какой вид платежа выгоднее аннуитетный или дифференцированный при ипотеке

Аннуитетный или дифференцированный платежи: что выгоднее заемщику?

Предлагая тот или иной способ погашения кредита, банк в первую очередь печется о собственной выгоде. Денежное выражение этой выгоды — проценты. Именно по способу начисления и взимания процентов кредитные платежи делятся на аннуитетные (равные) и дифференцированные (уменьшающиеся).

Большинство заемщиков, приходя в банк, куда больше «парятся» на тему одобрения кредитной заявки, чем по поводу вида платежей. Хотя некоторые продвинутые граждане, наслышанные, что на процентах можно сэкономить, и что есть вариант платить от месяца к месяцу все меньше, интересуются возможностью получить дифференцированный график платежей.

А ипотечные заемщики иногда даже специально ищут банк, который со 100% вероятностью предоставляет подобную услугу. Резон в этом есть, учитывая цены на жилье и размер ипотечных взносов, постепенное снижение платежа выглядит совсем не лишним. Но так ли это выгодно, как может показаться при первом знакомстве с темой?

Не по заемщику ипотека

Банки России не очень жалуют дифференцированные платежи, поскольку они подразумевают определенную тонкость, связанную с оценкой платежеспособности заемщика (т.е. соотношения дохода с ежемесячным платежом).

Дело в том, что при дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.

К примеру, заемщик указал в анкете доход в 60 000 рублей, а первый платеж по дифференцированной схеме составит 25 000 рублей, то есть «съест» почти половину дохода. А по закону, платежи по кредиту в любом случае не могут превышать 50% от уровня дохода. В результате банки вынуждены понижать максимальную сумму кредита, которую могут выдать при заявленном уровне дохода.

Положение действительно сложное, и для кредитора, и для заемщика, поскольку должник может либо «выпасть из графика», либо обидеться на недостаточную суму кредита и уйти в другой банк.

Некоторые заемщики, оформившие ипотеку с дифференцированными платежами, переоценивают свои возможности и в итоге не могут оплачивать кредит.

На риск спокойно идут только «монстры» с государственной поддержкой, такие как «Сбербанк», «Газпромбанк» и ряд других. Они могут позволить себе выдавать «дифференцированным» заемщикам почти такие же займы, как и «аннуитетным». Но в среднем дифференцированная схема гораздо менее популярна, и банки сознательно не пиарят ее, таковы российские реалии.

Аннуитетный платеж и дифференцированный: разница

Финансовые специалисты сходятся на том, что если заемщик рассчитывает расплатиться по кредиту за короткий срок (до пяти лет), то лучше отдать предпочтение аннуитету. Однако относительно среднесрочных и долгосрочных кредитов ведутся споры.

Например, если заемщик берет долгосрочный кредит, допустим 100 000 долларов на 10 лет с процентной ставкой по кредиту 10% годовых, то дифференцированный платеж выгоднее, причем значительно. В нашем условном примере, выплата процентов за десять лет при дифференцированных платежах составит 50 416,67 долларов, а при аннуитетных — 58 580,88 долларов. Соответственно и переплата при дифференцированной схеме будет меньше: на 8 447,53 долларов.

Но не будем забывать, что пример — условный, и на практике все выглядит не так уж однозначно. Ряд банковских экспертов не скрывает, что представление о значительном финансовом преимуществе дифференцированных платежей во многом является маркетинговым мифом. Банк никогда не упустит своей выгоды. Ему лишь важно убедить заемщика, что тот действительно может сэкономить, выбрав ту или иную схему выплат.

«Credits.ru» отмечают: главное, что нужно понять, — метод начисления процентов при обеих формах платежей одинаков. Процент и в том, и в другом случае начисляется на остаток долга.

Давайте посчитаем

Таблица 1. Ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту 1 млн рублей

Таблица 2. Ежемесячные дифференцированные платежи по кредиту 1 млн рублей

Прямое сравнение показывает, что переплаты при аннуитетной схеме выше, чем при дифференцированной, а чем больше и срок кредитования, тем разница ощутимей. Иначе говоря, если вы взяли ипотеку на 30 лет, то разница в «цене» кредитов будет 1,29 млн рублей — мягко говоря, совсем немало!

Но не торопитесь кричать «Эврика!» и бежать в банк, чтобы оформить кредит с дифференцированной схемой. Да, «тридцатилетняя» ипотека с дифференцированным платежом будет дешевле. Но скажите, зачем «продаваться в рабство» на 30 лет, с процентной ставкой 15% и суммой выплат 4,5 миллиона, когда есть возможность взять кредит на 10 лет, со ставкой 14%, и суммой выплат 1,86 миллиона?

