего завершают выплаты по рассрочке и уже готовы принять решение о покупке кладовой, комментирует Марианна Устинова.
По опыту ООО «Бонава Санкт-Петербург», кладовые готовы приобретать примерно 60% клиентов. Поэтому в проектах компании соотношение количества квартир и кладовых составляет примерно 100/60. Покупателями чаще всего становятся владельцы студий и квартир небольшой площади, семьи с несколькими детьми, а также жители, ведущие активный образ жизни.
Как купить кладовую
На внутриквартирные кладовые не нужно оформлять отдельный договор, так как они являются частью общей площади конкретного лота и включены в его стоимость.
На отдельностоящие хозяйственные помещения оформляется такой же ДДУ, как и на квартиру, сообщают специалисты пресс-службы «Петербургской Недвижимости». Но это лишь в том случае, если жилой комплекс еще не сдан Госкомиссии.
Однако многие покупатели задумываются о приобретении кладовой, когда дом уже введен в эксплуатацию и пора готовиться к переезду. В таком случае заключается предварительный договор купли-продажи.
За покупку кладовой нельзя получить налоговый вычет, так как это нежилое помещение.
Приобрести кладовую обычно можно по стопроцентной оплате или в рассрочку. Также застройщики предлагают своим клиентам различные программы лояльности. Например, скидки при единовременной покупке квартиры и сити-бокса. И это один из самых распространенных и рациональных вариантов. В большинстве других случаев дисконт оказывается мнимым, так как он изначально закладывается в стоимость квадратного метра.
Требования к безопасности и техническим характеристикам кладовых помещений
Закон не указывает, какими должны быть габариты кладовок, поэтому девелоперы проектируют их исходя из целесообразности. Самый распространенный размер отдельностоящих кладовых помещений на цокольном этаже в сегменте масс-маркет составляет от 3 до 8 метров. Такой метраж позволяет установить в них несколько разных систем хранения: подвес с вешалками чехлами, открытые и закрытые стеллажи, коробы с ярлыками, настенные крепления, говорит Мария Черная. Но, конечно, встречаются предложения как большей, так и меньшей площади. Так, в высокобюджетных жилых комплексах размеры келлеров обычно варьируются от 5 до 25-30 «квадратов».
Если вести речь о комфорте пользователей сити-боксов, то подземные этажи зданий отапливаются и оснащаются видеонаблюдением и контролем доступа. Еще в них, как правило, можно спуститься на лифте с любого жилого этажа.
По правилам пожарной безопасности каждая кладовка имеет отдельный вход, выходящий в коридор, где установлены системы приточно-вытяжной вентиляции и противопожарной сигнализации, отмечает Юлия Паршина. Установка розеток в таких помещениях не допускается.
Существуют также правила и СанПиНы, которые запрещают хранить в кладовых горючие, легковоспламеняющиеся вещества, скоропортящиеся продукты.
Что касается запрета на хранение вещей (мебели, оборудования и т.п.) на чердаках и в подвалах, вступившего в силу с 1 января 2021 года, то он не распространяется на индивидуальные кладовые в многоквартирных домах. Главное условие – такие помещения должны быть предусмотрены проектной документацией на дом, информирует Константин Гриценко.
Уйти в запас
Склады и гаражи заменят келлеры
Разница между двумя этими формами собственности огромная. Нежилые помещения содержать дороже: налоги, платежи за свет выше. Впрочем, и свет в кладовке горит нечасто. Владельцы нежилых помещений платят напрямую ресурсоснабжающей организации. Если кладовка является общедомовым имуществом, то коммунальные платежи приходят собственникам квартир в обычной платежке, и плата рассчитывается, как за общедомовые площади. Собственники и так содержат чердаки, лестничные клетки, подвалы, кладовки несущественно увеличивают расходы. Налог на имущество физлиц на общедомовое имущество многоквартирного дома не начисляется. Из минусов: заработать на продаже такой кладовки не получится, она перейдет новому владельцу квартиры, если он будет меняться.
Согласно строительным правилам в кладовых не допускается установка розеток. Поэтому поставить там второй холодильник, морозилку, организовать мастерскую и швейный цех не получится.
