какую сумму нужно внести при ипотеке первоначальный взнос
Первоначальный взнос по ипотеке: вопросы и ответы
Если планируете приобрести квартиру в ипотеку, нужно быть готовым к тому, что банки редко дают кредит на полную стоимость квартиры и вам потребуется самостоятельно внести разницу — первоначальный взнос.
Что такое первоначальный взнос?
Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.
Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.
Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре или в отдельном соглашении о задатке.
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке. Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.
На что влияет первоначальный взнос?
Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.
А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.
Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?
Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 7% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.
Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.
Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).
От чего зависит минимальная сумма первоначального взноса?
В большинстве случаев минимальную сумму первоначального взноса определяет сам банк. Но когда речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Как правило, минимальная сумма первоначального взноса варьируется от 10% до 20%.
Есть ли предельная сумма первоначального взноса?
Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.
«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по причине перестали платить за нее, банк не сможет забрать квартиру в счет погашения вашего долга, так как стоимость квартиры существенно больше суммы долга. Соответственно, банк будет регулировать этот момент и ограничивать либо сумму кредита, либо первоначального взноса.
Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.
Как увеличить первоначальный взнос?
Для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса, можно воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского капитала (подробности о том, как это сделать, можно прочитать здесь). В 2021 году семьи при рождении первого ребенка могут получить 483 тыс. рублей, а при рождении второго выплата составит 639 тыс. рублей.
Как работает первоначальный взнос по военной ипотеке?
При военной ипотеке первоначальный взнос выплачивается из денежных средств, которые государство перечисляет на специальный счет военнослужащего в течение всего срока службы. Если на момент оформления ипотечного кредита накопленных средств недостаточно, военнослужащий может добавить недостающую сумму из своих средств.
Подробнее о том, как воспользоваться военной ипотекой, можно узнать в материале на спроси.дом.рф.
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Особенности ипотеки с первоначальным взносом
Каким должен быть первый взнос по ипотеке? Можно ли купить недвижимость без него? Разберёмся в тонкостях ипотечного кредитования подробнее.
Что такое первоначальный взнос?
При оформлении ипотеки банк выдаёт часть стоимости недвижимости под её залог. Оставшаяся доля, которую заёмщик сам вносит в счёт оплаты жилья, называется первоначальным взносом.
Первоначальным взносом могут стать собственные накопления, материнский (семейного) капитал, жилищные сертификаты, деньги, полученные в рамках программ субсидирования и др.
Зачем нужен первоначальный взнос
Чем большую сумму вы внесёте на первом этапе, тем меньше будет размер долга и переплата. Внушительный первоначальный взнос уменьшит сумму начисляемых процентов, сократит базу для расчёта стоимости страховки, а в некоторых случаях снизит процентную ставку на 0,5–2,5 пункта. Кроме того, большая сумма собственных накоплений увеличит шансы на одобрение ипотечной заявки.
Узнать, как изменится размер ежемесячных платежей в зависимости от суммы первого взноса, можно с помощью ипотечного калькулятора. Вы получите примерный расчёт и сможете предварительно оценить свои финансовые возможности.
Первый взнос вместе с подтверждённым доходом свидетельствуют о вашей платёжеспособности и финансовой благонадёжности.
Большой первоначальный взнос относится к компенсирующим критериям — и увеличивает шансы на одобрение кредита. Чем больше собственных средств вносит заёмщик, тем лояльнее к нему относится банк и тем выше вероятность положительного решения.
Требования к размеру первоначального взноса
Каким должен быть взнос для оформления ипотеки? Всё зависит от выбранной кредитной программы. Банки устанавливают минимальный порог первоначального взноса в районе 10—30%.
Ипотеку со взносом 10% предлагают далеко не все банки. На таких условиях чаще всего одобряют кредиты на покупку жилья в новостройках, а также у застройщиков, аккредитованных банком-кредитором. Иногда взять ипотеку с минимальным взносом могут зарплатные клиенты, участники программы сельской ипотеки, сотрудники некоторых государственных организаций.