Если вы грамотно спланировали бюджет, то получите полную свободу от кредита и квартиру в собственность на 20 лет раньше. А время стоит дороже денег.

Подведем итоги

Простой математический расчет показывает, что при длительном сроке кредитования переплаты по кредиты с дифференцированной схемой выплат выгоднее, чем с аннуитетной (поскольку итоговая сумма выплат меньше). Однако более тщательное изучение вопроса показывает, что превосходство дифференцированного платежа зачастую оказывается призрачным и не дает реальной и ощутимой экономии для заемщика (ключевое слово — ощутимой).

Источник

Долг платежом страшен. Гасим ипотеку аннуитетно и дифференцированно

Банковский кредит — дело серьезное и требует от потенциального заемщика вдумчивого подхода, чтобы адекватно оценить размер допустимой нагрузки и свои способности c ней справиться. И дело тут не только в размере кредита, ставке по нему и дополнительных комиссиях. Для длинных ипотечных кредитов принципиальное значение имеет график погашения кредита: путем аннуитетных или дифференцированных платежей. Многие попросту не обращают на это внимания, а зря. Разбираемся, какую роль играет тип платежа по ипотеке, а также кому, когда и какой способ расплаты выгоден.

ЧТО ЗА АННУИТЕТНЫЙ ПЛАТЕЖ?

На первый взгляд, сложное в аннуитетном платеже только название. Означает этот термин довольно простой метод расчета по кредиту: регулярными и равными платежами в течение всего срока действия договора кредитования. Но это только на первый взгляд.

Секрет аннуитетных платежей в том, что равные эти платежи только снаружи. Их внутренние составляющие — оплата части основного долга и оплата части процентов по кредиту — будут все время разными на протяжении всего срока обслуживания кредита, хотя в сумме каждый месяц будут давать один и тот же по размеру ежемесячный платеж.

При этом в первой половине срока жизни кредита ежемесячный платеж в аннуитетной системе по большей части будет состоять из процентов за пользование заемными средствами, а во второй — уже все больше из выплат тела кредита. Доля процентов по кредиту в объеме каждого ежемесячного платежа будет постепенно снижаться в течение всего срока жизни кредита.

То есть сначала вы заплатите банку большую часть процентов, а потом — основной долг.

При этом важно понимать: проценты по кредиту при аннуитетной системе платежей в течение всего срока займа будут начисляться на полный объем одолженных в банке средств, независимо от того, сколько основного долга вы уже погасили.

Лайфхак

Тем не менее досрочное погашение при аннуитетной системе платежей поможет снизить объем нагрузки и стоимость кредитования. Но выгодным оно окажется только в том случае, если активно вносить дополнительные средства в первой половине, особенно в первой трети срока кредита, советует финансовый консультант Наталья Смирнова.

Вот так бывает

По подсчетам Натальи Смирновой, если взять ипотечный кредит в банке на сумму 3 млн руб. сроком на 10 лет по ставке 10% годовых, ежемесячный аннуитетный платеж в этом случае составит около 40 тыс. руб. Через 10 лет регулярных выплат в соответствии с графиком заемщик вернет банку уже не 3 млн, а почти 4,8 млн руб. То есть переплата за кредит составит, таким образом, около 1,8 млн руб.

Но если через год после оформления кредита у заемщика появятся дополнительные 500 тыс. руб., скажем, в виде премии или неожиданного наследства, которые он решит потратить на досрочное погашение кредита, его ежемесячный платеж уменьшится до 32,4 тыс. руб. Сумма итоговой выплаты банку в этом случае может составить уже 4,5 млн руб., то есть переплата уменьшится на 300 тыс. руб. — до 1,5 млн руб. — по сравнению с первым примером.

ЧТО ЗА ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ ПЛАТЕЖ?

Дифференцированная система платежей по кредитам работает наоборот.

Каждый месяц общая сумма дифференцированного платежа будет разной. Потому он и дифференцированный. При этом платеж по основному долгу будет всегда одинаковым, а проценты разными, так как начисляться каждый раз будут на остаток задолженности после каждого ежемесячного погашения.

Что это означает на практике? Суммы и основного долга, и процентов по кредиту будут уменьшаться с первых же месяцев действия договора.

Какой тип платежей по кредиту выгоднее? На первый взгляд, ответ однозначный, что наглядно показывают цифры.