Организовать хранение вещей можно и дешевле, если не покупать, а арендовать складское помещение. В Москве сейчас 70 складов индивидуального хранения и 117 площадок контейнерного хранения. При этом в столице услуги таких складов стали даже доступнее. Цена за кв. м площади начинается 1511 рублей в месяц, в 2018 году за это нужно было заплатить 1580 рублей. В Санкт-Петербурге цены на услуги складов, напротив, выросли на 17%, до 1400 рублей в месяц. В других городах есть попытки открытия складов такого формата, отмечает исполнительный директор Ассоциации компаний индивидуального хранения Наталья Мацнева.
Гаражи уходят в прошлое, а кладовка в новостройке становится слишком дорогим удовольствием.
Отвечает ли УО за кладовые в подъездах, которые устроили жители МКД
Согласно ЖК РФ, управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание общего имущества дома, в том числе соблюдение требований к безопасности проживания в МКД. Читайте, отвечает ли УО за нарушения правил противопожарной безопасности, которые допускают жители дома, самовольно устраивая в местах общего пользования кладовки и подсобки.
Самовольное устройство кладовых и складов в подъездах запрещено правилами противопожарной безопасности
С 1 января 2021 года вступили в силу новые правила противопожарного режима, утверждённые постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479. Эти правила запрещают размещать мебель и другие предметы на путях эвакуации, у дверей эвакуационных выходов, на балконах и лоджиях. Также нельзя устраивать на лестничных клетках подсобные помещения (п.п. 16, 26, 27 ПП РФ № 1479).
До ПП РФ № 1479 действовали правила противопожарного режима, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390. Этот документ также запрещал захламление мест общего пользования в МКД и самовольное устройство кладовок на путях эвакуации.
Таким образом, самовольное устройство складских помещений и кладовых на путях эвакуации в помещениях многоквартирных жилых домов, хранение в них предметов, веществ и материалов недопустимо.
УО несёт ответственность за соблюдение в домах правил противопожарной безопасности
Согласно приведённым выше нормам НПА, кладовые, склады и иные помещения, которые собственники самовольно оборудуют в местах общего пользования в МКД, запрещены. Государственный пожарный надзор при проверках соблюдения этих требований в МКД при фиксации нарушений вправе выдать предписание об устранении нарушений управляющей домом организации.
УО не всегда согласны с такой позицией, ведь подобные нарушения допускают собственники и наниматели помещений, часто не ставя УО в известность. Но в таком конфликте закон на стороне органа надзора.
В силу ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут не только собственники, но и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом на законных основаниях, должностные лица в пределах их компетенции.
УО по договору управления обязана обеспечить благоприятные условия проживания граждан: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, в том числе соблюдение мер пожарной безопасности (ч.ч. 1, 2 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 11 ПП РФ № 491).
Таким образом, МЧС при проверке противопожарной безопасности в МКД вправе выдать предписание об устранении нарушений управляющей домом организации. Надзорные органы считают, что УО должна следить за состоянием общего имущества в доме и своевременно реагировать, если жители дома нарушают такие правила, например, загораживают вещами или кладовками пути эвакуации при пожаре.
УО не должна допускать нарушений правил противопожарной безопасности жителями МКД
Право органа Госпожнадзора требовать устранить нарушения правил противопожарного режима именно от УО подтверждает судебная практика. В деле № А47-18117/2019 МЧС выдало такое предписание управляющей организации из Оренбурга. Ведомство при проверке установило, что в шести домах под управлением компании собственники устроили кладовки и подсобные помещения, не предусмотренные проектами зданий и ни с кем это переустройство не согласовали.
УО обратилась в суд с требованием признать предписание МЧС незаконным. Устройство кладовых в подъездах многоквартирных домов утверждено ОСС: так решили собственники помещений в доме.
Суды трёх инстанций встали на сторону надзорного ведомства. Разрешений об изменении функционального назначения спорных помещений УО в суд не предоставила. Проектами домов не предусмотрено устройство кладовых ни в поэтажном коридоре, ни в тамбуре.
В документах ОСС в спорных домах, где собственники утвердили устройство подсобок, указано, что использовать общее имущество для создания кладовых можно при условии заключения договора с УО на пользование общим имуществом с ежемесячной платой в размере 100 рублей. Эту плату УО включала в платёжные документы отдельной строкой – «Пользование общим имуществом».
Суды указали, что УО знала об устройстве кладовых, которые размещены в тамбурах МКД, на путях эвакуации, но ничего не предприняла, чтобы препятствовать этому. Компания допустила нарушения обязательных требований пожарной безопасности. Суды трёх инстанций отказались признать предписание МЧС незаконным.