Например, Альфа-Банк выдаёт ипотеку на строящееся жильё с первоначальным взносом от 10%, а на готовое — от 15%.
Ипотека без первоначального взноса: реально ли получить
Количество банков, готовых выдать ипотечный кредит с нулевым взносом, уменьшается. Такие займы оформить сложнее, а процентные ставки по ним могут быть выше.
Взять ипотеку без накоплений можно с помощью программ государственной поддержки: субсидий, семейного капитала, жилищных сертификатов. Существуют и дополнительные региональные программы, в рамках которых государство выделяет деньги — их можно использовать как первоначальный взнос при покупке жилья.
Госпрограммы, действующие по всей России:
«Военная ипотека» — в 2020 году размер ежегодной субсидии составляет 228 410 рублей. Деньги копятся на специальном счёте, после чего их можно направить на ипотечный взнос.
«Материнский капитал» — в рамках программы выдают сертификат на сумму от 466 617 до 616 617 рублей. Многие банки принимают средства маткапитала в качестве первоначального взноса по ипотеке. Какой процент от общей суммы будет погашен в этом случае, зависит от рыночной стоимости приобретаемого жилья. Как правило, от 5 до 10% стоимости жилья необходимо добавить из собственных средств.
Оформить ипотечную ссуду без взноса можно под залог другой недвижимости: квартиры, таунхауса, апартаментов. В этом случае гарантом возврата денег выступает уже имеющееся у заёмщика имущество, а сумма кредита рассчитывается с учётом оценочной стоимости предмета залога. Но при оформлении ипотеки под залог имеющейся недвижимости нельзя использовать различные жилищные сертификаты, субсидии, средства маткапитала.
Как оформить ипотеку с первоначальным взносом в Альфа-Банке
Для начала решите, какое жильё вы будете приобретать: готовое или строящееся. Сравните разные кредитные программы, выберите подходящий вариант. Обратите внимание на перечень необходимых документов. Например, для оформления ипотеки в Альфа-Банке нужны:
справка 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счёта или выписка из ПФР, налоговая декларация за последний год;
копия трудовой книжки;
копия военного билета (для мужчин до 27 лет).
Если вы планируете воспользоваться материнским капиталом в счёт первоначального взноса, понадобятся документы, подтверждающие право на получение льготы.
После одобрения заявки нужно:
подобрать подходящий объект недвижимости;
передать в банк документы на приобретаемое имущество: правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилое помещение; документы продавцов; отчёт об оценке (по готовому жилью).
подписать ипотечный договор;
зарегистрировать переход права собственности.
Полезные советы и нюансы
Первоначальный взнос передаётся не банку, а продавцу или застройщику. Вносить его можно непосредственно во время ипотечной сделки — наличными или безналичным переводом.
В качестве первоначального взноса лучше использовать личные накопления или воспользоваться одной из мер государственной социальной поддержки.
Кроме первоначального взноса лучше иметь запас денег для расходов, которые возникнут во время проведения ипотечной сделки.
Средний размер первоначального взноса по ипотеке в 2020 году составляет от 10 до 20%.
Станьте на шаг ближе к собственному жилью с Альфа-Банком. Подайте заявку онлайн и оформите ипотеку на выгодных условиях: по минимальной ставке от 5,99% годовых на сумму до 50 млн рублей. Вы узнаете предварительное решение уже через 2 минуты.
Размер первоначального взноса по ипотеке в 2021 году
Жить в своем доме или квартире – мечта многих. Однако не всегда приобретение жилья – это простая задача. Иногда приходится прибегать к помощи банков, обращаясь за выдачей кредита. Однако не у всех есть возможность оплатить первоначальный взнос по ипотеке. Тогда потенциальные заемщики начинают искать способы взять ипотеку без первоначального взноса или другие вероятные варианты.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен?
Первоначальный взнос — сумма из личных средств заемщика, которую нужно внести при оформлении кредита. Это часть стоимости приобретаемой недвижимости в случае с ипотекой. Сколько первый взнос составит в рублях или процентах, будет зависеть от большого количества факторов:
Минимальный первоначальный взнос может составлять от 0% до 30%. Обычно, чем больше заемщик готов внести сразу, тем меньше процентная ставка по кредиту для него в дальнейшем.