Вот так бывает

Возьмем те же параметры ипотечного кредита — на сумму 3 млн руб. сроком на 10 лет по ставке 10% годовых, но платить по нему будем не аннуитетными, а дифференцированными платежами. Что получится? При дифференцированной системе платежей в первые годы обслуживания ссуды платить банку придется уже не 40 тыс., а 50 тыс. руб. в месяц. При этом в середине срока действия кредита дифференцированный платеж по нему сравняется с аннуитетным, а в последние годы сильно сократится и составит около 25 тыс. руб., подсчитала Наталья Смирнова.

Общая сумма переплаты по кредиту (без учета досрочного погашения) в данном случае составит 1,2 млн руб.

Но все не так прямолинейно, и только лишь материальная выгода не определяет все преимущества того или иного типа платежей по кредиту. Что еще важно?

КАК ГАСИТЬ БУДЕМ? PRO И CONTRA

Аннуитетные платежи: достоинства

Это прозрачно. Поскольку аннуитетные платежи рассчитываются при оформлении кредита и предполагают одинаковые платежи каждый месяц на протяжении всего срока кредитования, они позволяют заемщику оптимально рассчитать свои силы и реалистично оценить объем взятой на себя кредитной нагрузки. Заемщик с самого начала понимает, какую сумму нужно будет выделять на погашение кредита каждый месяц, а значит, может в соответствии с этим спланировать бюджет и избежать просрочек по кредиту.

Это удобно. Зная точную сумму регулярного взноса, можно сразу же настроить в своем онлайн-банке систему автоплатежей по кредиту, чтобы не допустить просрочки и начисления штрафов по причине элементарной забывчивости или небрежности.

Это много. Принимая решение о максимально допустимой сумме кредитования, банк оценивает не только доходы клиента, но и легкость погашения ссуды. Поскольку аннуитетная нагрузка отличается своей стабильностью и предсказуемостью, банк будет готов предоставить такой кредит на большую сумму, чем клиенту с аналогичным профилем, но выбравшему для себя дифференцированную систему платежей.

Вот так бывает

Принимая решение о сумме кредита, банк берет в расчет текущую ежемесячную нагрузку по нему, которую способен выдержать заемщик. Оптимальным считается уровень совокупной кредитной нагрузки в 30–40% от общего дохода, разъясняет Наталья Смирнова. Если допустить, что ежемесячный доход заемщика составляет 100 тыс. руб., то ипотечный кредит на сумму 3 млн. руб. по дифференцированной системе расчетов с платежом в 50 тыс. руб. в первые годы этот ценз не пройдет, а вот аннуитет, с его стабильным взносом в 40 тыс. руб. в месяц, банк, скорее всего, сочтет допустимым.

Аннуитетные платежи: недостатки

Это дорого. Аннуитетный график погашения строится таким образом, что на протяжении первых лет срока кредита клиент выплачивает преимущественно проценты по кредиту, в то время как объем взятых в долг средств практически не изменяется. Таким элегантным способом банк защищает себя от риска недополучения собственной прибыли в случае погашения кредита заемщиком досрочно.

Вот так бывает

При ежемесячном аннуитетном платеже в 30 тыс. руб. в первые шесть (и более) лет на оплату основного долга — так называемого тела кредита, уходит не более 300–1000 руб. в месяц. Остальная сумма — это проценты, начисленные на взятые в долг средства. Таким образом, по кредиту на 2,5 млн руб. с аннуитетным графиком платежей, взятому 6 лет тому назад, на сегодняшний день клиент успеет выплатить банку почти 2 млн руб., из которых в зачет основного долга пойдут всего лишь около 80 тыс. руб. Остальное — это оплата процентов по займу, рассказывают эксперты ведущих банков.

Дифференцированные платежи: достоинства

Это выгодно. Дифференцированные платежи позволяют серьезно сократить сумму переплаты банку за пользование средствами. Ведь каждый месяц после внесенного платежа, в размер которого входят и основной долг, и проценты по кредиту, сумма долга банку будет уменьшаться, а проценты будут насчитываться заново на текущий объем долговых обязательств. Дополнительная выгода ожидает тех, кто сможет вносить дополнительные платежи с целью досрочного погашения. В этом случае процентная нагрузка будет еще более ощутимо снижена.

Лайфхак

«Если говорить о досрочном погашении дифференцированного кредита, то к нему тоже нужно подходить вдумчиво, — предупреждает Наталья Смирнова. — Если есть свободные деньги, то перед тем, как нести их в банк на досрочное погашение такого кредита, имеет смысл посмотреть, можно ли на эти средства, используя консервативные финансовые инструменты с комфортным уровнем риска, получить доход выше ставки по ипотеке. Если можно, то такие средства лучше инвестировать, чем тратить на досрочное погашение. Так, например, к нам обратился заемщик с дифференцированной ипотекой по ставке 9% и по нашей рекомендации инвестировал свои свободные средства в государственные облигации ОФЗ, в результате чего, с учетом налогового вычета, получил по ним доходность порядка 15% годовых». Поэтому, прежде чем погашать ипотеку, надо посчитать потенциальную доходность с использованием других инструментов. Если она будет более чем на 3 процентных пункта выше ставки по ипотеке, это будет выгоднее досрочного погашения, отмечает она.