На заметку
Осенью 2020 года ВС РФ в деле № А56-75945/2018 указал, что управляющая организация не является надлежащим адресатом предписания, которое касается переустройства помещений общего пользования МКД. Если работы проведены без разрешительных документов, обязанность привести помещение в прежнее состояние возложена на лицо, самовольно его переустроившее.
При этом следует учитывать, что в этом деле проверку проводил орган ГЖН, а управляющая организация много раз пыталась обязать собственников привести места общего пользования в изначальное состояние, в соответствие с проектной документацией. При нарушениях противопожарных правил суды были более категоричны и обязали УО устранить их доступными ей методами. Они не приняли во внимание довод компании о том, что переустройство провели собственники по решению ОСС.
Управляющие организации и ТСЖ должны внимательно подходить к осмотрам общего имущества дома и не позволять собственникам самовольно перестраивать помещения. При этом могут возникнуть конфликты с жителями МКД. Что делать в такой ситуации и как защитить общее имущество дома, 22 июня расскажет Сусана Киракосян на нашем онлайн-семинаре. Спешите зарегистрироваться на мероприятие.
У нежилых помещений налог на имущество исчисляется по кадастровой стоимости
Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС19-26593 от 03.02.2020
Верховный Суд РФ в определении от 03.02.2020 г. № 304-ЭС19-26593 подтвердил, что нежилые помещения индивидуального предпринимателя облагаются именно по их кадастровой стоимости, если находятся в здании, включенном в соответствующий Перечень. Рассмотрим подробнее.
Суть спора
Так, в комментируемом определении Верховный Суд РФ подтвердил, что нежилые помещения подлежат налогообложению по кадастровой стоимости, если находятся в здании, включенном в соответствующий Перечень.
В чем суть спора? Инспекция направила ИП уточненное уведомление об исчислении и уплате налога на имущество физических лиц. Она обнаружила, что ИП на праве собственности владеет 4-мя нежилыми помещениями в здании, включенном в Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Поэтому сумма этого налога в отношении каждого из них должна исчисляться по ставке 2%. При этом оснований для освобождения ИП от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц нет.
Однако ИП пояснил, что УСН освобождает его от обязанности по уплате налога на любое имущество. Кроме того, принадлежащие ему помещения являются самостоятельными объектами налогообложения и в указанный перечень не включены. Поэтому предприниматель обратился в суд.
Суды трех инстанций отказали предпринимателю в удовлетворении требований. Они указали, что поскольку здание обоснованно включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости. Это правило не зависит от отсутствия самих помещений в Перечне.
Налог на имущество по кадастровой стоимости
В отношении отдельных объектов недвижимого имущества при расчете налога применяется их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (п.1 ст. 378.2 НК РФ).
С 2020 года действуют новые правила налогообложения недвижимости организаций исходя из кадастровой стоимости, установленные Федеральными законами от 25.09.2019 г. № 325-ФЗ и от 28.11.2019 г. № 379-ФЗ. Больше не действует условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств. Но другие условия сохранены:
о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
о наличии сведений о кадастровой стоимости объекта в ЕГРН;
об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).
К таким объектам относятся:
административно-деловые и торговые центры;
нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
недвижимое имущество иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства;
жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (действует до 1 января 2020 г.).
Этот перечень с 2020 года изменился. В нем, помимо объектов, указанных в первых трех пунктах, будут числиться:
гаражи и машино-места;
объекты незавершенного строительства;
садовые дома, хозпостройки и иные здания, строения, сооружения на земле, предоставленной для личных нужд физических лиц.
Обратите внимание: перечень объектов недвижимости, в отношении которых база по налогу на имущество организаций зависит от кадастровой стоимости, составляется единоразово не позднее 1 числа очередного налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Добавлять в него новые здания после начала налогового периода не допускается.
Также отметим, что состав объекта недвижимого имущества (торговое здание, комплекс) определяется исходя из технического паспорта, в соответствии с которым в состав сооружения входят основное сооружение и отдельные части строения и пристроек. Если все это учтено в кадастровой стоимости сооружения, то налог на имущество организаций начисляется в отношении общей базы исходя из кадастровой стоимости.
Поделиться
Распечатать
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала
Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.