Кроме того, ежемесячный платеж в дальнейшем также значительно уменьшается, поскольку, чем больше денег вы вносите, тем меньше нужно брать в долг у банка, соответственно, с меньшей суммы будут начисляться проценты.
В пору, когда ипотека только появилась на отечественном рынке финансовых услуг, многие банки выдавали средства на покупку жилья без первоначального взноса, а впоследствии имели много проблем с недобросовестными заемщиками.
Оформляя ипотеку в банке, первоначальный взнос лучше делать как можно больше. Таким образом переплата уменьшиться не только за счет того, что уменьшится процентная ставка, но и благодаря уменьшению срока кредита. Оптимальным называют соотношение 50 на 50 средств банка и собственных денег заемщика.
Источником первоначального взноса могут быть личные деньги заемщика либо средства от продажи недвижимости и другого имущества. В некоторых случаях банки допускают использование материнского капитала в качестве первого взноса по ипотеке.
Также возможен вариант использования в качестве первого взноса по ипотеке кредитных средств, однако это сильно усложнит выплату для клиента банка, поскольку увеличится долговая нагрузка и далеко не каждый будет способен справиться с ней.
Какой первоначальный взнос на ипотеку в 2021 году?
В 2021 году величина первоначального взноса колеблется от 0 до 50 процентов от стоимости объекта. Точное значение зависит от выбранной недвижимости и программы банка. Для квартир в первичном фонде взнос, как правило, минимальный. Вторичные объекты требуют единовременной оплаты от 0 до 20 процентов от цены. Максимальный взнос предполагают индивидуальные жилые дома и таунхаусы – до 50 процентов.
Однако получить кредит на новую квартиру сложнее. Если собрать деньги быстро не получается, лучше взять ипотеку на вторичное жилье. Первоначальный взнос в большинстве банков будет на порядок ниже – 15%.
Вне зависимости от стоимости жилья, первоначальный взнос в среднем должен быть не менее 30%, поэтому перед оформлением займа рекомендуется проверить, есть ли возможность собрать такую сумму, и если нет, вероятно, подыскать более дешевую квартиру или дом.
Где взять деньги для первоначального взноса?
Желание многих взять ипотеку упирается в 20-30% обязательного первоначального взноса, без которых банк попросту не согласится оформить заем.
Чтобы не попасть впросак, подавая заявку, а после одобрения обнаружив, что средств для внесения первого взноса недостаточно, необходимо:
Однако цены на жилье постоянно меняются и не всегда в сторону уменьшения, поэтому желательно собрать деньги как можно быстрее, ведь условия кредитной программы могут измениться и стать не такими привлекательными. Для этого можно продать какое-либо имущество, которое не является необходимым. Например, второй автомобиль.
Поиск ипотеки
Можно ли взять ипотеку без взноса?
На рынке банковских услуг существуют программы, не предполагающие минимального взноса. По таким вариантам процентная ставка часто выше, а срок для полного погашения – короче. В некоторых случаях отсутствие первого взноса не отражается на параметрах ипотеки.
Материнский капитал в качестве первоначального взноса
Государственная субсидия может быть использована в качестве первоначального взноса по ипотеке. Некоторые банки требуют внести от 10 до 20% от стоимости объекта из личных средств даже при участии материнского капитала. Следует учитывать, что маткапитал подразумевает обязательное выделение долей детям.
Первоначальный взнос по военной ипотеке
По военной ипотеке нет первоначального взноса. Вместо него используются накопления на специальном счете. Денежные средства перечисляет государство. Использовать сумму можно не ранее, чем через 3 года после открытия накопительного именного счета.
Часто задаваемые вопросы
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно
В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.
Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.
«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.
Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает
Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.
«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.
Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.
Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.
«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.
Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора
Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.
Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.
Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.
«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.
Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже
Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.
Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.
При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.
Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.
Как избежать финансового рабства?
Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.
Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.
В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.
Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.
«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»