Это экономно. Поскольку основной долг банку начинает уменьшаться с первых же выплат, клиент может сэкономить на дополнительных расходах, учитывающих именно этот фактор, — например, на стоимости услуг страхования жизни. Поскольку стоимость страхования жизни при ипотечном кредитовании рассчитывается ежегодно, исходя из суммы основного долга банку, возраста и состояния здоровья заемщика, ее размер может быть уменьшен.

Лайфхак

Для того чтобы оценить возможную экономию на страховке, нужно, прежде чем оформлять кредит, рассчитать для каждого индивидуального случая стоимость страхования, сравнить ее с платежом по каждой из систем (для дифференцированной ипотеки нужно взять за основу размер первого платежа) и оценить, что в отдельно взятом случае будет более выгодным. Поскольку стоимость страховки находится в прямой зависимости от истории болезни, состояния здоровья и возраста клиента, тут возможны различные варианты.

Это перспективно. Несмотря на то что в первые годы выплаты по кредиту будут достаточно высокими, во второй половине срока действия договора кредитования сумма платежа может снизиться в 1,5–2 раза, что высвободит немалые средства для семейного бюджета.

Дифференцированные платежи: недостатки

Это тяжело. Кредитная нагрузка в первые месяцы по займу с дифференцированной системой платежей очень высока и, как указывают банкиры, в отдельных случаях может превышать рекомендованные 30–40% семейного дохода.

Эксперты предостерегают от дифференцированной ипотеки тех заемщиков, у которых основной рост доходов еще впереди. «Для них дифференцированный платеж более опасен, и я его редко рекомендую, так как при нем зубодробительная нагрузка ложится на плечи в самом начале, а ее снижение приходится на тот период, когда доходы уже выросли и это не имеет такого решающего значения», — рассказывает Наталья Смирнова.

Это непрогнозируемо. Сумму ежемесячного платежа приходится рассчитывать каждый раз, поэтому спланировать семейный бюджет тут будет гораздо тяжелее, чем при графике с заранее установленной суммой выплат.

Это строго. Поскольку банк понимает особенности дифференцированного графика выплат, к таким клиентам он предъявляет более строгие требования, чтобы защитить себя от просрочки. Так, при прочих равных, заемщик, желающий платить дифференцированно, получит кредит на сумму на 20–25% ниже, чем тот, кто выбрал для себя аннуитетный платеж. Даже те банки, которые предлагают сегодня кредит на основе дифференцированных платежей, перед принятием решения тщательно оценивают финансовое положение клиента и его перспективы. К заемщику, который подает документы на дифференцированную оплату долга, отнесутся с большим вниманием, учитывая более высокий риск такого кредита для банка.

Лайфхак

Поскольку, принимая решение о сумме кредита, банк учитывает весь объем кредитной нагрузки на клиента, к дифференцированной ипотеке имеет смысл подходить с минимальным кредитным портфелем. В том числе отказаться от кредитных карт и не брать накануне подачи документов на ипотеку, к примеру, потребительский кредит на новый телефон, даже если выплаты по нему не будут затруднительными для бюджета. В противном случае банк, скорее всего, засчитает в актив заемщику весь объем кредитной линии на пластиковой карте и сумму потребительского займа, что существенно снизит его возможности по максимально допустимой сумме кредитования, предостерегает Смирнова.

Впрочем, в конечном итоге плюсы и минусы — понятия субъективные, поэтому, выбирая предпочтительный график платежей, нужно отталкиваться от конкретной ситуации, финансовых возможностей и дополнительных источников дохода (приработка, побочного бизнеса, бонусов и премий), советуют банкиры. Чтобы принять окончательное решение, можно рассчитать свою выгоду, примерный или точный размер ежемесячного платежа и конечную сумму выплат банку при помощи онлайн-калькуляторов, которые есть практически у всех игроков.

НЕ ВЗАИМНО ЗАМЕНЯЕМЫЕ ПЛАТЕЖИ

Помимо оптимистичного сценария — успешного и своевременного обслуживания ипотеки, — всегда существует и возможность развития событий по другому пути. И тут вопрос: если выбранный метод обслуживания долга — например, аннуитет, оказался невыгодным для заемщика и он хочет его сменить на дифференцированные платежи, возможно ли это?

Ответ, по словам экспертов, увы, отрицательный.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро Lidings Андрея Зеленина, «в том случае, если заемщик попытается скостить себе стоимость кредита в судебном порядке, оспорить аннуитет практически невозможно, как подтверждают в том числе недавние юридические кейсы». Любое изменение условий кредитования возможно по соглашению сторон-участников кредитного договора. «Для того чтобы обратиться в суд, нужно иметь достаточно веские основания, — рассказывает Андрей Зеленин. — Потеря работы или, скажем, изменение курса валюты такими основаниями не являются. Если кредитная нагрузка оказалась чрезмерной, можно посоветовать заемщику просить о реструктуризации кредита, при условии, что банк будет готов пойти ему навстречу».

Подать в суд на смену системы платежей, по словам Зеленина, заемщик может лишь в исключительных случаях: например, если докажет, что был намеренно введен в заблуждение. К примеру, в рекламном буклете банка было написано, что через пару лет после оформления кредита возможен пересмотр его условий, а в договоре это не прописано. Если допустить, что такой буклет у клиента сохранился, в этом случае теоретически возможен какой-то шанс на смену системы платежей. В большинстве же остальных случаев это выглядит не очень реалистично, резюмирует он.

«В договоре кредитования, как правило, сказано, что банк не может ухудшить условия кредитования, но и улучшать он их не обязан», — согласна с ним Наталья Смирнова. Поэтому обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий заемщик может, но, как правило, такие обращения возникают в том случае, если клиент не в состоянии платить по кредиту. В такой ситуации банк может предоставить заемщику «каникулы» — дать несколько месяцев или год паузы с минимальными платежами, чтобы клиент мог улучшить свою финансовую ситуацию, а потом вернуться к прежнему графику.

Лайфхак

Если же клиент стабилен и регулярно платит по кредиту, но хочет снизить нагрузку по нему и сэкономить на процентах, перейдя на другой метод платежей, он может проанализировать предложения на рынке и обратиться в другой банк, где есть подходящая система, с просьбой о рефинансировании. Только, напоминает Наталья Смирнова, «не нужно забывать о том, что проценты по новому кредиту в этом случае будут начислены заново, равно как и размер первоначального ежемесячного платежа при дифференцированной ипотеке».

Стоит отметить, что подавляющее большинство банков сегодня перешли исключительно на систему аннуитетных платежей из-за ее прозрачности и предсказуемости. Тем не менее желающие воспользоваться преимуществами дифференцированной системы расчетов все еще могут найти и такие предложения на российском рынке.

КОМУ КАК

С финансовой точки зрения аннуитетная система выплат по кредиту в общем условном случае предпочтительна для тех, кто планирует взять кредит на 10 лет, советуют эксперты.

В этом случае, если сравнивать оба метода выплат, итоговые суммы выплаченных банку денег за пользование капиталом при сравнении двух графиков погашения не будут критично отличаться друг от друга, а клиент при этом может рассчитывать на прозрачную систему выплат и удобное планирование семейного бюджета с учетом регулярных и понятных платежей на заранее известную сумму.

Если же отталкиваться от возможностей семьи, то такой кредит подойдет людям со стабильным доходом, которые хотят предельно точно рассчитать кредитную нагрузку и получить от банка максимально допустимую сумму займа. Подходит такой заём и тем, чьи доходы в перспективе будут только расти, поскольку, с учетом этих изменений, кредитная нагрузка на бюджет будет постепенно снижаться и при аннуитетном платеже.

Дифференцированные платежи имеют смысл, если планируется оформить долгосрочный кредит на срок свыше 20 лет, с перспективой активного использования механизмов досрочного погашения.

В этой ситуации объем, выплаченный банку за услугу предоставления средств (проценты), может быть существенно уменьшен по сравнению с аннуитетом. При этом нужно быть готовым к более высоким суммам выплат в первые годы. Такой кредит скорее подойдет тем, кто имеет дополнительные источники дохода, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни в первые годы наиболее высокой кредитной нагрузки и сделают выплаты по кредиту посильными для семейного бюджета.

Вот так бывает

Тем не менее эксперты предупреждают, что с досрочным погашением тоже нужно быть осторожнее. «Если заемщик берет длинный кредит и полностью гасит его уже через несколько лет, то существует вероятность, что при следующем обращении за еще одним длинным кредитом банк может ответить отказом, понимая, что такой клиент ему не очень выгоден», — предупреждает Наталья Смирнова.

Источник